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先日、管理コスト適正化診断の依頼を受けたマンション管理組合の話です。 当社では、管理委託契約の査定のほかに、「マンション総合保険」の見直し余地についても提携先の代理店を通じて診断を行っています。 このマンションについても管理組合から提供してもらった保険証券の写しをもとに調査したのですが、意外な点にリスクがあることが判明しました。 端的に結論を言うと、 現在の契約条件に瑕疵があるために、支払われるべき最大保険金が減額されてしまう ということです。 文章だけで解説するのは難しいので、現状の契約状況を図に表してみました。 （※　実際の契約を多少変更しています。） そもそも、マンション保険の保険金がどのように設定されているのかをご存知の方は少ないでしょうから、そこから解説します。 まず、マンション全体の評価額を算定する必要があります。 都道府県別の建築費単価があらかじめ決められており、これに延床面

コンサルタントとして管理組合の総会に陪席していると、実に様々な光景を目にします。 ただ、多くの組合で共通している特徴があります。それは、理事側も組合員側にも総会進行に必要な基本的なリテラシーがまるで身に付いていない、ということです。 そのために総会の進行が混乱して審議に多大な時間がかかり、議場全体が殺伐とした雰囲気に陥ってしまうことがあります。 このような事態にならないように、理事だけでなく一般組合員の方にも少なくとも覚えておいて欲しいポイントとして４つご紹介します。 ＃１　総会開催前の定足数の確認 管理組合の総会を有効に成立させるには、まず区分所有者（※正確には議決権数。１戸につき１つの場合が多い。）全体の半数以上の「出席」が必要です。 ただし、この「出席」には、議場への出席だけでなく委任状や議決権行使書も含むことに注意してください。 また、議決を得るための要件は、（普通決議事項の場合）

先日、ある管理組合の理事会に陪席する機会がありました。その際、管理会社から長期修繕計画の内容と今後の積立金の改定プランについて説明がなされました。 このマンションは、まだ築4年目。 誰もが知る大手デベロッパーのブランド名を冠した物件です。 説明の一端をご紹介しましょう。 「昨年当社で作成した長期修繕計画にもとづくと、現状の積立金では大規模修繕を実施する築12年目では残高不足が生じます。」 「このため、Ａ案では、来年の5年目、10年目、15年目でそれぞれ戸当たり月額4千円ずつの増額、20年目でさらに2千円の増額を計画しています。ただ、それでも足らないため、30年間で都合3回別途一時負担金が必要となります。」 「Ａ案の一時負担金を生じさせないために、Ｂ案をご用意しました。この場合、5年目、10年目、15年目でそれぞれ8千円ずつの増額が必要です。さらに、25年目に3千円の増額が必要です。」 つま