不動産投資に関わらず、投資にはさまざまなデメリットやリスクがあります。 残念ながら、そう簡単に上手くいくものではありません。 不動産投資は「不労所得」と言い換えられることもあり「さまざまなリスクがあるから手を出さない方が良いよ」と言う意見が多いことも確かです。ですが、そのほとんどが投資経験の無い人のイメージや思い込みによる意見のような気もします。 この記事は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されているポイントをベースに、僕の考えや体験談をまとめた内容です。 ですが、それでも「一般的に考えられる賃貸経営のデメリットやリスクが全て網羅されている」と考えています。この記事の内容を理解した上で、それでも「不動産投資をやりたい！」と思えるのであれば、是非とも前向きに挑戦していけば良いと思います。

収益物件の探し方はさまざまです。 先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。 多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。 「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。 実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。 対象エリア(住所や沿線)を選択する 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する 楽待サイトで物件を検索する場合、以下のような

タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。 タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。 税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。 この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。 是非、最後まで読んで頂ければと思います。 タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい 3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題さ

金融機関に融資の依頼を申し込む場合、事前準備はとても大切です。例えば以下のような知識は知っているのと知らないのとでは融資条件や融資の可否に大きな影響を与えます。 融資を受ける際の紹介人の有無、紹介人の過去の経営実績 金融機関へ提出が必要となる資料 金融機関の融資が承認されやすい時期 当然ですが、融資が下りないと物件は購入できません。 当然ではあるのですが、意外と融資を軽視している家主(これから家主を目指す家主予備軍？)は多いです。 また、仮に融資を受けれたとしても希望している貸出金利や貸出期間での融資が実現できるかが変わってきます。 「貸出金利の1%なんてそれ程大きな違いは無い」と思うかもしれませんが、それは間違いです。 投資用物件の購入するために融資を受ける場合、その融資額は数千万円〜数億円になります。 融資額が大きくなれば、その分、貸出金利や貸出期間による返済総額は大きく変わります。

ニュースや経済番組を見ていると「インフレ率」「物価上昇率」「実質GDP」など、景気の状況を判断するためのキーワードが沢山出てきます。 「何のこっちゃ？」…ですよね。 また、当たり前のようにこのようなことが言われていますが、意外と雰囲気でしか理解できていない人が多いと思います。 インフレになると物の値段が上がる？ GDPが上がると景気が上向きになる？ 消費税を増税しても景気対策としては逆効果である？ やっぱり「何のこっちゃ？」…ですよね。 現在の日本では「社会保障費の問題」や「日本の借金問題」など、暗い話題も多いです。 ですが、このような断片的な情報は意外と見えにくいところで繋がり合っていることもあります。 残念ながら、この記事では「聞いたことがあるような経済用語」や「聞いたことが無いような経済用語」が少し多めに出てきます。ですが、これらの複雑化した経済用語をできる限り簡単に整理してみました

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。 この記事は以下のような方におすすめです！ 不動産登記の仕組みを知りたい人 不動産登記関係の専門用語を理解したい人 なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記）』の2種類がありますが、この記事では不動産登記について解説します。 不動産登記と基本的な関連用語 不動産登記には関連する専門用語がたくさん出てきます。 この後の内容を理解するためにも、まずはじめに基本的な専門用語をおさえましょう。 専門用語説明 不動産登記不動産の状態、所有者、権利関係などを記録する手続き全般 登録事項証明書（登記簿謄本）登記情報が幅広くまとめられた書類 登記事項要約書（登記簿抄本）登記情報がまとめられた書類（登記事項証明書と比べ内容は限定的） 登記識別情報通知書（登記済権利書）登記時に発行される12桁の番号（名義人を証明） 抵

あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？ 投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いです。 ただ「良い物件」の定義は人によって変わります。「利回りは低くても空室や修繕リスクの低い安定した物件」が良い人もいれば「キャッシュフローを潤沢に得られる物件」や「金融機関からの評価が高く融資を受けやすい物件」に価値を感じる人もいます。 全ての条件を満たせるような万能な物件は存在しませんが、今回は上記の条件をバランス良く取り入れ「空率や修繕リスクを比較的低く抑えた上で一定のキャッシュフローが見込める物件」を探すことを中心に、情報の取り扱い方や判断基準についてまとめてみました。

投資用の物件は主に以下の3種類に分けられます。 分譲のワンルームマンション 戸建て物件(一軒家) 一棟マンション、一棟アパート ワンルームマンションが「ローリスク・ローリターン」であることに対して、地方の築古アパートなどはリスクが高いと言われています。ただ、その分、投資対象としては魅力的な部分も多く、短い期間で保有資産を増やしていく上では是非検討したいタイプの物件でもあります。 高利回りが狙える ワンルームマンションの表面利回りが5%〜8%程である事に対して、一棟マンションの表面利回りは10%を超える事も多く、地方のアパートに至っては15%以上の物件も珍しくありません。 理由はシンプルで、それは「地方の築古アパートの販売価格が安いこと」です。 ちなみに、ワンルームマンションや戸建て物件などの利回りを評価する場合は、より具体性を高めるために「表面利回り」では無く「実質利回り」をもとに利回りを

レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。 レントロールの記載情報 レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。 部屋番号、間取り、広さ(面積) 入居者の情報(契約人名など) 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料) 入居開始日 物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。 準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合�は、作成を依頼してでも入手したい情報です。 利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも

融資が下りるまでの経緯 諸費用を含めて1,400万円の物件購入で、融資に先立ち300万円の貸付金を納めていたのでローン残高は1,100万円です。 融資が下りる前の僕の属性としては以下のとおりです。 入社7年目の会社員 年収は平成25年分で約420万円 他の物件のローン残高が約1,000万円 ちなみに去年の11月にオリックスで融資を依頼し、一度断られていた話の続きです(涙) 去年末、僕は不動産販売会社の営業に対して、なるべく早く融資が確定するよう何度もお願いしてましたが、融資会社も僕の「年収」の増加を担保の一つとして確認したかったので、結局、平成26年分の支給金額が確定し、お給料の増加が分かるまで融資は下りませんでした。 年間給与の確定後、まずジャックスで融資が決まりました。 ただ、僕としては少しでもローン金利が低いオリックス銀行を希望していたので、オリックス銀行での融資の可否が決まるまで、

自宅の一部を事業所として使用している場合、その部分の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上することができます。 数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。 ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。 最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。 そもそも経費とは？ 経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。 例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。 一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習

去年、家族での引っ越しに伴いマイホームを売却する事になりました。 マイホームと言っても購入は30年以上も前で購入したのは僕の両親です。 マイホーム売却時の注意点は？ そもそも両親が購入した時も既に中古物件であり、それに加え阪神大震災の影響も大きく受けていたため老朽化が進んでいました。 なので売却しても物件価格は全くのゼロです。むしろ古い建物の取り壊し費用が余分に掛かってしまいました。 売却当初は複数の業者から相見積りをとり「少しでも高く売れたら良いなぁ」と家族で話していました。 新しくマイホームを購入することにもなるため少しでも足しになればと思っていました。 当初は「物件を売却すること」が「税金が発生する(可能性がある)こと」とまでは意識していませんでしたが、よくよく考えたら当然考慮するべき事項です。 会社員のように普段から確定申告などに関わりの無い場合は意外とこの辺り意識していない方も多

皆さんは老後のお金の不安はありますか？不労所得を残すために何か工夫はできていますか？ 不労所得と言う言葉を聞くだけでも嫌悪感を持ってしまう人も多いかと思いますが、老後の生活を支えるためにはとても大切なキーワードの一つです。 ゆとりある生活と送るために必要なお金 老後の不安を解消するために「年金対策」という言葉を良く聞きますよね。 それだけ現在の年金制度には不安があり説得力が無くなってきているってことですね。 実は老後にゆとりある生活を送るためには夫婦でおよそ38万円程のお金が必要と言われています。 一方で、老後に夫婦で貰える厚生年金支の給額は24万円前後が平均です。 現役時代の収入によって大きく変わりますが、単純に計算しただけでも全然足りないことがすぐに分かります。 何か対策が必要になりますね？ 勿論、この先も若い世代程支給額は減少していくはずですし、それを細かく計算しても余り意味がありま

最近、少しずつIoTマンションという言葉を耳にすることがあります。 とてもワクワクして夢のような生活が待っているような気にもなりますが、さまざまな疑問もあると思います。 IoTってお金が掛かるんじゃないの？ 賃貸経営側としてどのタイミングでIoT住宅を取り入れるべきなの？ 具体的にIoTとはどのようなモノなの？ 何が良くなるの？ 今回はIoTに関する疑問について簡単にまとめてみました。 IoTを取り入れると何ができるの？ IoT(Internet of Things)とは世の中に存在する様々なモノに通信機能を持たせることで、インターネットで相互通信する仕組みのことです。 IoTを取り入れることで生活を豊かにすることができます。一時、ユビキタスと言うふうにも言われていましたが、今はIoTという言い方が一般的です。 今やインターネットの無料化は賃貸設備で不動の人気を得ていますが、近い将来、Io

同じ家賃を払うならば購入の方が良いのか？ 住宅の話になると必ず「賃貸派？」「購入派？」という論争(？)になります。 ですが、生活スタイルや家族構成は人それぞれです。 不特定要素が多い中で「どちらがお得か？」という話をしても余り意味は無く、個人の価値観で判断すれば良いと思います。なので僕の考え方としては「どちらの判断も間違いでは無い」訳ですが、今回は「本当に今の家賃より安い負担で新築マンションに住むことができるのか？」について考えてみたいと思います。 チラシの内容を都合良く解釈してはいけない チラシには「間取り」「最寄り駅からの距離」「(中古物件の場合)築年数」などの他、以下のようなお金に関する内容が書かれています。 販売価格 月々の返済ローン負担 適応金利 実際にこの内容が正しいか？間違っているか？というと、一応、正しい訳ですが、実は小さな落とし穴がたくさんあるので一つずつ理解した上で判断

今年から来年辺りに掛けて新しい投資用物件の購入を考えています。 理由としてはこの数年間の運用により少し返済総額が減ってきたことや、この数年間で学んだことを踏まえ資産の拡大を目指したいと考えたからです。 今回は自分のために新たに物件を購入する際の判断基準を整理してみようと思います。 外的要因はあくまでも検討材料の一つ 投資用物件に限らず不動産のような金額の大きな買い物を検討する場合は「買い時」と呼ばれる時期があります。 例えば不動産市場の相場感についてはオリンピックが開催される2020年の少し前頃を境に下降傾向が予想されています。 ただし、このような数年も先のことを考え過ぎても実際にはどうなるか分かりませんし、少なくとも僕は市場を的確に予想できるような考え方を持ち合わせていません。 例え相場が上がっていたとしても自分が購入する物件はせいぜい1室〜2室(場合によっては1棟)位なので自分にあった

そもそも大規模修繕工事とは 不動産を維持する上で「大規模修繕工事」はとても重要な取り組みの一つです。 大規模修繕工事は大きく以下の4つのステップに分けられます。 工事実施の決定 工事内容の決定 工事会社の選定 工事の実施(施工・確認・引き渡し) 大規模修繕工事の概要についてはこちらの記事で詳しく説明しています。大規模修繕工事の仕組みをイメージするためにもまずはこちらの記事をご覧頂ければと思います。 大規模工事の7つの問題点 大規模修繕工事には膨大なお金と時間が必要になりますが、それなのにも関わらずさまざまな問題点があります。 まずは大規模修繕工事を失敗しないために、どのような問題点があるのかを把握する必要がありますが、主に以下のような問題点が考えられます。 コンサルタントの介入による費用負担の高騰 工事会社の多重請負構造による中間マージン 能力不足、職人不足による工事期間の長期化 過剰なサ

そもそも年金制度とは 年金制度の仕組みとしては、若い現役世代が引退後の老後世代の生活費を負担するための制度です。 なので厳密には「自分が納めた年金を将来の自分が利用する」訳ではありません。 年金の被保険者…年金を支払う現役世代(国内に住む20歳〜60未満) 年金の受給者…年金を受け取る老後世代(65歳以上) 年金制度の概要についてはこちらの記事で詳しく説明しています。 国民年金を支払った理由は？ 僕は2016年3月までは会社員として社会保険に加入していましたので、それまでの期間は、結果的に厚生年金に加入していたことになります。 本来であれば、会社員を退職したタイミングで国民年金に加入しなければいけなかったのですが、当時、その手続ができていなかったため、今年、2016年4月以降分をさかのぼって国民年金を支払うことにしました。 国民年金への加入は国民の義務 そもそも会社員のように企業側から社会

みなさんは年金を払うことは損なことだと思っていませんか？ 昨今、年金保険料の未納問題が話題になっていますが、将来、自分がどれ程の年金が貰えるのか分からなくて不安に感じる方も多いと思います。 今回は「年金保険料はちゃんと払う方が得なのか？それとも実は払わない方が得なのか？」に注目した上で国民年金と厚生年金の仕組みについてまとめてみました。 「そもそも年金を払うことは国民の義務だ！」という声も聞こえてきそうですが、今回はあくまで「自分が支払った分が戻ってくるか？戻ってこないのか？」に着目したいと思います。 年金を払うことは得か損か？ 身も蓋も無い話ですが、結論を先にお伝えすると「長生きできれば得しますし、長生きできなければ損してしまう」ということになります。 年金の保険料を支払うことは国民の義務なので「損か？得か？」という考え方自体、あまり適切ではありませんが、その疑問に敢えて答えるとすると、

今日は投資EXPOに参加してきました。大阪では初開催のようです。 「賃貸経営＋相続対策フェスタ」には去年と一昨年に参加したことがありましたが、投資EXPOへの参加は今回が初めてです。 賃貸経営＋相続対策フェスタin梅田に参加してきました昨日はオーナーズスタイルさん主催の賃貸経営イベント「賃貸経営＋相続対策フェスタ」に参加しました。去年に引き続き2度目の参加です。 今回のフェスタの見どころはこんな感じです。 さまざまなジャンルの専門家が一堂に集結する大家さん...go1101.com2016.09.05 投資EXPOの開催概要 投資EXPOの開催概要は以下のとおりです。 日時 2018年8月26日(日) 09:30～19:00 会場 ヒルトン大阪 ５F 主催 株式会社LIFULL つなぐ-en-システム株式会社 受講料 事前WEB申込で入場無料(事前申込がない場合は3,000円) 登壇者 橋