不動産投資を事業として考える！法人化にするタイミングやメリット・デメリット
不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で
不動産投資は「節税」と「出口戦略」を考慮しなければ成功できない！？
2015年10月現在、アベノミクスの効果も後押ししたせいか「金融商品」に投資する投資家が増加した。不動産投資も例外ではない。しかも、低金利と物件高騰の中、利回りを重視する人が増えているのだ。 確かに不動産投資を行う際、「利回り」は一つの指標になる。 しかし、利回りだけに目がくらみ、投資物件を選別してしまうと、不動産投資自体が失敗に終わってしまう危険性もある。誰しもが成功を目指しながら投資しているに違いないが、不動産投資は「出口戦略」と「節税」を考慮しなければ成功する可能性が低くなる。 今回は、利回りよりも重視しなければならない「出口戦略」と「節税」について話す。 賃貸住宅の投資価値を都道府県別に見てみると、表面利回りが一番低いのは、東京都で6％程度。一番高いのは北海道で9％といわれている。それゆえ、北海道の収益物件への投資が「お得」と思える。 しかし、築後20年の表面利回りは東京が8％程度
賃貸経営も二極化の時代！？儲かる投資家・儲からない投資家の違い
最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。 しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資＝事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。 いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。 不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるとい
節税対策のために不動産投資をするなら「減価償却」の仕組みを知っておこう
今年の2015年から、「所得税」の最高税率が40%から45%に引き上げられた。これまで1800万円以上は一律40%だった税率が、4000万円以上の部分に対して45%の最高税率が適用されるようになった。 相続税も基礎控除枠の縮小などが強化された中、このような税制に何か対策を講じなければならないと意識する人が増加している。 そのような状況の中、注目されているのが、賃貸収入を目的とした「不動産投資」だ。 所得税とは、「必要経費」や「所得控除」を増やすことで課税所得が減少し、課税額が減少する仕組みになっている。そのため、不動産投資によりその年に赤字が計上されれば、その年の課税所得を減少することとなるのだ。 減価償却費とは、建物や設備のように年々価値が減少する「償却資産」を一定の期間にわたって会計・税務上、費用処理して行くものである。 建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは
賃貸経営を失敗させないために学ぶべき「3つ」のこと
年々増加している「空家・空室」問題により、以前よりも収益をあげ続けることが難しくなってきている賃貸経営。空家・空室の原因は、賃貸マンション・アパートの部屋数が入居者数より多いことにある。 つまり、これまでのような、安価な「部屋」に人を詰め込むという入居者の居住性を無視した賃貸マンション・アパートが通用しなくなったことを意味する。 賃貸マンション・アパート事業は、入居者に「部屋を貸す」立場から、入居者に「部屋を選ばれる」立場に変わってきているのだ。賃貸マンション・アパート事業による「土地活用」は、大変有効な手段ではあるが、今後、賃貸マンション・アパート事業を成功させるには、「ずっと選ばれる部屋」でなければならない。将来の予測が難しい中でも、 長期にわたり入居者に選ばれつづける部屋が賃貸マンション・アパート事業には必要なのだ。 賃貸マンションの主な需要者である夫婦のみのDINKS（Dual I
宇都宮を中心に活発化！？サラリーマンの不動産投資は「一棟買い」が主流？
資産運用や老後の生活資金、節税対策のためにアパートやマンションに投資する動きが地方都市でも活発化している。中でも首都圏の企業に勤務しているサラリーマンが中古マンション・アパートを一棟購入するといったケースが近年、宇都宮市を中心に目立つという。東京都をはじめとする大都市圏の不動産投資の波が北関東エリアにも波及しているようだ。 その理由はさまざまだが、東京オリンピック決定後、東京都内の物件価格が割高になったことは否めない。しかし、賃料は上げられないため、もちろん利回りは下がる。投資額に対してのリターンが思った以上にならないのであれば、割安感のある地方に目を向ける投資家も多いのは当然だ。 不動産投資と一口に言っても区分所有のワンルームマンションへ投資をする人もいれば、アパートや賃貸マンションの一棟へ投資をする人もいる。ここ1、2年の流れからいえば、株価が上がった影響もあり、中古マンション・アパー
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