東京カンテイが発表した、2016年の中古マンションの価格乖離（かいり）率を見ると、売却期間や専有面積、最寄駅からの時間によって、乖離率には違いがあることが分かる。マンションを売る際の売出価格を、どう決めるのがよいのか？ 首都圏の価格乖離率を参考に考えてみよう。 「売却に時間がかかるほど、価格乖離率は下がる」が原則 東京カンテイの「価格乖離率」とは、中古マンションの売出価格と実際に成約した取引価格の差額との比率を示したもの。2016年の首都圏の価格乖離率は-6.46％なので、売出価格から平均で6.46％下がって成約したことになる。 さて、マンションを売るときには、不動産会社の査定価格を参考にして、売主が売出価格を決める。売主側は高く売りたい、買主側は安く買いたいと思うものなので、売買交渉によって成立する取引価格は、売出価格から下がるのが一般的だ。 不動産会社が提示する査定価格は、不動産会社と

日本にある不動産会社は約12万社。コンビニエンスストアが約5万店というから、それよりはるかに多いのが不動産会社である。 それだけ身近にあるはずの不動産会社だが、一般的にイメージはあまり良くない。そんな中、6年前から不動産業界のイメージ向上、知識・経験・情報の共有を掲げて、不動産会社の勉強・懇親会関東不動産会を主催してきた鈴木誠氏が新たに一般社団法人日本賃貸仲介協会を立ち上げた。 創立記念祝賀会には120名余の人が集まり、満員御礼の状態にこれまで、不動産業全般あるいは管理業の業界団体はあったものの、賃貸仲介に特化した業界団体は初。新たな団体の意図について、代表理事となる鈴木誠氏に聞いた。 ●賃貸仲介業界を底上げしたい 「賃貸仲介は比較的、専門知識、資格、資金などが少なくても参入しやすいことから、不動産業界全体の中でも質が良くないのが現状。部屋を探す人たちにとって不満に繋がるのはもちろん、働い

通常、賃貸住宅を扱う不動産会社は、部屋探しをしている入居希望者から内見を希望されると、その部屋の管理会社に電話をかけ、自分の名刺をFAXで送り、宅建業者であるという身分証明をした後、内見時間を予約し、部屋の鍵情報（保管場所や暗証番号等）を確認し、入居希望者を案内するという流れで内見を行っている。 しかし、この流れは仲介会社、管理会社双方にとって手間がかかり、そのため入居希望者が効率よく部屋探しができなくなり、延いては賃貸オーナーの機会損失につながることも多くあった。 この度、イタンジ(東京都港区)は、賃貸住宅の入居希望者の内見予約を手配する不動産仲介会社が、素早くオンライン予約できる内見予約自動化システム「内見予約くん」を開発し導入した。 「内見予約くん」は、仲介会社の内見予約受付作業や鍵情報の照会作業をウェブで自動的にできる。仲介会社は、電話の音声ガイダンスで内見パスワードを確認し、内見

不動産・建設業界はバックマージン天国だ。たとえば、不動産仲介会社がリフォーム会社に顧客を紹介し、成約になれば7〜10％のバックマージンが不動産会社に渡る。リフォーム工事価格が200万円と提示されていても、バックマージン分を考慮すれば実質的には180万円に過ぎない。そうした余計な出費を、わざわざ負いたいという人はいないだろう。今回は、マンション管理コンサルの世界におけるバックマージンの問題について考えてみよう。 「安すぎる見積もり」でだまされる管理組合 多額の費用がかかるマンションの大規模修繕では、特に大きな問題が起きがちだ。マンション管理組合の役員に、建物や法律に詳しい専門家がいることはまれであり、そうした場合は、工事の必要性や価格の妥当性を判断することができないからである。そこで、マンション管理会社や設計事務所、コンサル会社などが間に入り、劣化診断や建物調査、見積もり比較、業者決定のアド

宅地建物取引業法（宅建業法）が改正され、国土交通省はその運用上の指針となる「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部を改正した。注目は、来年（2018年）4月から施行される仲介業者の「インスペクション（建物状況調査）」のあっせんについてだ。具体的にどうなるのか、見ていくことにしよう。 仲介する不動産会社はインスペクション関連の情報を売主・買主に提供 宅建業法とは、宅建業を営む事業者に対して一定の規制を行うことで、適正な不動産取引が行われるように定められた法律だ。その一部を改正した背景や施行日については、筆者の記事「2018年4月から施行される『インスペクションの活用』ってなに？」にまとめているので、詳しくは記事を参照してもらいたい。 改正の大きなポイントは、「インスペクションの実施」や「住宅の瑕疵（かし）保険（インスペクションの実施が必要）の加入」を促して、中古住宅の売買を活性化させよ

どんな場合に「通常価格」と示すべきか、あなたは理解していますか? 気をつけないと、景品表示法に違反する二重表記となってしまうかもしれません。今回は、商品やサービスを提供する人ならば知っておきたい二重価格表示(ダブルプライス)について、例を交えつつ簡単に解説。実は、「当店通常価格」や「セール前価格」の表記には、ルールがあるんです。ガイドラインを理解して、つい2重価格表示してしまうことを防ぎましょう。 今日は二重価格表示に関する基本をおさらいしておきましょう。とある筋のサービスで最近特に注目されているこのキーワード、広告やマーケやセールスに携わる人間ならば知っておかなければいけない常識ですね。 二重価格表示とは、商品やサービスを提供する際に、実際よりも著しく有利であると思わせる表示のこと。「不当景品類及び不当表示防止法」（景品表示法）という法律の第４条第１項第２号で定められています。 第四条

ブローカー（不動産会社）と、有資格者のエージェント（社員）に分かれる日本では物件を購入しよう（売却しよう）と考えた場合、まずは不動産”会社”に依頼をしようと思うことが多いのではないでしょうか。 しかし、米国ではブローカー（日本でいう不動産会社・宅建業者）と、そのブローカーと契約するエージェント（社員）は明確に分かれているという意識があります。 事務所を持つことができるブローカー資格と、不動産営業をすることができるエージェント資格とが分かれています。 エージェントは全員、州から許可を得た有資格者であるプロなのです。 エージェントは成功報酬型で費用も自腹。会社から独立したプレーヤーエージェントの多くは、成功報酬型（フルコミッション型）で不動産会社（ブローカー）と契約しています。 固定給をもらっているわけではありません。営業にかかった費用もエージェントが自己負担することが多いのです。 宅地建物取

少し古い記事にコメントを頂いたのをきっかけに、賃貸の媒介契約について整理を兼ねて書きます。頭でっかちというか、法律の形式的な話が多いというか、あまり実践的な内容ではない部分も多いです。長いです…。 Again and again © by Unlisted Sightings 1.　前提1 – 売買・交換の媒介契約の場合 宅建業法34条の2第１項では、「宅地又は建物の売買又は交換の媒介の契約」を締結した場合は、遅滞なく媒介契約書を作成し、依頼者に交付することを義務付けています。また、これは業法34条の3で「宅地又は建物の売買又は交換の代理を依頼する契約」に準用されています。 また、業法34条の2第１項第１号～第7号においては、上記媒介契約書（代理契約書）の必要的記載事項について定めてあります。また、第2項～第９項において、専任媒介・専属専任媒介（または代理）の場合の、「価額又は評価額の意見

住宅は人生で一番高額な買い物と言われている。そのためより多くの情報を求めて複数の不動産会社を回る人も多いのではないだろうか。しかし、どこの店舗に行っても同じ物件の情報を見ることがある。それは不動産流通標準情報システム、通称レインズを使って不動産会社間での情報交換をリアルタイムに行っているからだ。 レインズとは、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムのこと。「Real Estate Information Network System」の頭文字を取って「REINS（レインズ）」といわれている。その歴史は1988年の宅地建物取引業法の改正よりスタートし、現在は東日本、中部圏、近畿圏、西日本の4法人の指定流通機構が設立されている。 その役割は下記の通りだ。 1．宅建事会社間で広く情報交換することで適正かつ迅速な不動産取引の成立と流通の円滑化を

ヒトカラメディアは、これからの働き方や暮らし方を共に考え、 目指す姿を描きながら、働く場の構想づくりや オフィス商品の企画・デザイン、まちづくりまで支援しています。 ありたい姿を実現するために自らも挑戦しながら、 自分ごと化するためのプロセスを描き一緒に汗をかいていく。 共創型の伴走スタイルを大切にしています。

「仲介手数料無料」の大胆な戦略を打つ不動産会社、ゼロシステムズ。果たしてそのうたい文句の裏にどんな秘密が隠されているのか。首都圏全域の不動産仲介と建物診断を行う同社の田中勲社長に“どうして仲介手数料を無料にすることができるのか”を教えてもらいました。 ■「物件を決めるために来る」という意味とは？ ──「仲介手数料無料」というのは何か裏があるんじゃないかと勘ぐってしまいます。どういうカラクリがあるのですか？ 田中：仲介手数料無料をうたっている会社の中には、他の名目の中に手数料分を上乗せしているところもあります。お客さまから出ていくお金の総額は手数料を払った場合と同じなので、「広告に騙された」と思う人もいるでしょう。でも当社はそのようなことはしておりません。 たとえば3,000万円の物件を仲介した時に、売り主様から100万円、買い主様から100万円いただけるところを、買い主様からはいただかない

よくお客様の中で、ZILLOWやTRULIAなどのサイトにある価格が幾らなのに...という声を聴きます。GOOGLEで検索するとたいていZILLOWやTRULIAなどのサイトがトップに来るので、このサイトを見る方も多いと思いますが、これらのサイトは、AVM(Automated Vaulation Models)というもので、サイトに出ている公の情報と、地域の情報、不動産の動きなどを自動的に集めたものです。これらのサイトは私たちが使っているMLS(multiple Listing Service) にある詳細のデーターを使ってはおりませんので、あくまでも公に出ている情報を集めたデーターとして出ています。(情報抜粋TEXAS REALTOR　MAGAZINE７月号より） 私たちリアルター（全米不動産協会に登録している者のみが使える登録商標です）たちがアクセスできるMLSでは、そのエリアの家の詳

これまで、賃貸物件を契約するときには原則として、不動産業者の店舗に出向いて契約をしなければなりませんでした。 しかし、法人取引と個人の賃貸契約に限り、不動産会社が取引条件などの重要事項をテレビ電話でも説明出来るようにな仕組みが、2015年夏頃から試験的に実施される事となりました。 そもそも何故、対面じゃないとダメだったのか？