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会話術
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２、区分マンション投資の特徴とメリット、デメリット まずは区分マンション投資の特徴とメリット・デメリットを紹介していきます。 （１）区分マンション投資とは区分マンション投資とは、マンションの建物丸ごとではなくその中にある部屋単位で投資を行うことです。一般的に初心者向けに「マンション投資」と呼ばれているのは、この区分マンション投資のことです。 マンション物件にはワンルームタイプからファミリータイプまでさまざまな種類がありますが、どんなタイプであっても1室単位で投資をするのであれば区分マンション投資となります。 ワンルームタイプであれば単身者、ファミリータイプであればファミリー層をターゲットとするため、物件によってターゲット層が異なるのも区分マンション投資の特徴です。 （２）区分マンション投資のメリット、デメリットそれでは、区分マンション投資のメリットとデメリットを見てみましょう。 ①区分マン
それほど金額が大きくない税金も含まれていますが、たくさんあります。 上記の税金の中でも特に重要で、税理士の存在意義が大きくなるのは、やはり「所得税」と相続時の「相続税」、相続対策としての「贈与税」です。 （３）不動産投資と税理士の関係不動産投資に、税理士が必要だと言われる理由はいくつかあります。 共通しているのは、「損をしないため」です。 「メリットのある税制を知らなかったばかりに、高い税金を払ってしまった……」 「注意点をよく知らなかったばかりに、節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまった……」 「相続対策の知識が乏しかったばかりに、相続で資産の多くを失ってしまった……」 といったように、知らなかったばかりに損をしてしまうことは、不動産投資家にとって避けるべき事態です。 避けるべき事態を防ぐために必要なのが、税理士の専門知識なのです。 （４）税理士にはそれぞれ得意分野がある一口に税理士と
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… １、デッドクロスとは｜ その仕組みについて解説 この章では、デットクロスとはなにか、なぜ起きるかについて解説します。 （１）デッドクロスとは不動産経営において、デッドクロスとは次のような現象を意味します。 「借入れの元金返済額 ＞ 減価償却費」 つまり、借入れの元金返済額が減価償却費を上回ってしまい、帳簿上の利益が黒字であるのにも関わらず手元の資金がなくなり、経営破綻に転じることです。 （２）デッドクロスはなぜ起きるかなぜデッドクロスが起きるのでしょうか？ 簡単に言えば、経費として計上できる金額が減るにも関わらず、支出が増えるからです。 不動産の減価償却費は、購入金額を一括にて経費計上するのではなく、計上可能な年数に分割して経費計上し
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… １、借地権物件とは｜不動産投資と借地権の関係 （１）借地権とは？借地権とは、「土地を借りる権利」のことです。土地の所有者、つまり地主には所有権がありますが、その所有者が必ずしも自分で土地を利用する必要はなく、所有者と借地契約を結ぶことによって土地を借りた人が有効利用をするケースも多く見られます。 この際に土地を借りて利用する人の権利を保護する必要性から、借地権という権利が定められています。 （２）借地権物件とは土地付きの建物が流通する際に、その建物がある土地の所有権ごと取引されるのが普通ですが、この土地（底地）の権利が所有権ではなく借地権である物件のことを借地権物件といいます。 借地権物件の場合、建物の所有権は購入者のものとなりますが
１、収益価格の基本 （１）収益価格とはそもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計したものをいいます。 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益現在価値を総合して算出する不動産の価値このような収益価格の算出方法を「収益還元法」と呼びます。 （２）収益価格と積算価格の違い不動産売買において、積算価格という言葉も聞いたことがある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。 ここでは、収益価格との違いについて説明していきます。 ① 算出方法が違う「収益価格」は、収益還元法という算出方法に対して、「積算価格」は、原価法という算出方法を利用し、土地と建物を別々に現在の価値で評価した上で、それらの評価額を合計して不動産の価値を評価します。 ② 評価をする着目点が違う収益価格は、対象の不動産が得られる家賃などの「収益面」に着目し、主に不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用され
１、アパート経営に資格は必要ない！ 最近では、いろんなことに関する資格がたくさんあります。当然不動産についても資格はありますので、アパート経営するときに、資格が必要かを心配されている方がいらっしゃるかもしれません。 この点、基本的に、アパート経営には資格は不要です。ただし、ある程度法律のことに詳しいとベターです。アパート経営をするときには、以下のような3つの契約をする必要があるからです。 （１）アパートの土地建物を購入する契約不動産の売買契約です。 （２）アパートを建築する契約工事業者との請負契約です。 （３）入居者との賃貸借契約不動産賃貸借契約です。 （４）アパートローンの契約金融機関との金銭消費貸借契約です。 ですので、認知症の方や成年後見人がついている被後見人などの人も、本人だけではアパート経営はできません。 それ以外の通常の成人であれば、無資格な人でも、今すぐにでも、アパート経営す
４、日本政策金融公庫から不動産投資ローンの融資を受けるための条件とは？ では、日本政策金融公庫で不動産投資ローンの融資を受けるには、どのような条件が必要でしょうか。 以下にて融資条件をまとめましたので、参考にしてみて下さい。 （１）「不動産投資」ではなく「不動産賃貸事業」であること不動産投資ローンは「国民生活事業」に含まれています。つまり、自分の収入を増やすための「投資」ではなく、国民生活のために行う「不動産賃貸事業」であれば融資を受けることができます。 そのため、融資の面談を受ける際にも「投資」という言葉を使わないように注意する必要があります。 （２）融資の担保となる物件があること2つ目の融資条件としては、担保物件があることです。 日本政策金融公庫は独自の評価基準を設けており、評価価格が売買価格の半額を超えることはほとんどありません。東京の物件でも、売買価格の30％から50％程度が一つの
１、不動産の価格はどう決まる？収益還元法とその他の方法 （１）不動産の適正価格を算出する意義不動産はすべての物件がそれぞれ異なっているため、定価というものが存在しません。 しかし不動産を取引するにあたり、その価格は適正なのかを知る物差しは絶対不可欠です。銀行など金融機関もその物件の適正価格を算出する方法を持っておかないと融資の審査ができません。 不動産投資においても、物件の価格を正しく知ることはとても重要な意味を持ちます。 不動産投資を行うにあたって、不動産の取得は仕入れにあたります。仕入れ原価が適正であることは収益を上げるために不可避なので、まずその不動産の適正価格を知ることから始めましょう。 （２）不動産価格を求める方法3つ：収益還元法・原価法・取引事例比較法 不動産の鑑定において、価格を算出するための方法は、主なものとして、以下の3つが挙げられます。 ①収益還元法投資用不動産において
一棟マンションの売却は、一棟マンション投資を行っている方の多くが投資の出口として気になるところではないでしょうか。 一棟マンションを少しでも高く売りたい、失敗したくないとお考えだと思います。 区分マンションと違って、一棟マンションとなると売却価格も億単位になることも珍しくなく、わずかな違いで売却価格に大きな差が生じてしまうため、心配事は尽きません。 そこでこの記事では、 出口戦略の重要性とタイミング 一棟マンション売却の具体的な方法 一棟マンションを売却するまでの流れ 売却価格を決める主な要因 できるだけ高額で一棟売却をするコツ などについて解説していきます。 失敗しない一棟売却、後悔しない一棟売却のため、そして一棟マンション投資を成功させるため、ぜひこの記事の情報をお役立てください。 商業用不動産価格の推移については下記の記事もご覧ください。 【2023年最新】不動産価格の推移と今後の予
（１）大口預金手元にある1000万円以上の預金額をそのまま貯金に回したい方は、「大口預金」を検討してみるのはいかがでしょうか。 大口預金とは、1000万円から預けられる大口の定期預金で、通常の定期預金よりも利息面で優遇される定期預金のことです。 大口預金の利息は、金融機関のHPなどで公表されることはありませんが、通常の定期預金と比較して、高い利息をつけられることがメリットになります。 しかし、1000万円以上の預金額は、ペイオフの対象外なので注意が必要です。ペイオフについては、次章で詳しく説明します。 大口預金への切り替えを考えている方は、各金融機関で話を聞いてみるとよいでしょう。 都市銀行3行の大口預金の詳細は、以下の通りです。 みずほ大口定期預金大口定期 商品のご案内｜三菱UFJ銀行スーパー定期・大口定期：三井住友銀行（２）個人国債国債とは、国が資金調達をするために発行する債券のことで
１、貯金のコツを押さえれば、貯金は難しくない 貯金には、ちょっとしたコツがあります。コツさえ押さえておけば決して難しいものではないので、まずは貯金を始めるにあたって最初に考えておくべきことを3つ挙げます。 （１）貯金の目的は何ですか？貯金を始めるにあたって、最初に大切なことがあります。それは、貯金の目的を明確にすること。これから貯金を始めるにあたって、そのお金の使途や目的は何でしょうか？ 子供の教育資金やマイホーム購入、老後の備えなど色々とあると思います。「何となくお金を持っておきたい」というのではなく、まずは目的を明確にしましょう。 なぜなら、何となく始めた貯金は何となく終わってしまう可能性が高いからです。貯金が続かない、先送りにしてしまう方というのは、貯金の目的が明確になっていないのではないでしょうか。 貯金のコツとして、まずは貯金の目的をじっくりと考えてみて、その目的を達成した時のこ
相続した土地の評価額を決める「路線価」。 国税庁のホームページでも路線価図を確認することはできますが、どのように見ていいものかと戸惑った方も多いのではないでしょうか。 そこで、 路線価図の見方、路線価方式と倍率方式の違いについて、一発で理解できるようにわかりやすくまとめました。 相続税の計算は意外と簡単？ 相続税の計算方法について １、路線価とは？4種類ある土地の時価のひとつ（１）相続税の計算に用いられる路線価路線価（路線価格）とは土地の時価のこと。土地の評価額を調べる際に参考にするものの一つで、相続税の計算に用いられます。相続税の計算方法については「７、土地の相続税の計算方法」にて後述します。 ちなみに、土地の時価は路線価含めて4種類あります。ちょっとややこしいのですが、「土地の時価を調べる理由」によって、4つの時価の中から必要なものが用いられます。 （２）4種類ある土地の時価①路線価格
１、投資家の意向別：塩漬け株の3大処分法 現在お持ちの塩漬け株の処遇については、大きく分けて3通りの選択肢があります。まずはご自身の意向に最も近いものはどれか、考えてみてください。 （１）今すぐ塩漬け株を手放したい方忌々しい塩漬け株と一刻も早くオサラバしたいという方は、即時の損切りをおすすめします。すでに相場観と戦略を外してしまっているのですから、それが持ち直す可能性よりもさらに損失が拡大する可能性のほうが高く、精神衛生上も良くありません。 しかし、そうは言っても簡単に虎の子のお金を減らすことに穏やかでいられる人はいないでしょう。即時損切りは最も推奨する選択肢ですが、そう簡単に決断できないという前提で話を進めていきたいと思いますので、「損切りができていれば苦労はない」という方もご安心ください。 （２）塩漬け株でどうしても損をしたくない方塩漬け株を損切りすればせいせいすることは分かっていても
１、株のスクリーニングで大化け銘柄を見つけよう （１）株のスクリーニングとは株式のスクリーニングとは、条件を設定し、自分の投資スタンスに合わせた銘柄を探し出すことです。 条件から銘柄を絞り込んでいくために、株のスクリーニングではPER、PBR、ROE、配当利回りなどさまざまな指標を利用します。 各種指標に基づいてスクリーニングができるツールが充実しているため、この記事で解説する項目を押さえれば、後はツールが自動的にスクリーニングをしてくれます。スクリーニングは、初心者の方にとっても決して難しいものではありません。 将来成長する大化け銘柄を見つけることは株長者になるために欠かせないプロセスと言って良いでしょう。 スクリーニングとは「ふるいにかける」「ふるいで分ける」といったような意味合いの言葉で、たくさんある株の銘柄から有望株、成長株、割安株を見つけ出すための手法が株のスクリーニングです。
１、500万円を資産運用で1000万円にする「500万円を1000万円に倍増するなんて不可能なのでは？」と少しでも疑問に思った方のために、まずは具体的なシミュレーションを見てみましょう。 （１）500万円を25年間、利回り3％で資産運用すると倍になる500万円を倍の1000万円に増やすためには、いったいどれくらいの時間と利回りが必要なのでしょうか。 以下のように、35歳時点で500万円の資産運用を利回り3％で始めたとすると、25年後には倍になるというシミュレーション結果となりました。 出典：資産運用 複利計算 35歳の時点で始めた資産運用が、25年後の60歳には倍になることがわかります。 500万円が、まさに1,046万8,874円にまで増えています。 上記は、利率が3%の資産運用をした結果であって、銀行に定期預金として預けた場合に得られる0.01％程度の金利では、このような結果にはなりま
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… １、ファミリータイプ物件の不動産投資本章では、ファミリータイプ物件の基本情報を、単身者向け物件との違いと併せて解説します。 ファミリータイプ物件投資とは？ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 広さ・間取り編ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 設備編ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 立地編ファミリータイプ物件と単身者向け物件の違い 投資効率編（１）ファミリータイプ物件投資とは？ファミリータイプ物件とは、2世代以上の家族構成の入居者が生活できる仕様の住宅物件のことです。 不動産投資では、単身者向け物件と比較されることが多く、物件の間取りや設備、立地条件における価値観が大きく異なります。 不動産投資の目的と照らし合わ
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… 1000万円を年利3.6％で資産運用すると20年後に倍になる１、1000万円を運用して2000万円にするには1000万円を資産運用することでどのくらいお金が増えるのか、まずはそのイメージを掴みましょう。 この記事で目標としている、1000万円を2000万円にするイメージを掴むために具体的な数字を紹介しつつ、資産運用の結果どのように資産が倍になるのかをご紹介します。 （１）1000万円を年利3.6％で資産運用すると20年後に倍になる定期預金では、金利は1％にも遠く及びません。 例えばメガバンクと呼ばれる銀行の定期預金の金利は0.002％です。 仮に1000万円を20年間、金利0.002%の定期預金で運用すると10,004,001円になり
１、区分所有オフィス投資の基本 （１）区分所有オフィスとは？ 一棟もの物件に対して、その建物の一部を小分けにして取引する物件のことを区分物件といいます。一棟マンションに対して1戸単位で売買される物件のことを区分マンションというように、一棟オフィスビルに対してフロア単位、部屋単位で売買される物件のことを区分所有オフィス（※）といいます。 ※「区分所有オフィス」は株式会社ボルテックスの商標となります。 （２）区分所有オフィスと区分マンションの違い区分所有物件と言えば、一棟マンションに対して区分マンションがすでに投資物件として広く浸透しています。特に一棟マンションを購入するだけのリスクを取りたくない不動産投資初心者の方にとって区分マンションは極めて現実味ある投資対象です。 区分所有オフィスと区分マンションはどちらも建物の中にある部屋やフロアといった一部分を投資対象とす
結果としては、給与所得だけの場合、所得税は⑥「333,500円」で、住民税は⑦「235,000円」に対して、不動産投資をし、損益通算により、所得税と住民税を合計して⑩「210,736円」節税することができました。 なお、サラリーマンの方で不動産収入がある場合の確定申告の手順は 「不動産所得があるサラリーマンのための確定申告講座」をお読みください。 【税理士が教える】サラリーマンが確定申告で還付が受けられる6つのケース また、不動産投資による節税効果については詳しくは 「不動産投資するか迷っている方が知っておくべき３つの節税効果」を併せてお読みください。 不動産投資で得られる節税効果とは？節税の仕組みや注意点なども解説 ③生命保険の代わりになる不動産購入する際に金融機関から融資を受ける場合、団体信用生命保険に加入しなければなりません。万が一、ローンの返済期間中に死亡または高度障害者となった場
１、シミュレーションは不動産投資の要！最初に、不動産投資シミュレーションとは何か、不動産投資にシミュレーションが必要な理由について説明します。 （１）不動産投資シミュレーションとは不動産投資シミュレーションとは、物件価格や借入金額、利息をあらかじめ計算して月々の利益やトータルの返済額を予測することです。 シミュレーションは、会社で言うところの事業計画書と同じくらい大切なもので、物件を選別する際の重要な指標になります。 扱う金額が数千万円規模になってくるので、単純に利息が0.5％違うだけでも数十万、数百万円の違いが出てきます。 （２）不動産投資シミュレーションが必要な理由不動産投資シミュレーションが必要な理由は、以下の4つです。詳しくみていきましょう。 ①想定外の出費があっても利益の出る物件が見つかる表面上は利益の出せる計算の物件だったとしても 、実際に購入してから予想外の出費がかさみ、赤字
これを踏まえて言えるのは、 「築年数10年が近づいている住宅を売る場合は、築年数10年になる前に売却を決断した方が良い」ということです。築年数が10年未満なのに不動産業者が査定の際に築年数をマイナス評価した場合は、「築10年までならマイナス評価にならないはず」と指摘すると不動産業者もいい加減なことはできなくなります。 年数を経るごとに評価点が下がっていき、10年でゼロになっていることが分かります。 つまり、住宅査定において建物が築10年になると「建物が新しい」ことによるプラス評価はなくなるということです。 以後はマイナスに転じていくので、立地条件など別の評価点と通算すると築年数の分だけマイナス評価と査定されます。 （３）知っておこう！査定で評価される7つのポイントどの不動産業者であっても住宅の査定で見るポイントは似通っています。 査定マニュアルに準拠している場合はなおさらです。 そこで、査
１、物件タイプ別！不動産投資の出口戦略の成功事例 出口戦略とは不動産投資の出口、つまり物件売却時の戦略のことです。期待通りの家賃収入が得られたとしても思惑通りの価格で売却できなければ最終的に赤字になってしまう可能性もあります。 不動産投資の最終的な収支を確定させる重要なプロセスなので、不動産投資家にとってなじみの深い物件タイプ別に、出口戦略の成功例をご紹介します。まずは「こうなったら成功」というイメージを掴んでいただければと思います。 （１）ワンルームマンションの出口戦略成功例1,000万円で都心近くに中古ワンルームマンション物件を購入、それを5年間運用したという投資を想定します。家賃は8万円、5年間の平均空室率が15%という内容の投資となりました。 この物件は最終的に700万円で売却できたので、この出口戦略は成功したのかどうかをシミュレーションしてみましょう。 まず、5年間の家賃収入を計
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