初めての不動産投資もプライベートカンパニーの活用でキャッシュフローを最大化！
平成27年度の税制改正により、個人の所得税については最高税率が40％から45％に引き上げられた。さらに、相続税については税率構造が6段階、最高50％であったものが、8段階、最高55％へと引き上げられた。 また、基礎控除（相続財産から差し引かれる金額）が、5000万円＋法定相続人一人当たり1000万円から、3000万円＋法定相続人一人当たり600万円へと縮小され課税対象となる人が増えたのだ。
収入300％増！？加速する民泊に対する規制緩和で今後Airbnbは完全合法になるのか！？
しかし、現行の旅館業法は自治体の許可なく営利目的で多数の客を宿泊させることは禁止されている。そのため現状Airbnbなどで行われている民泊は極めてグレーであり、旅館業法違反の疑いで書類送検される事例も各自治体で増えている。また民泊利用者と居住者間のトラブルは問題も目立ち始めた。このため、政府は民泊の活用に向け旅館業法を始め関連法案を早期に改正して合法化に向けて動き始めている。
不要になった不動産（土地・建物）の上手な売却方法とは
今年（2015年）から相続税制が改正され、今まで相続税の心配をしなかった人でも気にする人が増加した。そのため、親から譲り受けた土地や建物などの「不動産」を売却したいと思っている人は少なくない。 理由はさまざまだが、結果的に売却をするのであれば、それなりの売却手順を踏んだ方が賢いといえる。 価値のない不動産がもしかしたら見る人が見れば価値がある可能性があるからだ。 今回は、不要になった不動産について事例を踏まえて上手な売却方法も含めて解説する。 数年前に南の島にあるリゾートマンションを購入したが、今では全く使わなくなっている状態という人は少なくない。 そうなると、使用しないのにもかかわらず、リゾートマンション管理費マンション修繕積立金・温泉権施設利用料・固定資産税・都市計画税・水道代など請求だけは増加するばかりだ。家族で旅行する場合は、リゾートホテルやコテージに泊まったほうが気楽でいいと言う
いま不動産投資をするなら「東京」を買え！その理由とTOKYO不動産の魅力
不動産投資は「立地」が重要と言われる。不動産のプロがいま「東京」の不動産をすすめる背景には明白な理由がある。それは、不動産投資は人の集まるところに投資をするもの。だから、「東京」なのだ。 今後、日本で人が集まる可能性があるのは東京都内と言われており、たとえば、JR東日本は山手線田町―品川間に新駅を設置し、2020年の暫定開業を目指している。周辺では商業施設やオフィス街の建設が予定されており、期待が高まっている。 また、首都圏の大学の都心回帰が進んでいることも好材料である。 最近では明治大、東京理科大、立正大、大妻女子大、拓殖大などが都心のキャンパスへ移転しており、2005年からの10年間で約51,000人の学生が都心に流れ込んだ。背景には少子化が進み、郊外で学生を獲得することが困難になっているという事情がある。大学の「都心回帰」傾向は今後も続いていく見込みだ。 中央大は2022年、40年ぶ
不動産投資で成功しない投資家には5つの特徴があった！？
いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する
不動産投資の方法として「競売物件」を選択するメリット・デメリットとは？
競売とは、債務の返済ができなくなった債務者の担保である不動産を、裁判所が差し押さえてオークションにかけることがあるが、この裁判所（地裁）主催のオークションのことを競売（けいばい）という。 現在競売は、期間入札で行われるのが一般的。期間入札とは、裁判所が指定した1週間の間に、保証金（売却基準価格の20％）を裁判所の口座に振り込み、入札書に入札価格を記入して裁判所に提出する。ちなみに、住民票（法人の場合は資格証明書）と認印があれば、誰でも簡単に入札することが可能だ。 競売は、市場価格よりも安く不動産を購入できる可能性が高いが、落札代金を裁判所に全額納付するまでは家屋内に入れないことや、複雑な権利関係が潜んでいる場合が多いため、素人が手を出すには難易度が高すぎるが、あえてライバルが少ない競売物件限定で不動産投資を行う投資家も存在する。 競売物件の最大のメリットは、何と言っても「物件購入費用を抑え
不動産投資で家賃収入を得るために知っておくべき「リスク」と「軽減方法」
不動産投資は株式投資などと比較して、投資額が非常に大きくなる場合が少なくない。そのため、成功した場合は安定した収益を得られるが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生する。したがって、不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な不動産投資は不可能だろう。 では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのだろうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクとその軽減方法について解説する。 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入だ。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができなくなる。 しかも、不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。空室により家賃収入が入らない場合、収支
不動産投資の初心者が知っておくべき「資金計画」とは
不動産投資では、実際に不動産へ投資をする際に、ほとんどの投資家は融資を金融機関から受けると思われる。融資をしてくれる金融機関にも色々な金融機関があり、不動産投資において、現実的に利用可能な金融機関は「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ノンバンク」などがある。それぞれの金融機関の特徴を把握し、不動産投資に役立ててほしい。 最も多くの方が融資の際に利用しているのが銀行だと思われる。その中でも都市銀行は、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国展開をしている銀行となる。名前を挙げると、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのことを指す。 住宅ローンでは、よく利用する都市銀行だが、不動産投資目的の融資付けにおいては、自己資金や資産背景の極めて良い富裕層を中心に提供している状況だった。 しかし、アベノミクス効果により、その審査基準も柔軟に対応してきている。一般の会社員だからダ
不動産投資の初心者が知っておくべき知識【実践編】
これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。 今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。 しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。 不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ（地域別の人口動向）を知っておく必要がある。 このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加
海外の中でも世界中の投資家が集まる「アメリカ・ニューヨーク不動産」の魅力
2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会（AFIRE）が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となった。 世界中から様々な【人・モノ・金】以外にも、「食」や「カルチャー」も集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街だ。 ニューヨークの不動産（特にマンハッタン）は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待している。 世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けたが、その回復も早く、安定性を実証している。 現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行している。これからも、世界中が注目するニューヨー
節税対策の一環としても注目されているアメリカ・ハワイ不動産の魅力とは
アベノミクスの影響からビジネスで成功を収めた実業家や、不動産相場の高騰でキャピタルゲインを得た投資家たちが、節税対策の一環として、「 減価償却 」を大きくとれる米国の不動産に注目している。 その中でも特に「ハワイ不動産」は、築年数に関わらず、一定の条件を満たせば融資がつき、出口戦略が描きやすいといった南国ハワイならではの魅力がある。 今回は、そんな魅力いっぱいのハワイ不動産について「節税対策」という視点での魅力やポイントを解説する。 実は、ハワイにある一定の条件を満たした物件を購入すると、日本に居住している人でも、税制面で有利になる可能性があるのだ。 知らない人も多いと思うが、日本の居住者が海外に不動産を購入、保有していても、そこから得られる収入なり所得については、日本で申告する義務がある。 その際、海外の不動産の減価償却費、取得費用、ランニングコスト、（融資を受けていれば）建物にかかる利
2棟目の不動産投資が一番重要！？資産形成する時の重要なポイント
もし、1棟目の収益物件が満室なら、その時が2棟目の買い時かもしれない。なぜなら、満室経営の実績が金融機関からの評価につながるからだ。 また、1棟目を購入してから1年以上の期間を空けなければ、融資が通らない等と言われているが、そんな事は無い。金融機関からすると返済が確実である限りお金を貸したいというのが本心だ。入居者との契約期間が十分に残っている状況では、現状の収入が期待できるため必ずしも１年待たなければならないとは言い切れない。 ただ、金融機関は「資産と負債のバランス」を重要視するため、家賃収入として得た資金を再投資するまで、使わずに残しておく事が高評価になる可能性が高い事は忘れてはならない。 1棟目と同じように常に情報収集を欠かせなければ、一般市場でも優良物件は見つけられる。 もちろん1棟目で購入した際の知恵や知識を使い、価格交渉やそれと当時に修繕依頼交渉も含めて行うとさらに利回りは高く
新しい不動産投資！？「シェアハウス」経営のメリットとデメリット
不動産投資をする投資家の中には、シェアハウスも視野に入れて投資をしようと思っている人は意外と多い。なぜなら、シェアハウスは「空室率」を抑えることが可能な上に実質的に「高利回り」になる可能性が極めて高いからだ。シェアハウスに住んでいる人の中に多いのは、20代前半〜30代半ばの男女であり、その年代のニーズ、つまり、どのようなライフスタイルを送りたいのかを把握し、居心地の良い住宅設計やリノベーション等の工夫を施して「住みやすい住環境」を提供すると長期的に住み続けてくれるようになるのだ。管理等が面倒だと思いがちなシェアハウス経営はそのやり方を間違わなければ、安定的に収益を得続ける事が可能な新しい賃貸経営スタイルとも呼べる。 ひとつの一棟不動産を複数の人と共有して生活するシェアハウスは、ゲストハウスやハウスシェアリングと呼ばれ、キッチンやお風呂、トイレなどの水まわりとリビングやダイニング等を住人全員
東横線と並ぶブランド力！東急田園都市線沿いで不動産投資をする
東急東横線と並びブランドイメージが高く、住んでみたい路線として人気の「東急田園都市線」。 渋谷から中央林間までの総延長31.5kmを結ぶ沿線には、三軒茶屋、桜新町、二子玉川、溝の口、鷺沼、たまプラーザ、あざみ野、青葉台など、数多くの魅力あるエリアが途切れることなく連なっているのが人気の理由と言える。 駅の周りに商業・文化施設などの必要な機能を集中して整備し、その外周に緑豊かな潤いのある住宅地を開発してきたことが、今となっては「新興住宅地」から「高級住宅地」にまでステータスを高めたと認めざるを得ない。 2014年（平成26年）の東急田園都市線沿線の土地価格相場は、平米単価で平均62万5880円/m2、坪単価では平均206万9026円/坪となっている。前年（2013年）からの変動率は+2.49％。その中でも特に注目すべき点は「溝の口」を中心とした川崎市高津区と「たまプラーザ」を中心とした横浜市
税対策で不動産を活用する富裕層が急増！？海外不動産も視野に入れたその方法とは？
財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。 国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。 マイナンバー制度（社会保障と税番号制度）を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。 このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。 不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。 個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。
少ない資金でも欲しい収益物件の融資枠を引っ張る方法とは？
不動産投資に欠かせないものの一つが資金調達、いわゆる「銀行融資」だ。 資金調達力が優れていれば、物件選定のみならず投資戦略の幅が大きく増す事になる。つまり、自分の理想に最短で近付くことができる最大の武器となるのだ。物件へ投資をする度に最良の融資を引き出すには、「どこの銀行のどの支店の担当者が一番良いのか」を突き詰め、その状況に合わせて融資先の銀行を選択することが重要なポイントになる。 融資が下りやすい時期は、その時の様々な状況によって変わる。例えば担当者が入れ替わる時期や決算期、さらに月末などは比較的に融資が下りやすいと言える。 また、支店長等が別の人に変更になった等の小さな事だけでも融資条件が大きく違ってくるので注意しないといけないだろう。こちらが優勢に交渉を進めるためには、日頃から金融機関へ足を運び、常にアンテナを張る必要がある。そうすることで資金調達が上手くなるのだ。 金融機関はよく
賃貸マンション・アパート経営を成功させるカギは「利便性」！？
これから不動産へ投資をして成功させるには「どれだけ利便性が高いか」を基準に物件選定をするのが重要になる。人口減少や人口格差が進むにつれ、収益不動産の空室がさらに増加し居住者はできるだけ「駅近で便利な場所（街）」を選ぶようになっていくのは容易に想像できる。 駅からの距離でいえば、理想的には徒歩5分以内、せいぜい7〜8分だろう。さらに近くにコンビニやスーパーがあることはより一層、物件の魅力が高まる。さらには駐車場付き物件だと有料であっても大きな競争力となるのだ。 一方、駅から徒歩15分の物件ともなれば、家賃を安くしても入居者の確保はかなり難しく、人口が減少するエリアであれば空室が増えて行く恐れがある。その場合、安い家賃を競争力にするしかなくなり、時代に合った良い運用方法とは言えない。そうならないためには、不動産投資をする前にどのくらいの家賃にすれば空室を回避し入居者を集める事ができるのかを地場
地価上昇エリアとして注目！ブランド価値が高い東急東横線沿いで不動産投資をする
「住んでみたい沿線ランキング」等で毎年必ず上位に食い込む「東急東横線」。 渋谷〜横浜を1本で繋いでいるだけでも魅力的なこの路線は通勤・通学に便利という点も好評だ。 メリットとして利便性が良いというだけでなく、個性溢れる魅力的な街が揃っているのもこの路線の人気の理由となる。代官山・中目黒・自由が丘などのおしゃれな街もあれば、学芸大学・田園調布・武蔵小杉・日吉といった住宅地も存在するのだ。 東横線の利便性は極めて高く、たった24kmしかない東横線の区間にJR線や東京メトロ等の主要路線との接続があり、都心部はもちろんのこと横浜方面にも乗り換えなしで行くことができる。「一度は住んでみたい路線」と言われているのもうなずけるほどだ。 ・【SUUMO】2014年関東編 沿線別住みたい街ランキング ・【マイナビ賃貸】人気の路線は何線？住んでみたい東京都の沿線を大調査！ 2014年（平成26年）の東急東横線
利回り15％～20％超え！？高利回り物件のリスクや投資ポイントを知ろう
収益不動産を探していると非常に魅力的な利回り（15%〜20%超え）の物件が見つかることがある。 しかし、 高利回りの物件イコール高収益と思って安易に飛び込んではいけない。 確かに利回りを基準に物件を選定する投資家は多いが、なぜその利回りなのかの理由を探る必要がある。 蓋を開けたらとんでもないリスクが隠れている可能性だって否定できないのだから。 特に広告に記載されている利回りには注意が必要だ。なぜなら満室時を想定し経費を全く考慮したものではない架空の利回り（表面利回り）とも言えるからだ。 新築・中古の物件に関係なく、どの収益不動産でも空室率や経費を差し引く必要がある。ゆえに、高利回り物件は様々な角度から「なぜこの物件は高利回りなのか」の判断をしなければならない。 物件の販売価格が安ければ、比例して利回りも高くなる。だからこそ、なぜ販売価格が安くなっているのかを探ると大きく分けて2つのケースに
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売却できずに失敗！？将来の売却リスクを考えた不動産投資を
