不動産投資で成功しない投資家には5つの特徴があった！？
いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する
今どきの不動産投資は「中古物件でリノベーション」が定番！？
不動産投資をする上で新築物件よりも選ばれることが多い「中古物件」。中古物件は高い利回りが期待できるが、一方で空室リスクは避けて通ることはできないだろう。 そのリスクを回避するための有効手段として、近年とくに注目されているのが、部屋の「リノベーション」なのだ。中古物件でもオシャレにリノベーションすることで、想像以上に簡単に居住者が見つかる超人気物件に生まれ変わらせることが可能となる。 日本国内の人口は、これから増えることはなく、減少の一途をたどるといわれている。 ところが、賃貸住宅の着工数を見ると、2010年に291,840戸だったのが、2013年には369,993戸とされており、ここ数年は増加傾向である。人口は減る予想なのに、新しい物件がどんどん増えるのでは、空室率が拡大していくことは明白だ。 投資家にとって空室期間は家賃収入がゼロとなる。多くの投資家がそうしているように、借入をして不動産
海外の中でも世界中の投資家が集まる「アメリカ・ニューヨーク不動産」の魅力
2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会（AFIRE）が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となった。 世界中から様々な【人・モノ・金】以外にも、「食」や「カルチャー」も集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街だ。 ニューヨークの不動産（特にマンハッタン）は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待している。 世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けたが、その回復も早く、安定性を実証している。 現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行している。これからも、世界中が注目するニューヨー
マンション・アパート経営で失敗しない知識！経費の読み誤りでキャッシュフローが回らない？
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
不動産投資のポイント！利回りより重要なことがわかる5つのこと
不動産投資を行う（これから始める）のであれば「利回り」という言葉を一度は聞いたことがあるだろう。 投資家の中には利回りこそがもっとも重要だと思っている人も少なくない。実際に、利回りは投資基準としてひとつの判断材料になるのは確かだ。しかし、不動産投資をするには利回り以上に重要なポイントも存在する。 投資目的とは、「何のために不動産投資をするのか」という事であり、資産形成や節税等のことだ。不動産投資を成功させるためには、物件選別する前に投資目的を明確にしておく必要がある。 『もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法』でも詳しく話しているが、資産を増やしたい人が金融機関からの評価が低い物件に投資をしては効果が高い投資とはならないだろう。 対して、相続・贈与税等の税金を抑えたいのであれば、評価額が低い物件へ投資をするべきと言える。 このように目的を誤る、もしくは定め
不動産投資には外せない原理原則がある！？失敗しないためのノウハウとは
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
不動産投資としてオフィスビル・商業ビル経営をする時のメリット・デメリット
不動産投資市場が活況を呈するなか、一棟マンションやアパート、区分マンションの売出価格が上昇し、以前に比べて著しく利回りが低下している。実際に、以前と比較して現状の利回りが低いことから、物件購入に消極的な姿勢を見せる投資家も存在する。 その一方で、相対的に利回りの高いオフィスビルや商業ビル、区分所有オフィス等に目を向けている投資家もいる。メリット・デメリットの詳細は下記で紹介するが、簡単に言えば「税対策として効果的な不動産投資」だから注目されていると言えるのだ。 オフィスビル・商業ビルに投資する一番の理由は、「相続税の節税効果が高い」からだ。 相続税評価において、オフィスビル用地は「貸家建付地」となり、更地や駐車場の場合と比べ、2割前後下がる。また、建物は固定資産税評価額で評価されることになるのだが、これは建築コストの6割前後になる。その差額分､節税が図れるというわけだ。 さらに、賃料収入を
不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている！マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由
最近、不動産投資へ参入する人の多くは「資産形成」を考えている人が多い。その理由は人さまざまであるが、投機的にキャピタルゲインのような売却益を狙うものではなく、多くの人がインカムゲインとして毎月の安定した家賃収入を得るという目的が主な理由となっている。短期勝負の投資ではなく、中長期保有を前提とする投資であればやはりマンションやアパートの「一棟物件」に投資するのが得策と言える。 区分所有のワンルームマンションへ投資を行って失敗したと話している人の多くが、この「エグジット（出口戦略）」まで考えて投資をしていなかったように見受けられる。 つまり、購入し賃貸経営としてキャッシュフローが回っている事しか考えて投資をしていなかったのだ。 いざ物件を売却しようとすれば、建物の評価のみの価格になってしまうため、区分所有マンションは投資金額以上の評価額になる事は稀である。 理由は、『税対策で不動産を活用する富
収益不動産の上手な売却方法とは？不動産価格の上昇でキャピタルゲインが狙える
昨年（2014年）頃から東京都心部では不動産価格が大きく上昇し、2015年に入ってもその傾向は変わらず、もしくは一段と進んでいるところもある。 2014年4月の東京都心部だけで見れば、東京都：3,782万円、神奈川県：2,427万円、埼玉県：1,844万円、千葉県：1,851万円（すべて70平米あたりの中古マンション価格）だった。 1年後の2015年4月は、東京都：4,076万円、神奈川県：2,490万円、埼玉県：1,882万円、千葉県：1,777万円と千葉県以外の首都圏は軒並み上昇しており、価格上昇の影響で売り出し価格ベースの表面利回りは、平均でも5％台を下回りそうな水準まで低下している。 海外も含む投資家によって東京都心部の区分マンション取引が活況に呈している中、都心部のタワーマンションは、表面利回り3％前後の値付けで売り出され、実際に取引が成立している状況だ。 実際、表面利回り3％を
投資用不動産は今が買い時！？不動産価格動向に投資家の反応はいかに？
2015年6月10日、「ノムコム・プロ」を運営する野村不動産アーバンネットが「不動産投資に関する意識調査（第7回）」を調査し結果を発表した。 投資用物件の買い時感については、「買い時だと思う」（40.1％）と「間もなく買い時が来ると思う」（16.2％）を合わせると56.3％が買い時と回答。「買い時はしばらく来ないと思う」が43.6％という結果となった。 その背景となっているのが、東京オリンピック効果が期待できるといった声ももちろんあるが、市場に参入する投資家の背中を後押しするかのように「金融機関が融資に積極的」だという現実的な事もある。 また、「低金利」というメリットも考慮し、今が買い時と判断している投資家が多いと言える。 その他に、2016年〜2018年あたりに来るであろうと思われる、オリンピック前の調整局面が投資チャンスと読む投資家も少なくない。 効果的な相続税対策として収益不動産を購
新しい不動産投資！？「シェアハウス」経営のメリットとデメリット
不動産投資をする投資家の中には、シェアハウスも視野に入れて投資をしようと思っている人は意外と多い。なぜなら、シェアハウスは「空室率」を抑えることが可能な上に実質的に「高利回り」になる可能性が極めて高いからだ。シェアハウスに住んでいる人の中に多いのは、20代前半〜30代半ばの男女であり、その年代のニーズ、つまり、どのようなライフスタイルを送りたいのかを把握し、居心地の良い住宅設計やリノベーション等の工夫を施して「住みやすい住環境」を提供すると長期的に住み続けてくれるようになるのだ。管理等が面倒だと思いがちなシェアハウス経営はそのやり方を間違わなければ、安定的に収益を得続ける事が可能な新しい賃貸経営スタイルとも呼べる。 ひとつの一棟不動産を複数の人と共有して生活するシェアハウスは、ゲストハウスやハウスシェアリングと呼ばれ、キッチンやお風呂、トイレなどの水まわりとリビングやダイニング等を住人全員
税対策で不動産を活用する富裕層が急増！？海外不動産も視野に入れたその方法とは？
財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。 国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。 マイナンバー制度（社会保障と税番号制度）を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。 このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。 不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。 個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。
株よりも高利回りが狙える「J-REIT」！不動産投資信託(J-REIT)の魅力と注意点
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品である。アメリカで1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大した。日本においては、Japanの頭文字を取って「J-REIT（ジェイ・リート）」と言われている。一口にJ-REITといっても東京証券取引所に上場している投資法人の数は、2015年4月現在で「51」も存在し、その魅力としては金融商品として「高利回り」だからだろう。 東証に上場している全J-REITの平均分配金利回りは2015年4月現在3.05％。 東証1部上場企業の配当利回りは1.38～1.50％となっており、比較すると約2倍にもなる。REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みであり、株式と比べて高い分配金を得るこ
知らないと損する！？不動産投資のローンを有利に進める方法
不動産投資のローン（借入）は物件選びと同じくらい切っても切り離せない重要な検討事項だ。 なぜなら、借入金利はダイレクトに利回りに影響するため、投資家にとって有利なローンを組むことは不動産から得られる収益にダイレクトに影響するからだ。いかに「レバレッジを効かせて低金利で長期間借入する事ができるか」が肝心だろう。 まずは借入の可否が先決であるのは間違いないが、どの金融機関から借りるべきなのか、また、借入をする際に有利な交渉をするにはどのような方法があるのかを知っておくだけでも損することは無いだろう。 不動産投資をする際にどの金融機関から借入を行うのが最適なのだろうか。 メガバンク（三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など）にするべきか？ それとも地方銀行か信用金庫にするべきなのか。 投資物件の所在地にもよって使える金融機関が違ってくるが、メガバンクとその他の「地方銀行や信用金庫」を比較
いま世界の投資家が注目する「ロシア・ウラジオストク不動産」へ投資する魅力とは？
ロシア極東地域では近年、大企業や政府関係者の住宅需要が増加し、新築・中古住宅の市場価格は緩やかな上昇傾向にある。 一方、原油価格の低迷に比例して、2014年から急激に進んだルーブル安が、不動産購入の絶好の機会になっていると言える。回復後のキャピタルゲインへの期待で、不動産を購入する投資家も増えているのだ。 ロシア極東の玄関口といわれている「ウラジオストク」。 この地は、2012年に開催されたAPEC（アジア太平洋経済協力）サミット時に、プーチン大統領がこのサミットを成功させるべく、公共事業や民間からの投資をあわせて約1兆8,000億円という巨額の費用を投じた。その時に建てられた「金角湾横断橋」や綺麗に整備された「ウラジオストク市内の広場」は、それを物語っているといえる。 その結果、この町は5年間で「東の玄関口」たるにふさわしい姿へと変貌を遂げたのだ。その影響もあってか外資を呼び込める環境が
不動産投資の初心者でも５ステップでわかる「不動産投資の流れ」
まず、不動産投資の流れを話す前に、不動産投資の特徴に触れておこう。 「不動産投資」は非常にオリジナル性溢れる投資商品である。株式投資とは違い、不動産の場合は、その投資対象は世界に1つしか無いからだ。同じような地区、同じような条件でも、それは似ているに過ぎず、全く同じ価値があるとはいえない。だからこそ、物件ひとつひとつが唯一無二の存在となり、人によっては投資価値が無い物件でも、他の人からすればお宝物件となり得るのだ。 しかし、不動産には「流動性に乏しい」という側面もある。流動性が乏しいとは、そんなに頻繁に買ったり売ったりできないということだ。また、動かす資金が多額なために流動性が乏しいという理由もあるだろう。1回の投資にかかる資金が多額ということは、それだけ他の投資対象よりも、複数所有しにくいということになる。 不動産投資と一口に言ってもやり方はさまざま。ここではオーソドックスな不動産投資ス
東南アジア不動産全盛の時代！投資するなら各国の税制をチェックせよ【タイ・マレーシア・シンガポール・フィリピン編】
ここ近年、東南アジア不動産へ投資する投資家が増加し、まさに「東南アジア不動産全盛期」だ。 そんな時代だからこそ、海外の不動産へ投資する前に必ず各国の税制を気にしておくべきだといえる。 なぜなら、国が違えば不動産に関する法制度や税制が異なるのは当然であり、かつ、突然に法改正される国も存在するからだ。中には収益が得られても外貨規制のため資金の国外持ち出しができない国もある。 東南アジアは投資先として人気エリアとはいえ、人口が増加して高い経済成長が見込めるだけでなく、法制度や政情も安定しており、かつ、海外からの投資を積極的に受け入れている国の不動産へ投資するのがより望ましいといえる。 今回は東南アジアの中でもタイ・マレーシア・シンガポール・フィリピンに限定して、各国の税制を紹介する。
大企業が集まる「アメリカ・シアトル」の不動産が注目される理由とは？
アメリカ合衆国ワシントン州北西部にある都市、シアトル。 シアトルといえば、アメリカ西海岸有数の世界都市でもあり、マイクロソフト、アマゾン、スターバックスなど、世界に名を知られる大企業の誕生の地だ。また、メジャーリーガーのイチロー選手も過去に所属したことでも有名なシアトルマリナーズの本拠地でもある。 そんなシアトルは、人口もここ10年で約10％増加し、ボストンと並んで高学歴者（大卒以上）の人口比率は全米トツプクラスの街だ。気候も温暖、冬でも降雪量はわずかで、冬は雨が多いが、一方、夏は平均で摂氏25度、湿気も低く晴天が続く気持ちが良く住みやすい街としてシアトルは魅力的だ。 シアトルの不動産市場は全体としては安定しているが、ダウンタウンに近い高級住宅は値上がりし、150万ドル（約1億8000万円）を上回っている。 理由としては、ソフトウエア大手のマイクロソフトやネット通販大手アマゾンの本社がある
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