「なぜ私は不動産投資に失敗したのか」手堅い物件だと思ったのに - マンション経営・投資のリスクとメリットなら【マンション経営大学】
不動産投資は株式投資やFX投資・商品先物取引よりも価格の変動が少なく毎月安定した家賃収入を得られるメリットがある為、不動産投資はミドルリスク・ロングリターンの比較的に手堅い投資だと言われています。しかし不動産投資も入居者の需要がなければ家賃収入を得ることが出来なくなり不動産投資として成立しなくなります。また、不動産投資は価格や利回りだけの数字だけで購入してしまい物件の問題点を見逃していたことで、大きな失敗をすることもあります。 たとえば「価格や利回りだけで購入してしまった」「物件をよく見ていなかった」「入居者を気にしなかった」「賃貸需要を見誤った」など、不動産投資で失敗をしてしまった人の実例を見て、どうすれば失敗しない不動産投資が行えるのかを数字では見えない部分から学んでいきましょう。 不動産投資の失敗事例その1. 郊外の大学がまさかの移転をしてしまった結果 【投資家プロフィール】 Kさん
初めての不動産投資で失敗しないための知識
サラリーマンだった私が、副業でウェブビジネスを始めたのが2003年でした。あの頃は副業ブームで、ウェブビジネスか不動産投資が代表格でした。つまり「ビジネス」か「投資」です。 「お宝不動産」で金持ちになる！-サラリーマンでもできる不動産投資入門 2004年の本です。私はビジネスの方に走りましたが、もしその頃に本書に出会っていれば、不動産投資の方へ走っていたと思います。 不動産投資の魅力 さて、この地代、家賃収入ですが、他の収入（事業収入、給与所得など）に比べて決定的な違いがあります。それは、所有者の能力にまったく左右されない収入であるということです。 事業収入や給与所得は個々の能力の対価としての性格を持っています。汗水たらして得た報酬であるため、働く能力があり、実際に働かなければ収入にはなりません。当たり前のことですね。 一方、地代・家賃は何にもしなくても入ってくる収入です。することといった
不動産投資を行う（これから始める）のであれば「利回り」という言葉を一度は聞いたことがあるだろう。 投資家の中には利回りこそがもっとも重要だと思っている人も少なくない。実際に、利回りは投資基準としてひとつの判断材料になるのは確かだ。しかし、不動産投資をするには利回り以上に重要なポイントも存在する。 投資目的とは、「何のために不動産投資をするのか」という事であり、資産形成や節税等のことだ。不動産投資を成功させるためには、物件選別する前に投資目的を明確にしておく必要がある。 『もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法』でも詳しく話しているが、資産を増やしたい人が金融機関からの評価が低い物件に投資をしては効果が高い投資とはならないだろう。 対して、相続・贈与税等の税金を抑えたいのであれば、評価額が低い物件へ投資をするべきと言える。 このように目的を誤る、もしくは定め
損をする不動産投資の失敗例
古今東西、不動産投資にまつわる悪徳商法はつきません。 金額が大きいだけに、一度失敗すると致命傷にもなりかねないので、注意が必要です。 できれば近づきたくないそうした商品について、実情をまとめてみました。 金額が大きいだけに、不動産投資の失敗を避けるために、このページをよく読んでみてください。
不動産投資を検討される際に、情報収集として不動産投資のセミナーに参加しようかと考える人は少なくない。しかし、不動産投資と一言で言っても、一棟マンション、一棟アパート、区分マンションなど様々な種類があり、それと同様に不動産投資セミナーも数多く存在する。その結果、どの不動産投資セミナーを選んだらいいのかと悩むことだろう。 そこで今回は、「不動産投資セミナーに参加する前に確認しておきたいポイント」を紹介する。 ポイントを掴んだうえで不動産投資セミナーに参加すると、より効率よく情報取集ができるようになるはずだ。 不動産投資セミナーと一口にいっても、その種類は数多くある。 ほとんどの不動産投資セミナーは、不動産会社が無料で開催するセミナーが大半だ。 そこで、まず見極める必要があるのは、「どのような講師が話すのか」また、「どういった内容のセミナーなのか」という部分だ。主催する不動産会社の社員が話すのも
最近、日本国内の将来的な経済・人口推移などの状況を見越して注目を集める海外不動産投資。経済成長の著しいアジアや、ステータスの高いロンドン、世界中から投資家が集まるアメリカなどを思い浮かべる人が多いだろうが、実は世界の不動産投資家ほど高く評価する都市なのが「フランス・パリ」なのだ。 パリでは地震がほとんどない都市であり、そのため、土地変化もなく19世紀にナポレオン三世の打ち出した大規模な都市計画のまま建物、町並みが歴史を経た現在も健全だ。あの独特な雰囲気に魅了された人は世界中に何人いることだろう。今回はそんなフランス・パリの不動産の魅力に迫る。 パリ郊外を含めた「首都圏」は、フランスの約2％程度の面積しかないが、フランスの総人口の約20％がパリに集中している。 パリ市自体は105km2, 東京の山手線内側とほぼ同じ広さで、新たな建築物などはパリ市によってコントロールされているのだ。そのうえ、
大宮駅といえば、埼玉県内で最大のターミナル駅として知られている。JR線では高崎線、宇都宮線、京浜東北線、埼京線、川越線が、新幹線は、東北新幹線、上越新幹線、そして、2015年3月には北陸新幹線が乗りいれ、私鉄では、東武野田線、新都市交通ニューシャトル線などがこの大宮駅をターミナルとして、結ばれている。1日の乗降客数は約25万人と言われており、JR東日本管轄の第8位なのだ。ちなみに、7位が新橋で、9位が秋葉原となっていることから考えると、ターミナル駅としての規模の大きさがわかることだろう。 大宮駅東口側は、1960年代から1970年にかけて、大一デパートや中央デパートなどの商業ビルが開業、西武百貨店や高島屋、長崎屋や十字屋など大手資本による商業施設も進出し、かつては賑わいを見せていた。大宮銀座通り商店街も共存しており、埼玉県最大の商業地として栄えていた。 一方、西口側は東北新幹線の開業決定を
不動産投資は、毎月安定した家賃収入により「長期的」かつ、「安定的」に収益を上げ資産形成していける金融商品であり、かつ、他の金融商品と比較してもメリットが多い。 しかし、まったくリスクが無いというわけでもないのは確かだ。 ただ、不動産投資のリスクのそのほとんどは、リスクコントロールが可能なものとなる。不動産投資を成功させるには、リスクをコントロールする方法を知っておく必要があるだろう。 不動産の世界でよく言われている事に「千三つ」という言葉がある。これには、物件選別において良い物件に巡り会い、かつ良い条件で話がまとまるケースは、1,000件のうち3件しかないという意味もある。もちろん、投資家にもよることだろうが、あながち間違いではない。 この言葉からわかるリスクは投資対象として悪い物件に当たる可能性が高いということになる。 例えば、「空室率が高く、入居者が見つからない物件」は不動産投資をして
相続する財産のうち、非課税枠が縮小された相続税。非課税枠は相続する人数によって変わるが、たとえば子ども2人が相続する場合、これまでは7,000万円までの資産が非課税だったが、2015年1月から、それが4,200万円を超えると課税されるようになった。 財務省の試算によると、相続税の課税対象となる財産をもつ人の割合は、全国で約4％から6％台に広がったと言われており、相続税の節税に有効とされる方法の一つが、不動産の有効活用なのだ。特に、マンション・アパート等の「不動産賃貸経営」は節税効果が見込めるとされている。 相続税の節税対策は、相続税評価額を目減りさせれば可能だ。 現金等の金融資産を持っている場合、原則額面どおりを評価額として相続税が課税されるが、不動産の場合、土地であれば路線価（一部地域では固定資産評価額の倍率方式）が、建物であれば固定資産評価額が、原則として相続税評価額となる。 これらの
少し前まで、都心で駅から徒歩圏でも表面利回り7～8％という収益物件もあったが、現在は価格が高騰しており、今その利回りを確保するためには、都内の江戸川区、神奈川県の横浜市など、都心から周辺部の物件へと移っている傾向にある。 そのような状況があるためなのか、ここ最近では収益物件を求めて、福岡市が熱視線を集めているのだ。東京から収益物件を求めにくる動きが過熱している。 しかし、なぜ福岡・博多の不動産が過熱するほど人気なのだろうか。今回は、不動産投資先として魅力がある「福岡・博多」の人気の理由に迫る。 2015年7月1日時点の推定人口は、約153万人。東京、横浜、大阪、名古屋、札幌、神戸に次ぐ、日本第7位のポジションにある。しかも、福岡市は大都市の中でも一、二を争う人口流入が続いており、この10年で10万人以上増加中だ。また、若者世代（15～29歳）の多さも、福岡の「活気」を象徴している。その比率
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 【資産形成】レバレッジを効かせ資産を増やしたい 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。 しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資＝事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。 いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。 不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるとい
【不動産投資マガジン】「利回り」を意識しすぎで失敗！？今やるべき不動産投資を見極める／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
不動産投資は国債や株式投資よりも長期安定収益を得るのに向いている。ゆえに「利回り」に意識が行きがちにもなる。しかし、誰にでも当てはまる「良い物件」は無いだろう。投資する目的によって良くも悪くもなり、判断項目を変えるべきなのだ。 利回りを意識しすぎて投資に失敗した例も少なくない。 利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならない。 例えば、地方都市の安くて高利回りの物件があったとしても、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。 利回りを物件選びのポイントの一つとして見るのは間違いではない。 ならば失敗しないためにも「実質利回り」と「現況」を基準に考えること
投資家の中でも不動産投資は、あくまでも「投資」もしくは「経営・ビジネス」であると認識している人は少なくない。投資や経営には少なからず失敗は付きものであり、だからこそリスクマネジメントが大切になる。 今回は不動産投資で成功するために、あえて失敗談から学べるノウハウを紹介したい。きっと今後の資産形成に役立つだろう。 以下の失敗例から成功の糸口が見つかるはず。参考にしてみてほしい。 【1】立地やエリア、物件選びで失敗した例 以前から、不動産投資は立地とエリア選びが重要だと話している。仮に、高利回りだからといっても、人口減少が進行している地方都市の物件に安易に飛び込んではならない。 また、物件種別選びにも同じことが言える。『不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている！マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由』でも触れているが、一棟物件に投資をするとメリットが多いだけでなく、資産形成を大前提
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
不動産投資は国債や株式投資よりも長期安定収益を得るのに向いている。ゆえに「利回り」に意識が行きがちにもなる。しかし、誰にでも当てはまる「良い物件」は無いだろう。投資する目的によって良くも悪くもなり、判断項目を変えるべきなのだ。 利回りを意識しすぎて投資に失敗した例も少なくない。 利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならない。 例えば、地方都市の安くて高利回りの物件があったとしても、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。 利回りを物件選びのポイントの一つとして見るのは間違いではない。 ならば失敗しないためにも「実質利回り」と「現況」を基準に考えること
【不動産投資マガジン】もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。 1.日本の土地・建物の評価割合は「土地8：建物
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