建物の不同沈下はなぜ起きるのか、例えば、産炭地では、石炭採掘の坑道が地下に縦横に張り巡らされており、広範囲にわたり地表の農地や家屋などに様々な地盤沈下などの鉱害を発生させている。また造成団地が軟弱地盤上にあって現に複数の家が建っており、各家が不同沈下しているのが外観で明確に認識できる場合もある。雛段式の造成で切土と盛土が交錯して存在するため盛土部分の区画上の家が不同沈下した例もある。 1、建物の不同沈下 福岡県内では上記のような事例が多いため、家の新築などの際は、地盤面の検証がより重要となる。軟弱地盤上の建物に見られる不同沈下は、本来、水平・垂直を保たれている建物の構造材が、不同沈下によってバランスを崩し平行四辺形や台形状に歪み、その結果、一ヵ所に荷重が集中して一方向に斜めに傾くという状態になることである。不同沈下の建物に与える損傷、劣化は大きい。念願のマイホームが傾いたら施主は耐えられな

■アノマリーとは アノマリー(anomaly)とは、市場の変化について合理的な説明ができないが、不思議によく的中する現象のことで、例えば、「月曜日の株価は高い」、「晴れた日は株価が上がる」など市場関係者の経験知から導き出された「株価の動きのクセ」のようなものである。 株価は、企業のファンダメンタルズを反映して形成される反面、非合理な側面からも株価形成をある程度まで説明できるという多層性を併せ持つ。アノマリーは、合理性だけでは投資家の行動を捉えられないという前提に立つ行動ファイナンスの研究対象で、価格理論から導かれる期待収益率を上回る収益率を生むこともできる。とはいえアノマリーはあくまでも過去データから導かれる経験則であって時代変化が急速な時代に万能の予測ツールとして捉えるのは危険とも言える。 今回のコラムは、アノマリーを駆使して、2010年末までの株価予想をしてみよう。 ■過熱感も漂う国内

日経不動産マーケット情報が市場関係者の東京都心オフィスビル市況予測を掲載している。大規模ビル(基準階面積300坪以上)と中小規模ビルに分けて2010年～2012年の市況をしているのだが、大規模ビルは総じて稼働率が上昇に向かうという見方が多い。なかでも強気な予測がクレディ・スイス証券大谷洋司氏で、「2010年年初から大規模ビルの稼働率は回復に向かい、賃料の本格的な回復は2011年になる」としている。一方、ディックエンタープライズ増田富夫氏は、「市況の底打ちは2012年後半で、2010年は稼働率が緩やかに低下し、成約賃料が下落する。年末に向けて都心5区の空室率は10%に徐々に近づく」と厳しい予測だ。中小規模ビルは、大規模ビルに遅れて市況回復するという見方が多く、大規模ビルの予測の違いによって回復時期は異なるため、上昇、横ばい、下落にそれぞれ見方が分かれた。 2011年以降で注目すべきは2012

日本の人口構成の巨大な塊だった団塊世代が小・中学校生だったころ学校の生徒数はピークを迎えていた。しかし、近年の人口減少、少子化で生徒数が激減し、廃校となるケースが増えている。かつて少年時代に通学した学校へ遠い記憶を辿り、懐かしさと一抹の郷愁を感じる者にとって、その母校が時代の変遷で廃校の憂き目にあい、朽ち果てていく姿を目にすることは、何ともやるせないものものだ。その地域にとっても廃校になった小中学校の残骸は地域全体の衰退を象徴するようで行政も住民も気が重いだろう。 しかし、最近になって全国各地で廃校となった校舎を再生する意欲的な試みがなされており、コンバージョンにより新たな時代の感性で用途を一新し再レビューするケースも増えている。そのような再生事例として東京都心部で廃校となった中学校を「大規模アートセンター」として蘇らせた事例を紹介しよう。 昔、ダントツの東大進学率で名を馳せた都立日比谷高

建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について 建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1...

「不動産屋」という呼び方は、業界人のなかでも古い世代には何となく軽蔑の響きを感じてしまう人が多いのではないだろうか。というのも、昭和の頃の「不動産屋」といえば、旧態依然とした路面店舗の外窓に所狭しと貼られた手書きの物件広告でなかの様子が解りづらい、そして垢抜けない店内というイメージが重なって浮かんでくる。そこで接客をする業者は横柄でウサン臭い人物というのが少なくなかった。当時のテレビや映画に登場する「不動産屋」はこのようなイメージをさらに膨らませ、デフォルメされた「不動産屋然」として描かれることが多かったようだ。 「不動産屋」が近代的業態の「不動産仲介業」に姿を変えてきたのは、社員教育や店舗戦略で優る大手系列業者等が相次いで参入し、業界の地殻変動に強い危機感を抱いた地元業者も生き残りをかけて店舗戦略や社員の接客等の改善を急速に進めたからだ。しかし、今でも大手や中小地元業者の別なく基本的な接

日経紙によると、政府は、円高・株安に対応した経済対策の一つの柱として「日本を元気にする規制改革100」と題した改革案をまとめた。(1)都市再生(2)環境・エネルギー(3)医療・介護(4)観光・地域活性化(5)国を開く経済戦略(6)保育その他の6分野で約100項目の改革案を明記した。 そして閣議決定する経済対策の規制改革分野に関する原案のなかに老朽化したマンションの建て替えを促進するため容積率の緩和を検討することになった。具体的には、高層マンションなどで容積率を緩和する代わりに敷地内に設けなければならない空地について、敷地外に設けることも今年度中に認める。床面積を拡大しやすくして、老朽化したマンションなどの建て替えを促す。床面積50平方メートル以下のワンルームマンションなどもマンション建て替え円滑法の対象に加える。 菅総理が誕生して3ヶ月、その間の経済対策の無為無策ぶりが経済界やマーケットの

ここにきてEUのPIIGSの財政危機から波及したEU内銀行の不良債権・金融危機リスクに加え、米国の住宅市場や雇用など経済指標が市場予測を大きく下振れし、米FRBの政策金利の引き上げ時期が遠のいたことで日米金利差動向から円高が急速に進行、日経平均株価を大きく下げている。 先のG20では各国が財政健全化の数値目標を掲げ、リーマンショック以後の景気刺激策から財政緊縮に舵をきり、新興国も中央銀行の出口戦略から新興国景気減速の懸念もでてきた。 世界経済回復シナリオの変調から日米欧同時デフレ懸念が拡大、景気の2番底リスクが再燃し、日本国内の景気回復シナリオにも暗雲が漂ってきた。これと連動して俄かに国内不動産価格や賃料のこの先の回復見通しもネガティブな見方が出ている。不動産価格や賃料は刻々と変わる世界経済情勢に遅行し、足元の数値はマクロ経済とタイムラグがあるのだが、本コラムでは直近のマンション賃料にフォ

賃貸住宅の需要、つまり入居者である借り手側の需要量を決定する要因を考えてみよう。(社)不動産協会の「東京圏における住み替え行動の実態と要因に関する調査報告書」は、世帯数の増加および世帯人員の減少が、ともに借家需要を増加させるとしている。世帯数の増加は「親族→借家」または「借家→借家」という流れで世帯分離して新たな借家需要を生むし、規模の小さな世帯は、世帯規模にあった借家を好む傾向にあるからだ。同調査では、1999～2003年で見てみると団塊ジュニア世代(1971～1974 年生まれ)を含む「25～34 歳」で、「親族→借家」(45.4%)「借家→借家」(37.2%)の比率が相対的に高くなっているが、これは団塊ジュニア世代が就学・就職時期を迎え世帯分離していることが原因であるとしている。 この賃貸住宅需要を支えてきた世帯分離が最近になって減速しており、賃貸住宅需要減退の隠れた要因になっている

日本の産業界が巨大市場「スマートシティ」に熱視線を注ぎ、事業参加に向けた動きを加速している。スマートシティとは、直訳すれば(「スマート=賢い」+「シティ=都市」)で、その市場規模と事業獲得の恩恵を受けると期待される産業の広がりは後述するが途方もなく広範で巨大なのだ。 「スマートグリッド」という用語が、オバマ政権が米国のグリーン・ニューディール政策の柱として打ち出したことから、一躍有名になった。「スマートグリッド」は、供給側と需要側の双方で電力の流れをITを利用して制御して最適化する送電網で、いわば次世代電力ネットワークといえる仕組みだ。そしてそのカバーする範囲を電力だけでなく都市で生活、仕事する市民の社会インフラに広げたものが「スマートシティ」だ。都市の社会インフラは市民が生活する上で欠かせない電気、水、建物のような構成要素とそれらをコントロールして支える行政インフラなどで構成されている。

巷ではiPhone4S狂騒曲が列島を席捲している。10月14日、アップル社の最新スマートフォンiPhone4Sが日本国内で発売された。テレビをはじめ各メディアに華々しく取り上げられ、高い関心を集めた。「iPhone4S」の販売台数は発売からわずか3日間で400万台を超え電話としては過去最高の数字を叩き出した。 初代のiPhoneは2007年に海外でアップル社から発売された、2008年になってソフトバンクモバイルがキャリアとなって「iPhone3G」がリリースされ、日本国内でスマートフォン人気を一気に高めた。 今回のiPhone4Sは、ソフトバンクモバイル(SoftBank)とKDDI(au)の2社が販売している。アップルが搭載しているOSは「iOS」で、NTTドコモのスマートフォンが採用するグーグルのOSは「アンドロイド」だ。アンドロイド搭載機種では、サムスン電子のGALAXYやソニーのX

いま話題のiPhone4S。なにかと高機能だが、今回のコラムのテーマは、不動産評価・調査で使われることが多いエクセルデータのiPhone4Sと仕事場や自宅のPC間でのファイル共有・同期の方法だ。 筆者のような不動産鑑定を業としている者にとってMS-Office、なかでもエクセルは賃料事例をデータベースとして整理したり、不動産価格の計算や価格シミュレーション、さらには成果品としての提出など仕事で使うことが多い。また業務に関連する資料は、PDFファイルにしてメールなどでやり取りすることが増えている。このような仕事環境で、例えば、エクセルファイルを仕事場でPCに座って入力作成し、そのデータをiPhoneと同期させて出先で見たり、iPhoneで見ているPCのデータをiPhone上で変更・修正できると仕事環境が広がって、業務が効率が上がる。仕事上でやり取りするPDFファイルも、以下に紹介するやり方で

今回は不動産の物件調査に活用できるiPhone測量アプリ「RoomRuler」を紹介しよう。不動産調査といえば対象地の間口・奥行や建物の高さ、建物内部の各部屋などを測定することが多いが、このようなときに手軽に使える測量アプリだ。現地をメジャーなどで採寸する代わりにiPhoneで撮影した写真から画面上でこれらの測量を簡単にやってしまうというものだ。 RoomRulerは三角測量を原理としているが、このアプリを使う分には専門的な測量の技術や知識はいらない。シンプルな画面操作でiPhoneで撮った物件写真から長さや高さを簡単に測ることができる。画面上の物件写真に測定線を配置して「長さ」や「高さ」を測るさまは、あたかも物件の現地をiPhone画面で再現して、実際にメジャーを当て採寸しているような感覚にさえなる。 まさにスマートフォン時代の申し子のような不動産調査活用ツールで、ざーっと考えただけでも

テレビ東京の「ワールドビジネスサテライト」で米国の「農地価格高騰」を放映していた。アリゾナ州では、住宅バブルの崩壊で農地価格が下がったところへ商品価格の高騰が起きたので、農家の所得が向上し、さらに農家は安い農地を買い増し、農地価格の高騰で儲けた。地元の不動産会社には次々と農家が訪れ、農地投資熱がフィーバーしている。彼等は金利のつかない銀行に預けるより、農地購入の方が良い投資になると思っており、長期的には農地価格の高騰を見計らって売れば投資成果が高まるという思惑だ。 全米NO.1のトウモロコシの生産を誇るアイオワ州では、農地のオークションで、平均価格が1エーカー1万640ドル、日本円換算で80万円で去年の2倍に上昇した。農地専門のファンド担当者は農地投資ブームの要因として2つ挙げてみせた。「中国人口は世界人口の2割だが耕作可能地は7%、だからトウモロコシ輸入に頼るしかない。」また「再生可能エ

郊外住宅団地の高齢化や居住者の減少が加速している。そして当該居住者を対象とした近隣商業店舗が不採算性から撤退、閉店するケースが増え、買い物施設の消失を引き起こしている。近年になって都市近郊住宅団地では「買い物難民」「買い物弱者」が増加しているのだ。経済産業者は全国で約600万人の買い物難民がいると推計している。 かつての 高度成長経済、人口増加時代は大都市周辺の郊外へ居住域が拡散していった。しかし、1990年代後半に入り、都心回帰へ転回し、まちづくり3法の改正などに見るように郊外化の抑制、中心市街地活性を志向するコンパクトシティへと時代はパラダイム転換した。このような時代の潮流から取り残されたのが郊外住宅団地の居住者だ。高齢化しており、車の運転に不安を抱える者や運転が困難な者も増えている。 郊外住宅団地の買い物難民問題は1990年代半ばからすでに指摘されていた。「首都大学東京の研究者が、多

追い出し屋による悪質な家賃滞納者への住居閉め出しや督促などがエスカレートしている。落語に出てくる昔の大家と店子という世界はほのぼのとした風情があったが、平成の大家と店子は殺伐とした関係になった。何故なら大家は零細化、店子は低所得化で、そこに人情の機微が入り込む隙間がないからだ。そのような世情のなか「追い出し屋」の行為に損害賠償を命じるだけでなく、滞納家賃の取り立て等を目的として個別に管理委託契約を締結した家主の使用者責任まで問う判例が姫路簡裁で出た。ことの顛末はこうだ。 家賃の未払いを理由に「追い出し屋」被害を受けたとして、借り主の男性(53)が兵庫県姫路市の不動産管理会社「姫路リアルティー」と家主に140万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が22日、姫路簡裁であった。近藤哲裁判官は同社によるドアロックなどを不法行為とし、家主側の使用者責任も認定。双方に慰謝料など計40万5千円を、男性に6ヶ月

中国の富裕層が日本へきて高価な家電製品をはじめファッション衣料などを買い物している光景がテレビでよく見られるようになった。筆者も某大手家電量販店で中国人観光客が買い物をしているのにたまたま出くわしたことがある。店員さんに「この商品はパナソニックですか？」など、ブランドを確認するや即決で金に糸目をつけずに次々と購入している姿は、世界で名だたる中国人観光客の旺盛な消費意欲を実感させるもので印象深かった。 報告書「Hurun Wealth Report」によると中国の富裕層は、個人資産で1,000万元(約1億4,000万円)以上の資産を所有する人のことで、中国の人口の6.7%を占める。主に企業家、高所得者、不動産投資家、個人投資家の4タイプに分かれ、平均年齢が39歳で海外の富裕層の平均年齢より15歳も若いのが特徴だ。 国内のビジネスで成功を収めたオーナー企業等は、日本企業に対するM&Aや都市部等

姉歯設計事務所によるマンションの建物構造設計偽装問題は、建築業界からマンション業界をはじめとする不動産業界まで震撼させた。連日、マスコミで報道されている一級建築士姉歯氏による耐震強度偽装劇場は、マンション販売業者を友人と語り、国土交通省を訪ねた政治家まで登場し、不安に苛まれる全国のマンション居住者が事の成り行きを固唾を呑んで見守る展開となってきている。 この問題は、マンション・建設業界が抱える暗部を照射し、その暗闇の深さを改めて浮き彫りにした。この事件の問題点は、姉歯氏が、クライアントの要望があった？にしてもなぜこのようにすぐ見破られるような禁じ手を使ったのか、姉歯氏の粗雑な偽装が建築確認民間検査機関のチェックをどのようにしてすり抜けたのか、さらにマンション工事の施工段階で施工業者や販売業者である建築主などが本当に気づかずに殺人マンションなるものが完成してしまったのか、という諸点である。

建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について 建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1...

建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について 建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1...