多くの不動産投資家が物件選びの際に利回り、キャッシュフローを判断基準にしていることだろう。近年の日本国内での不動産投資はインカムゲインを期待するものだ。インカムゲインを求める投資の場合、確かに利回りは一番わかりやすい判断基準になり。もちろんその利回りが実現できるのか「エリア」や「賃貸需要」などは意識しているはずだ。 しかしその物件を手放したいと考えたときにどのように売却できるかを想定している不動産投資家は意外と少ないようだ。「物件が古くなり修繕費用もかさみキャッシュフローが悪化したが売ろうに売れず損を出し続ける」や「多額の損切をしてようやく売却できた」などのケースはよくあるのだ。

2015年1月の相続税増税により、富裕層だけでなく一般家庭の人ですら「相続税」を心配する必要がでてきた。その原因となった最大のポイントは「基礎控除額」が大幅に減額されたことだ。妻と子供2人が相続する場合、これまでは相続財産が「8,000万円以下」なら課税されなかった。しかし、その基礎控除が2015年から40％カットされ、「4,800万円」を超えたら税金を払わなければならなくなったのだ。

一般賃貸借での家賃収入より2～3倍の収入が得られるとされ不動産投資家にも注目されている民泊。この民泊を活用して保有物件の収益改善を試みようとする不動産オーナーは多いことだろう。 しかし実際にAirbnbなどを使った民泊事業を行うには、サイトへのアカウント開設、部屋のセットアップ、写真撮影、ゲストとの連絡、鍵の受け渡し、清掃業務、SEO対策など実に様々な業務が発生する。日々忙しいオーナーでは自分で民泊を運用するのはとても現実的ではないだろう。そのためほとんどの不動産オーナーは民泊業務の一部もしくは全部を民泊代行会社に委託しているのが実情だ。

不動産情報サイトには利回りを誇張した表示がされているし、不動産会社も利回りの高さを押してくる業者が多いので無理はない。しかし、満室想定の表面利回りほど当てにあらない投資指標はない。なぜなら家賃設定が妥当なのかどうか、現況の稼働率・空室率はどうなっているのかなどは全く考慮されていないからだ。物件価格が高騰している中、利回りを高く見せるために家賃設定を相場より高く設定している業者もあるのだ。そのため想定表面利回りが高いからといって飛びついていてはいけないのだ。

しかし、現行の旅館業法は自治体の許可なく営利目的で多数の客を宿泊させることは禁止されている。そのため現状Airbnbなどで行われている民泊は極めてグレーであり、旅館業法違反の疑いで書類送検される事例も各自治体で増えている。また民泊利用者と居住者間のトラブルは問題も目立ち始めた。このため、政府は民泊の活用に向け旅館業法を始め関連法案を早期に改正して合法化に向けて動き始めている。

空家問題は過疎化や少子高齢化が進む中、地方や農村ばかりでなく首都圏や都市部においてもその数を増や深刻化している。 空家の数は全国約８２０万戸と言われており、管理の行き届かない空家や空室の増大は防犯や防火、衛生面など様々な面で問題となっているのだ。このような状況から地方自治体は独自に条例などを定め、必要な助言や指導を行うなど適切な管理を促してきた。しかし地方自治体の取組には限度があるため国レベルでの制度的枠組みの整備が望まれていたのだ。

日本人の投資先・移住先としても少しずつ注目を浴びてきているヨーロッパ有数の観光国家スペイン。2015年通年のスペイン経済成長率GDPは、前年度と比べて3.3%になり、リーマンショックの影響で経済低迷した2009年、スペイン経済危機と言われた2012年からも、徐々に回復してきている。 今回は、スペイン経済の現況を見るとともに、バルセロナを中心とする不動産投資について話す。 2013年のスペインの経済規模はEU圏内で5位（GDP：約1兆4,100億ドル）、世界で13位。インフラ業、金融、通信業において優良な企業も多く、EU連名国の優等生としてヨーロッパ5大国、先進国として知られている。しかし、2008年から2010年までスペイン経済危機が続いていた。 だが、2011年から現首相ラホイ政権による経済危機からの厳しい緊縮財政政策や構造改革を断行してきた結果、失業率は2015年には低下してきており2

ここ数年、サラリーマンによる不動産投資が増えている。不動産投資を始める人は、どのような理由で始めるのだろうか。 不動産投資を始める多くの人は、将来の年金や雇用を心配する人で、サラリーマンとしてどこかの企業に勤めている。 そのような人が自分の勤務先の会社が今後どうなるのかを心配して、将来に向けての安定収入を求めて不動産投資を始める人が多く見受けられる。 富裕層の資金運用の選択肢の一つというイメージがあった不動産投資だが、そうでない人も存在する。 実際、不動産投資は自己資金があまりなくても参入ができるというところが魅力の一つだ。不動産投資は融資をつけられれば、自己資金がなくても可能なため、レバレッジをつけられる。良い物件に出会え、融資をつけることができれば、自己資金がなくても不動産投資はできるのだ。 もちろん、最低限の頭金はあった方が良いが、年収や属性と物件によってはフルローンでも購入できる場

不動産投資が活発化する中、多くの投資家が不動産価格の上昇を予想しており、中でも、東京圏の価格上昇が予想されている。 2015年11月30日に総合不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）が発表した「不動産市場に関するレポート」によると、2014年の商業用不動産投資額は4兆7,000億円で2012年の倍以上に増加した。2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は日本経済に円安と低金利をもたらし、不動産市場が活性化して投資額が大幅に増えたようだ。 海外投資家による2014年の日本の不動産投資額は、2011年比で14倍に達するなど好調に推移。2015年は1月～9月までの9カ月間で、2012年と2013年の通年額をすでに上回っている。 また、投資額全体における海外投資家の割合をみると、過去5年間は5％～10％の間で推移していたものの、2015年（1月～9月）は22％

農地の相続とは、農地法の許可を得ずに農地を相続によって名義書き換えすることを指す。農地を他人に売ったりして農地の名義を書き換えるには、農地法の許可が必要となる。 なぜなら、農地を自由に手放せるとしてしまうと、農業を安易にやめる人が増えて、日本の食料自給率が下がってしまうからだ。そのため、農地の名義書き換えには、農地法の許可がないとできないようになっている。しかし、農地の所有者が死亡して農地の相続が発生した場合、農地法の許可は不要とされている。 死亡というのは本人が意図的に発生させたものではないため、相続による農地の名義書き換えには農地法の許可は不要とされたのだ。 農地の相続が発生した場合、農地を遺産分割協議によって相続人のひとりの物とすることができる。このような場合も、農地法の許可は不要となる。 極端な話、他に仕事をしていて農業をまったくできない人が一人で相続することになっても、農地法の許

遺産相続にかかる費用には、役所等に必ず支払わなければならない実費と、専門家に手続きを依頼した場合の手数料というものがある。遺産相続の手続きは、基本的にすべて自分ですることができる。 ただし、平日に手続きをしなければならないことが多いため、 時間がとれないという方は専門家に代行してもらうとよいだろう。 【1】不動産の名義書き換え（相続登記） 【登録免許税】 相続の対象となる不動産の固定資産評価額の0.4％となり、1,000万円の土地なら1,000万円×0.4％＝4万円となる。 【登記事項証明書】 不動産1件につき1,000円 【戸籍謄本】1通450円 相続人の人数分が必要となる。 【除籍謄本】1通750円 亡くなった人の戸籍 【住民票】 1通100～300円 【印鑑登録証明書】 1通100～300円 【固定資産税評価証明書】 1通100～300円 【2】預金等の名義書換え 【戸籍謄本】 1通

不動産投資をはじめ、株式や債券、預貯金など投資にはどれくらいの利益、利回りが得られるかという収益性が重要視されているが、投資した資金がいざというとき迅速に現金に換えられるか、ということも非常に重要な指標となる。これを流動性という。 流動性とは如何に迅速に資金化、現金化できるかという尺度である。現金化できる時間が短いほど流動性は高く、現金化できる時間が長いほど流動性は低いと言える。今回は不動産投資における「流動性」について解説する。 流動性という観点で投資商品のリスクを考えると、「株式投資」や「金（ゴールド）」など流動性が高い商品はリスクが低く、流動性の低い商品（不動産等）はリスクが高くなる。 一般的にリスクとリターンは比例するため、別の言い方をすれば流動性の高い商品は短時間で現金化できることから流動性リスクが低く、リターン（利回り）が低いといえる。 一方、流動性の低い商品は現金化するのに時

不動産投資先としてのシンガポールの魅力が減じている。プライスウォーターハウスクーパースとアーバンランド・インスティテュート（ULI）の共同調査によると、アジア太平洋の22都市中、シンガポールは2011年と2012年は1位だったが、2013年は3位、2014年は7位、今年（2015年）は9位にランク下げており、来年の予想順位は11位となっている。 シンガポールの経済が低迷した影響と不動産市場の冷え込みを考えれば順位低下は自然な結果だ。ただ、シンガポールの不動産マーケットには有望な不動産は存在する。 実際、反景気循環型ファンドがシンガポールの高級住宅に関心を示しており、価格が底を打つのを待っていると言われている。 一方、ベトナムでは、ほぼ5年に及ぶ冷え込みを経て不動産市場が再び活況を呈している。法改正で外国人の住宅所有規制が緩和されたためで、複数戸の取得が可能だ。商業施設開発も熱を帯びている。

不動産投資は「立地」が重要と言われる。不動産のプロがいま「東京」の不動産をすすめる背景には明白な理由がある。それは、不動産投資は人の集まるところに投資をするもの。だから、「東京」なのだ。 今後、日本で人が集まる可能性があるのは東京都内と言われており、たとえば、JR東日本は山手線田町―品川間に新駅を設置し、2020年の暫定開業を目指している。周辺では商業施設やオフィス街の建設が予定されており、期待が高まっている。 また、首都圏の大学の都心回帰が進んでいることも好材料である。 最近では明治大、東京理科大、立正大、大妻女子大、拓殖大などが都心のキャンパスへ移転しており、2005年からの10年間で約51,000人の学生が都心に流れ込んだ。背景には少子化が進み、郊外で学生を獲得することが困難になっているという事情がある。大学の「都心回帰」傾向は今後も続いていく見込みだ。 中央大は2022年、40年ぶ

いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する

競売とは、債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえてオークションにかけることがあるが、この裁判所（地裁）主催のオークションのことを競売（けいばい）という。 現在競売は、期間入札で行われるのが一般的。期間入札とは、裁判所が指定した1週間の間に、保証金（売却基準価格の20％）を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出する。ちなみに、住民票（法人の場合は資格証明書）と認印があれば、誰でも簡単に入札することが可能だ。 競売は、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いが、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いため、素人が手を出すには難易度が高すぎるが、あえてライバルが少ない競売物件限定で不動産投資を行う投資家も存在する。 競売物件の最大のメリットは、何と言っても「物件購入費用を抑え

不動産投資は株式投資などと比較して、投資額が非常に大きくなる場合が少なくない。そのため、成功した場合は安定した収益を得られるが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生する。したがって、不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な不動産投資は不可能だろう。 では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのだろうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクとその軽減方法について解説する。 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入だ。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができなくなる。 しかも、不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。空室により家賃収入が入らない場合、収支

東南アジア最後の成長フロンティアとも言われている「ラオス人民民主共和国」（以下ラオス）は、北に中国、西にミャンマー、東にベトナム、南にカンボジア、タイと主要国境に接し、メコン川を挟み陸路･水路における通商の中心的地域となっている。 また、大型ダムを使う水力発電でアジア諸国に安定電力を供給し「東南アジアのバッテリー」と呼ばれ、2015年ASEAN経済貿易自由化にて物流拠点としてのさらなる発展が期待されているのだ。 東南アジアの小国であり、タイとベトナムに挟まれた、人口わずか650万人の内陸国。近隣の国々と比べて、目立たない地味なイメージの国「ラオス」。なぜ、そんなラオスが注目されているのだろうか。理由は以下の4つである。 【1】内陸国ながらタイとベトナムに陸路ですぐ出られる地の利の良さがあり、ASEAN統合のメリットを受けられる。 【2】タイとベトナムに比べて労賃が安く、製造業進出の余地が大

2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、その結果、不動産市場は活発化、不動産投資額は大幅に増加した。 オフィス賃料も2012年以降上昇を続けており、2015年通年では世界的にトップクラスの賃料上昇が予測される魅力的な市場となった。 成長戦略における構造改革・規制緩和がまだ大きく進展していないことから、アベノミクスの長期的な持続可能性は不透明だが、継続が予測される金融緩和は、不動産市場の成長を引き続き下支えすることが見込まれる。イールドギャップは依然として高水準であり、日本の不動産市場は世界的に見て健全な状態を保っている。 経済や環境変化に左右されない専門分野の投資家による長期的な投資、人口構成変化に応じた投資機会の広がりなど、あらゆるセクターにおいて投資機会は存在し、今後も不動産市場の活況は継続することが見込まれる。 不動産取引額は、

不動産投資を行うにあたり、住居・テナントを問わず、物件の供給量が多い現在において、安定収入を得るためには魅力的な物件づくりが大事なポイントとなる。 まず、容易に競争力のある物件にする方法として、「家賃などの金銭的条件を魅力的なものにする」という方法がある。収益に直接ダメージを与えるため、なるべく避けたい方法だが、長期間、空室により賃料が得られない場合に比べると、即効性がありインパクトのある方法となる。 そこで今回は、安定した賃料収入を生むための工夫と成功するためのノウハウについて解説する。 条件面において差別化を図るには以下のような方法があげられる。 【賃料に関する差別化】 1.賃料の減額 2.一定期間賃料を無料にする（フリーレントと呼ばれ、競争の激しいオフィスなどではよく使われる方法） 3.賃料のまとめ払いによる減額（三ヶ月や半年分など、まとめ払いする場合には一定額割り引く方法） 【契約