家賃保証がある限り、30年間は安心できます。初期費用もほぼゼロで始めることができ、毎月10万円は手残りがでますので、固定資産税を支払っても十分に利益を見込めます。家賃は30年間固定で保証しますので安心できます。 こんな怪しい話は簡単に信用できるものではないのですが、かぼちゃの馬車などのシェアハウス投資では年収の高いサラリーマンがかなり騙されていたようです。学歴も年収も高いと、自分は騙されるはずはないと信じていたのでしょう。 自分が騙されるはずがない、自分は特別な人間だ、と信じていたのだと思われます。かぼちゃの馬車のスマートライフの元代表は、「家賃0円で空室ありでも儲かる不動産投資」の書籍を出版していました。 シェアハウス投資で家賃ではなく、家賃以外で儲けていくという手法のようでした。それは独身女性に入居してもらい、就職や転職を斡旋して、その紹介料で利益を上げていくという手法です。 確かに、

DIYリフォームの中で一番簡単なものは、クリーニングなどの清掃になります。自宅の掃除などは誰でもやっていると思いますが、ほとんどがその延長です。ホウキとちりとりでゴミを集めてゴミ袋に入れる、汚れた箇所を雑巾がけするなどが基本です。キッチンの頑固な油汚れにはマジックリンをつけて、浴室など水回りの酷いカビにはカビキラーを使ってクリーニングします。室内清掃といわれている清掃は、特別な道具を使うことはなく、ひたすら労働力となる体力を使います。 大まかな部分は特に考えることもなく、労働力だけで出来るのがDIYとなりますが、知識や経験がないと作業が止まってしまうことはよくあります。どこで止まってしまうのか、築古大家の過去の経験では、大工仕事と内装仕事で止まることがあります。今では床板を丸ノコで切れ目を入れてから剥ぎ取り、床板を張替える作業もDIYでやるようになりました。 大家を始めて初期の頃には、イン

大手業者は安心感がありますね。昔からよく言われていることですが、なにが安心なのでしょうか。リフォームで考えてみると、ミサワリフォーム、住友不動産の新築そっくりさん、朝日住宅リフォーム、この3社がSUUMOでのリフォーム会社アクセスランキングだそうです。なかでも住友不動産の新築そっくりさんでは、全国受注棟数が12万棟を超えているようです。築古大家も新築そっくりさんの現場見学会に参加したこともあり、全国でいくつもリフォームを受注している印象があります。 大手業者だとなにが安心なのか質問してみたことがあります。新築そっくりさんでは、構造計算をして耐震改修をしているとのことです。柱や梁の補強をコンピューターで計算しているそうですが、リフォーム業者としては普通なことだと思います。現場の大工さんでさえ、柱や梁の強度は確認していきます。コンピューターは使いませんが、知識と経験により分かるでしょう。 設備

築古大家はすでにサラリーマンを辞めて専業大家さんとして生計を立てていますが、サラリーマンをしながら兼業大家さんの時代もあります。最初に購入した投資物件は中古のワンルームマンションでオーナーチェンジです。オーナーチェンジといえばリフォームも賃貸募集もすることなく、すぐに家賃が入ってきます。購入してから間もなくお湯が出なくなる、という設備不具合も発生しましたが、この時は東京ガスに修理依頼をして給湯器交換費用は115,500円でした。最初の修繕費用だったのでよく覚えています。 初めてDIYリフォームをしたのは、競売で中古戸建を買った時です。最初からいろいろやったわけではありません。壁紙張替えを地元の工務店に依頼をして、室内クリーニングをDIYでやりました。工務店には壁紙張替えなどの室内リフォームをやってもらい、掃除機をかけたり雑巾がけをしたり、掃除を自分でやりました。当時はDIYという感覚は特に

最近では銀行融資が引き締めとなっていることから、築古戸建が注目されているようです。築古大家も一棟アパートやマンションを探していた時期がありますが、利回りが悪かったことで撤退しました。その後は中古の戸建てをメインに細々と大家さんをやっています。中古といっても既に築30年を超える建物なので築古大家を名乗っています。 新築や築浅物件を所有したい気持ちがないわけではないのですが、物件価格は決して安いことはなく、築古戸建をやっているものとしては価格が合うようなものではありませんでした。今でも定期的に新築ワンルームマンション販売会社から電話が入りますが、一度も購入検討すらいたことがありません。築浅マンションも新築とほとんど変わらないようで、融資を利用する前提で話をされますが、以前に比べて自己資金が必要になっているようです。 スルガ銀行がジャブジャブ融資をしていた時には、フルローンは当然でなかにはオーバ

築古戸建とはいえ賃貸募集をしてしっかり入居してもらうためには、それなりのリフォームが必要です。それなりのリフォームというのは、ビフォーアフターのようなリノベーション工事をするわけではなく、部材などは安いものであっても、ある程度見た目がきれいになりように心がけています。 畳の部屋をフローリングに変えるリフォームはよくあります。築古大家は畳の部屋がわりと好きなので畳表替えをして砂壁に漆喰を塗ったりしています。畳表は一番安いものではありませんが、2番目に安い程度のものを使っています。また壁紙は量産品で一番安い部材を使っています。クロス屋さんに頼む時に糊なし壁紙を50m単位で4束注文して全面張替えをしてもらったこともありました。 1mあたり140円前後で50mだと約7,000円となります。クロス職人さんに壁と天井など5日程度、日当2万円でやってもらいましたが、壁紙28,000円、壁紙糊5,000円

築古大家は基本的な原状回復リフォームや、入居中の設備の修繕は自分で対応しています。修繕は依頼して業者や職人に依頼してやってもらった方が早く、きれいに仕上がります。費用も時間単価を考えると安く済むことも多く、自分でやるのは損するともいわれたこともあります。 実際に壁紙の張替えで考えてみると、6帖の壁と天井を張替えてもらった場合には分かりやすいでしょう。壁紙は㎡単価が基本となり、安い業者だと1㎡当たり1,000円以下で施工しているようです。6帖部屋だと壁と天井で30～35㎡、30,000～35,000円がおよその費用です。 自分でDIYの壁紙張替えをすると糊つき壁紙が施行しやすいので、1mあたり300円前後で約40m必要です。壁紙の施工単位は1㎡ですが、部材は90cm幅の1m単位となります。そのため壁紙の部材原価が約12,000円、施工するための道具も必要で、カッターナイフ、壁紙押さえヘラ、撫

不動産賃貸のリスクの一つといえば、家賃滞納があります。築古大家の所有している物件も家賃滞納の申告してくる入居者や、うっかり忘れなどがあります。家賃滞納もすぐに対処していけば問題になることもほとんどありませんが、溜めてしまうと深刻な事態となってしまいます。多額の家賃滞納で夜逃げなんてことも実際に起こります。 家賃滞納で夜逃げを経験したのは、築古大家が賃貸不動産仲介会社に勤めていた時のことです。自分の物件もなく、会社で賃貸管理をしている物件でもありませんでした。それでも他業者には募集依頼をしていない専任物件として扱っていた大家さんでした。 大家さんの仕事は賃貸入居した後はそれほど多くありません。空き室であればリフォームをして賃貸募集をしなければなりません。賃貸入居が決まった後に、一番大切な仕事は毎月の家賃の入金確認です。家賃の支払いは、昔は持参することもあったようですが、今では銀行振込や口座振