【リフォーム市場拡大へ】中古住宅のリフォームローン優遇 政府は中古住宅用のリフォームローンの拡充策の検討に入ったとのことです。 中古住宅市場の拡大は、成長戦略の一貫であり、2020年までに20兆円へ倍増させる計画を打ち出しおります。 中古住宅市場活性化のために、住宅金融支援機構のローン条件の緩和や、税制優遇を検討中のようです。 某大手ハウスメーカーが「新築そっくりさん」という、中古物件を改修し、ほぼ新築と同じように仕上げる商品を以前より販売しておりますが、ここで問題になるのがローンです。 住宅ローンは住宅取得に対してのローンですが、改修はリフォームローンになります。 一般的にリフォームローンは返済期間が短く、住宅ローンよりも金利が高いです。 恐らくハウスメーカーが提携ローンなどで何とかローンをつけているかもしれませんが、通常、銀行はリフォーム後の価値を適正に評価することはしませんので、不動

【リバースモーゲージ】自宅担保に老後資金　再び脚光 リバースモーゲージが少しずつ脚光を浴びてきたようです。 みずほ総合研究所の試算では、リバースモーゲージの潜在需要は約５兆円に上るが、現在の市場は１０００億円程度とのことです。 米国では国が公的保険で返済の不足額をカバーしているそうですが、日本ではそのような推進策がまだありません。 潜在需要に割に、数字が伸びない理由は、まだほとんどの銀行が積極的ではなく、商品自体が世間にあまり知られていないからだと思われます。 某銀行のリバースモーゲージをよく取り扱うことがありますが、非常に素晴らしい商品だと思います。 お客様に提案しますと、誰もその商品自体の存在を知りません。 リバースモーゲージという存在を知っていたとしても、取扱い銀行は少なく、審査基準・融資額・融資方法などもバラバラで「よくわからない」というのが正直なところだと思います。 本ブログでも

東京近郊にある某県トップ地銀の貸付条件と審査基準の調査結果！住宅ローン借り換えセンターＪＭＰパートナーズ 先週、東京近隣の某県のトップ地銀のローンセンターの方が当社（住宅ローン借り換えセンター／ＪＭＰパートナーズ）に見えられました。 この銀行では、住宅ローンの借り換えを推進しているそうです（どこの銀行も推進してますが・・・）。 住宅ローン借り換えセンターでは、複数の銀行に事前に打診することを知っていたようで、その比較検討の１行に加えて欲しいという内容でした。 要は、案件を投げて下さい！という依頼です。 実は、もともと打診候補銀行のリストには入っていたのですが、過去に何件か事前打診した際、審査基準が厳しい割に、条件がそれほど良くないということと、色々と利便性が良くないという理由から「使えない銀行」という印象を持っていたため、最近は案件を出してませんでした。 この銀行も、地元県では断トツのシェ

欧州中銀「経済勢い鈍った」政策金利据え置き（2014/8/7 日本経済新聞）という記事が出ておりました。 日米欧などの先進国の中央銀行は、お金を大量に市場に供給し、経済を活性化するために、政策金利を低く抑えおります。 日本は黒田日銀総裁の旗振りのもと、異次元金融緩和を続行中で、政策金利（＝変動金利に連動）を最低金利に据え置いており、ご存知の通り、住宅ローン金利も過去最低水準で推移しております。 アベノミクス効果もあり、少しずつ景気回復へ向かっているように感じます。 米国は景気回復の兆しが見えてきており、量的緩和を解除する方向で動いておりますが、市場の急激な変化を抑えるためか、金利は暫く低いままで据え置くというメッセージを出しております。 欧州は、景気がまだ回復の見通しが立たずデフレ懸念も強く、金融緩和と低金利政策は暫く続くことが予想されます。 やはり気になるのは、日本の金利（住宅ローン金利

住宅ローン【繰上返済】3つの盲点 住宅ローンの利息を減らす方法は、低金利への借り換え以外に繰上返済（一部）があります。 繰上返済（一部）する場合でも、「期間短縮型」と「返済額軽減型」があり、利息削減効果は「期間短縮型」のほうが効果は大きくなります。 また、貸し口が複数ある場合は、金利が高い貸し口か、返済期間が長い貸し口など、どの貸し口から繰上返済するかによって効果が変わります。 住宅ローンの借り換えと繰上返済をミックスして行えば、より大きな利息削減効果が期待できます。 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の3つの盲点とは マネーの達人（著者：小木曽 浩司） より 住宅ローン『繰上返済のセオリー 』の3つの盲点とは 住宅ローンの繰上返済にはメリットもあるが盲点があることも知っておこう 住宅ローンの繰上返済とは、決められた返済以外にまとまったお金を随時・任意に返済することをいいます。返済期間の短

住宅ローン審査の肝【その１】では、金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準について解説しました。 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める４つの要素のうち、①返済比率（年収）、②返済期間について解説しました。 確認したい方はこちら↓ 住宅ローン審査の肝【その１】 住宅ローン審査の肝【その２：前篇】 住宅ローン審査の肝【その２：後篇】では、金融機関の融資金額の審査において、融資金額を決める４つの要素のうち、残りの２つ、③審査金利と④借入金について解説します。 ③審査金利 審査金利とは、実際に適用される金利とは別に、金融機関が個別に設定している審査用の金利です。 審査金利は、メガバンクや地銀は３％～４％で設定している場合が多いです。 例えば、審査金利が３％に設定されていた場合、住宅ローンを申し込んだ方が、３％の金利設定で月々の元

三井住友銀行が太陽光発電向け融資に力を入れ始めたようです。 ただし、財務の健全な企業が対象とのことで、大手や中堅の優良企業をターゲットとしたものと思われます。 500万円～2000万円程度の小口の野立てソーラー投資は、サラリーマン投資家の間でも流行っております。 この金額の範囲の融資のほとんどは、大手信販会社が担っており、審査基準も緩く、審査スピードも早く、金利も2～3％の範囲と、比較的低金利で融資が出ます。 また、日本政策金融公庫もソーラーローンには比較的積極的で、きちんとした計画と資料が揃っていれば1ヶ月程度で融資が出ます。 金額が億単位になると、やはり銀行に頼ることになるのですが、きちんとした担保があるか、与信が高い法人又は個人でなければなかなか融資が出ません。 しかも、非常に審査に時間がかかります。 三井住友銀行は、この審査時間の短縮化をはかるというところに重点を置いたようです。

住宅ローン金利、変動型より低利に　２年固定でみずほ銀 みずほ銀行が、８月の住宅ローンの２年固定金利を０．５５％へ引き下げました。 引下げ前の０．９５％から一気に０．４％のダウンです。 変動金利と固定金利が逆転現象を起こしております。 なお、変動金利は０．７７５％で、１０年固定は１．３％です。 メガバンクは、日本国内での資金需要が相変わらず低迷しているため、海外での融資にシフトする動きが目立っておりましたが、それでもカバーできずメガバンクの決算は全行減収となっております。 国内の融資残高を伸ばすうえで、各金融機関は住宅ローンに注力しておりますが、メガバンクもなりふり構わず顧客を取りに行っている感じがします。 ただし、メガバンクの審査基準は非常にシビアです。 地方銀行や信用金庫も、金利は頑張っており、ほぼ横並びのイメージです。 しかし、審査はメガバンクと比較すると柔軟で、融資金額に差が出たりし

「フラット35」金利優遇延長へ　住宅市場下支え狙う（国交省）   今年度末に期限が切れる金利優遇制度を来年度も継続するとのことです。 住宅市場の消費増税前の駆け込み需要の反動で、今年に入ってから住宅投資が落ち込んでいるため。 人手不足や資材高等で住宅の建設コストが上昇中。 この煽りをモロに受けているのは、東北の被災地のようです。 まだ仮設住宅に多くの方が住んでおります。 これから集団移転など含め、マイホームを建て、生活再建をしようというところで、これは逆風です。 需要が多いから意図的にコストも上げているようなハウスメーカーも多いと聞いております。 住宅復興のために、安い値段で家を建てるハウスメーカーが名乗りを上げて貰いたいところです。 「フラット35」金利優遇延長へ　住宅市場下支え狙う（国交省） 2014/8/1 日本経済新聞 電子版 国土交通省は長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」

住宅ローン審査の肝　その１ 住宅ローンを新規で借りる場合と、他の金融機関に借り換える場合とがありますが、基本的に審査は同じです。 金融機関がローンを貸すか、貸さないか？の基本的な判断基準（会社員の場合）は以下の3点です。 ①雇用形態（正社員か？） ②勤続年数 ③年収 正社員、勤続3年、年収300万円あれば、基本的にはどこの金融機関でも融資は可能でしょう。 これにプラスして、借入金の返済に延滞がないことが大前提となります。 基本の3つは単純でわかり易いですが、「借入金の返済に延滞がないこと」という部分で審査が通らない方が以外と多くいます。 それが理由で審査が通らなかったとしても、金融機関の担当者が、それを指摘してくれるとは限りません。 住宅ローン借り換えセンターで相談を受けた際、必ず、借入金の延滞の有無をヒアリングします。 このとき「カードなどの借入金の返済で、延滞はないですか？」と聞くと、

住宅ローン金利　最低水準 大手銀の８月10年固定型 三菱東京ＵＦＪ銀行は、１０年固定金利１．３％へ みずほ銀行も追随。 三井住友信託銀行は、１０年固定金利１．０５％へ いずれも過去最低水準を更新！ なお、三菱東京ＵＦＪ銀行は、５年固定１％とし、変動金利は０．７７５％に据え置き。 どこまで、いつまで、金利は下がるのでしょう？ 住宅ローン金利　最低水準 大手銀の８月10年固定型 2014/7/30付日本経済新聞 大手銀行が８月適用の住宅ローン金利を相次ぎ引き下げる。三菱東京ＵＦＪ銀行は主力の10年固定型の最優遇金利を0.1％下げ年1.3％とする。みずほ銀行も0.05％下げ1.3％とする方向。いずれも2012年12月と並び過去最低の水準だ。三井住友信託銀行は0.05％下げ、1.05％と同行の過去最低を更新する。 各行が金利下げに動くのは、指標となる長期金利が７月に昨年４月以来の低い水準である0.

高齢者のいる世帯４割に　住宅設計にも影響 65歳以上の高齢者世帯が全世帯の40％！ 電気料金の上昇を受け、省エネ設備住宅が増加中。 消費税増税、相続税控除引下げ（実質増税）、電気代上昇と、家計コストが上昇中です。 唯一、救いなのは住宅ローン金利は史上最低水準で推移していることでしょうか。 住宅ローン借り換えと同時なら、リフォームローンの金利と返済期間も、住宅ローンと同じ金利と返済期間で調達できる場合があります（金融機関によります）。 リフォームローンを検討中の方は、現在借りている住宅ローン金利がある程度低く、借り換えてもあまりメリットがない場合でも、リフォームローンで得する場合があります。 低金利の住宅ローンに借り換えと同時に、省エネ＋バリアフリーなどのリフォーム資金の調達をご希望の方は、住宅ローン借り換えセンター（ＪＭＰパートナーズ）へお問い合わせ下さい。 詳しい話を聞きたい方は フリー

住宅ローン借り換えセンターでは、全国からご相談が来るため、各県単位で金融機関の動向や融資条件などを調査したりします。 今回は、関東にある某県に支店のある銀行のリサーチを行いました。 金利水準をリサーチ まずは金利（変動）。 低い順で表記すると 0.775％　　0.825％　　0.875％　　0.925％　　2.075％ 2.075％はおいといて、7行が0.7～0.9％台。 ヒアリングできなかった銀行もありましたが、おおよそはこのような金利水準でした。 今は全国的にこのような金利水準で推移してます。 返済比率をリサーチ 次に、住宅ローン審査をするうえで、重要となる「返済比率」をリサーチ。 これは企業秘密で教えてくれない銀行もありますが、約半分の銀行が答えてくれました。 返済比率は年収によっても変動しますので、一つの基準として年収400万円を前提にリサーチ。 返済比率は概ね予想通り 30％　3

住宅ローン診断士認定講習（大阪会場） 土曜日に住宅ローン診断士認定講習（大阪会場）に講師として出席するため金曜から関西に出張（ブログ筆者）。 金曜は朝一東京を出て、昼から兵庫のお客様とローン借り換えの打ち合わせ。 普段は、首都圏以外は電話やメールでやりとりするのが基本ですが、何かの出張がある場合、それに合わせて遠方地へ出向く場合もあります。 終了後、すぐに大阪に戻り、夕方、大阪の金融機関に表敬訪問。 金融機関の訪問が終わった後、大阪のリフォーム会社の社長と、アパートローン借り換え案件の打ち合わせ。 →せっかく大阪に来たのでスケジュールを詰め込みまくりました。 打ち合わせの内容は、アパートローンを低金利又は期間延長への借り換えと同時に、大規模修繕工事の資金調達も同時に行うという計画。 依頼者はこのリフォーム会社のお客様で、修繕工事を担当し、私がローン調達を担当。 相談者の方とはまだ面談してま

元銀行員と現役ファイナンシャルプランナーが書いた 「住宅ローンの教科書」（著：加藤孝一/池上秀司）週刊住宅新聞社 という書籍が出版されました。 著者の加藤さん（元三井住友銀行ローンプラザ副所長）とは過去に面識があり、住宅ローンのプロフェッショナルです。 共著の池上さんという方は、面識はありませんが、ＦＰとしてセミナーや出版などで大変ご活躍されていらっしゃる方です。 内容を拝見させて頂きましたが、「素晴らしい！」の一言です。　はい、自信を持って推薦します！ 私（本ブログ著者）も、住宅ローンの専門家という自負はありますが、自分の教科書にしたいと思いました。 ところで・・・ お客様から「固定金利と変動金利はどっちが良いか？」という質問をよく受けます。 ＦＰの多くの方は「変動金利は危ない！固定金利が良い！」という論調が多いような気がします。 （ＦＰみんながそうではありませんので誤解なさらないで下さ

住宅ローン借り換えセンターです。 超低金利が長く続き、借り換えニーズも一巡した感があります。 最近の相談で多い・・・ 「借り換えで家計収支改善（裏技）」の続きを読む