保有物件の中に、いわゆる「三点ユニット」の部屋がいくつかあります。 賃料水準を踏まえ、投資採算があう部屋については、順次風呂トイレ分離工事を行っております。 分離工事（風呂・トイレともに新設する場合）については一般的に次の３つの選択肢があると認識しております。 ①totoなどの既成商品の設置を業者さんに依頼 ・トイレを新規に設置できる等、比較的スペースに余裕がある場合 ・８０～１００万程度（壁新設等の大工工事含む） ②分離用の独自商品を提供している業者さんに依頼 ・スペースに余裕がない場合 ・金額を低く抑えたい場合 ・７０～８０万円程度（壁新設等の大工工事含む） ③自分で設置 ・気合、才能、やる気、ノウハウに満ち溢れた大家さんのみ可能 ※金額は部屋の形状等、大工工事の規模や配管の状況により個別差があり、あくまで私の過去の経験の数値なのでご留意ください 私の場合、気合も才能もないので①か②を

以前退去通知についてお伝えした東京Aで早速申し込みを頂きました！ 退去がお盆終盤でしたので、実質１週間程度でのお申込みでありがたい限りです。 早期申し込みの秘訣は、、 特にありません。。。笑 しいて挙げれば立地でしょうか ここで、空室対策で〇〇をして、即申し込み頂きました！！ という勇ましい発表ができれば、私のブログも世間様のお役に立てるのでしょうが、残念ながら 私がやったことはクイックルワイパーで床の表層をこすっただけです笑 （もちろん入居日までに対応すべき事項は他にもあるのですが） その昔、サッカーアルゼンチン代表監督が記者から「今日の試合の戦略は？」と聞かれた際に 「戦略はマラドーナ」 と答えたという話を聞いたことがありますが、不動産について「空室の対策は？」と聞かれれば 「戦略は立地」 という回答が真理なのではないかと改めて思いました 今更当たり前なことを言うな、というご意見もある

先日、会社の若者に対して「ホウレンソウしっかりやれ」と言ったら、あとで同年代の人から「それ死語だからやめた方がいいよ」との助言をもらいました。 どうりで若者の目が張本勲を見るような目だったわけです笑 （世間の批判とは裏腹に張本さんの意見に同調できることが多々あることに、自身の老害化を実感します笑） 従前は当たり前のように使われていた言葉が、時代の流れとともに使われなくなり「死語」になるわけですが、不動産業界はFAXの文化が残っていたり「坪」という単位も残っている等、伝統的な業界であるものの、今まさに近々「死語」となることが予想される「瑕疵担保責任」という言葉について書きたいと思います 皆様ご承知のとおり2020年4月1日に改正民法が施行されます。 2017年6月に公布済みですので、内容について改めて申し上げるまでもございませんが、 その中で「瑕疵担保」が「契約不適合」に言い換えられます 具

今年に入って２件、退去後の部屋から動物を飼っていた形跡が発見されております。 もちろんいずれもペット禁止物件です。 １件目は猫の毛です（灰色のトラ柄と思われます） ２件目は鳥の羽です（白い文鳥と思われます） 既に退去済みですし、動物を飼っていたことによる部屋への実害はなさそうなので、無断飼育について細かく言う気はありません（猫と鳥であれば、正直に言ってくれれば許可するのですが）。 今回気になったのは、「ペット禁止」という場合の適用範囲（動物の種類）です。 具体的には 「犬猫はダメってのはなんとなくわかるけど、鳥はいけないの？カブトムシは？カワウソは？アライグマは？、、、、」とムツゴロウ的見地からの質問に対しどう答えるか という問題です。 ＜動物の範囲についての事例＞ ■google検索: ・犬猫はだめ ・他は近隣に迷惑をかけるかどうかで判断 ・鳥、ハムスターはOKと思われるが、大家の承諾は

だいぶ更新が滞ってしまいました。。。 不動産ネタは沢山あったのですが、以下の理由で少しブログが疎かになってしまいました。 ■異動になった →約10年ぶりの異動で、異動先の業務に関する本を読んだり、業務の予習復習にかける時間が増えたため不動産にかける時間が少なくなってしまいました ■子猫と出会った →弱っていた子猫を保護し、心が不動産から離れておりました おかげさまで何とか元気を取り戻しましたが、目に病気があり少し時間がかかりそうです とそれなりにバタバタした中でしたが、物件メールは複数の業者様から日々頂いておりますので隙間時間で確認していたところ、見たことのある物件が目に飛び込んできました。 それは5年程前に検討し取得直前までいった物件でした。 何年も物件検索をしていると、このような物件に巡り合うことはたまにあるのですが、驚いたのはその金額、、、 なんと、当時約1.5億円の物件が、、、 3

２年ほど前から順次、投資信託を現金化し本日最後の１銘柄を売却しました。 足元の株式市場を踏まえてではなく、５年以上前に購入し塩漬けにしていたのを思い出したので思い立ったが吉日とばかりに売却した次第です。 （証券会社のパスワード思い出すの大変でした笑） さて、気になる運用結果ですが、、、、 その銘柄についていえば、三桁万円のマイナスでした。。。 １０年間でのトータルで言えば、アベノミクスに乗れたのでプラスでしたが、長期保有ではなく基本的に短期保有（ブル・ベア）勝負でしたので、そのストレスと比較するとそれに見合ったリターンではないと考えております。 市場も不安定ですし、当面株式投資はする見込みはありませんが、ここ１０年を振り返って言えることは 「株は長嶋茂雄の世界」 ということです。 すなわち、一部の才能あるもののみが勝つ世界だと思います。 数年前、スポーツ番組の企画でジャニーズの亀梨さんが練

今日は、コスモスイニシアさんがリリースしている不動産シミュレーション「VALUE AI」のご紹介です。 ちなみに読み方は「バリューエーアイ」ではなく「バリューアイ」のようです。 詳細は末尾にて案内いたしますが、一言で言うと 「AIが無料で自分の保有不動産の時価評価をしてくれる」 サービスとなります。 時価評価のみならず最長50年以降の予測価格も算出可能です。 どのような機能があるかは、HPをご覧いただくとして、私がこのサービスの最大の付加価値と考えているのは、、 「心のお守り」効果です すなわち、甘めの試算により少し高めに時価を算出することで、所有者に「含み益結構あるじゃん」と 安心させる効果です このサービスは本来、収益物件を取得する人が取得検討用に使用することが主目的だと思われます。 したがって、これから取得しようとする物件のAI査定額が取得価格より低いと、取得意欲をなくしてしまうので

東京Bでお申し込みを頂きました！！ なんと、今回はジモティー経由のお客様です。 ジモティーについては、以前ジモティー経由の賃貸募集でご紹介させて頂いたとおり、 独特な「ジモティーワールド」が形成されており、武田信玄的にいうと 風：とんずらすること風の如く 林：既読スルーすること林の如く 火：逆切れすること火の如く 山：ふてぶてしいこと山の如く となかなか手強い相手であり、例えばペット不可の物件に対し 「うちの犬は毛が抜けないから、入居できるはず。なお、初期費用はゼロでお願いしますwww」 といった論理不明瞭及び一方通行かつ笑うところじゃねーだろ的な斬新なご要望を頂くことも少なくはないのですが、多くの場合マジカルワード「保証会社」を唱えると大体の場合撃退できます笑 （条件に「保証会社必須」と明記しているのですが。。） 一方で、宣伝文句等を自分で考え、自分のタイミングで変更できるためどのような

名古屋案件で入居申し込みを頂きました！ このブログでは、退去の話が多く「こいつ退去ばっかりじゃん。ブログ書いてる場合じゃねえだろ」という印象を持たれた方も少なくないと思いますので、入居もあるところをお見せできてよかったです。 名古屋案件は和式トイレから洋式化工事でも記載のとおり、マーケット状況を見極めるため、リフォームをゆっくりとしながらの募集でしたが、今回工事完了後にすぐ決めていただいた仲介業者様に感謝です。 募集にはジモティーやウチコミ等の大家直接募集サイトも活用しておりますが、今回も決めていただいたのは、やはり管理をお願いしている仲介業者様でした。 ジモティーやウチコミの仕組み自体は個人的には素晴らしいと考えておりますが、やはり「入居意思が固く」「資力のある」人を誘導する力は従来型の仲介業者とは歴然の差がありますね。 さて、入居申し込みはもちろん大変嬉しいのですが、ブログとしては入居

東京Cにつき退去予告を受領しました。。 これで８月の退去は全物件で３戸目です。。 過去、夏にこれだけの退去が集中したことはなかったので、賃貸市場に何か起きているのでしょうか。。 管理会社さん曰く、今年の夏は例年より動きが活発とのことですが、これはドラフトで「１０年に一人の逸材」が毎年でてくるのと同種の分析と理解しておりますので、多分、私の力不足が原因だと思います。 私自身、「一日５分」などという不遜な題名のブログに対して、「せめて一日10分は頑張れと」不動産の神様からのメッセージと受け止めております。 （「1日5分」という題名については、以前「一日5分はちょっとむり」で記事にさせて頂きましたとおり、与沢翼さん的なノリで付けただけで、実際１日5分ではないので許してください！） さて、今回の退去者の方は、前回記事（退去予告～神は我を見捨てたもうた～）のような神ではないのですが、大事なお客様であ

「アナタハ　カミヲ　シンジマスカ」 と突然語りだせば、85%の人はそっとブログを閉じ、10%の人はgooleで「神　存在」を検索し、5%は「おお！ザビエル様」と狂喜乱舞することが予想されますが、 大家に「アナタハ　カミヲ　シンジマスカ」と聞けば85%は「yes」と回答するでしょう。 そうです、物件には神が宿るのです！！ 安心してください。怪しい宗教の勧誘でもないし、変な葉っぱも吸ってません。 大家にとっての神様とは、、そうです「相場以上の家賃を払っていただいている入居者様」です。 もちろん、入居していただくだけで家賃に関係なく大事な「お客様」なのですが、「お客様」を超えた「神様」が存在するのです。 相場以上というのは地域の相場ではなく、同一物件の他の部屋と比較して、という観点です。要は古くから入居しており、現行賃料水準と乖離が生じている状態です。 私の保有物件には平均的な部屋が100だとす

今日は東京Bの屋上携帯アンテナについて書きたいと思います。 最近の話ではないのですが、先日携帯の通信会社をYmobile から楽天モバイルに変更したので、アンテナのことを思い出し記事にする次第です。 また、自分がアンテナ設置をする際に相場観がまったくなく、ネットで検索しても具体的な数値を得ることができなかったので、今後携帯会社（実際はそこから委託を受けた会社）から設置打診が来たラッキーな投資家の方のお役に立てれば幸甚です。 ■契約内容概要 ・屋上使用料：１８万円/年（アンテナ2機分） ・使用者：大手通信キャリアの子会社 ・契約内容：大家側に不利な条項等はありません。不動産売却時にアンテナ設置を新規所有者に引き継がせる等の条項はありますが、副収入となるアンテナ設置を拒まれることも想定しにくいと思います。 また、屋上防水工事等、アンテナを移設する必要がある場合には設置者の負担で移設してもらえま

この度の選挙で「N国党」こと「NHKから国民を守る党」が一議席を獲得しました。 この党のユニークなところは政策が党名の通り「NHKから国民を守る」という実質単一であることです。 （ちなみに立憲民主党にこれを当てはめると大項目だけで「国のかたち外交・安全保障共生社会教育・こども・子育て暮らしの安心経済、産業、農林水産業エネルギー・環境、災害・震災復興党」となります） 代表の方の政見放送も面白いので是非ご覧ください（健美家で見ている方は見られないと思うので、ブログに飛んで頂くか、「N国党政見放送」でご検索ください）。 概要を記載したいのですが、このブログに文字で書くと「ああ、だからこいつはボッチなんだ」と誤解されそうなので、ご自身でご覧ください。 このブログは政治信条について語るものではないので、政治の難しい話はNHKニュースでも見ていただくとして、N国党が頑張って１議席とったように、利害関係