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遺産分割で争われる事案というと，一般的には相続財産が多いため，利害が対立しがちであるようなケースを想像されるかもしれません。しかし，家庭裁判所の調停によって遺産分割を行った案件の多くは，相続財産が５０００万円に満たない案件なのです。我が家には相続する財産はそれほど多くないのだから，相続問題は我が家には関係ないと思っていても，相続問題は起こり得るのです。 今回は，相続財産が居住していた戸建住宅の他，少額の預貯金しかない場合において，兄弟が財産を相続する場合の問題を考えてみたいと思います。このような場合には，以下でみるように，相続財産である自宅（戸建住宅）の不動産評価額が問題となることがあります。

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購入時において，事務所，住居ともに賃貸中の物件であり，賃料は月に５０万円，銀行への借金返済を含めてコストは３５万円程度でした。購入後，１年程度は，上記の収支状況を維持できたのですが，購入から１年後，１階の賃借人から賃料が滞るようになりました。２，３か月程度，支払いが滞ったら支払いを督促し，なんとか支払ってもらうという状況が続いていましたが，この半年間は全く賃料が支払われなくなったのです。１階事務所の賃料が２０万円だったため，半年間，月に５万円程度の赤字が発生することになったため，相談を受けました。 前のオーナーから引き継いだ賃貸借契約書を確認したところ，連帯保証人なし，敷金及び保証金もなし，という契約となっており，その他に担保もない状況でした。賃借人の経営状況も悪化に一途であったことから，このままの状況では賃料収入が得られない可能性が高かったため，早急に賃借人に当該建物を明け渡してもらうよ

平成２７年１月１日の相続税法改正以後，相続税の課税対象となる方々の範囲が拡大されたことに伴い，直系尊属（実の親や祖父母など）からの住宅取得資金援助の非課税特例や相続時精算課税制度などの非課税特例を用いて，生前贈与等の方法によって，相続税対策を採られる方も増えてきました。このような生前贈与は，確かに，相続税対策の面では有効であるのですが，反面，他に兄弟姉妹が存在する場合には，相続争いのきっかけとなってしまうこともあるのです。 父の所有する自宅で長男夫婦が父母と同居しており，次男は，結婚してマンションを購入し，そこで妻子と住んでいました。この度，父が亡くなり，父の相続財産は，自宅である３０００万円ほどの価値のある戸建住宅と総額１０００万円ほどの預貯金であり，遺言は残していませんでした。長男としては，母には父との思い出の自宅で，ある程度ゆとりのある生活をしてほしいと思い，父の遺産を全て母に相続さ

相続によって，兄弟姉妹間で裁判や調停等に移行するようないわば骨肉の争いを避けるためには，遺言を作成しておくことが有効な手段です。実際，遺言があることで，故人の家族への思いと共に，故人の財産が相続され，その結果，家族間での無用な相続争いが回避されるケースは多々あります。 相談者であるＡさんの父はすでに１０年前に他界し，母は父が残した自宅で一人暮らしをしていました。Ａさんには妹であるＢさんがいます。Ａさんは結婚して，母の自宅から遠く離れたところで生活していたため，母の自宅の近くに住む未婚のＢさんが，認知症の出ていた母の身の回りの世話をすることになりました。しかし，３年ほど前，Ａさんが母を訪ねたところ，母の認知症がかなり進んでいたにもかかわらず，Ｂさんが全く母の世話をしていないことが判明しました。Ａさんは遠方に住んでいて，母を引き取ることができなかったため，母は老人ホームへ入居することになりまし

コンサルティング無くして仲介なし！！野村不動産アーバンネット株式会社 資産コンサルティング部のサービスとは 野村不動産アーバンネット株式会社は、“野村”の大看板を持つ安心感がある。その中でも資産コンサルティング部は、豊富な経験と厳しい社内教育で培った確かな知識で不動産投資家のサポートを行っている。扱う物件は概ね5千万～5億円くらいの一棟収益物件で、個人の投資家が主な対象だ。ベテラン大家はもちろん、まだ投資家としてスタートラインに立ったばかりの人や、これから資産運用を学びたいという人と「共に成長する」ことにも注力する。物件の仲介ではなく、お客さまの環境に合わせた保有方法の提案、相続や売却などの出口提案までのワンストップサービスを得意としている。そんな資産コンサルティング部のサービスとは、どういったものなのか。

「相続争いなんて，お金持ちの家の話でしょう？」，「うちには争うほどのお金がないから大丈夫。」と思って，相続の問題を先延ばしにしていた場合こそ，亡くなった後に兄弟間で相続に関して争いになるケースが多くなっているのが現状です。実際，家庭裁判所での遺産分割を行った案件の７割以上が，相続財産が５０００万円以下の場合となっています。 これは，昔であれば，親と同居する長男が親の財産を相続することがいわば当然だと思われていたものが，兄弟均等に分け合うことこそが当然であるという意識に変化してきたことが一番の原因です。他にも，昨今の景気の悪化から，経済状況が悪化したために，少額であっても親の遺産をあてにしていることが増えていることも一因と考えられます。

2010年の調査開始以来、初の1位を獲得したのは「恵比寿」。恵比寿ガーデンプレイスをはじめ、有名レストランや海外から上陸した飲食店など、話題スポットが多く、2016 年4月には駅前にアトレの新館ができることも話題になっている。隣の渋谷とは違った大人な雰囲気とおしゃれさが融合したエリアとして昨年までは3年連続2位と人気の高さがうかがえた。さらにＪＲ山手線と東京メトロ日比谷線が使えることで渋谷新宿方面、六本木、銀座方面へもアクセスが良いのも人気の要因だろう。恵比寿ガーデンプレイスをはじめとした洗練された街並みの印象、一方で恵比寿横丁や恵比寿祭りがあったりと下町っぽさが残る部分も若者に受けているようだ。恵比寿に住むというステータスもあり家賃相場も年々上昇している。資産価値、賃貸需要ともに安定しており不動産経営という視点では非常に魅力的な街といえるだろう。

正式名称はバングラデシュ人民共和国（People's Republic of Bangladesh）。面積約14万4千平方キロメートル（日本の約4割），人口（国内在住）約1億5,250万人（2013年，バングラデシュ統計局）であり，人口1人当たりの国民総所得（GNI）は1,080米ドル（2014年，世界銀行），首都はダッカ。経済成長率（GDP）は6.06％（2014年度、バングラデシュ統計局）でアジアでの経済成長率ランキングでは9位に入っている。 主要産業は衣料品・縫製品産業で、勤勉な国民性と豊富な労働力を武器に発展しており海外輸出が好調だ。 また、日本などへの出稼ぎ労働者も多く安定的に伸長しており、海外からの送金は142.2億ドル（2014年度、バングラデシュ銀行）に上る。 比較的バランスの取れた産業構造、農業セクターの安定した成長等が挙げられ、このような安定した高い経済成長を背景に、2

今回の検討会では早急に取り組むべき課題への対応状況や旅館業法について話し合われ、３３㎡以下のワンルームマンションの広さでも宿泊事業ができるよう政令を緩和して、今年４月１日に解禁する方針が示された。 現行制度では簡易宿所の客室面積基準の３３㎡以上が必要とされているが、この面積基準に合理性があるとは考えられないということから、対象物件の類型を問わず宿泊客が１０人未満であれば、１人当たり「３．３平方メートル」に設定の上、収容定員に応じた面積基準（３．３㎡×収容定員以上）とし、３３㎡未満の物件についても、その規模に応じて活用できるようにすべきであるとされた。

オーナーが投資用賃貸不動産を購入した際に，サブリース契約を結ぶケースがあります。 このサブリース契約は，賃貸不動産が空室となってしまった場合の空室リスクをサブリース会社が補填してくれる（家賃保証）ため，オーナーが空室リスクを負わなくて済むことや賃貸不動産の管理，運用を行わなくてすむこと等から，オーナーにとって使い勝手のよい仕組みであると言われていました。 しかし，最近ではこのサブリース契約の問題点が明らかになっており，オーナーを悩ませています。その主要な理由は，サブリース契約の当初に賃貸不動産の将来の賃料が下落するであろう点について，十分な理解がないまま契約を締結し，当初の収支計画が崩れてしまう点にあります。 更地に賃貸不動産を新築して行う典型的なサブリース契約では，通常，契約当初は，新築建物であるため比較的高額な賃料収入が得られます。しかし，数年後には当然に建物価値が下落しますし，また，

【代表プロフィール】 天田淳一（不動産鑑定士／国際資産評価士） 株式会社みづき不動産鑑定士事務所　代表取締役 有限責任事業組合　日本動産評価フロンティア パートナー ■所属団体 ・日本資産評価士協会（JaSIA）会員 ・日本不動産証券化協会 ・日本不動産鑑定士協会正会員 ■保有資格等 ・米国鑑定士協会 国債資産評価士（機会・設備） ・不動産証券化協会認定マスター ・不動産鑑定士 第6826号 ・宅地建物取引士 『みづき不動産鑑定士事務所』は以下の業務を通じて、クライアントのニーズに丁寧にお応えしております。 【不動産鑑定評価】 昨今の不動産マーケットのグローバル化、不動産と金融の融合により、不動産の価値の把握が難しい状況になっております。評価方法や評価主体により不動産の価値は千差万別といっても過言ではありません。 このような不動産マーケットにおいて、『みづき不動産鑑定士事務所』は不動産鑑定

国土交通省は２月２４日、不動産価格指数（住宅）及び 不動産取引件数・面積（住宅）（平成 ２７年 １１ 月分）を公表した。 平成２７年１１月分の不動産価格指数（住宅）のうち、マンション指数（全国）は１２３.５で、対前年同月比は＋８．１％の上昇となり、２０１３年３月分より３３か月連続でのプラスとなった。住宅総合（全国）は１０４.９で、対前年同月比は＋２.９％の上昇となった。 不動産価格指数（住宅）は、年間約３０万件の住宅・マンション等の取引価格情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に毎月の不動産価格を指数化したものだ。また、不動産取引件数・面積（住宅）は、 不動産価格指数（住宅）を補完するものとして、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別・取引主体別に毎月の取引件数及び取引面積を算出したものとなっている。

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投資用賃貸マンションが老朽化し，得られる賃料が低額となった場合，賃貸マンションのオーナーとしては，当該マンションを取り壊し，高収益となる新たな建物を建てることが考えられます。建て替えするのですから，当該マンションに賃借人が居住している場合，賃借人に対して明け渡しを求めることが必要となります。 この場合，オーナーとしては，賃貸マンションの採算が取れなくなったことを理由として，賃借人に出て行ってもらいたいところです。しかし，そう簡単に賃借人に対する明渡請求が認められるわけではありません。 この点，賃貸マンションのオーナーが，賃借人との間の賃貸借契約の解約を申し入れる場合には，建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情，建物の賃貸借に関する従前の経過，建物の利用状況，建物の現況，建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出

国内不動産の価格上昇や利回りの低下にともない、利回りが高くキャピタルゲインも狙える東南アジアでの不動産投資が人気を集めている。金額も安くキャッシュオンリーで購入できるのも人気の原因だろう。 ASEAN諸国の経済は一時期の勢いは弱まったもののどこの国も右肩上がりで成長を続けている。各国で土地の値段も上がり続け不動産投資をするには非常に魅力的な環境であることに間違いはない。

平成２７年１月１日に改正相続税法が施行され，相続税の基礎控除が減少したことに伴い，従来よりも相続税対策の必要性が出てきました。そのため，賃貸マンションや賃貸アパート等の賃貸不動産を購入して将来の相続税を減らそうと考えている方も増えてきています。 賃貸不動産を購入することによって将来の相続税が減少する理由は，不動産を相続する場合，相続税の基準額を大幅に下げることにあります。預貯金や株式等を相続する場合の評価額は，原則として預貯金額や株式の時価によることになりますが，他方，不動産を相続する場合，その不動産の時価を基準として相続税を算定するのではなく，土地であれば路線価，建物であれば固定資産税評価額をもとに，資産の評価がされ，相続税が算定されます。路線価や固定資産税評価額は，一般に，市場で取引されている価格（時価）よりも低額であり，しかも，その土地・建物が賃貸されていることによって，納税額が大幅

2015年11月、国税庁がタワーマンションの高層階購入を利用する「行き過ぎた相続税の節税策」について、全国の国税局に関し監視を強化するよう指示をしたことは「相続税対策の「タワーマンション節税」は今後極めて困難に！？」でも取り上げた。 今回さらに、総務省と国税庁が2018年にも、販売価格と相続税評価額の差を利用したタワーマンション節税に歯止めをかける検討に入った。不動産の相続税を計算する際の基準になる総務省令の改正案を今秋にもまとめ、与党の税制調査会で議論される。早ければ17年に省令改正、18年１月から実施される見通しだ。 相続税を算出するための「財産評価基本通達」によると、マンションの場合、敷地全体に対する専有面積の割合（持ち分）に応じて各戸の評価額が決まるため、高層マンションのように戸数が多いほど持ち分が小さくなり、評価額も下がるのだ。一般的に高層マンションは高層階になるほど価格も高くな