私ごとで恐縮ですが、投資用のワンルームマンションを一つ所有しています（＊平成30年9月時点では既に売却済み）。 前の会社にいた時に不動産投資を思い立ち、勢いに任せて立地も確認せず、利回りだけを参考に購入致しました（今だったら絶対そんな無茶な買い方はしません）。なぜ急に不動産投資をしようとしたかのいきさつについては、こちらの記事をお読みください。 ワンルームマンションに必須の条件は？ 以下の3点は必須です。 風呂、トイレ別 25㎡以上の広さ ターミナル駅至近 投資用ワンルームマンションを選ぶ際、少なくとも上記3点が満たされているかどうかを判断材料にしてください。賃貸経営のことなどなにもわからずに購入した私のマンションは、上記3点の全てに反していました。 3点ユニット 約16㎡の狭小 郊外の駅 今の賃貸トレンドを一切満たしておりません。 とはいえ、買ってしまったことをいまさら後悔しても仕方があ

あまり不動産会社に関わりたくないと思っている人に多いのですが、 「詳しい住所はいえないですが、○○あたりはいくらくらいでしょうか？」 と査定を依頼してくる人がいます。 まあ相場を聞く程度であれば話は別は違ってきますが、できるだけ丁重にお断りするようにしています。 「不動産取引のプロとして、あいまいな情報を伝えたくない」 というのが大きな理由です。 「ざっくりとですが」 という枕詞を加えたとしても、不動産のプロから金額を聞いてしまうと、どこかで聞いた金額に判断が引きずられてしまうことがあるのです。ですから当社としてはそうしたことのないように、仕事になるならないは別にして、現地を実際に確認したうえでの査定を徹底しています。 いまのご時世、現地を直接見なくとも、住所さえわかれば、ネット上で現地を確認することができます。しかし、最終的には自分の目で現地を確認したうえで、正確な査定金額を伝えたいと考

「空き家の管理」 と聞くと、 「古くなり放置している空き家が、周囲に迷惑をかけないように」 という使い方をイメージしているかと思います。当社がサービスを始めた理由も実はそうでした（笑）。 しかし実際初めて見ると、そのような理由で空き家管理を依頼してくる人はそれほど多くないということです。いま当社が多く扱っている空き家は、海外赴任になったオーナーさんのものが半分くらいです。 「数年間使わないのであれば、人に貸したらよろしいやん？」 と、不動産会社の私などは考えてしまうのですが、室内を空にして、痛んでいるところを直して・・・など、人に貸すにはそれなりに費用がかかります。海外赴任を終えて戻ってくるタイミングで人に貸していると、すんなりと戻れない可能性もあることを考えると、海外赴任の方が自宅を貸し出すことは、ハードルが高いのかもしれません。 当社が請け負っている海外赴任の方のご自宅ですが、基本的に

海外赴任の方の自宅管理ですが、通常の巡回以外にもさまざまな業務を行っています。 例えば10月11月に多いのが、年末調整に必要な保険会社からの控除証明書送付業務です。管理を承ると、ポストのチラシや不要な配送物を処分したりしますが、その際、（もちろん事前に承諾いただいたうえで）控除証明書を開封し、記載内容をメールでまずは添付して送ります。その後、原本をオーナー様に替わって、勤務先の担当部署まで送付します。 また、一時帰国される際、事前にガスの開栓作業に立ち会うなどして、戻ってきたときにはすぐにガスが使える状態にしておくなどです。なんてことない作業ですが、意外にご好評頂けているようです。

賃貸、売買にかかわらず、内見前には物件の諸条件を確認するようにしましょう。 募集図面や販売図面に 「ペット可」 「楽器演奏可」 と書いてあるのを信じて、すぐに内見に行こうと思ったとしたら、それは少しばかり早計です。 一概にペット可といっても、犬はOKでも猫はNGということもあるし、マンションによっては抱きかかえられる程度の大きさの動物でなければダメと明記されていることもあります。 楽器演奏も、アップライトピアノはOKだけど、グランドピアノはNGなど、楽器ならばなんでも大丈夫というわけではありません。 せっかく貴重な時間を割いて物件を見に行って、気に入ったから申し込みを・・・と思ったら、グランドピアノはダメでした、猫はダメでした・・・なんてことになったら時間の無駄です。 内見をする前には必ず、どんな楽器を持ち込みたいのか？ペットの種類は？複数でも大丈夫なのか？など、必ず販売図面や募集図面に書

賃貸だけに限らず、売却もですが、当社が管理してる物件に他業者から内見依頼が届くことが多くあります。カギを現地に設置して、現地対応にすることもできるのですが、当社では時間があえば極力、他業者の内見に立ち会うことにしています。 案内をしてくれた他業者には後日、内見がどうだったのかをヒアリングし、その結果をオーナーに報告しています。他業者の内見に立ち会っていないと、内見の結果が 「ダメでした」 の一言で済まされてしまうことが多いのです。実際、箸にも棒にもかからなかったのかもしれませんが、オーナーから依頼を受けている側としては、ダメならダメなりの詳細な理由を知りたいのです。 「賃料はピッタリなんだけど、部屋の設備がちょっと古臭いなあ・・・」 「家賃は安いくていいんだけど、収納がもう少しあれば・・・」 「値段の割には狭く感じるなあ」 など、他社の内見に立ち会うことで、お客さんからはたくさんの「素」の

先日、業界新聞に、とある不動産業者が免許を取り消しになったというニュースがありました。運転免許がなければ車を運転してはいけないように、宅建免許がなければ不動産業を行ってはいけません。 運転免許は違反をすれば点数が引かれていき、なくなると免許停止、免許取り消しとなります。宅建免許も同じです。点数はありませんが、悪いことばかりしていると、今回のニュースのように免許が取り消されます。なぜ取り消されたのか？ちょっと見てみましょう。 『複数の顧客との間でマンションの売買の仲介業務を行ったが、その中で、 媒介契約書を売主に遅滞なく交付していない 重要事項説明書に必要な記載がない（手付金の額、私道負担など） 物件の購入希望者がいないにもかかわらず、希望者がいると不実のことを告げて媒介契約を締結させ、その後転売差益を取得することを目的として代金を減額させた上で、取引態様を変更し、自ら買主として売買契約を締

買い替えの定義 「住み替え」と同義語のような気もしますが、部屋を借りている人が、他の部屋を借りて引っ越すことも住み替えと言えます。ですからここで解説する買い替えは、 ローンを借りて購入している まだ住宅ローンが残っている 売ってもローンを返済できない（＊ローンが残る） だけど住み替えたい と定義します。 買い替えする理由とは？ 買い替えをする主な理由としては 部屋が手狭になった より良い条件の物件に住み替えたい ローンの返済が厳しいので、安い物件に住み替えたい 上記の3点があります。 このような理由で今の住居を一旦手放し、新しい住居に住み替えを希望するとします。しかし、まだローン残っていて、売却をしても完済できないこともあります。分かりやすく例を挙げると以下の様なケースです。 現在のローン残高は3,500万 査定価格（売却価格）は3,000万 この場合、3,000万以上で売れなければローン

どの程度かにもよりますが、多少のリフォームであれば、費用対効果を考えてみてもあまり効果的とはいえません。リフォームの結果、多少売りやすくはなるでしょうが、効果は限定的で、かけた費用だけ高く売れる訳ではないからです。その分、価格交渉に応じるなどしたほうが良いでしょう。 買い手は売主が使っていた状態そのままで住み始めることはあまりありません。多少のリフォーム（＊クロスの張替、カーペット、フローリングの張替、ちょっとした箇所の補修など）は予算に見込んでいる人が多いのです。もし、リフォームすることによって高く売りたいなら、部屋の価値自体を大きく上げるリノベーション、 「他ではなくわざわざその部屋を選ぶような」 費用をかけたものでなければ意味がありません。中途半端なリフォームはお金の無駄です。

住宅ローン利用時の決済は、融資を受ける金融機関の最寄りの支店で行うことがほとんどです。仲介業者や登記を担当する司法書士は慣れてますが、買い手・売り手双方にとっては初めてのことで戸惑うかもしれません。なんてことはないのですが、決済当日の流れは以下の通りです。 【関連記事】 住宅ローン利用時の決済について その他、「不動産売買の決済とは？」という記事でも決済について解説しておりますので、よろしかったらご覧ください。 売主の本人確認（書類の確認） 売主持参の登記識別情報（＊権利証）、印鑑証明書、写真付きの身分証明書、評価証明書（＊通常、仲介業者が準備）などを回収し、 「売主が今回売却する物件の所有者である」 ことの確認を司法書士が行います。確認を怠り、取引には全く関係ない、第三者の不動産の所有権を移転したとあっては、司法書士の責任となってしまいます。細心の注意で行われます。万が一書類に不備があっ

金消契約が終われば、次はいよいよ融資実行日、つまり不動産の決済日（引き渡し日）です。不動産売買的には 引き渡し日 決済 本契約 は全て同じ意味です。 【関連記事】 住宅ローン利用時の決済当日の流れ 決済とは何をする日か？ 決済とは 残代金の支払い 仲介手数料など諸経費の支払い 所有権移転登記に必要な書類への署名・押印 固定資産税精算 （マンションであれば）管理費・修繕積立金の精算 鍵の引き渡し を行います。実際に何千万もの現金を目にすることはないですが、不動産売買のクライマックスです。 売主の持ち物 印鑑証明書 登記識別情報（＊昔でいう権利証） 身分証明書 鍵 振込先の分かるもの 上記が基本的な持ち物で、その他物件の種別（マンション、土地、戸建て）によって、引き渡すものや書類が増えます。 買主の持ち物 認印（実印でなくても可） 通帳 通帳印 身分証明書 出席者は？ 売主 買主 仲介業者 金

売買契約後、金融機関に本申込みを行い、正式に融資が決定したとします。次のステップは、金銭消費貸借契約、略して「金消契約」です。今回は金消契約について解説していきます。 金銭消費貸借契約とは？ 金消契約とは、金融機関とお金を借りる契約を交わすことをいいます。金消契約時までに、 変動で借りるのか 固定で借りるのか 元利均等か（【関連記事】住宅ローンの元利均等方式のメリットとデメリット） 元金均等か（【関連記事】住宅ローンの元金均等方式のメリットとデメリット） を決めておく必要があります。金消契約時に、金融機関の担当者から改めて、上記4点の詳しい説明を受けます。内容に問題がなければ、署名・押印となります。 火災保険等のご案内 金消契約時には火災保険についての説明を受けます（【関連記事】住宅ローン利用時は火災保険加入が必須）。金融機関から提示される火災保険のプランにそのまま加入しても特段問題ありま

しかし、事前審査に通れば100%本審査が通るのかといえば、決してそうではありません。少ない可能性ですが、否決になってしまう可能性もあります。万が一、否決になってしまった場合、売買契約はどうなってしまうのでしょうか？今回はそんな誰もが避けたい事態についての解説です。 ローン特約期限内であれば売買契約は白紙解約 「融資が万が一否決となった場合、その契約は白紙解約となる」 といった内容の特約が、通常の売買契約には付いています。これを 「ローン特約」 と言います。白紙解約なので、文字通り契約自体そもそもなかったとみなされます。支払っていた手付金や、仲介業者に支払い済みの仲介手数料は返金され、ペナルティもありません。売り手にとってはたまったものじゃないですが、契約に費やした時間と労力はさておき、買い手に物理的ダメージはありません。 不動産の売買契約時には、売買契約書と重要事項説明書、二つの重要書類が

金融機関の融資の流れは、通常、 事前審査 本審査（＊住宅ローンの本審査とは？） という2段階のステップを踏んだうえで、融資可否が決定されます。今回は住宅ローンの事前審査について解説していきます。 事前審査とは？ 事前審査は仮審査とも呼ばれています。 「住宅ローンを申し込んだ場合、融資可能かどうかを事前に審査する」 といった認識で概ねOKです。 仲介業者が審査に出す金融機関は、ほとんどが 三菱東京UFJ銀行 みずほ銀行 三井住友銀行 などの大手メガバンクで、その他、お客様の内容によっては横浜銀行やりそな銀行などに事前審査を出します。事前の審査とはいえ、これら金融機関の審査精度は非常に高く、事前審査で通ったものが、本審査で否決になるということは、よほどのことがない限りありません。事前審査の結果が出てくるのも早く、遅くとも2，3営業日後です。 また、Aという物件の事前審査を通した人が、物件Bに変

住宅ローンを利用する際には、融資可否を金融機関にお伺いするわけですが、その際には 「これでもかっ！」 ってほどの個人情報を伝え、金融機関にまさにありえないほど丸裸にされるわけです。そのうちの一つに、個人信用情報というものがあります。今回はその個人信用情報についてです。 個人信用情報とは？ 金融機関は、融資を決定するにあたり、勤務先や年収以外にも、借り入れ希望者の表立っては出てこない以下のような様々な個人情報を調べます。 過去の借り入れ履歴 クレジットカードでの滞納歴 消費者金融の利用履歴 破産歴 こうした情報のことを 「個人信用情報（＊略して個信）」 といい、個人信用情報を見る・確認することを、 「個信を開く」 と言います。完全な個人情報なので、第三者が勝手に見ることはできません。金融機関に審査を申し込むときに、 「個人情報の取り扱いに関する規定」 という同意箇所があり、そこに署名・捺印を

金融機関は融資をするにあたりローンの審査を行います。無事審査に通ればいいのですが、残念ながら否決されることもあります。否決されるのは、 物件が原因 借りる人が原因 上記2つのパターンがあります。 物件が原因の場合 建築基準法を満たしていない、または満たさない物件には融資をしてくれない金融機関がほとんどです。例えば再建築不可の物件がこれに当たります。建物を新しく建築するためには、法定上の公道に2m以上接していなければいけません。しかし1.5mしか面していない場合、再建築は出来ません。 その他にも、敷地に対してどの程度の建物を建てていいのかを定めた、容積率・建蔽率というものがあります。地域によって数値は異なるのですが、定められた制限をオーバーして建てられている建物は違法建築物扱いとなります。若干の数値オーバーならば取り組んでくれる金融機関はあるにはありますが、あまり期待しないほうが得策です。

不動産を売却したいというお客さんから、査定の依頼を受けると、不動産会社は専属専任や専任媒介売却の依頼を受けたいがために、明らかに相場を無視した、高すぎる価格を提示することがあります。こうしたことに対する不動産会社への批判は以前からあります。 「当社であればこの価格で売って見せます！だから専任下さい」 高い金額をもっともらしい理由で伝えられて、悪い気のするオーナーさんはいません。良い気分で売却に出してみますが、結果、案内もほとんどなく、結局売れに金額を下げさせるのはある種、詐欺みたいなもんです。 今回は、査定を受ける際の注意点や心構えについて解説していきます。 査定は「後だしじゃんけん」が最強！ 一括査定サイトなどで複数の不動産会社が一度に査定に呼ばれると、それぞれ他社の伝える金額を気にして、中々本当の査定価格を言いません。なぜなら一番最初に訪問した不動産会社は、自社が伝えた金額が、他の会社

住宅ローン返済中に、転勤等の理由により住み続けることができなくなった場合、売るか貸すかの選択を迫られます。その際どのように判断を付けていけば良いのかを解説していきます。 売却査定 まずはいくらであれば売却できるのか、不動産会社に査定を依頼します。その際、8割9割の高い確率で売れる金額を聞くようにしてください。査定価格というのはあくまでも「予想」です。しかし、多くのお客様は車の買取査定と同じように、一番高い金額を出してきた不動産会社が良いと勘違いしています。 それをいいことに、不動産会社は売却の依頼を受けたいがために、売主の希望に沿った、相場的には売れない（であろう）高い査定を行うことがありますので、十分注意してください。 不動産の売却査定に関する記事～まとめ～ このケースでの査定というのは、 売る 貸す どちらがベストなのか、間違いのない判断を下すための材料だということを忘れないようにして

融資を利用して自宅を購入したはいいが、その後転勤になってしまい、住めなくなるということもありえます。住宅ローンを組んだ途端、会社の辞令が出て転勤になってしまった人の話を驚くほどよく聞きます。住宅ローンを組んで辞められないようにしてから、辞令を出したのではないかと勘繰りたくなりますが、実際のところはどうなんでしょうね？人事担当者の知り合いがいれば、小一時間ほど問い詰めたい気分です。 いずれにせよ、辞めるわけにもいかず現実的な選択肢としては、 売るのか？ 貸すのか？ 単身赴任か？ の3点になりますが、仮に２．の「貸す」を選択する場合、注意が必要です。 賃貸に出すにも金融機関へ報告が必要 月の返済額より、貸した場合の家賃収入の方が多くなることがあります。入居者が入っている間は収支はプラスですから、これ幸いと賃料収入を期待して賃貸に出してしまう人もいます。 しかし、金融機関には賃貸に出さざるを得な

住宅ローンを利用すると、火災保険への加入は必須となります。購入にかかる費用の中では、比較的安いので、あまり気にならないのかもしれません。しかし、どうせ加入しなければならないのであれば、加入が必須な理由などを知ったうえで、最適なものに加入するべきでしょう。 加入が必須なわけ なぜ火災保険に加入するのかというと、もちろん被害にあった加入者のためでもありますが、必須にされている一番の理由は、担保物件の消失を防ぐ金融機関のためでもあるのです。 金融機関はお金を貸すにあたり、対象となる不動産を担保に取ります（抵当権を設定する）が、火災により担保物件が消失してしまうと、担保価値がなくなってしまい金融機関も困るからです。 火災保険加入のタイミングは？ 融資実行時つまり不動産取引でいう締め、決済時に加入をします。金融機関とお金の貸し借りの契約を交わす時（金銭消費貸借契約）に、金融機関から火災保険の案内を受