相続税対策の「タワーマンション節税」は今後極めて困難に！？
タワーマンションの購入による行き過ぎた相続税の節税策について、国税庁が課税を強化するように全国の国税局に指示した。相続税を算出するための「財産評価基本通達」によると、マンションの場合、敷地全体に対する専有面積の割合（持ち分）に応じて各戸の評価額が決まるため、高層マンションのように戸数が多いほど持ち分が小さくなり、評価額も下がるのだ。 たとえば、3億円の預金を相続すると、その金額が課税対象となるのに対し、相続前に3億円でタワーマンションを買っていれば評価額が下がる。人気の高層階ほど時価と評価額の開きが大きくなり、差額の節税効果を狙って、富裕層の間では数年前から注目されている相続税対策法となっているのだ。 国税庁が2013年までの3年間を調べると、評価額が約3,600万円の物件が約1億円で売られるなど、343件の平均で売値（時価）が評価額の3倍を超えていた。過去には、相続後すぐに売り抜けて多額
不動産投資による節税効果！大失敗に陥る可能性がある「節税の仕組み」を徹底解説
不動産投資を行うことで節税効果を受けることは可能だ。 ただし、不動産に投資をすれば、毎年多額の税金が戻ってくる、支払う税金が大幅に安くなるといった夢のような話ではないのは事実。 また、実際になぜ節税になるのか、そしていくらぐらい節税になるのかをはっきりと認識して投資をしている人は多くはない。不動産投資と節税の関係性をしっかりと理解していないがために、不動産投資で大失敗してしまうことになりかねない。 そこで今回は、なぜ不動産に投資すれば節税ができるのか、誰がどの税金を節税できるのか等、不動産投資に関わる「節税の仕組み」を詳しく解説する。 個人が行う不動産投資であっても、一定の節税効果を見込むことが可能だ。 例えば、所有している不動産の数に関係なく、不動産投資を行うことで赤字が計上されていれば、給料から天引きされていた所得住民税を赤字の分だけ取り戻すことができる。 不動産投資で赤字を生み出す元
不動産投資としてオフィスビル・商業ビル経営をする時のメリット・デメリット
不動産投資市場が活況を呈するなか、一棟マンションやアパート、区分マンションの売出価格が上昇し、以前に比べて著しく利回りが低下している。実際に、以前と比較して現状の利回りが低いことから、物件購入に消極的な姿勢を見せる投資家も存在する。 その一方で、相対的に利回りの高いオフィスビルや商業ビル、区分所有オフィス等に目を向けている投資家もいる。メリット・デメリットの詳細は下記で紹介するが、簡単に言えば「税対策として効果的な不動産投資」だから注目されていると言えるのだ。 オフィスビル・商業ビルに投資する一番の理由は、「相続税の節税効果が高い」からだ。 相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がる。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになるのだが、これは建築コストの6割前後になる。その差額分､節税が図れるというわけだ。 さらに、賃料収入を
不動産投資を事業として考える！法人化にするタイミングやメリット・デメリット
不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で
もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 【資産形成】レバレッジを効かせ資産を増やしたい 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。
不動産投資は「節税」と「出口戦略」を考慮しなければ成功できない！？
2015年10月現在、アベノミクスの効果も後押ししたせいか「金融商品」に投資する投資家が増加した。不動産投資も例外ではない。しかも、低金利と物件高騰の中、利回りを重視する人が増えているのだ。 確かに不動産投資を行う際、「利回り」は一つの指標になる。 しかし、利回りだけに目がくらみ、投資物件を選別してしまうと、不動産投資自体が失敗に終わってしまう危険性もある。誰しもが成功を目指しながら投資しているに違いないが、不動産投資は「出口戦略」と「節税」を考慮しなければ成功する可能性が低くなる。 今回は、利回りよりも重視しなければならない「出口戦略」と「節税」について話す。 賃貸住宅の投資価値を都道府県別に見てみると、表面利回りが一番低いのは、東京都で6％程度。一番高いのは北海道で9％といわれている。それゆえ、北海道の収益物件への投資が「お得」と思える。 しかし、築後20年の表面利回りは東京が8％程度
賃貸経営も二極化の時代！？儲かる投資家・儲からない投資家の違い
最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。 しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資＝事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。 いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。 不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるとい
相続税対策として富裕層等の間で起きている「節税ブーム」とは！？不動産の活用が効果的？
相続増税を機に富裕層などの間で「節税ブーム」が起きている。その内容は純金の小分けにタワーマンション、孫との養子縁組などさまざまだ。 純金の小分け、孫との養子縁組は後ほど説明するが、そもそもタワーマンション人気の理由は、眺望の良さや資産価値が下がりにくいことに加え、相続税の「節税効果」が高い点にある。 相続税の対策方法は今後も色や形を変え新たなサービスとして登場すると予測される。しかし、依然として「不動産を活用した方法」は、富裕層をはじめ、資産家や投資家・高所得者から効果的な手法として用いられているのだ。 純金を小分けする人々の主な目的は、子や配偶者に資産を受け渡す際にかかる相続税や贈与税の節税だ。 例えば1キロの地金（時価500万円）を成人した子に贈与すると、年110万円の基礎控除（非課税分）を差し引いた390万円に対し、48万5,000円の贈与税が子にかかる。 これを100グラムのバー1
節税対策のために不動産投資をするなら「減価償却」の仕組みを知っておこう
今年の2015年から、「所得税」の最高税率が40%から45%に引き上げられた。これまで1800万円以上は一律40%だった税率が、4000万円以上の部分に対して45%の最高税率が適用されるようになった。 相続税も基礎控除枠の縮小などが強化された中、このような税制に何か対策を講じなければならないと意識する人が増加している。 そのような状況の中、注目されているのが、賃貸収入を目的とした「不動産投資」だ。 所得税とは、「必要経費」や「所得控除」を増やすことで課税所得が減少し、課税額が減少する仕組みになっている。そのため、不動産投資によりその年に赤字が計上されれば、その年の課税所得を減少することとなるのだ。 減価償却費とは、建物や設備のように年々価値が減少する「償却資産」を一定の期間にわたって会計・税務上、費用処理して行くものである。 建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは
賃貸経営を失敗させないために学ぶべき「3つ」のこと
年々増加している「空家・空室」問題により、以前よりも収益をあげ続けることが難しくなってきている賃貸経営。空家・空室の原因は、賃貸マンション・アパートの部屋数が入居者数より多いことにある。 つまり、これまでのような、安価な「部屋」に人を詰め込むという入居者の居住性を無視した賃貸マンション・アパートが通用しなくなったことを意味する。 賃貸マンション・アパート事業は、入居者に「部屋を貸す」立場から、入居者に「部屋を選ばれる」立場に変わってきているのだ。賃貸マンション・アパート事業による「土地活用」は、大変有効な手段ではあるが、今後、賃貸マンション・アパート事業を成功させるには、「ずっと選ばれる部屋」でなければならない。将来の予測が難しい中でも、 長期にわたり入居者に選ばれつづける部屋が賃貸マンション・アパート事業には必要なのだ。 賃貸マンションの主な需要者である夫婦のみのDINKS（Dual I
高所得者が不動産投資をする理由と節税対策によるキャッシュフローが回らなくなるカラクリとは！？
最近では高所得者を中心に資産運用として不動産を活用した手法が注目されている。その中には本業をしながら不動産投資を行っている人も多い。 「不動産投資を行うことで所得税・住民税を節税できる」と言われているため、不動産投資を始める人の考えはわかる。確かに所得税・住民税を節税できるのは間違いではない。 しかし、ひとつ間違えると大きな過ちになり、得するどころか損する事もあるため、しっかりとした不動産投資の知識を得てから不動産へ投資をしよう。 例えば、サラリーマンや公務員など企業や組織に属している人は、月々の給与から否応なく所得税や住民税を天引きされているはずだ。そのため、税金で取られる金額を抑えようと、不動産投資を始める人もいる。 具体的な方法は、不動産投資の収入を赤字計上（家賃収入よりも経費でかかっている金額を多く算出する）し、赤字の金額分を本業の収入から差し引くという仕組みになる。「損益通算」と
不動産投資セミナーに参加する前に確認しておきたいポイント4選
不動産投資を検討される際に、情報収集として不動産投資のセミナーに参加しようかと考える人は少なくない。しかし、不動産投資と一言で言っても、一棟マンション、一棟アパート、区分マンションなど様々な種類があり、それと同様に不動産投資セミナーも数多く存在する。その結果、どの不動産投資セミナーを選んだらいいのかと悩むことだろう。 そこで今回は、「不動産投資セミナーに参加する前に確認しておきたいポイント」を紹介する。 ポイントを掴んだうえで不動産投資セミナーに参加すると、より効率よく情報取集ができるようになるはずだ。 不動産投資セミナーと一口にいっても、その種類は数多くある。 ほとんどの不動産投資セミナーは、不動産会社が無料で開催するセミナーが大半だ。 そこで、まず見極める必要があるのは、「どのような講師が話すのか」また、「どういった内容のセミナーなのか」という部分だ。主催する不動産会社の社員が話すのも
大宮駅東口周辺エリアが再開発によって魅力のある街に！？投資に値するエリアに変貌するのか
大宮駅といえば、埼玉県内で最大のターミナル駅として知られている。JR線では高崎線、宇都宮線、京浜東北線、埼京線、川越線が、新幹線は、東北新幹線、上越新幹線、そして、2015年3月には北陸新幹線が乗りいれ、私鉄では、東武野田線、新都市交通ニューシャトル線などがこの大宮駅をターミナルとして、結ばれている。1日の乗降客数は約25万人と言われており、JR東日本管轄の第8位なのだ。ちなみに、7位が新橋で、9位が秋葉原となっていることから考えると、ターミナル駅としての規模の大きさがわかることだろう。 大宮駅東口側は、1960年代から1970年にかけて、大一デパートや中央デパートなどの商業ビルが開業、西武百貨店や高島屋、長崎屋や十字屋など大手資本による商業施設も進出し、かつては賑わいを見せていた。大宮銀座通り商店街も共存しており、埼玉県最大の商業地として栄えていた。 一方、西口側は東北新幹線の開業決定を
宇都宮を中心に活発化！？サラリーマンの不動産投資は「一棟買い」が主流？
資産運用や老後の生活資金、節税対策のためにアパートやマンションに投資する動きが地方都市でも活発化している。中でも首都圏の企業に勤務しているサラリーマンが中古マンション・アパートを一棟購入するといったケースが近年、宇都宮市を中心に目立つという。東京都をはじめとする大都市圏の不動産投資の波が北関東エリアにも波及しているようだ。 その理由はさまざまだが、東京オリンピック決定後、東京都内の物件価格が割高になったことは否めない。しかし、賃料は上げられないため、もちろん利回りは下がる。投資額に対してのリターンが思った以上にならないのであれば、割安感のある地方に目を向ける投資家も多いのは当然だ。 不動産投資と一口に言っても区分所有のワンルームマンションへ投資をする人もいれば、アパートや賃貸マンションの一棟へ投資をする人もいる。ここ1、2年の流れからいえば、株価が上がった影響もあり、中古マンション・アパー
福岡・博多が不動産投資先として東京より魅力的！？その具体的な理由とは
少し前まで、都心で駅から徒歩圏でも表面利回り7～8％という収益物件もあったが、現在は価格が高騰しており、今その利回りを確保するためには、都内の江戸川区、神奈川県の横浜市など、都心から周辺部の物件へと移っている傾向にある。 そのような状況があるためなのか、ここ最近では収益物件を求めて、福岡市が熱視線を集めているのだ。東京から収益物件を求めにくる動きが過熱している。 しかし、なぜ福岡・博多の不動産が過熱するほど人気なのだろうか。今回は、不動産投資先として魅力がある「福岡・博多」の人気の理由に迫る。 2015年7月1日時点の推定人口は、約153万人。東京、横浜、大阪、名古屋、札幌、神戸に次ぐ、日本第7位のポジションにある。しかも、福岡市は大都市の中でも一、二を争う人口流入が続いており、この10年で10万人以上増加中だ。また、若者世代（15～29歳）の多さも、福岡の「活気」を象徴している。その比率
地方創生と不動産投資の密接な関係性！東京一極集中を防ぐ手立てはあるのか？
現在政府が進める地方創生では、中長期展望として「人口減少問題の克服」「成長力の確保」が掲げられている。この「人口減少問題の克服」の中に東京一極集中是正が含まれる。 地方創生では、一極集中は人口の集中でとらえられているが、投資用不動産の市場シェアは、実際の資産額を積み上げたデータがないため、GDPで近似することがある。 例えば、東京都にはGDPの19％が集中し、首都圏では32％に達する。東京都の人口は全人口の10％、首都圏は28％であることからみると、投資用不動産の一極集中度は人口より高いということができる。 このため、日本国内で不動産投資の地域分散は図りにくいという一極集中問題もある。これに対して、GDP1位の米国では地域ごとに強い経済基盤を持つことから、年金などの機関投資家が地域分散した国内不動産投資を比較的容易に行えるのだ。 米国が地域ごとに経済基盤を持っている要因の一つに、各州が自治
不動産投資としてオフィスビル・商業ビル経営をする時のメリット・デメリット
不動産投資市場が活況を呈するなか、一棟マンションやアパート、区分マンションの売出価格が上昇し、以前に比べて著しく利回りが低下している。実際に、以前と比較して現状の利回りが低いことから、物件購入に消極的な姿勢を見せる投資家も存在する。 その一方で、相対的に利回りの高いオフィスビルや商業ビル、区分所有オフィス等に目を向けている投資家もいる。メリット・デメリットの詳細は下記で紹介するが、簡単に言えば「税対策として効果的な不動産投資」だから注目されていると言えるのだ。 オフィスビル・商業ビルに投資する一番の理由は、「相続税の節税効果が高い」からだ。 相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がる。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになるのだが、これは建築コストの6割前後になる。その差額分､節税が図れるというわけだ。 さらに、賃料収入を
【不動産投資マガジン】もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。 1.日本の土地・建物の評価割合は「土地8：建物
【不動産投資マガジン】税対策で不動産を活用する富裕層が急増！？海外不動産も視野に入れたその方法とは？
財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。 国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。 マイナンバー制度（社会保障と税番号制度）を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。 このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。 不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。 個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。
【不動産投資マガジン】失敗しない不動産投資を目指す！「建物」の確認すべき4つのポイントとは
不動産投資を行う前にある程度は物件資料から読み取れる事が多い。しかし、肝心なのは現物を自分の目で見る事にある。立地条件や周辺環境など実際に足を運ばなければ感じる事のできないものが存在する。 また、物件の良し悪しもまた写真では見落としがちな部分も出てくるため必ず確かめなければならない箇所もあるのだ。 利回り等のキャッシュフローが大切なのは当たり前としてでも、実際に物件を見た時点で投資を断念する事も十分あり得る。不動産投資で失敗したくなければ、現物を目の前にした時に必ず以下の項目は確認するようにしよう。 屋根と軒天を確認するのだが、基本的には屋根に自ら登るようなことをしてはいけない。ただ、RC造や重量鉄骨造の陸屋根（傾斜のない平面状の屋根）の場合、最終的には専用の通路から屋根に登って確かめる必要がある。しかし、危険性が高いと判断した場合は、速やかに専門家に調査依頼をするべきと言える。 大型マン
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