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大谷翔平
tokyo-1r.com
不動産投資やワンルーム投資の詐欺被害について解説していきます。 ネット上ではワンルーム投資で騙された、ワンルーム投資で詐欺にあったなどの被害報告が数多く存在します。 それが故にワンルーム投資そのものを詐欺だと思っている人も少なくありません。 ここで一言言っておきますが、ワンルーム投資自体は詐欺ではありません。 しかしながら、詐欺に近い営業手法や本当に詐欺があることも事実です。 ワンルーム投資の詐欺や不動産投資における詐欺に近い悪質な営業手法などの全容を理解し、詐欺に騙されない為のポイントも一緒に学んでいきましょう。 ※動画で徹底解説 不動産投資の購入時の詐欺的な勧誘やトラブル一覧不動産投資(とりわけワンルーム投資)を始めるまでに数多くの詐欺的な営業手法や悪質な勧誘が数多く存在します。 その全てをここで紹介していきます。 相場よりも明らかに割高な価格設定相場よりも高値で投資物件を購入してしま
2020年6月にサブリースに関する不当な勧誘の禁止や重要事項の書面での説明義務を事業者に課す新法が成立しました。 このサブリースに関する新法が2020年12月15日より新たに施行されます。 実はこれまで、サブリース契約を直接的に規制する法律が無かったわけですが、2020年の6月に悪質業者排除に向けて新法が制定されたという流れです。 ※動画でも詳しく解説しております。 このブログでも散々「サブリースの問題点」については記載してきました。 サブリースとは? サブリースは投資用マンションをサブリース会社が借り上げて、それを実際の入居者に転貸する仕組みを言います。 サブリースは空室を避けられるメリットがありますが、それ以上にデメリットが多く基本的にお勧めできません。 サブリース新法の4つのポイント 「勧誘者」は誰なのか?を明確に サブリースを勧誘するのはサブリース業者だけではありません。 例えば、
ポイ活ってご存じですか? ポイントを貯めて、現金に換金したり、お得に買い物したりする活動です。 そのポイ活の中でも非常に高額なポイント還元が狙えるのがクレジットカード案件です。 しかし、昨今このポイ活による大量のクレジットカード作成が、後々思いもよらぬ災いをもたらすことがあります。 お金を借りるときに悪影響を及ぼす可能性 クレジットカードを作るだけで大量のポイントが貰えるのは一見すると非常にお得に見えます。 単純に申込をするだけですから。 しかし、そのクレジットカードの申し込み履歴は個人信用情報機関に残ります。 大量のクレジットカードを作成すればそれだけその履歴も多くなります。 クレジットカードなので利用額がついております。 例えば ショッピング利用枠100万円 キャッシング利用枠50万円 といった感じです。 要するに「何にいくらまで使えるのか」が明確にされております。 例えばこのようなカ
ワンルームマンション投資を始める際に一般的に頭金が必要と言われます。 ワンルームマンション投資でも購入形態(売主なのか仲介なのか)、購入対象の物件、購入者の属性によって必要とする頭金は大きく異なってきます。 それぞれのパターン(売主・仲介)も含めて必要となる頭金は実際いくらなのか詳しく見ていきましょう。 ※動画でも詳しく解説しております。 マンション投資で必要な頭金は最低10万円 業者売主物件の投資用ワンルームなら頭金10万円で購入可能。 仲介物件の場合は物件価格の1割~3割程度の頭金が必要。 という結論です。 投資用ワンルームマンションに関して言えば、その物件の購入形態(売主or仲介)によって、必要な頭金も大きく変わってきます。 頭金って何? 不動産を購入するのに使う最初の自己資金のことです。 例えば2000万の物件をローンを使って購入する場合、その内1800万を金融機関から資金調達(ロ
ワンルームマンション投資と検索すると、広告やセミナーで「医師専門・公務員専門の不動産投資」などと謳った広告が目立つようになってきました。 その実態について詳しく見ていきましょう。 ※動画でも詳しく解説しております。 紹介する物件は単なる新築ワンルーム 医師や公務員にターゲットを絞ることで、ペルソナを明確に打ち出し同業他社との「差別化」を図っているのでしょう。 しかし、残念ながら紹介されるのは普通の新築ワンルームマンションというパターンがほとんどです。 2022年現在の新築ワンルームに関してはとてもじゃないですがお勧めできません。 その理由は以下の記事で散々お話ししてきた通りです。 ⇒500万の赤字!新築ワンルームマンション投資の失敗で大損 ⇒これでも買う!?新築ワンルームの賃貸募集状況が悲惨すぎた なぜターゲットが医師や公務員なのか? 単純にはめ込みやすいからです。 医師などは高学歴な方が
ワンルームマンション投資においてサブリースを選択してはいけません。 何度もブログでお話ししている内容ですが、昨今さらに深刻な内容になっています。 管理会社も自社の管理を徐々に集金代行からサブリースの管理に切り替え始めるところもでてきました。 その理由について、そしてサブリースがなぜダメなのかについての復習もかねてお話ししていきます。 動画でも詳しく解説しています。 ワンルームマンション投資のサブリースの仕組みサブリースをわかりやすく説明した以下の図を見てください。 通常は購入したお部屋をそのまま入居者に貸し出しますが、サブリースの場合は、サブリース会社(管理会社)が入居者となり、そのお部屋を入居者に転貸する仕組みです。 メリットは 例えお部屋が空室でも保証賃料が必ず振り込まれるデメリットは いつ保証賃料が下げれられるかわからないサブリースの解約に多額の違約金サブリースがそもそも解約できない
都心部でのワンルームマンション投資は基本的に長期保有が前提の投資となります。 しかし、短期間で売却益を確定し、売り抜ける方もいます。 そんな直ぐに売却益なんて出るの? と少し懐疑的になりますが、実際にそのような事例は存在します。 では実際にどのように売却益を確定させるのか見ていきましょう。 ※動画でも詳しく解説しています。 相場よりも低い賃料で賃貸中の物件は狙い目 ズバリ売却益を出しやすい物件というのは、 「相場よりも低い賃料で貸しに出されているオーナーチェンジ物件」 です。 築浅のワンルーム市場において、その価格は「収益還元法」と呼ばれる評価方法において価格が決定されます。 そして、収益還元法は大きく2種類に分けられます。 直接還元法 DCF法 です。 ※直接還元法とDCF法については以下の過去記事で解説してます。 ⇒不動産投資における収益還元法(直接還元法とDCF法)について超分かりや
不動産投資の中でもワンルームマンション投資は会社員や公務員に人気です。 しかし、その一方でワンルームマンション投資とネットで検索すると、「失敗した」「損した」などの記事が目立ちます。 ワンルームマンション投資の相談を過去に数千件受けてきた経験から、ワンルーム投資における主な失敗事例を10個にまとめました。 投資初心者が騙されやすいポイントや失敗事例から、ワンルームマンション投資で失敗しない為の注意点、成功のポイントまでしっかり解説していきます。 (※今回は動画でも解説しております。) 儲かると思い高利回りの物件を購入し失敗 確かに、教科書的に言えば利回りの高い物件であれば儲かる仕組みになっています。 利回りとは投資物件の収益性を判断する1つの指標です。 この数値が高ければ高いほど収益性が高く、儲かるということです。 つまり、高利回りとは「入ってくる家賃収入が高くて、物件価格が低い」というこ
不動産投資で節税しましょう! 「会社員・公務員でも払った税金(所得税・住民税)が戻りますよ!」 こんなセールストークを受けていませんか? 不動産投資の中でもワンルームマンション投資で節税になるのは確かですが、当初の数年だけの場合が多く効果は限定的です。 節税の仕組みから、失敗事例、成功事例、注意点に至るまで徹底解説しました。 この記事でワンルームマンション投資に関する節税の知識をほぼ全て網羅できます。 ※動画でも詳しく解説しております。 ワンルームマンション投資が節税になる仕組み そもそもワンルームマンション投資がなぜ節税になるのか? 初心者の方にも分かりやすいように、解説していきましょう。 先ずワンルームマンション投資で節税になる税金は大きく分けて2種類あります。 所得税(住民税) 相続税 です。 所得税や住民税の節税 先ず、不動産収入は「総合課税」に分類されます。 例えば、サラリーマン
フラット35を使った不正融資問題からフラットの融資基準が大きく変化するようです。 フラット35は非常に審査が通りやすく、年収が低かったり、借り入れが多い人でも比較的融資が通りやすいことで有名でした。 しかし、昨今の「なんちゃって」と言われる、投資マンションをフラット35を使って購入させる悪質な業者が増加し、今回の融資基準見直しに至ったのです。 ※「なんちゃって」に関してはこちらの記事で詳しくまとめております。 ⇒フラット35で不動産投資を勧める「なんちゃって業者」の闇に迫る フラット35の今までと、これからの融資基準について詳しく見ていきましょう。 ※動画でも解説しておりますのでご覧ください。 フラット35の返済比率について 結論から言うと審査基準が一気に厳しくなりました。 ではその審査基準がどのように厳しくなったのか見ていきます。 金融機関から融資を受ける際には返済能力が審査されます。
ワンルームマンション条例(規制)はワンルームマンションの建設を規制する条例です。 ワンルームマンション投資を検討するにあたって、このワンルームマンション規制を理解しておくことは非常に重要です。 ワンルームマンション条例とは何なのか? なぜ規制されるのか? その規制の影響は? 順番に詳しく見ていきましょう。 ※動画でも詳しく解説しております。 ワンルームマンションの建設を規制する条例のことです。 現在、東京23区の全てに条例と指導要綱による規制がされています。 ワンルームマンションを建築するな、という意味ではありません。 「ワンルームマンションを建築するにあたって、一定の基準を設けます。その基準をクリアしないとワンルームマンションの建設は認めません。」 という条例です。 また、23区が一律同じ条例または指導要綱という訳ではなく、各区ごとに内容が異なります。 名称も様々で、例えば千代田区であれ
皆さんOYOってご存知でしょうか? 2012年に設立されたインド発のベンチャー企業で、ホテルや住居などの運営、リース、フランチャイズしている企業です。 ホテルでは、提供客室数ベースで世界第2位(110万室)と業界では有名な存在です。 そんなOYOが日本にてマンスリー賃貸住宅サービスを始めました。 運営会社は「OYO LIFE」です。 今回はそんなOYO LIFEの特徴や仕組み、その危険性などについて詳しくお話ししていこうと思います。 OYOLIFEの現状 いつもOYO LIFEをご利用いただき、誠にありがとうございます。 OYO Japan(以下「当社」)が運営する不動産賃貸事業「OYO LIFE」は6月1日付けで、KC Technologies株式会社に事業承継致しました。今後の事業の運営主体はKC Technologies株式会社となります。 また当社が運営するウェブサイトwww.oy
東証一部上場企業のコーセーアールイーの連結子会社であるコーセーアセットプランが、投資用マンションを販売する際に顧客の源泉徴収票を改ざんし、融資を受けやすくしようとした疑いがあると発覚しました。 HP(不適切行為に関するお知らせ)より 投資マンション業界はここ数年で数々の不正問題や疑惑がありました。 かぼちゃの馬車のシェアハウス問題 スルガ銀行の不正融資問題 デート商法問題 レオパレスのサブリース&界壁問題 ケリーバックスの預金残高改ざん問題 TATERUの預金残高改ざん問題 シノケンの二重契約問題 フラット35を使った不正融資問題 そんな中で、今回のコーセーアールイーの連結子会社であるコーセーアセットプランによる疑惑が持ち上がりました。 投資マンション業界あるある「源泉徴収票改ざん」 またか。 そんな印象ですね。 今年の頭にもケリーバックスの預金残高改ざんの問題があったばかりですよね。 ※
日本一のワンルームマンション投資専門の情報サイトです。ワンルームマンション投資で節税したい、失敗したくない、利回りの相場を理解し、成功したい方は必見です。不動産投資ローンや銀行の選び方についても詳しく解説しています。 海外不動産投資による節税の仕組み 海外の不動産投資による節税の仕組みを一言で言うと、 「びっくりするくらい大きな経費を出して、とんでもない赤字の確定申告をする」 というものです。 びっくりするくらい大きな経費ってどうやって出すの? なんで赤字で確定申告すると節税できるのか? 順番に見ていきましょう。 大きな経費の正体は「減価償却費」 この減価償却費は何も特別なものではなく、国内で不動産投資する際にも普通に経費として計上できます。 ※減価償却費についてはこちらの記事でまとめています。 ⇒マンション経営は大して節税にならない!! ※また、ワンルーム投資における減価償却の出し方はこ
不動産を売却する際に、「仲介」で業者に売却依頼している方は非常に多いのではないでしょうか。 売却依頼したものの中々売れない。 仲介業者に反響状況を聞いても「反響は0」の1点張り 徐々に価格を下げさせられている 等のご経験はありませんか? 本当にその物件や価格が理由で売れないのでしょうか? 本当は買いたい人がたくさんいるのに、その仲介業者がそのすべての問い合わせを意図的に「断っている」かもしれません・・・ それが不動産の「囲い込み」と言われる闇です。 ※動画でも詳しく解説しております。 不動産の囲い込みとは 不動産会社が売却依頼を受けた物件を他の不動産会社に契約させない行為をいいます。 例えば、あなたが所有している物件を仲介(専任媒介契約)で不動産業者Aに売却依頼します。 通常、売却の依頼を受けた業者Aは自社で買主を探すのはもちろんですが、依頼を受けて7日以内(専属選任媒介ならば5日以内)に
ワンルームマンション投資をする上で、ほとんどの方が金融機関からローンを組んで物件を購入します。 その際に、「銀行からローンを組む当人以外に連帯保証人を求められる場合もあるの?」 といった質問が多いので、今回はワンルームマンション投資で連帯保証人などは必要になるのか? また、連帯保証人と保証人の違いについて詳しく解説していこうと思います。 ※動画でも解説しております。 ワンルームマンション投資で連帯保証人は必要なし 基本的にワンルームマンション投資でローンを組む際に連帯保証人や保証人を求められることはありません。 しかし、極端にお客様の属性が悪い場合は別です。 ワンルーム投資でローンを組むためには 一定の年収(最低400以上) 一定規模以上の勤務先 一定の勤務年数 年齢(60に近くなるにつれてローンが組みにくくなる) 現状の借り入れが一定基準以下であること(返済比率) などが必要になりますが
源泉徴収票の税込み年収をそのまま改ざん 金融機関の融資の指標はたくさんありますが、その中でも最も大切なのが、昨年度の税込み年収の金額です。 税込み年収は一般的に会社から年明けに交付される「源泉徴収票」で確認することができます。 ※以下は一般的な源泉徴収票のイメージ 数字がたくさん書いてありますが、左上の「支払金額」という部分がありますね。 こちらが税込みの年収となりますので、この数字が主に審査の対象となるわけです。 支払金額が大きいほど審査は有利です。逆に 支払金額が少ないほど審査は不利です。 源泉徴収票の改ざんはここの数字を変えちゃう!という大胆な手口ですね。 支払金額が変われば、当然その他の数字も変わってくるので、しっかりと計算しなければなりません。 それで出来上がったのが、「改ざんされた源泉徴収票」です。 課税証明書の存在 源泉徴収票はその会社が発行しているもので、役所が公的に発行し
日本一のワンルームマンション投資専門の情報サイトです。ワンルームマンション投資で節税したい、失敗したくない、利回りの相場を理解し、成功したい方は必見です。不動産投資ローンや銀行の選び方についても詳しく解説しています。 ワンルームマンション投資を始める理由は人それぞれですが、大きく分けて以下の10のメリットがあります。 元手資金が少なくてもできる一棟物件と違って都心部であっても1000万程度の価格帯から購入可能です。 1部屋の売買なので、そもそもの取得単価が安いのです。 ワンルームマンション投資をするにあたって、物件を購入する訳ですが、実際はそのほとんどをフルローンで借り入れできます。 物件やお客様の属性にもよりますが、頭金10万円程度の少額資金で物件を購入し、ワンルームマンション投資をスタートすることが可能です。 ワンルームマンション投資で本当に必要な頭金はいくらか? 入居率が高く安定した
お子様のいらっしゃる方だと、ほとんどの方がこの「児童手当」を受給されているのではないでしょうか? 普段何気なく児童手当を受け取っていらっしゃる方が多いかと思いますが、じつはこの児童手当には所得制限というものが存在します。 ある一定水準の年収を超えると児童手当の支給額が大幅に減額されてしまう、という仕組みですね。 先ずは「児童手当」の支給額についてまとめてみました。 ※動画でも解説しております。 児童手当の支給年齢と支給額 児童手当の所得制限 収入と所得がございますが、まずはその違いから確認していきましょう。下の図は源泉徴収票の見本になります。 (c)の支払金額6,835,000というのが、いわゆる収入額(年収額)のことです。それに対して所得額というのは(d)の4,951,500のことですね。つまり下記のような収入の方の場合は扶養が何人であろうが子供手当を受給可能ということですね。 所得制限
投資用マンションの営業をしていると、お客様から良く質問を受けることがあります。 それが「ところで○○さん(営業さん)は投資物件を所有しているのですか?」という質問です。 これを質問するお客さんの心理としては、「営業さんもやっているのかな?」といった単純な興味本位から、「営業さんがやっていないなら、本当は良くない商品なんじゃ?」といった猜疑心を含めたものまで、色々考えられるかと思います。 結論から言いますと、残念ながらマンション投資の営業マンの大多数は物件を所有しておりません。 若くてイケイケな営業さんだと平気で「私3部屋持ってますよ!」なんて嘘をつきますから要注意ですね。 良い物件は業者が直ぐに買ってしまうでは、なぜ不動産投資の営業マンは物件を持っていない人が多いのでしょう。 確かに皆さんのお考えになるように、毎日毎日、投資物件情報を目の当たりにしている営業マンであれば、「お宝物件」の情報
日本一のワンルームマンション投資専門の情報サイトです。ワンルームマンション投資で節税したい、失敗したくない、利回りの相場を理解し、成功したい方は必見です。不動産投資ローンや銀行の選び方についても詳しく解説しています。 皆さんは賃貸併用住宅って聞いたことありますか? 分かりやすく言うと、自宅のマイホームと投資物件としての賃貸アパートを一緒にくっつけて建てた物件です。 メリットとしては、賃貸アパートからの収入で自宅のローン返済が賄えるので、賃貸併用住宅を建てたとしても、経営が上手くいけば実質毎月の支払が0円、場合によっては毎月収入を受け取ることも可能というまさに「夢のようなお話」です。 ただし、実際にはそんなに甘いものではありません。 中にはそのスキームで上手くいっている人もいるようですが、少なくとも私が今まで出会った大家さん達の中では良い話を聞いたことがありません。 今日は、そんな謎の多い「
今回は東京23区の家賃の平均値を出し、そこから区別に偏差値を計算してみました。 また、偏差値と聞いてピンとくる方と来ない方がいるかと思いますので、イメージしやすいように、大学で例えながら順番にご紹介していこうと思います。 では早速!結果はこんなランキングになりました。エクセルでまとめましたので、ご参照ください。 https://www.homes.co.jp/chintai/tokyo/23ku/city/price/ 不動産住宅サイト「ライフルホームズ」 上記記載の平均賃料より、標準偏差を計算し、23区別に偏差値を導きました。 また、こちらの資料は以下の2つの前提条件をもとに算出しております。 広さは1R、1K、1DKの間取りを対象としています。建物はアパート、マンション、戸建てを対象としています。つまりは、都内の単身者向けの住宅を対象としたものとなります。 なぜならこのサイトのメインテ
このブログでもスルガ銀行が融資していたスマートデイズのシェアハウス「かぼちゃの馬車」問題について何度も言及してきました。 このスマートデイズ社は4/9に東京地裁に民事再生法の適用を申請しました。 4/18日現在、民事再生法の適用は棄却され、破産手続きに移行しております。 また、それに際してこのスマートデイズ社のシェアハウスに融資をしていたスルガ銀行の融資姿勢が問題視されている訳であります。 スマートデイズ社のシェアハウス問題についてはこちらの記事を参照してください。 馬脚を現したスマートデイズのシェアハウスかぼちゃの馬車の真相 またそれに類似する形でのスルガ銀行の地方一棟物件、サブリース問題についても警鐘した記事を記載しておりますので、あわせてご参照ください。 スルガのシェアハウス(かぼちゃの馬車)、地方一棟物件に要注意 問題の本質は当然スマートデイズ社・購入者・スルガ銀行それぞれにあると
最近リボ払いでお買い物をする方が非常に多いように感じます。 投資用マンションの販売をしているとお申込みになった際に、その方の借り入れ全てを把握することになります。 なので当然こちらとしては、「現状で何かお借り入れはありますか??」とお客さんに必ず尋ねるわけですが、リボ払いを借り入れとして認識していない方が非常に多いです。 結論から申しますが、リボ払いは絶対にやってはいけません。本日はその理由について詳しくお話ししていこうと思います。 そもそもリボ払いとは?「お金は無いけど買い物はしたい!」って時に便利な返済方法です。 えっ!そんなことできるの!?と思われるかもしれませんが、出来るんです。 例えば10万円の商品をクレジットのリボ払いで購入した場合、その支払額を自分で設定できるんです。 例えば「毎月5000円ずつ」といったように。 このリボ払いの凄いところはそれだけじゃありません。 それ以降も
ワンルームマンション投資でFIRE!などの触れ込みのセミナーが最近非常に多いですよね。 購入する物件にもよりますが、結論から言うと都心部の投資用の区分ワンルームマンションだけでFIREを目指すのは正直厳しいです。 だからと言ってワンルームが儲からない!という訳ではありません。 ワンルームマンション投資でFIREがなぜ無理のか?ではワンルームマンション投資でどのように儲けるのか?ワンルームマンション投資で利益確定した成功事例なども含めて、その理由について解説します。 FIREとは?FIREは、Financial Independence, Retire Earlyの略語です。 「経済的自立」と「早期リタイア」を意味する言葉で使われています。 つまりは働かなくとも、資産運用の収益で生活ができるようになった段階で早期リタイアする生活のことです。 従来の早期リタイアは一生生活に困らないだけの資産を
日本一のワンルームマンション投資専門の情報サイトです。ワンルームマンション投資で節税したい、失敗したくない、利回りの相場を理解し、成功したい方は必見です。不動産投資ローンや銀行の選び方についても詳しく解説しています。 悪徳ワンルーム業者との出会いは職場への一本の電話からYさんは都内の上場企業に勤める20代の独身男性です。 職場には頻繁に投資用ワンルームマンションの勧誘電話がかかってきており、上司はその対応で非常に苦慮しているとのこと。 いつもYさんはその上司に電話を繋ぐ役目だったので直接勧誘を受けることはなかったらしいですが、ある時に自分の名前を業者に名乗って電話に出てしまったが故にそれ以来、しつこくYさん宛てに勧誘電話がかかってくるようになってしまったそうです。 最初は勧誘を断っていたらしいですが、あまりにもしつこいのと、漠然と「不労所得」にも興味があったので、「1回話を聞くくらいなら・
みなさんお金を預ける際に、銀行の利息などはチェックしていますか? あまりにも利息が低いので、ほとんど意識せずに何気なく銀行にお金を預けていませんか? 実は投資の運用には単利と複利の2種類がございます。 今回はその2種類について詳しくお話ししていこうと思います。 単利と複利の違いって?単利とは、預け入れた元金に対して、毎年同じ金額の利息を受け取ることができるという仕組みです。 単利のイメージ図下記のイメージは100万円を年利(単利)10%で運用した場合の利息の増え方を示した図です。 単利は「元本×金利」という計算式になります。 上記の例でいうと、1年目には100万円×10%=10万円の利息収入が得られます。 そこから毎年定額で10万円ずつ増えていくイメージですね。 つまり、預け入れ元金100万円にたいしての10%分の利息(10万円)が毎年増えていきます。 複利のイメージ下記のイメージは100
お部屋(賃貸物件など)を探すときに1R(ワンルーム)とか1Kとか1DKとかいろんな間取りありますよね?? それぞれの違いってちゃんと理解できてますか??1Rマンション投資とは言いますが、詳しく言うと1Rではないことが多いんです。 最近の物件はそのほとんどが1Rではなく1Kなのであります。 なので正確に言うのであれば1Kマンション投資ですね。 本日はその物件の間取りの違いについて詳しくお話ししていこうと思います。 1R(ワンルーム)お部屋とキッチンの間に仕切りが無い間取りのことです。 つまり1つの部屋の中にキッチンがある訳ですね。 お部屋とキッチンに仕切りがあれば、それは1Kとなります。 代表的なワンルームの間取りは以下のような感じの物件です。 1K(ワンケー)お部屋とキッチンの間がしっかり区切られており、空間が2つに分かれている間取りのことです。 代表的な1Kの間取りは以下のような感じの物
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