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不動産投資において、リフォームを活用して収益を上げることは可能なのでしょうか? 見た目に古さを感じる物件でも、リフォームすることにより、新築に近い家賃が見込めると考える方も多いかもしれません。 しかし、リフォームには費用がかかります。 そこで今回は「不動産投資の教科書」が、不動産投資とリフォームの関係について解説します。 また、リフォームをする際はリショップナビのようなリフォーム一括見積もりサイトの活用がおすすめです。 比較することで、より質の高いサービスを安く受けられるでしょう。 ぜひ、活用してみてください。 初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル 初心者が知っておくべき 不動産投資のバイブル 不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない… 営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない… しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… 今は不動産投資の始めどきなのか
1、ワンルームマンション経営とは ワンルームマンション経営とは、単身者向けの部屋を購入し、賃貸経営をすることです。 ワンルームマンションは、一つの居室にキッチンやトイレ・バスといった設備が配された間取りとなっています。 2、ワンルームマンション経営のメリット まずは、ワンルームマンション経営のメリットをみてみましょう。 (1)自己資金が少なくても始めることができる少ない自己資金からでも始めることができる点は、ワンルームマンションの大きなメリットといえるのではないでしょうか。 ワンルームマンションは、ファミリータイプの部屋や一棟物件に比べて価格が安くなります。 また、金融機関から属性が高いとみなされれば、自己資金を抑え、フルローンで物件を購入することが可能です。 (2)流動性が高いワンルームマンションは価格が安いことから、売却を検討した場合も、購入を希望する人が比較的現れやすいという特徴があ
2、区分マンション投資の特徴とメリット、デメリット まずは区分マンション投資の特徴とメリット・デメリットを紹介していきます。 (1)区分マンション投資とは区分マンション投資とは、マンションの建物丸ごとではなくその中にある部屋単位で投資を行うことです。一般的に初心者向けに「マンション投資」と呼ばれているのは、この区分マンション投資のことです。 マンション物件にはワンルームタイプからファミリータイプまでさまざまな種類がありますが、どんなタイプであっても1室単位で投資をするのであれば区分マンション投資となります。 ワンルームタイプであれば単身者、ファミリータイプであればファミリー層をターゲットとするため、物件によってターゲット層が異なるのも区分マンション投資の特徴です。 (2)区分マンション投資のメリット、デメリットそれでは、区分マンション投資のメリットとデメリットを見てみましょう。 ①区分マン
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… 1、個人投資家とは? (1)個人投資家ってどんな人?「個人投資家」とは、組織に属さず個人で投資を行っている人のことです。個人の反対は、「法人」です。 証券会社や投資ファンドなど、「法人」として投資を行っている事業者(機関投資家ともいいます)と、対極の立場で投資活動をしている人を「個人投資家」です。 機関投資家が動かしている資金は、自分のお金ではありません。 顧客から預かったお金や調達したお金であり、そこから得られた利益から、自分たちの取り分を得るというビジネスモデルです。 それに対して、個人投資家は自分のお金で投資をしており、自分の資産を増やすことのみを目的として、投資を行っているところにも違いがあります。 (2)個人投資家の利益個人
ランキング上位に上がっている大半の会社を見ていただくと、ほとんどの方が「聞いたことはある」という印象を持たれるかと思います。 不動産管理の専門会社やハウスメーカーの関連会社、賃貸仲介の大手など、やはり賃貸住宅の取り扱いに強い会社が並んでいる印象です。 ただしこれらの大手管理会社に共通している特徴として、自社物件が多く含まれている点に留意しておく必要があります。 他社でアパートを購入した人が大手管理会社に管理を依頼した結果として管理戸数が多くなっているわけではないので、管理戸数だけで比較をしてしまわないように注意しましょう。 その点を踏まえて、こうしたランキングなどで管理戸数を知ることの意義は、 管理戸数が多い = ノウハウがある、多くのオーナーに信頼され選ばれていると言えそうだという点です。 多くの賃貸オーナーが賃貸管理会社のランキングを気にしているのも、管理戸数で信頼度を計りたいという気
1、不動産投資におけるROIとは (1)不動産投資におけるROI(投資収益率)とはROIとは、Return On Investment「投資収益率・投資利益率・投下資本利益率」の略称です。 「ロイ」または「アール・オー・アイ」と読みます。 ROIは、投資した資金がどれだけ利益を生み出すかを示す指標で、下式で計算されます。 ROI(%) = 「年間の手取り収益」 ÷ 「投資資金」 × 100基本的に、ROIが高いほど、コストパフォーマンスの高い投資であると判断できます。 (2)不動産投資におけるROIの計算方法不動産投資におけるROIは、下式で計算されます。 ROI(%) = 年間の手取り収益 ÷ 物件購入費 × 100年間の手取り収益は、「年間の家賃収入」から、「年間の諸経費・借入返済費」を差し引いたものです。 「不動産投資における年間キャッシュフロー」と表現される場合もあります。 また、
(3)不動産投資ローンの借り換え情報は少ない不動産投資ローンの借り換えに関する情報は、あまり公開されていません。 理由としては、不動産投資ローンを借り換えられてしまうと、最初にローンを提供していた金融機関は顧客を失うことになるからです。 金融機関としては、継続的にローンを利用してもらえる方が、より多くの利益につながります。 そのため、現在利用している金融機関に対して、借り換えについて相談する場合、反対される可能性があります。 以降の章では、あなたが不動産投資ローンの借り換えについて、適切な判断を下せるような情報を解説していきます。 2、不動産投資ローンを借り換える5つのメリット 不動産投資ローンの借り換えには、主に5つのメリットがあります。 不動産投資ローンの返済額を減らせる金利の種類を変更できる信用力を高められる可能性がある現在の金融機関との金利交渉につなげられる団体信用生命保険(団信)
それほど金額が大きくない税金も含まれていますが、たくさんあります。 上記の税金の中でも特に重要で、税理士の存在意義が大きくなるのは、やはり「所得税」と相続時の「相続税」、相続対策としての「贈与税」です。 (3)不動産投資と税理士の関係不動産投資に、税理士が必要だと言われる理由はいくつかあります。 共通しているのは、「損をしないため」です。 「メリットのある税制を知らなかったばかりに、高い税金を払ってしまった……」 「注意点をよく知らなかったばかりに、節税対策が裏目に出て追徴課税されてしまった……」 「相続対策の知識が乏しかったばかりに、相続で資産の多くを失ってしまった……」 といったように、知らなかったばかりに損をしてしまうことは、不動産投資家にとって避けるべき事態です。 避けるべき事態を防ぐために必要なのが、税理士の専門知識なのです。 (4)税理士にはそれぞれ得意分野がある一口に税理士と
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… 1、デッドクロスとは| その仕組みについて解説 この章では、デットクロスとはなにか、なぜ起きるかについて解説します。 (1)デッドクロスとは不動産経営において、デッドクロスとは次のような現象を意味します。 「借入れの元金返済額 > 減価償却費」 つまり、借入れの元金返済額が減価償却費を上回ってしまい、帳簿上の利益が黒字であるのにも関わらず手元の資金がなくなり、経営破綻に転じることです。 (2)デッドクロスはなぜ起きるかなぜデッドクロスが起きるのでしょうか? 簡単に言えば、経費として計上できる金額が減るにも関わらず、支出が増えるからです。 不動産の減価償却費は、購入金額を一括にて経費計上するのではなく、計上可能な年数に分割して経費計上し
不動産投資に興味があるけど何から始めていいか分からない…営業マンのいうことを鵜呑みにして失敗したくない…しっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたい… 1、借地権物件とは|不動産投資と借地権の関係 (1)借地権とは?借地権とは、「土地を借りる権利」のことです。土地の所有者、つまり地主には所有権がありますが、その所有者が必ずしも自分で土地を利用する必要はなく、所有者と借地契約を結ぶことによって土地を借りた人が有効利用をするケースも多く見られます。 この際に土地を借りて利用する人の権利を保護する必要性から、借地権という権利が定められています。 (2)借地権物件とは土地付きの建物が流通する際に、その建物がある土地の所有権ごと取引されるのが普通ですが、この土地(底地)の権利が所有権ではなく借地権である物件のことを借地権物件といいます。 借地権物件の場合、建物の所有権は購入者のものとなりますが
1、収益価格の基本 (1)収益価格とはそもそも収益価格とは、以下の2つの価値を合計したものをいいます。 対象の不動産が将来生み出すだろうと予測する純利益現在価値を総合して算出する不動産の価値このような収益価格の算出方法を「収益還元法」と呼びます。 (2)収益価格と積算価格の違い不動産売買において、積算価格という言葉も聞いたことがある方は多くいらっしゃるのではないでしょうか。 ここでは、収益価格との違いについて説明していきます。 ① 算出方法が違う「収益価格」は、収益還元法という算出方法に対して、「積算価格」は、原価法という算出方法を利用し、土地と建物を別々に現在の価値で評価した上で、それらの評価額を合計して不動産の価値を評価します。 ② 評価をする着目点が違う収益価格は、対象の不動産が得られる家賃などの「収益面」に着目し、主に不動産投資をする場合に不動産価格を算出するために利用され
1、資産管理会社とは そもそも、資産管理会社とはどのようなものなのでしょうか。 (1)資産管理会社とは資産管理会社は、資産管理を事業目的とした会社のことで、不動産投資や株式など資産形成を行っている人が、自らの資産を管理する目的で設立する会社のことをいいます。 自分で設立して、自分のためだけに業務を行うため、「プライベートカンパニー」と呼ばれることもあります。 資産管理という業務自体は、個人事業としても十分可能です。しかし、会社法人を設立することで、さまざまなメリットが生まれるのです。 資産家や富裕層をはじめ、一定の資産を持っている人(特に相続の問題を抱えている人)の間で、資産管理会社を設立する動きが広がっています。 (2)資産管理会社を設立する人が増えている理由資産管理会社を設立する理由は、資産管理会社の設立することで多くのメリットがあるからに他なりません。 資産家や富裕層の人たちが、自ら
1、アパート経営に資格は必要ない! 最近では、いろんなことに関する資格がたくさんあります。当然不動産についても資格はありますので、アパート経営するときに、資格が必要かを心配されている方がいらっしゃるかもしれません。 この点、基本的に、アパート経営には資格は不要です。ただし、ある程度法律のことに詳しいとベターです。アパート経営をするときには、以下のような3つの契約をする必要があるからです。 (1)アパートの土地建物を購入する契約不動産の売買契約です。 (2)アパートを建築する契約工事業者との請負契約です。 (3)入居者との賃貸借契約不動産賃貸借契約です。 (4)アパートローンの契約金融機関との金銭消費貸借契約です。 ですので、認知症の方や成年後見人がついている被後見人などの人も、本人だけではアパート経営はできません。 それ以外の通常の成人であれば、無資格な人でも、今すぐにでも、アパート経営す
4、日本政策金融公庫から不動産投資ローンの融資を受けるための条件とは? では、日本政策金融公庫で不動産投資ローンの融資を受けるには、どのような条件が必要でしょうか。 以下にて融資条件をまとめましたので、参考にしてみて下さい。 (1)「不動産投資」ではなく「不動産賃貸事業」であること不動産投資ローンは「国民生活事業」に含まれています。つまり、自分の収入を増やすための「投資」ではなく、国民生活のために行う「不動産賃貸事業」であれば融資を受けることができます。 そのため、融資の面談を受ける際にも「投資」という言葉を使わないように注意する必要があります。 (2)融資の担保となる物件があること2つ目の融資条件としては、担保物件があることです。 日本政策金融公庫は独自の評価基準を設けており、評価価格が売買価格の半額を超えることはほとんどありません。東京の物件でも、売買価格の30%から50%程度が一つの
1、不動産の価格はどう決まる?収益還元法とその他の方法 (1)不動産の適正価格を算出する意義不動産はすべての物件がそれぞれ異なっているため、定価というものが存在しません。 しかし不動産を取引するにあたり、その価格は適正なのかを知る物差しは絶対不可欠です。銀行など金融機関もその物件の適正価格を算出する方法を持っておかないと融資の審査ができません。 不動産投資においても、物件の価格を正しく知ることはとても重要な意味を持ちます。 不動産投資を行うにあたって、不動産の取得は仕入れにあたります。仕入れ原価が適正であることは収益を上げるために不可避なので、まずその不動産の適正価格を知ることから始めましょう。 (2)不動産価格を求める方法3つ:収益還元法・原価法・取引事例比較法 不動産の鑑定において、価格を算出するための方法は、主なものとして、以下の3つが挙げられます。 ①収益還元法投資用不動産において
1、一棟マンション売却は重要な出口戦略一棟もののマンション経営をしているオーナーにとって、マンションの一棟売却は「最後のひと仕事」です。一棟マンションとなると、売買価格は億単位になることが普通なので、大きな金額の取引になります。それだけに期待通りの価格で売れなかったとなると、マンション投資そのものの収支に大きな影響を及ぼします。 仮に、満室経営またはそれに近い状態の経営ができていたとしても、一棟売却に失敗してしまうと賃貸経営の利益が吹き飛んでしまう可能性もあるのです。 それだけに、マンションオーナーにとって出口戦略である一棟売却はとても重要な意味を持ちます。 (1)区分マンション売却との違い マンション投資には、一棟に対する投資と、部屋単位の区分マンション投資の2種類があります。 売却時に考えられる大きな違いは、売却価格が億単位になること、また買い手が収益不動産を求めている不動産会社や投資
(1)大口預金手元にある1000万円以上の預金額をそのまま貯金に回したい方は、「大口預金」を検討してみるのはいかがでしょうか。 大口預金とは、1000万円から預けられる大口の定期預金で、通常の定期預金よりも利息面で優遇される定期預金のことです。 大口預金の利息は、金融機関のHPなどで公表されることはありませんが、通常の定期預金と比較して、高い利息をつけられることがメリットになります。 しかし、1000万円以上の預金額は、ペイオフの対象外なので注意が必要です。ペイオフについては、次章で詳しく説明します。 大口預金への切り替えを考えている方は、各金融機関で話を聞いてみるとよいでしょう。 都市銀行3行の大口預金の詳細は、以下の通りです。 みずほ大口定期預金大口定期 商品のご案内|三菱UFJ銀行スーパー定期・大口定期:三井住友銀行(2)個人国債国債とは、国が資金調達をするために発行する債券のことで
1、貯金のコツを押さえれば、貯金は難しくない 貯金には、ちょっとしたコツがあります。コツさえ押さえておけば決して難しいものではないので、まずは貯金を始めるにあたって最初に考えておくべきことを3つ挙げます。 (1)貯金の目的は何ですか?貯金を始めるにあたって、最初に大切なことがあります。それは、貯金の目的を明確にすること。これから貯金を始めるにあたって、そのお金の使途や目的は何でしょうか? 子供の教育資金やマイホーム購入、老後の備えなど色々とあると思います。「何となくお金を持っておきたい」というのではなく、まずは目的を明確にしましょう。 なぜなら、何となく始めた貯金は何となく終わってしまう可能性が高いからです。貯金が続かない、先送りにしてしまう方というのは、貯金の目的が明確になっていないのではないでしょうか。 貯金のコツとして、まずは貯金の目的をじっくりと考えてみて、その目的を達成した時のこ
相続した土地の評価額を決める「路線価」。 国税庁のホームページでも路線価図を確認することはできますが、どのように見ていいものかと戸惑った方も多いのではないでしょうか。 そこで、 路線価図の見方、路線価方式と倍率方式の違いについて、一発で理解できるようにわかりやすくまとめました。 相続税の計算は意外と簡単? 相続税の計算方法について 1、路線価とは?4種類ある土地の時価のひとつ(1)相続税の計算に用いられる路線価路線価(路線価格)とは土地の時価のこと。土地の評価額を調べる際に参考にするものの一つで、相続税の計算に用いられます。相続税の計算方法については「7、土地の相続税の計算方法」にて後述します。 ちなみに、土地の時価は路線価含めて4種類あります。ちょっとややこしいのですが、「土地の時価を調べる理由」によって、4つの時価の中から必要なものが用いられます。 (2)4種類ある土地の時価①路線価格
1、投資家の意向別:塩漬け株の3大処分法 現在お持ちの塩漬け株の処遇については、大きく分けて3通りの選択肢があります。まずはご自身の意向に最も近いものはどれか、考えてみてください。 (1)今すぐ塩漬け株を手放したい方忌々しい塩漬け株と一刻も早くオサラバしたいという方は、即時の損切りをおすすめします。すでに相場観と戦略を外してしまっているのですから、それが持ち直す可能性よりもさらに損失が拡大する可能性のほうが高く、精神衛生上も良くありません。 しかし、そうは言っても簡単に虎の子のお金を減らすことに穏やかでいられる人はいないでしょう。即時損切りは最も推奨する選択肢ですが、そう簡単に決断できないという前提で話を進めていきたいと思いますので、「損切りができていれば苦労はない」という方もご安心ください。 (2)塩漬け株でどうしても損をしたくない方塩漬け株を損切りすればせいせいすることは分かっていても
1、株のスクリーニングで大化け銘柄を見つけよう (1)株のスクリーニングとは株式のスクリーニングとは、条件を設定し、自分の投資スタンスに合わせた銘柄を探し出すことです。 条件から銘柄を絞り込んでいくために、株のスクリーニングではPER、PBR、ROE、配当利回りなどさまざまな指標を利用します。 各種指標に基づいてスクリーニングができるツールが充実しているため、この記事で解説する項目を押さえれば、後はツールが自動的にスクリーニングをしてくれます。スクリーニングは、初心者の方にとっても決して難しいものではありません。 将来成長する大化け銘柄を見つけることは株長者になるために欠かせないプロセスと言って良いでしょう。 スクリーニングとは「ふるいにかける」「ふるいで分ける」といったような意味合いの言葉で、たくさんある株の銘柄から有望株、成長株、割安株を見つけ出すための手法が株のスクリーニングです。
1、500万円を資産運用で1000万円にする「500万円を1000万円に倍増するなんて不可能なのでは?」と少しでも疑問に思った方のために、まずは具体的なシミュレーションを見てみましょう。 (1)500万円を25年間、利回り3%で資産運用すると倍になる500万円を倍の1000万円に増やすためには、いったいどれくらいの時間と利回りが必要なのでしょうか。 以下のように、35歳時点で500万円の資産運用を利回り3%で始めたとすると、25年後には倍になるというシミュレーション結果となりました。 出典:資産運用 複利計算 35歳の時点で始めた資産運用が、25年後の60歳には倍になることがわかります。 500万円が、まさに1,046万8,874円にまで増えています。 上記は、利率が3%の資産運用をした結果であって、銀行に定期預金として預けた場合に得られる0.01%程度の金利では、このような結果にはなりま
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