不動産投資用の物件購入を判断する時の指数として表面利回りや実質利回りなどがありますが、同じような指数の一つにイールドギャップと呼ばれるものがあります。 イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)のことを表したものです。 イールドギャップの考え方 イールドギャップの説明の前に、まずは以下の2つのポイントについて理解する必要があります。 賃貸経営の利回り 不動産投資ローンの仕組み それぞれについて簡単に説明していきます。 「表面利回り」と「実質利回り」 利回りにはいくつかの種類がありますが、最も有名な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」です。 表面利回り(グロス利回り) 年間の家賃収入÷物件価格✕100 実質利回り(ネット利回り) (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100 例えば、以下のよ

投資用物件を購入する時の基準の一つに新築物件を購入するかそれとも中古物件を購入するかがあります。 中古物件は値段が抑えられるため当然その分、運用利回りは高くなります。その一方、中古物件には物件自体の品質に対するリスクは新築より高くなってしまいます。 決して投資先としてのリスクがある訳ではなく、あくまで物件単体の品質として考えた場合、長い間人が暮らしている分、新築物件より不安があるのは当たり前のことですね。 中古物件に付きまとうリスク 中古物件を購入する場合は少しでもその物件の現場を把握したいものです。 ただそれでもある程度知識が持っていないとどこをどう調査すれば良いのか中々分かりませんし、時には専門家の目を持ってしても見抜けないような「瑕疵」もあります。 特に築古の木造アパートなどでは雨漏りの他にシロアリ被害や木部の腐食などが多いそうです。 瑕疵とは対象物件の売買契約時に隠れていて見抜くこ

平成28年5月に宅地建物取引行法の一部を改正する法律案が成立しました。 その結果、宅地建物取引業者に対してインスペクション説明の義務化が課せられるようになりました。 ※2018年4月1日から中古物件を購入する際にインスペクションの説明が義務化されました。 そもそもインスペクションって何？ インスペクションとは住宅診断士(インスペクター)による住宅診断のことです。 住宅診断士とは「構造耐力上主要な部分に係る調査部位」や「雨水の浸入を防止する部分に係る調査部位」を中心に住宅全体の劣化状況をチェックし、欠陥や問題点を指摘してくれたり、必要に応じてメンテナンスすべき部分などを報告書ベースでまとめてくれる専門家です。 この報告内容により次のような効果が期待できます。 売り手側への影響 自身の所有物件に重大な瑕疵などが無いことを証明することによって、購入者に対してアピールできる買い手側への影響 購入対