こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで【アパート・マンションの入居者募集は確認が大事】なことをご紹介致しました。 こちらのブログ記事になります。 yoshikisan.hatenablog.com 退去時のお部屋の状態は、洗面化粧台、脱衣室、ユニットバスは髪の毛だらけ。 入居期間は１年半位だが、ほとんど掃除をしていないと思われます。 自分の所有している物件ですが、この部屋の状態では住みたいとは考えられない。 また、入居希望者を案内してくれた仲介会社に申し訳なく、【管理されてない物件】とレッテルを貼られてしまいます。 筆者がお部屋を清掃することですぐに入居申し込みがありました。 前入居者の生活感をなくして、清潔感をたもつことが大事ですね。 さて先日管理会社から退去立ち合いがあり、お部

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 リーマンションク後の日本型終身雇用に対する不安や年金問題、企業活動で社会貢献の限界など、企業外活動で自分への限界に挑戦したいと思い投資活動をはじめました。 賃貸マンション２棟を新築し、新たに新築賃貸マンション用地を２ケ所購入できました。 そのうち１棟売却することに成功し、財務体質も安定してきました。 新築計画中も含めて、新築マンション３棟３９室になる予定で、さらに５棟目の新築賃貸マンション２０室を企画しています。 不動産事業は銀行融資期間を含めてとても長期な事業となるので、あらためて【時】について考えてみました。 【時を稼ぐ男　新時代の時間とお金の法則】の書籍は大変参考になりました。 リンク この書籍で紹介されている、お金持ちになるための【３つの成功法則】、

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで【不動産の指値交渉（価格交渉）には根拠が必要です】についてご紹介しました。 こちらの記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 中古戸建てとして販売されている２ＬＤＫの物件ですが、隣地では土地は小さくても４ＬＤＫで新築戸建てがお安く販売されており、なかなか購入者が見つからない状況でした。 中古戸建てを土地の価格として市場価格で指値交渉（価格交渉）を申し込みしたところ、仲介会社は売主様を説得したいと報告がありました。 そしていよいよ売主様のご返答があり、希望価格に近い価格で合意することができました。 ５棟目の新築賃貸マンション事業（ＮＣー１）を計画しますので、みなさまへご報告致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 ラ

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで、収入保障保険についてみなさまへご紹介いたました。 こちらのブログ記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 不動産融資の銀行審査には、融資する人の属性評価と融資する目的の物件評価があります。 物件評価で４０００万円の担保価値不足を補うため、収入保障保険の加入が条件となりました。 保険金額を金利として計算すると約０．５％で、頭金４０００万円よりは土地建物をフルローンにしていただき大変感謝です。 さて先日３棟目の新築賃貸マンション事業計画（ＩＧー１）の土地を購入することができました。 土地決済までさまざまなハードルがありましたので、あらためてみなさまへ情報共有致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 ランキングの応援も

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで、不動産投資でフルローンを獲得するために銀行融資の属性審査に必要な書類をご紹介いたしました。 こちらのブログ記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 事業計画の事前審査・融資内諾がでていましたが、ほぼ１年経過したため融資銀行の稟議が取り直しとなりました。 当初は属性審査に必要な書類として、確定拠出型年金・確定給付型年金（企業退職金予定）の資料は求められませんでしたが、自主的に提出したところ毎回提出を求められるようになりましたので、金融資産として評価いただいているようです。 先日融資銀行の担当者より連絡があり、フルローンで融資銀行の稟議決裁が完了したことを報告受けました。 物件評価を補うため収入補償保険の加入が融資条件となっ

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで【不動産の指値交渉（価格交渉）について】についてご紹介しました。 こちらの記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 売主様はもとの所有者から中古戸建をリースバックで購入したが、リースバック契約を解約されたため販売をはじめたとのことで、この土地建物に愛着がないことや、土地活用を考えていないとのことで、多少の指値交渉は可能性があるとのことでした。 建設会社にプランを作成していただきましたが、賃貸マンションの事業計画が銀行融資目線の価格とならなかったため、指値交渉（価格交渉）をしました。 その後１ケ月ほど経過したので土地仲介会社へ連絡すると、【筆者の希望価格で契約をまとめたい】と報告がありましたので、みなさまへご報告致します。

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで不動産投資の新築賃貸マンションをはじめた理由について、みなさまへご紹介しました。 こちらのブログになります。 yoshikisan.hatenablog.com 新築賃貸アパート・マンションの不動産投資には【利回りは低いのになぜ売れるのだろう】と再度書籍を勉強しなおしたところ、 ・新築物件は耐用年数が長いので、銀行の融資期間が長く借入金の返済比率が低くすることができ、お金がたまりやすいこと さらに中古物件より次の購入希望者を見つけやすく売却がしやすこと ・入居者募集が比較的簡単でお金の心配が少なく、借入金返済のデフォルト（お金が返せなくなること）する可能性が少ないこと ・１０年くらいは建物修繕費など突発的なお金の出費が少ないこと などさまざまな

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで、タバコを賃貸住宅で吸うと退去費用が大変なことになることをみなさまへご紹介しました。 こちらのブログになります。 yoshikisan.hatenablog.com １年８ケ月ほどお借りしていただきました結果、たばこを吸っていたためにお部屋のクロスを全面張替・エアコン特別洗浄などの退去費用を負担していただきました。 お部屋はＩＬＤＫで約３１ｍ２の広さですが、退去費用は約３２万円です。 このＭマンションはほとんどが退去前に新しい入居者が決まっていましたが、今回は苦戦していますので、原因はタバコの匂いが残っているためだと思っていました。 クロスを全面張替・エアコン特別洗浄など原状回復が終わったと報告があったため、お部屋を確認しにいくとさらに強敵が出

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで４棟目新築賃貸マンション事業計画（ＫＮー１）で、土地の越境問題と隣地境界杭についてご紹介しました。 こちらのブログ記事になります。 yoshikisan.hatenablog.com 隣地の傾いたフェンスに支持するタンカンパイプを設置して越境問題を解決し、隣地の境界を約５０ｃｍほど掘り下げると、過去に設置した境界杭を見つけることができました。 老舗の土地仲介会社なので、越境問題の解決や土地境界杭を責任をもって対応してくれました。 土地引渡しに関する問題点が解決されましたので購入することができました。 そしていよいよ建築確認申請の確認済証をいただくことができましたので、みんさまへご報告致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 ランキングの

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで賃貸住宅の善管注意義務違反をみんさまへご報告致しました。 こちらのブログになります。 yoshikisan.hatenablog.com 賃借人の善管注意義務違反とは借りている人の管理が不十分であったことが原因で、お部屋の劣化や損害等がある場合が該当します。 例えば、部屋の床に飲み物をこぼしたのに放置した結果、フローリングがカビてしまった場合や、雨の吹き込みを放置して窓枠が腐敗した場合などが該当します。 社会通念上要求される程度の注意をして使用しなければならず、日常の清掃や退去時の清掃を行うことに気をつける必要があります。 今回は１年８ケ月お部屋を借りていただいた方ですが、お部屋の中で【たばこを吸った】ため、お部屋のクロスを全面張替・エアコン特

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 【成功大家さんの多くが株式投資などでお金をためてから、不動産投資をスタートしていたこと】ですので、投資活動は株式投資からはじめました。 株式投資もなかなか上手くいきませんでしたが、『長期トレード』とすることで住宅ローンの繰り上げ返済と、不動産投資のお金をためることができました。 不動産投資をはじめた理由に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 投資活動では２０１４年１１月に１棟目の賃貸マンションを新築して、２０１８年３月に２棟目の賃貸マンションを新築しました。 今年になって３棟目（ＩＧー１計画）・４棟目（ＫＮー１計画）の新築賃貸マンションを企画し、１棟目の賃貸マンションを売却することができました。 不動産投資には、新築や中古の賃

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで【新年（令和４年）のあらたな目標】についてご紹介しました。 こちらの記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 投資活動に関しては、昨年計画した２棟の新築プロジェクトを完成させ、あたらに新規の賃貸マンションのプロジェクトをスタートさせることを目標にしています。 筆者が行っている新築賃貸マンションのプロジェクトは、重量鉄骨の賃貸マンションを新築することで、土地と建物の合計金額と年間家賃の合計金額に対する表面利回りが、融資銀行の目線になる物件を開発することです。 首都圏では土地価格の上昇と物価上昇による建築費の増加で、なかなか銀行融資目線となる土地がみつかりません。 そのため土地の価格交渉、いわゆる指値交渉をしてみましたのでみな

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログ記事で、高圧洗浄機を使って自宅のエントランスを清掃についてご紹介いたしました。 こちらの記事です。 yoshikisan.hatenablog.com 玄関エントランスなどの家の外は、掃き掃除してもデッキブラシで清掃しても、汚れは なかなかとれませんね。 高圧洗浄機をつかうと力も必要とせず、かつ【大きな水鉄砲】のようで遊び感覚で清掃でき、さらに汚れがスッキリします。 いつも大掃除では大活躍しています。 さて先週は南関東地方でも久しぶりに雪が積りました。 あまり雪が積もらないため除雪など対策がありませんので、翌日になると雪が凍ってしまい大変です。 平日はサラリーマンをしているため、雪かきもできずに週末に雪かきをしました。 やはり凍っていてなかなかす

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで【３棟目の新築マンションの事業計画（ＩＧー１）】についてご紹介しました。 ３棟目の新築マンションの事業計画（ＩＧー１）のブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 土地売買契約の条件で、隣地にある赤道を同時に購入することになっています。 売主様が市へ土地の払い下げ申請をしていますが、６ケ月以上経過してもなかなかすすみません。 そのためパートナーである建設会社が、直接市長へ相談してくれました。 するとあっというまに市と売主様の売買契約が締結されました。 一人では解決できないこともたくさんありますので、これからも信頼できるパートナー関係を構築していきたいと思います。 さて売主様が売買契約を締結したので、いよいよ土地決済に向けて準

新年あけましておめでとうございます。 今年もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 新しい年になりましたね！ 目標を文書にすると実現する可能性が高くなりますので、ブログでみなさまへ情報共有いたします。 昨年できたことや課題を整理して、新たな目標を設定したいと思います。 １　今年の目標設定 1-1　ブログに関すること Google Discover（グーグル・ディスカバー）に掲載されGoogle砲を発動させること ユーザー目線になるように改善すること 1-2　投資活動に関すること 新築賃貸マンションを１棟開発すること 会社以外の人と情報交換をしてレベルアップをはかること ２　昨年の目標に対する達成状況と今後の課題 2-1　ブログに関すること キーワードを設定してGoogle検索上位表示（５位以内）を１０記事以上とするこ

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 はやいもので１２月になり、今年ものこりわずかになりましたね。 急に寒くなりましたので、みなさまいかがお過ごしですか？ さて以前のブログで【不動産投資の成功法則】についてご紹介しました。 不動産投資の成功法則に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 不動産投資の書籍は５０冊以上読んでいますが、不動産投資に成功する人と失敗する人の違いや、成功の法則、成功事例と失敗事例、法人税や所得税の節税ポイントなどとても参考になりました。 不動産投資の節税にはとても参考になりましたが、サラリーマンとしての節税について少し勉強してみました。 税金は自己申告制であるため、知らないと損しますね。 【マンガでわかる！税金のすべて】は、大変分かりやすい本で

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで今年の目標に関して報告致しました。 今年の目標に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 投資活動に関して【大家さんと情報交換をして、さらなるレベルアップを図ること】を目標にしています。 大家さん同志が直接取引することはありませんので、大家さんと直接知り合う機会はありません。 Twitterを活用することで大家さんが主催する不動産投資の情報交換会に参加することができましたので、みなさまへご報告致します。 １　情報交換会について 1-1　主催された方 1-2　開催の詳細 ２　プログラム 2-1　セミナー 2-2　ミニセミナー 2-3　プチ座談会 2-4　懇親会 ３　まとめ １　情報交換会について 1-1　主催された方

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 以前のブログで不動産投資の魅力とはじめた理由についてご報告いたしました。 不動産投資の魅力とはじめた理由に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com ベストセラー【金持ち父さん貧乏父さん】がきっかけで、いつか不動産投資をして金持ち父さんと呼ばれたいと思っていました。 家賃収入による不労所得、働かなくてもお金が入る仕組みは大変魅力的ですね。 【成功大家さんの多くが株式投資などでお金をためてから、不動産投資をスタートしていたこと】ですので、株式投資で増やしたお金で不動産投資をすることにしました。 不動産投資の書籍は５０冊以上読んでいますが、不動産投資は新築共同住宅から中古戸建て投資などさまざまであり、どんな書籍が自分にあっているかなかな

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 投資活動では２０１４年１１月に１棟目の共同住宅新築して、２０１８年３月に２棟目の共同住宅を新築しました。 今年になって３棟目（ＩＧー１計画）・４棟目（ＫＮー１計画）の共同住宅を企画し、１棟目は売却することができました。 １棟目の売却に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 投資用不動産を売却することにより、家族にとって【本当に売却できること】、【売却できることで借入金を完済できること】で、借金の不安が解消されたことが一番の成果となります。 ４棟の新築共同住宅の企画・１棟目の売却と、ここまで不動産投資活動をすすめてきましたので、このブログでは不動産投資の魅力とはじめた理由について、みなさまへご報告致します。 １　不動産投資の魅力

こんにちは！ 本日もこのブログにお越しいただきありがとうございます。 サラリーマンと投資活動の二刀流に挑戦している、よしきさんです。 ３棟目の新築共同住宅、事業計画（ＩＧー１）の土地購入決断、事業計画の銀行融資内諾をいただきました。 ただし土地売買契約の条件で、隣地にある赤道を同時に購入することになっています。 赤道・青道に関するブログ記事 yoshikisan.hatenablog.com 赤道とは古くから里道・あぜ道など自然発生した通路のため、道路法の道路とされずにそのまま残った土地のことです。 無番地で昔の公図に赤色で着色されていることから「あかみち」と呼ばれています。 赤道といっても今では道の形状がまったくありませんが、隣地住民の境界立合いや同意、測量などを行ってから、所有する市町村へ土地の払い下げ申請をしなければなりません。 当初２～３ケ月程度と予測されていましたが、なんと８ケ月