今日のテーマは 「家は買うな」と主張する人たちはどんな人？ です。 筆者はTwitterやYouTubeを毎日見るのが習慣となっていますが、結構な頻度でこんな主張をする人達を見かけます。 ・家は買わない方がいい ・賃貸が安全 ・家を買うのは情弱 ・貧乏になりたくないなら家は買うな まあ・・・多くの人は、そう決めつける人達の言葉に耳を傾けることはないと思います。 家を買った方がいい人、買わない方がいい人の二種類がいるというだけです。 あるいは、欲しいけど買えない人もいるでしょう。欲しくないけど買わざるを得なかった人もいるはずです。 全員が買うべきではないし、全員が買ってはいけないというわけではありません。当たり前の話です。 しかし、このような決めつけの極論に影響を受ける人が想像に以上に多いのは、コロナウィルスの騒動でも見覚えがあると思います。 弊社でライフプラン相談をしていても、「家を買うな

今日のテーマは 住宅ローンの金利はどうなる？2023年版 です。 2022年12月、日本銀行がイールドカーブコントロール（金利操作）の運用を見直すという報道がありました。 日本銀行は長期金利、短期金利を誘導し、日本経済にとって最適となるようにコントロールする政策取っています。これをイールドカーブコントロール（YCC)と呼びます。 この日本銀行のYCCは、住宅ローンの金利に大きな影響があります。 住宅ローンの金利はどのように決まる？ そもそも住宅ローンの金利は何を基準に決められているのでしょうか。それが分かれば、今後の金利の動向が少しだけ予想できるかもしれません。 実は、極めてざっくり言うと住宅ローンの金利は日本銀行のこのYCCに影響を受けるのです。 変動金利は、無担保コールレート（オーバーナイト物）を指標にしています。 一方でフラット35などの長期固定金利型は、10年国債の金利を指標にして

本日のテーマは 円安にウッドショック、ウクライナ紛争にコロナウィルス、今は住宅購入を控える時期なのか？ です。 最近、ウッドショックという言葉を聞く機会が増えました。これを簡単に解説すると、北米や中国での住宅需要と世界的な人件費の上昇などの影響を受け、木材価格が高騰している現象です。 2022年からのウクライナ紛争によりロシア産木材の輸出に影響が出るため、今後はさらに高騰が加速する予想です。 これにより住宅の建設価格も上昇しています。 国土交通省が発表している「建設工事費デフレーター」によると、2015年１月期を基準（100）とすると2022年２月期は（117.6）と、17.6ポイント上昇していることが分かります。 www.mlit.go.jp さらにウクライナ紛争による影響（輸送コスト増など）を考えると、今後建設価格が下がっていくことは考えられません。良くて高値で横ばい、可能性としてはさ

本日のテーマは 住宅メーカー選びは営業パーソン選び！ です。 住宅を購入するとき、特に注文住宅を建てる時には必ず営業パーソンと接触することになります。 住宅展示場や住宅メーカーのオフィスを訪問すると、必ず営業パーソンが接客をし、建物や契約手続きについて説明をしてくれるのが通常です。 この営業パーソンの能力と質、ひいては人間性が、私たちが住宅購入に成功するかどうかのカギとなるのは言うまでもありません。 もっとはっきりと言うと、出会う営業パーソンの質が悪ければ、住宅購入は失敗します。 思い通りの建物にならない、希望通りの予算に収まらない、頼んだことが伝わっていない、コミュニケーションが何もかもうまくいかない、結果的に嘘をつかれていた、こんな状態で契約していいのか？、というように強いフラストレーションを感じることになります。 何千万円という買い物をするのに、この状態は避けたいですよね。 今日の記

今日のテーマは 家を買う時のFP相談の本当の意味は？ です。 家を買おうとするとき、FP相談（ライフプラン相談）をするケースが多いと思います。その大半は住宅営業マンからの紹介でしょう。 住宅営業マンはこのように言うはずです。 「安全な予算と返済の計画についてプロに相談した方がいいですよ」 そうか、自己流の予算だと間違いを犯すかもしれないもんな、プロに相談しようか・・・と思うので、ハウスメーカーのオフィスでFPと対面するわけです。 まともなFPであれば、そこでは住宅購入の予算や維持費のこと、税金のことを詳しく教えてもらえるはずです。そして安全な予算と、返済計画、繰り上げ返済の予定、団体信用生命保険の選び方、安全な購入時期をアドバイスしてくれます。 （運が悪いと、変額保険の勧誘だけに熱心で住宅のことには無知なFPに当たりますが） 一通りのアドバイスをもらったら、それでFPとはもう話したいことも

本日のテーマは 意外と知らない！？変動金利の正しい使い方 です。 思えば15年ほど前、変動金利で住宅ローンを借りることに否定的な人がとても多かったように思います。 10年固定金利は当初1.9％、フラット35の金利も同程度という時代で、変動金利（適用金利）は1％程度でした。変動金利で借りた方が返済額が安く済むはずでしたが、当時は「これから金利が上がります！」と住宅営業パーソンだけでなく、一部の銀行員までが声高に主張していたのを覚えています。 変動金利のメリットを説いていたブロガーが炎上し、閉鎖に追い込まれたこともありました。集団ヒステリーとすら言えるほど、固定金利至上の風潮があったのです。 2012年に第二次安倍政権が始まったとき、なぜかマスコミが金利が上昇すると煽り、変動金利から固定金利に借り換えた人が続出しました。 ところがその後の日銀のゼロ金利政策を受けて住宅ローンの金利は固定金利も変

今日のテーマは 地鎮祭は必要なのか？ です。 地鎮祭とはなにか 地鎮祭が何かを調べてみると、「家を建てる前にその土地の守護神（鎮守神）を祀り、土地を利用させてもらう許しを得ること」とWikipediaにはあります。 工事が始まる前に、施主家族や神主、ハウスメーカーの担当者が集まって儀式を行う光景を見たことがあるのではないでしょうか。 あの儀式には神式と仏式がありますが、平たく言うと「不幸が起こらないように神様に拝みます」という意味のものです。 地鎮祭平均的に３万円～５万円の費用がかかります。この負担が高いのか低いのかという前に、そもそも地鎮祭は必要なのかと疑問に思う方が少なくありません。 地鎮祭の現状は？ 地鎮祭を行う人の割合について、公的な統計データは存在しないようです。そこで弊社でいくつかのハウスメーカー、工務店にインタビューしてみました。 その結果、次のような状況があることが分かりま

今日の記事のテーマは、 家庭内で貧富の格差が生まれていないか？です。 いつもと違い数字を多用しない記事なので、気楽に読んでください。 弊社でライフプラン相談会をすると、その家庭の収入と支出の構造を全て開示していただくことになります。 年収がいくら、納税額はいくら、借金はいくら、教育費はいくら、というように各項目の「数字」を把握させていただき、FPが家計の将来図を試算していきます。 そうすると、一見、もっともらしい表が出来上がります。 世帯年収はいくらで、支出はいくら、将来の金融資産（貯蓄）はいくら、というように机上の数字が目に見えるわけです。これをキャッシュフロー表と呼びます。これを元にFPはいろいろなアドバイスをしていくわけですが・・・ 実は弊社では、このキャッシュフロー表はさほど大きな意味を持たないと考えています。 もちろん将来の収支を推測するにはいい手法です。相談を受ける人も分かりや

今日のお話の結論は、「木造住宅の平均寿命は自分次第」です。 ライフプラン相談会では、建物の寿命の話はとても重要です。 例えば寿命が30年の建物に対して40年ローンを借りるのはあってはならないことであり、もし建て替えるとしたらその解体費と新築費はどこから調達するのか？という問題もあります。 一生に一度の買い物のはずが、実は一生に二度だったというのが現実です。私の実家も23年で解体し、建て替えています。 それは珍しいことではありません。多くの人が古い家を壊して再建築しているのです。 再建築する理由はいろいろありますが、家を壊すと言うのはそう簡単な理由ではありません。よく言われているように「日本人は新しいものが好きだから」「間取りが不便だから」という、ふわっとした理由で解体するわけではないのです。 巨額の借金を背負って買ったものをそんな理由で解体するわけがありませんよね。 解体する理由の多くは、

今日のテーマは、「客観性」とはなにか？です。 住宅購入を検討するとき、ファイナンシャルプランナーに相談したとします。 その時、期待するものは何でしょうか。 おそらく「専門家から客観的な意見を聞きたい」というものでしょう。 本当にこの家を今買っていいものなのか？この予算は安全なのか？この住宅メーカーで本当にいいのか？ など、不安が沢山あるはずです。 そんな時に、公平中立の立場で、客観的な意見を述べてくれる専門家を紹介されたら興味を持つはずです。 しかし、です。 その客観性とは、いったいどういうものでしょうか。 ライフプラン相談会をしていると、頻繁にその疑問にぶつかります。 数年前まで、ローコスト住宅メーカーでも相談会を受けていました。ローコスト住宅、つまり値段が非常に安い住宅を売る会社です。当然のことながら、その家を買う方々はどちらかというと世帯年収が高くなく、家を買う動機もさほど明確なもの

今日のテーマは、「住宅購入の予算はどうやって決める？」です。 ここ数年、建物の安さを売りにしているローコスト住宅の広告で、「今の家賃と同等の支払いだから安心」というコピーを見かけます。 つまり、今払っている家賃が５万円で、我が社の住宅を買うと住宅ローンが月５万円で済みますよ、だから支払いは変わりませんよ、安心ですよ、という意味です。 ・・・はっきり言います。 嘘です。 意図的に言うとしたら、悪質な業者でしょう。 悪意なく言っているとしたら、客の生活に全く興味がないということです。 たしかに、住宅ローンとして2000万円借りて、金利１％で40年返済だとしたら、毎月の返済額は50,571円です。 なるほど、家賃と同等です。 なぜこれが嘘なの？と思うかもしれません。 チラシのコピーを正確に訂正するとしたら、 住宅ローンの返済額だけが家賃と同等です、なのです。 家を買うと、支払わなければならないの

今日のテーマは、「家を買わない選択について考えてみる」です。 日頃、住宅「取得」専門のファイナンシャルプランナーとして相談を受けていると、80％の相談者は「家を買う」という前提で話をします。 しかし、当然のことながら、「家を買わない」という選択を前提として相談する方が20％います。 何らかの事情で持ち家は買えない、とか 自営業など不安定な収入なのでローンを組むのが不安、とか ネット上で、家を買うのはリスクしかないという記事を沢山見つけて不安、とか そのような理由で、家を買わずにライフプランを組み立てられないか？と相談に見えます。 「家を買う」「家を買わない」を論じる時、多くの人は「善」か「悪」、「正」と「誤」というように白黒をつけようとします。 実はこの問題、正解や不正解はありません。 少し冷静に情報を整理して考える必要がある問題なのです。 この記事では、家を買わないという選択をした場合に

今日のテーマは、「世帯年収が同じでも、借りていい金額は同じではない」です。 ※ここで言う世帯年収とは、夫と妻の年収（税引き前の総支給額）の合計のことを指します。 日頃ライフプラン相談会をしていると、住宅購入を考える人たちの平均的な年収が分かってきます。 例えば30歳だとすると、夫婦合わせての世帯年収の平均が500万円が最も多いと思います。 夫300万円（正社員） 妻200万円（正社員） という組み合わせがよくあります。 八戸市という地方都市で家を買う時、世帯年収で500万円程度あり、年齢が30代前半であれば新築住宅を手に入れるのはさほど難しいことではありません。 よほど趣味や自動車にお金を使う人でもない限り、中堅住宅メーカーまでの住宅は手に入れることが出来、安全に支払う計画は立てやすくなります。 しかし、同じ世帯年収500万円でも、少し注意すべきケースもあります。 それは、妻が「扶養」され

今日の話題は、いま流行の金融概念「FIRE」とはなにか？です。 20代の会社員を中心に、このFIREという言葉が使われることが増えています。 FIREとは何かというと、「Financial Independence（経済的自立）, Retire Early（早期退職）」という意味です。 読んでそのままの意味です。 40代には会社勤めを辞め、経済的なバックグラウンドを得て自由な人生を謳歌しましょうという、ライフスタイルのことと言えるでしょうか。 きっと、今の50代、60代の方もそういう考え方は聞いたことがあるでしょう。別に今に始まった理想ではありません。 私が思い出すのは、1987年の映画『ウォール街』のワンシーンです。 一攫千金を狙う投資銀行の若いセールスマン達が、熱気でギラギラしたオフィスで「35歳には引退だ」と言いながら、客への勧誘電話をかけまくるシーンです。 いかにも1980年代の雰

今回の話題は、「住宅ローンで自己破産する人の割合」です。 最近、SNSなどでのフェイクニュースが話題になっています。 これは、事実と異なる嘘をあたかも本当であるかのように拡散する悪質な行為です。いたずら目的のこともあれば、自分の利益に誘導するために印象を操作しようとしていることもあります。 先日Twitterでこんなツイートを見つけました。 どう感じたでしょうか。 私自身は、驚いて五度見くらいしました。そして、またかこの類の情報かとため息が出ました。根拠が曖昧な数字で危機を煽り、自分の商売の利益につなげようとしています。 この人は不動産投資と称して、ワンルームマンションを販売したいのでしょう。自宅用の住宅ローンを借りてしまうと、投資用マンションを購入するローンを借りることが出来ません。 だから、住宅ローンは借りない方がいいと言いたいのです。 住宅ローンを借りるとこんなにリスクがありますよ、

病気やケガで仕事を休み、雇用主から給料の支払いを受けられない時、健康保険から「傷病手当金」が給付されます。 名前だけは聞いたことがあるのではないでしょうか。 「給料の60％くらいが一年半受け取れる制度」として覚えている人も多いと思います。 今日の話題は、「傷病手当金で生活は出来るのか？その手取りは？」です。 傷病手当金の計算の仕方 支払われる傷病手当金のイメージ 傷病手当金の手取り額は？ 働けなくなった時の備えかたは？ ①貯蓄を持っておく ②医療保険で備える ③就業不能保険で備える 傷病手当金の計算の仕方 傷病手当金の支給額は、標準報酬月額をもとに計算されます。 標準報酬月額はざっくり言うと、自分の給与の平均額です。実際には細かい計算のルールがありますがここでは省きます。 興味のある方は 標準報酬月額・標準賞与額とは？ | こんな時に健保 | 全国健康保険協会 を参照してください。 標準報

今日の話題は、「50歳で新築の家を購入するのは危険ではないのか？」です。 昨今、住宅ローンは35年～40年と長期間に及ぶことから、新築の家を購入する「適齢期」は、20代後半～30代後半と考えられています。 例えば28歳で購入した場合、40年ローンを組んだとして完済するのは68歳。 65歳で定年退職と考えると、3年は引退後に残りますが退職金の一部を使えば支払うことができるでしょう。 しかし、28歳で住宅購入が出来る人ばかりではありません。 仕事によっては転勤があり、全国を頻繁に引っ越している時期かもしれません。 自営業・起業家の場合は駆け出しの年齢であるため、収入も社会的信用もまだ十分ではないこともありえます。 または諸事情により多重債務などの金融事故があり、信用情報に傷がついているケースもあるでしょう。 地方都市での住宅購入は考えていなく、都心でマンションを購入したいと計画している場合、平