平成27年度の税制改正により、個人の所得税については最高税率が40％から45％に引き上げられた。さらに、相続税については税率構造が6段階、最高50％であったものが、8段階、最高55％へと引き上げられた。 また、基礎控除（相続財産から差し引かれる金額）が、5000万円＋法定相続人一人当たり1000万円から、3000万円＋法定相続人一人当たり600万円へと縮小され課税対象となる人が増えたのだ。
初めての不動産投資もプライベートカンパニーの活用でキャッシュフローを最大化！
平成27年度の税制改正により、個人の所得税については最高税率が40％から45％に引き上げられた。さらに、相続税については税率構造が6段階、最高50％であったものが、8段階、最高55％へと引き上げられた。 また、基礎控除（相続財産から差し引かれる金額）が、5000万円＋法定相続人一人当たり1000万円から、3000万円＋法定相続人一人当たり600万円へと縮小され課税対象となる人が増えたのだ。
いま世界の投資家が注目する「ロシア・ウラジオストク不動産」へ投資する魅力とは？
ロシア極東地域では近年、大企業や政府関係者の住宅需要が増加し、新築・中古住宅の市場価格は緩やかな上昇傾向にある。 一方、原油価格の低迷に比例して、2014年から急激に進んだルーブル安が、不動産購入の絶好の機会になっていると言える。回復後のキャピタルゲインへの期待で、不動産を購入する投資家も増えているのだ。 ロシア極東の玄関口といわれている「ウラジオストク」。 この地は、2012年に開催されたAPEC（アジア太平洋経済協力）サミット時に、プーチン大統領がこのサミットを成功させるべく、公共事業や民間からの投資をあわせて約1兆8,000億円という巨額の費用を投じた。その時に建てられた「金角湾横断橋」や綺麗に整備された「ウラジオストク市内の広場」は、それを物語っているといえる。 その結果、この町は5年間で「東の玄関口」たるにふさわしい姿へと変貌を遂げたのだ。その影響もあってか外資を呼び込める環境が
地方都市再生の鍵は「不動産証券化手法によるPRE活用」！？今後の地方都市の「まちづくり」とは
国土交通省は2016年度の概算予算で、不動産投資市場の拡大に向けた「地方都市の不動産ファイナンス等の環境整備による不動産ストック再生・利用の推進事業」として7,000万円を要望した。これは、前年比の約3倍であり、「地方都市における不動産ファイナンス環境整備」と「不動産ストック再生・利用推進の支援、人材育成」を拡充する計画だ。 また、投資対象となる不動産の評価の精緻化に向けた施策にも取り組む。主に、地方の不動産鑑定士の更なる対応力向上を目指すとしている。本格的に「地方都市再生」を目指していくには具体的にどのような手法があるのか。また、今後の地方都市の「まちづくり」として何をすべきなのだろうか。 地方都市の再生にとって既存ストックの活用は欠かせない要素になっている。その中でも注目されているのは、公的不動産（PRE=Public Real Estate）の有効活用だ。 国土交通省は、民間事業者か
「介護」に注目した商業ビルの経営・不動産投資が今後のキーポイントとなる！？
不動産投資は「投資」である以上、未来を先読みしていく必要がある。 もちろん、従来のようにマンション・アパート等の居住用収益物件を購入して賃貸経営をし、ローンの支払いと家賃収入の差額で収入を得るというのも長期的かつ、安定的に収益を得続ける方法だ。 しかし、人口減少が進み、超高齢社会、老人が多く子供や若者が少ない現代となってきている今、「注目すべき」不動産投資法には、どのようなものがあるのだろうか。今回は、今後の不動産投資の鍵となる事について話をする。 現在の少子高齢化社会にともない、すでに投資家の中には「介護」や「スポーツジム」あるいは「リハビリ系」の不動産へ投資していたり、また、「健康・フィットネス・アンチエイジング・美容関連」の不動産に注目している人が少なくない。つまり、居住用収益物件ではなく「商業ビル」や「商業施設」を賃貸経営していることになる。 東京都心では単身者用の物件へ投資する投
東京駅前に1兆円大型再開発！？ますます魅力のある都市に進化する「東京都」
2015年8月31日、三菱地所が東京駅・日本橋口前の常盤橋街区（東京都千代田区大手町2丁目他）の再開発計画を発表した。 同プロジェクトはビル4棟を建設する計画で、全体の竣工は2027年度を予定している。東京駅周辺で最大となる敷地面積約3.1haに及ぶ大規模複合再開発であり、総延べ面積は約680,000m2になる。また、東京の新たなランドマークとなる オフィスや商業施設を備えた地上61階建て（約390メートル）の超高層ビル（国内の建設物としては最も高いビル）や約7,000平米に及ぶ広場などを整備する。国家戦略特別区域計画の特定事業として認定を目指す。 ・常盤橋街区再開発プロジェクト計画概要 東京駅周辺の再開発といえば、すでに東京駅・八重洲口周辺の大規模再開発は始動している。 事業主体となる三井不動産と東京建物がまとめた計画概要によると、政府の国家戦略特区の指定による規制緩和を受け、JR東京駅
コンパクトシティの不動産へ投資せよ！立地戦略による収益不動産マーケティング法
不動産投資において立地という要素は、切っても切り離せないものだ。だからこそ、収益物件へ投資する際には「立地戦略」が重要なポイントになってくる。不動産のプロに限らず、成功している投資家はみな、この立地戦略を持っているとも言える。 そして、実はこの立地戦略で見逃せないキーポイントとなるのが「コンパクトシティ」なのだ。 今回は、不動産投資においてもっとも大事な立地戦略として外せないコンパクトシティについて解説する。 コンパクトシティとは、国土交通省が打ち出している重要政策の一つ。 これまでの日本の都市開発は都心から郊外へと向かっていたが、人口減少・高齢化社会で人の流れが変わったのだ。 高度経済成長期に開発された郊外のニュータウンは高齢化が進み、人口減少で商店も減り、ゴーストタウンのようになっている。さらに国や自治体の財政も厳しく、そうした場所に本来必要な公共交通機関や公共施設を維持できなくなって
大阪駅周辺の再開発が過熱！期待が高まる「うめきた」と「ミナミ」の展望
大阪都構想は住民投票で否決されたが、大阪市の活性化を願う気持ちはどちらを支持した住民にも強くある。活性化の鍵を握るのは市内の大規模な再開発だろう。 大阪市の再開発案件の中で全国的な話題となったのは、2014年3月に全面開業した「あべのハルカス」だ。地上300メートルの日本一高い超高層複合ビルの集客力は大きく、開業初年度に大阪府にもたらす経済波及効果が約4,549億円、翌年度からは毎年約2,410億円に上ると言われている。 そして、今後の開発で期待がかかるのは「うめきた」だ。梅田貨物駅を中心とする約25ヘクタールの大阪駅北地区の新名称だ。 2015年7月1日に大阪国税局が公表した路線価では、「あべのハルカス」（大阪市阿倍野区）周辺など大阪市内の再開発エリアが依然として高い人気を維持している状況が明らかになった。 JR天王寺駅に近接する谷町筋（天王寺区悲田院町）の上昇幅は前年の10.4％から1
ビル経営に「プロパティマネジメント」を活用するメリット・デメリット
以前に『不動産投資としてオフィスビル・商業ビル経営をする時のメリット・デメリット』として居住用収益物件ではなく、相対的に利回りの高いオフィスビルや商業ビル、区分所有オフィス等に目を向けている投資家もいると話している。理由としては、「税対策として効果的な不動産投資」だから注目されているのだ。 ただ、オフィス・商業ビルといえど居住用収益物件と同じく、「経営し利益を出す」という事には変わりはない。また、ビル経営において「プロパティマネジメント」を活用した手法が主流となっている。 今回は、そのプロパティマネジメントのメリット・デメリットについて解説する。 そもそもプロパティマネジメント（Property Management）とは、よく「PM」と称して呼ばれることが多く、主に不動産に関する資産の管理を行う業務のことである。もっと言えば、投資用不動産の所有者あるいは所有者の資産管理代行業者であるアセ
中古住宅を含む不動産の流通・リフォーム市場の拡大による業界への影響とは
政府は2020年までに中古住宅の流通・リフォーム市場を20兆円に倍増させる目標を掲げている。 そのため、不動産業界全体のインターネットを活用した不動産取引にも注目が集まっているのだ。 2015年現在、国土交通省では、不動産会社が取引条件などの重要事項の説明をテレビ電話などインターネット経由ですることも検討している。 国内の中古住宅市場は新築に比べ規模が小さく、国土交通省によると年間の流通シェアは全体の14％にすぎないのに対して、海外ではどうだろうか。米国では中古住宅の取引が90％、イギリスでは86％を占めるのと好対照となっている。 先述した状況の中、中古住宅の流通・リフォーム市場の拡大に向けて、2015年7月7日、Yahoo！JAPANとソニー不動産が「業務提携・資本提携合意」を発表した。ソニー不動産は、ヤフーの集客力を生かし、中古住宅売買市場の活性化につなげたい考えである。 このニュース
名古屋駅周辺の再開発が一気に加速！将来有望な街として期待が高まる「名古屋」
2027年のリニア中央新幹線開業に向け、名古屋鉄道などが大規模な再開発を進められている愛知県名古屋市の名古屋駅周辺エリア。首都圏から約40分で行き来できるようになり、さらに人の往来が増加すると予測される。 この大規模な再開発は「名駅再開発」と言われており、名駅がどのような変貌を遂げるのか、人々から高い期待が寄せられているのだ。 そもそも名駅とは名古屋駅の愛称のように思われがちだが、れっきとした地名であり、JR名古屋駅の所在地は名古屋市中村区名駅1丁目1番地なのだ。 この名古屋駅周辺が2027年のリニア開通の時までに、どのような魅力的な街になるのかと心待ちにしている人は多いことだろう。 名古屋市が中心となって策定しているこの大規模再開発だが、名古屋駅一つとってもJR東海、名鉄、近畿日本鉄道（近鉄）、名古屋市営地下鉄などが乗り入れていることが原因で調整がままならなかった。特に、新幹線と名鉄・近
不動産オーナーが抱える「空室・入居者トラブル・修繕」の悩みが解決できる方法！？
不動産投資は「収益物件に投資をしたら終わり」ではなく、エグジットするまで物件を保有することで収益を得る長期的な投資が基本の手法となる金融商品だ。 そのため、運用している期間に様々な問題に直面する不動産オーナーは少なくない。 例えば、なかなか空室が埋まらず思うように収益が得られていない投資家や、従来から「居住者同士の近隣トラブル」「保証会社との家賃滞納トラブル」などトラブルが絶えず頭を抱えている人も多い。 今回は、そんな賃貸経営にまつわるオーナーの悩みの種が解消されるよう、参考となる方法を紹介する。 人口減少・人口格差の加速により、今でこそ空室率についての悩みが賃貸経営する上で最大の課題になっているが、以前は違う点が問題視されていた。 例えば、「入居者による家賃の滞納」が一番悩みの種だった時代もある。今でもこの問題は絶えず、困り果てる不動産オーナーも少なくないが、弁護士や滞納処理専門業者など
東京オリンピック後の不動産市況に変化は訪れる！？「金利上昇」がキーポイント
不動産業界でもよく話題になる話として、2020年に開催される「東京オリンピック」が挙げられる。なぜなら、東京オリンピックが「終わったあと」の不動産市況について気になっている人が多いからだ。 過去にオリンピックが開催された翌年、開催国のGDP成長率が鈍化しているというデータがあり、（1988年のソウルオリンピック以降）東京オリンピック開催後の日本は不況になると考えている人が少なくないと言える。 2020年に東京で開催されるオリンピックは環境に配慮した都市型オリンピックといわれている。新興国開催にみられるような、各競技施設を新たに建設する大規模投資型オリンピックとは異なり、既存の競技施設を利用し、建設投資をできるだけ抑えたオリンピックだ。 このコンセプトは2012年に開催されたロンドン五輪と重なる部分が非常に多い。そのため、ロンドン五輪が開催された翌年のロンドン経済や不動産市況から、東京オリン
マンション・アパート経営で失敗しない知識！経費の読み誤りでキャッシュフローが回らない？
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
不動産投資による節税効果！大失敗に陥る可能性がある「節税の仕組み」を徹底解説
不動産投資を行うことで節税効果を受けることは可能だ。 ただし、不動産に投資をすれば、毎年多額の税金が戻ってくる、支払う税金が大幅に安くなるといった夢のような話ではないのは事実。 また、実際になぜ節税になるのか、そしていくらぐらい節税になるのかをはっきりと認識して投資をしている人は多くはない。不動産投資と節税の関係性をしっかりと理解していないがために、不動産投資で大失敗してしまうことになりかねない。 そこで今回は、なぜ不動産に投資すれば節税ができるのか、誰がどの税金を節税できるのか等、不動産投資に関わる「節税の仕組み」を詳しく解説する。 個人が行う不動産投資であっても、一定の節税効果を見込むことが可能だ。 例えば、所有している不動産の数に関係なく、不動産投資を行うことで赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得住民税を赤字の分だけ取り戻すことができる。 不動産投資で赤字を生み出す元
海外不動産投資が過熱するフィリピン・セブ島！その魅力と人気の理由とは？
以前、フィリピン（主に首都マニラ）の不動産について、『フィリピンの経済成長と不動産投資の関係性！割安感がある海外不動産の魅力とは？』でも話しているが、今回はフィリピンの中でも人気のエリアでもある「セブ島」の不動産投資についてセブ島の魅力や投資するメリット等を解説する。 成長著しいフィリピンの中でもセブ島は、マニラに続く魅力的な投資エリアとして注目されている。 マニラのインフラ整備等の開発が進み、物件価格が上昇したことで、相対的に出遅れているセブが割安な点も魅力の一つと言える。 また、セブ島は、ビーチリゾートのイメージを持たれる人が多い。しかし、近年はビジネスセンターの開発が進み、コールセンターや英会話学校といった新しいビジネスに従事する人たちの居住物件に投資する方法に人気が集まっている。投資金額は1,000万円以下から可能で、ハードルの低さも人気の理由になっている。 セブ島は今、世界中を見
不動産投資のリスクを最小限に抑えて長期的・安定的に収益を得続ける方法
不動産投資は毎月安定した家賃収入（インカムゲイン）により長期的、かつ、安定的に収益を得続けることができる。さらには、銀行融資を使ったレバレッジを効かせての資産形成が可能な金融商品だ。 確かに株式投資やFX（外国為替証拠金取引）などの投資商品に比べて、ハイリスクではないが投資である以上、リスクは伴うものだ。 今回はそのリスクを最小限に抑え、不動産投資で失敗しないために知っておくべき5つのリスクについて紹介する。 5つのリスクとは「空室リスク」「滞納リスク」「家賃下落リスク」「金利上昇リスク」「自然災害リスク」であり、不動産投資を成功させる上で欠かせない知識となる。ぜひ、参考にしてほしい。 収益不動産を保有し運用をすれば必ずリスクがつきまとう。以下にまとめたリスクとその回避方法は不動産投資をする際に役立てられるはずだ。 【1】空室リスク 最も代表的なリスクとして空室リスクが挙げられる。2014
不動産投資の失敗談から学ぶ！成功するために知っておきたい「5つのポイント」
投資家の中でも不動産投資は、あくまでも「投資」もしくは「経営・ビジネス」であると認識している人は少なくない。投資や経営には少なからず失敗は付きものであり、だからこそリスクマネジメントが大切になる。 今回は不動産投資で成功するために、あえて失敗談から学べるノウハウを紹介したい。きっと今後の資産形成に役立つだろう。 以下の失敗例から成功の糸口が見つかるはず。参考にしてみてほしい。 【1】立地やエリア、物件選びで失敗した例 以前から、不動産投資は立地とエリア選びが重要だと話している。仮に、高利回りだからといっても、人口減少が進行している地方都市の物件に安易に飛び込んではならない。 また、物件種別選びにも同じことが言える。『不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている！マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由』でも触れているが、一棟物件に投資をするとメリットが多いだけでなく、資産形成を大前提
不動産投資には外せない原理原則がある！？失敗しないためのノウハウとは
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
これから不動産投資をするなら情緒あふれる上野・浅草が狙い目！？下町エリアの魅力とは
東京23区内でもっとも小さな台東区ではあるが、これからの不動産投資先として注目なのが下町エリアである。 このエリアの中心は上野・浅草周辺であり、魅力として第一に挙げられるのが、アクセスのしやすさだ。 JR山手線をはじめ、合計6路線が網目のように走り、都内どこへ行くにも便利なアクセスに加えて、新規開通した北陸新幹線も利用可能である。 また、国内外からの観光スポットとして注目される浅草は、銀座線・浅草線・東武伊勢崎線が利用でき、都心部や羽田空港・成田空港へのアクセスも便利だ。 下町を代表する浅草エリアは、上野公園や浅草寺、仲見世、水上バスなど豊富なレジャースポットに加え、三社祭やサンバカーニバルといったイベントもあり、常ににぎわいを見せている街である。さらに、路地を入れば、風情ある店構えの老舗の飲食店がたくさんあり、下町の雰囲気が楽しめる魅力的なエリアと言える。 少子高齢化が急速に進む現代の日
不動産投資が過熱するタイの首都バンコクとリゾート地のパタヤが注目されている理由
首都バンコクや人気のリゾート地であるパタヤなど大規模なショッピングモールが次々とオープンし、海外不動産の中でも今大注目のタイ不動産。 地下鉄などのインフラも整いつつあり、安価で新築コンドミニアムも購入できるとあって、今後の成長に期待できるエリアの一つだ。 海外不動産へ投資する人は年々増えているが、タイで不動産を購入する最大のメリットは、「固定資産税」と「相続税」という税金が存在しないことだ。 タイの住宅は固定資産税が0％、相続税や市民税は制度そのものが存在しない。厳密には土地に関しては低額ながらも課税はあるが、マンションやコンドミニアムには固定資産税はかからないのだ。 不動産の売却時の課税率も5％～15％前後の税率で（価格により異なる）、日本のように不動産の5年以内の売却課税が、総額で39％というような高額ではなく、100万バーツ内では約15％の課税率となるのだ。 また、海外だと不動産に関
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