厳しかった配信生活 「配信で稼ぐ！」という目的を達する自信がなくなり、私は昨年末に一旦、ライブ配信アプリから離れました。 固定客（リスナー）が数人ほどしか付かず、ファミリー（ファンクラブのようなもの）も最多時で７人ほどという惨憺たる結果。一カ月弱の配信生活でした。 関連記事：これからは「ライブ配信アプリ」の時代？！ ※ちなみに、この記事の中で書いている私が利用していた「”P”で始まる比較的後発の新しいアプリ」とは、「ポコチャ」のことです。 このままでは終われない しかし「ライブ配信アプリは二度としない」とまでは思えませんでした。 やり方がまずかったような気がしていました。 ・仲良くなったライバーの枠を訪ねる ・イベントに積極的に参加する ・自分の枠の”ウリ”（特色）を見つけて売り出す などの工夫が欠けていたと思いました。 そして、年末年始を利用して「他のライブ配信アプリはどうなんだろう？」

気になる物件、三度目の正直！ 前回、前々回と、年末年始に調査した物件のことを記事にしました。 その後に、三度目の正直となる物件調査をしておりますので、そのことを記事にしたいと思います。 その物件のスペックはこちら。 ・重量鉄骨造スレート葺二階建て、築２６年 ・３D K×6戸、現況「満室」 ・平坦角地、閑静な住宅地、岡山市郊外 ・駐車場７台分、敷地内にアリ ・近隣に工業団地があり、入居付けには苦労しない ・用途地域：準工業、都市計画：市街化区域 ・満室時表面利回り：１１．４パーセント 一昨日、現地を見に行きましたが、大規模修繕工事も五年ほど前にやっていてキレイな物件です。 下水道に接続済みのようですし、あとは３６００万円という売り出し価格に指値が効けば”買い”といった印象。 昨年購入できた物件と似た案件 この物件は、昨年の１２月上旬にポータルサイトに初掲載された記憶があります。 一応、岡山市

新たに気になった物件 前回記事の最後に、”新たに気になった物件があるので調査に行きます”と書きました。 今回は、このことを記事にしてみたいと思います。 その物件の大まかなスペックは次の通りです。 ・ＲＣ（鉄筋コンクリート）造、築２９年 ・外壁はタイル張り（冒頭画像を参照下さい）、屋根はスレート葺、四階建て ・２ＬＤＫ×７戸と、３ＬＤＫ×３戸の混合１０戸 ・駐車場は敷地内一階部分に１４台分アリ ・ＪＲの最寄り駅は近隣に無いが、平坦・角地でファミリー物件としては立地良いほう ・売り出し価格：８３００万円、満室時表面利回り：９．２パーセント お値段は、ちょっと高い気がします。 ５０００万円以上のRCは、九割方買う気がありません（おいｗｗ！）。 て言うか、頭金が無いので買えません（おいおいｗｗｗ！！） 調査行動の組み立て ネット上で気になった物件を見つけた際に取る調査行動は、私の場合、一律ではあり

不動産投資家の空き時間 不動産賃貸事業を開始してから数年が経ち、ほぼ満室経営が続いている私のような専業大家。 当然、自由になる時間があります。 私の場合は、妻が正社員でバリバリ働いているので、家事を相応に分担してやっています。 が、丁寧に毎日、家の中を隅から隅まで掃除機をかけるわけではなく、毎日浴室をピカピカに磨き上げるわけでもありません。電気代や水道代の出費を抑えることも考えねばなりません。 不動産投資家として”駆け出し”のころは、不動産投資関連の書籍やネット記事を貪（むさぼ）り読んでいましたし、収益物件情報にも毎日頻繁にアクセスしていました。 しかし、ある程度軌道に乗り、昨年来のコロナ禍による物件価格高騰と優良物件売り出しが少ない今、もてあます時間があることも事実です。 大きな時代の変化がここにも そんな状況の中、昨年の初秋。 ネットサーフィンをしていて、ふと”ライブ配信”なる用語が目

この業界で「丸五年」経つ コロナ禍と日本経済の低迷により、とても「めでたい」とは言えない状況ですので新年の挨拶は省かせていただきます。 （と言いますか、そもそもこのブログは２５０記事を越えたあたりから「毎日投稿」タイプではなく、「検索流入」タイプにスイッチしています） 今年の３月末で、不動産投資業界に足を踏み入れて丸五年が経つことになります。 ここまで来た事実は自分の中で一つの「自信」になると思いますし、感慨深いものがあります。 「おせち料理」今昔物語 我が家は近年、市販のおせちではなく、家庭で重箱に詰めるスタイルで来ていました。 ところが今回はカミさんの提案もあり、妹が懇意にしているイタリアンレストランの「洋風おせち」を注文してみました。 税込みで三万円です。 昨日の大みそかの午後二時頃に車で一時間ほどの距離にあるお店に、長女と一緒に受け取りに行きました。 初めての訪問だったのですが、感

満室に喜ぶも束の間！ みなさん、こんにちは！ コロナ一色だった２０２０年。今年も、いよいよ年の瀬ですね。 一棟もの築古（ちくふる）アパート、３６室を法人名義で所有、および経営している大家ナカシマです。 今年の当ブログは後半、大失速しまして大変失礼いたしました。 ネタが尽きたのと、いろいろと忙しかったのです。←ほぼほぼ言い訳です（苦笑） さて今年の中盤では最大５室あった空室が、なんと１２月に入って次々と申し込みが入りまして、申し込みベースで満室となっていました。（２０２１年３月入居で、それまでフリーレント案件が２室あり） 申し込みベースとは言え、「満室」で迎える新年、なんてめでたいことでしょう！！と喜んだ矢先に来た一通のメール。１２月２７日の夕方です。 管理会社からのメール 某管理会社の担当者からです。なにかトラブルでもあったのかな？と思いつつ読んでみると・・・ お世話になっております。 2

新規入居者あるある 不動産賃貸事業をやっていて、やはり嬉しいのは「空室が埋まる」瞬間です。 特に昨今のコロナ禍等で借主が少なく、強い立場の借主による”ドタキャン”も有り得る御時世では、なおさら有難いものです。 そして、入居日にしばしば発生するのが些細なトラブルです。 ・テレビのアンテナケーブル端子が壁のコネクターに差し込めない ・洗濯機用給水栓から水漏れする ・トイレの便座にヒビが入っていて、太ももの皮膚がヒビに挟まって痛い どれも空室期間中に入念にチェックしていれば防げた不具合ですが、ミスや見落としもあります。人間だもの（苦笑）。 管理会社が対処してくれるケースもありますが、それなりの費用を請求されるので私の場合は極力自分で対応するようにしています。たいていのことは自分で解決できますし、そのために岡山市の物件しか買わない”ドミナント戦略”を採（と）っているのですから。 最後の便座は、その

保守的な県民性 私は、生まれは大阪で、幼少の頃から中学卒業まで岡山。そして、香川の専門学校を卒業後、兵庫県の会社に就職。中途退職して、また岡山に戻りました。 関連記事「大家（おおや）ナカシマのプロフィール」 「岡山」を内と外から見た感想としては、「保守的な県民性」がまず、思い浮かびます。 二年前に西日本豪雨はありましたが、基本的に地震をはじめとした自然災害が少なく、年間通して晴れが多い温暖な気候と相まって人も空気も、のんびりしています。 良く言えば保守的ですが、「新しいモノやコトに挑戦する」のは苦手な感じがします。 それを打破するためか、以前「燃えろ、岡山！ 県民運動」というキャンペーンが、県や市、民間を挙げて取り組まれていた時期がありました。標語の語呂合わせも良く、私自身は好きなキャンペーンだったのですが、いつの頃からか立ち消えになってしまったようです。 低迷が続く地方経済を盛り返すべく

大家ナカシマ、「新築」に挑戦？！ 先日、大規模修繕工事が完了したアパートの北側に、雑木林（ぞうきばやし）と休耕田（きゅうこうでん）になっている土地があります。 さらに、西側と南側の広大な土地で、重機を投入しての造成工事が九月下旬から始まりました。 造成工事は某大手自動車メーカー、D社の中古車再生拠点設立のためのものです。工期は約一年。 アパート取得時に仲介不動産屋さんから、「コロナで立ち消えになるかもしれない」情報として聞いていました。立ち消えにならずに実行するようです。つまりは、”儲かっている”のでしょう。 そして、北側の雑木林と休耕田合わせて一反（いったん＝３００坪）も、同じ仲介不動産屋さんが売買することが可能な状態です。 そこで昨日、ふと思いつきました。 この土地にアパートを新築すれば、従業員用に寮か社宅としてD社に借り上げてもらえるのではないかと。 顧客が決まっている新築収益物件ほ

大規模修繕工事が終わりました！ 今年の六月に購入した中古アパートの大規模修繕工事が一昨日、完了しました。 九月二日スタートだったので、およそ一カ月かかりました。 冒頭画像が完成写真です。 黒い屋根、白い壁、差し色の青。 私の物件のアイデンティティ・カラーになりつつあります。 ちなみに、ビフォー画像は五月の記事「リアル・対面「面談」の効用」の冒頭画像を参照してください。 ２０年前は新鮮だったツートンカラーが今では古臭く感じるので、私は現代では単色のほうが新鮮と感じます。 工期は予定の二倍かかりました。 当初の予定では二週間の工期予定でしたから、およそ二倍掛かったことになります。 管理会社や入居者には「天候その他の都合により、九月いっぱい掛かる可能性がある」旨は伝えていました。 工期が延びた要因は、何日かの雨もありますが、やはり先日記事にもさせて頂きました「台風１０号の風による南外壁損傷」でし

“不倫”が日本で大ブーム？！ 今年に入ってから、有名人で不倫のニュースが相次いでいますね。 東出昌大と杏夫妻に唐田えりかが絡んだもの、アンジャッシュ渡部建の「性獣」不倫（これは愛情の欠片（かけら）も無いデリヘル扱いなので”不倫”とは言わないとの論調もある）、そして直近の競泳選手、瀬戸大也（せとだいや）のもの・・・。 「お金のある有名芸能人や有名アスリートだからこその出来事」なのか、それとも「有名人だから週刊誌に暴かれるだけで、一般庶民も大勢やっているからこれらのニュースは氷山の一角」なのか？ いずれにせよ不倫や浮気の、いわゆる”不貞行為”は、したほうもされたほうもそれまで築いてきたもの（地位、家族、社会的信用、人柄等）が瞬時に瓦解（がかい）し、天国から地獄に落ちることになります。 不倫の怖さについては下記の記事が参考になります。 参考記事：｢これを不倫とはいわない｣元週刊誌編集長も呆れる渡

管理解約時期が近付いてきた 当ブログの今年三月十一日の記事、「経営の主導権を握っていますか？」で出てきたA社。 売買取引時の、当方とのトラブルが元で弊社所有の二つの物件の管理委託の解約を三月九日付けで申し入れています。 百万単位の解約違約金を払うのがイヤなので、三年の更新時期での解約を申し入れました。 遅いほうの物件は来年の十一月末ですが、早いほうの物件は来月末です。 入居者への管理会社変更通知や新しい家賃振込先口座情報通知の準備があるので、そろそろ次の管理委託先を決めないといけません。 B社に頼むつもりだった A社とケンカするまでは、B社、S社と合わせて三つの業者とお付き合いしていました。 プロパンガス会社も三社とお付き合いしていました。 ２～３社とお付き合いしていると、業者間でもハリが出ますし、オーナー側としても何かにつけて相見積もりすることが出来て運営しやすいです。（相見積もりの作業

恐るべし、ドコモ口座問題！ 我が家は今のところ被害を受けていませんが、いつ被害に遭うかわかりません。 使っているキャリア（携帯電話通信事業者）は家族全員a uですが、そんなことは関係ありません。 四桁の数字の暗証番号を固定して、それに合う口座番号をパソコンに見つけさせるのですから。 四六時中、２４時間３６５日、昼夜問わず自動で。 現在は、ドコモ口座と紐づいている金融機関は送金手続きを停止しているようですが、念には念を入れた対策を”各自が”執（と）る必要があります。 通帳残高が少なくても安心できない？ 普段使っている金融機関が今回の被害対象行（こう）で、万一、フィッシングで口座番号を盗まれたとしても、口座残高が数百円ならそんなに腹は痛みません。 ところが、実は多大な被害金額になるケースがあります。 それは、総合口座で「定期預金」を利用しているケースです。 今は、定期預金の金利があまりにも小さ

勤め人にとって厳しい時代に突入した 今年に入ってからというもの、ある現象が気になっています。 新型コロナウイルス問題のせいで企業倒産件数は増加傾向だと存じますが、いよいよ飲食、観光、旅行業界のみならず、一般社会にも波及してきていると感じます。 我が家は、今のところは大丈夫 私は幸い、３６戸のレジデンス（住居）専用での不動産賃貸事業を生業（なりわい）としていて、今のところ入居者から家賃減額交渉などは一切、頂いていません。 今年や来年の、物件の新規仕入れは難しそうですが、その代わり「固定費の削減」に自分なりに色々とアイデアを出して実行しています。 あとは、空室４戸をなんとか埋めるべく日々、思案・行動しています。 今後、どうなるかはわかりませんが、正社員で働いてくれている妻や長女、そして学校では原則禁止されているアルバイトと、学業を両立して頑張っている次女、家族四人で力を合わせてどんな苦境も乗り

必然だったセミリタイア 私が四年前の春、「不動産投資」を開始したのは「必然」だったからです。 専業大家として始めました。いわゆる”セミリタイア”です。 ・勤め人を、これ以上続けることは精神的、価値観的に不可能 ・妻が正社員なので、「家計（生活費）を賄（まかな）える土壌」があった ・娘二人もそれなりの年頃になっており、家計がラクになる頃合いだった ・それ以前から、書籍で不動産投資の勉強はしていた ・専業大家として、残りの人生を生きていく覚悟を決めた 決め手は、「自分自身が”勤め人”というカテゴリーに向いていない人間と悟った」ということです。 想像が必要 セミリタイアや、アーリー・リタイアを望むなら、その後の生活をイメージすることが大事です。 と言いますのも、不動産投資家のブログを拝見していると「専業大家になってはみたものの、数年すると自由な生活に飽きてしまい、また勤め人を再開した」という方が

どこに、いくらかけるか？ 不動産賃貸事業（大家業）をしていると、お金をどこに（何に）投じるかを判断する場面が多いです。 火災保険が効く事象の修繕費なら、そんなに躊躇することなく支出できます。あとから実費もしくはそれ以上に戻ってくることが判っているので。（関連記事「大家が付保するべき火災保険のオプションとは？」） また管理会社提案や自分自身判断で、物件価値を上げるために実施するリノベーションや大規模修繕工事も比較的迅速に判断・実施できます。 それをすることで場合によっては、「家賃を上げて募集する」ことも可能になりますからね。 逆に、「退去後の原状回復工事をどこまでするのか？」は悩むところです。 ハウスクリーニングとエアコンの分解洗浄費用は、一般的に退去精算で退去者から頂けますが、まだそのまま使えそうな照明器具や水栓ハンドルを数千円、数万円出して更新するべきか、クッションフロアに所々（ところど