「利回り差」を、「表面利回りと金利の差」と誤解してイールドギャップ云々講釈する人は多いですが、 ここでいう「投資利回り」は”キャップレート”、すなわち総家賃収入から空室損と運営費を差引いた「営業純利益」を物件価格で割った利回りの事を指します。 さらに、ファンドが使う融資は3-5年程度の投資期間を設けて、その期間が終了した時点で元本を一括返済し、保有期間中は利払いだけ・・・という仕組みになっています。 例えば（取得・売却のコスト、税金は別として）、 物件価格　100億円（キャップレート3％） 出資額　　　5億円（5％ルールがあるので） 証券　　　 35億円（仮に3％配当） 借入額　　 60億円（年利1％ノンリコース） という投資投資をファンドが行ったケースを想定すると、 年間の営業純利益（NOI）＝3億円 －証券への配当　　　　　　＝1億500万円 －金利支払い　　　　　　　＝6000万円