おはようございます、レゴリスです。 今日はいよいよ引っ越し当日です。 多能工さんからも何とか間に合いました、と連絡があり一安心です。 あとは昨晩、バルサンを山ほどやってもらっているので、火事と間違われてなければよいのですが・・・。 さて、管理会社は「大手はまじめすぎる」ので中小にしたと書きましたが、それは「今回の物件でコンタクトをとった大手の店舗が」というのが正確な言い方かもしれません。 管理会社の選択で「誠実」「客づけ」「コストパフォーマンス」の３つを挙げましたが、 ①誠実はお会いした印象とmailや電話のレス、そして当該管理会社でオーナー向けに作成している資料等を拝見し検討しました。 ②客づけは実際の管理物件の入居率（算出方法含む）や空室対策のサポート等をお伺いしました ③コストパフォーマンスはサービス内容と管理手数料を含むコストです（ここには修繕や工事を自己で手配できるかも確認してい

こんばんわ、レゴリスです。 まずは築古賃貸併用のリフォームの近況です。 本日写真をとってきた様子です。 ちなみに引っ越しまであと 日です。４日目すなわち３月１７日の朝には搬入作業開始です・・・ １Fの様子 ２Fの様子 ３FのDENです・・・ 本当に終わるのかな・・・ さすがに奥様と情報の共有を何もしていないのはまずいと思っていたので、数日前に少しまずいんだよね、と話をしましたが・・・・ 心配になって見にいくと上のような様子でした。 さすがに不安を煽るとまずいので言えない・・・ でも誰かに言いたい・・・・ 気持ちがわかります。 ブログ書いててよかったです。 ランキングを励みにしておりますので、何卒ポチっとお願い致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村

こんばんわ、レゴリスです。 すっかりワインを飲みまくって、ソファで撃沈しておりました。 アタマが少し痛いのは飲みすぎのせいであって欲しいと思います。 さて、１社目のボリュームプランは狭小９部屋という残念な結果でしたが、残りの２社はかなり似通ったプランのご提示を頂きました。 それは当方のオーダーは平均２５㎡×９部屋の１Kでプランを入れて欲しいというものであったにもかかわらず・・・ という１LDK６部屋のプランでした。９部屋から６部屋っていくらなんでも削りすぎだとがっかりしてしまいました。 しかし色々説明を伺っていると、どうにも容積率を食いきれないようです。 そのうえ、レゴリスがオーダーした９部屋では昨日ブログに書いたように狭小１Rとなってしまうため、あえてある程度競争力のある１LDKとしたとのこと。 レゴリスが少し驚いたのは９部屋で平均２５㎡ということについて、９部屋に重きをおく会社さんと平

おはようございます、レゴリスです。 サラリーマン大家として人事異動と昇格というのは２大イベントですが・・・ 盆と正月セットでやってきました。しばらく東京にもいられそうです。 さて、長々と基本方針について書いてきましたが、最後に さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・２３区内の駅から徒歩１０分以内 ・土地は路線価 ・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ） ・土地＋建物で９％ ・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下） 赤色にした部分について書きたいと思います。 ・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ） についてですが、これは募集資料の表記上見た目が良いことに加えて、民泊の基準が２５㎡としているところが多いからです。いざ入居付けが厳しい時には民泊転用も視野に入れたいとひそかに思っています。 ・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下） これは売却のしや

こんばんわ、レゴリスです。 過去の記事との重複を避けるため、過去記事を読んでいると、レゴリスは２０１８年１１月の終わりからブログを書き始めました。 はじめて２か月がたたないくらいの１月中旬の平均PVは１００PVだったようですが、１か月後の現在は平均PVが２００PVと倍増しています。皆様有難うございます。 御礼もこめてあまり他の投資家さんがやられていないレゴリスの銀行にお願いしている融資条件を書きたいと思います。 参考になったと感じて頂けた方は、皆様のPVとともに励みにしておりますので、是非ともぽちっとお願い致します。 不動産投資ランキング にほんブログ村 さて、レゴリスの「持ってよし、売ってよし」の基準は ・２３区内の駅から徒歩１０分以内 ・土地は路線価 ・１部屋平均２５㎡以上（ミニマム１Ｋ） ・土地＋建物で９％ ・総額で1億以下（できれば売却時価格が７．５％で１億以下） ですが、「土地は

こんばんわ、レゴリスです。 さて、土地からアパートの新築を建てるには大きく分けで５つの重要なポイントがあります。 ・基本方針の策定 ・土地を自分で探し ・ボリュームプランを入れてくれる業者も探し ・建物の施工会社も自分で探し ・銀行も自分で開拓する もう少し細かくかけば ・基本方針の策定 ・方針に合致した土地探し ・土地を探す ・土地にボリュームプランを入れる ・建物の概算見積もりをとる ・ボリュームプランの家賃想定を調べる ・方針に合致していれば買い付けをいれ、グリップする ・銀行に融資を申し入れる ・融資の仮審査 ・土地の売買契約 ・融資の本審査 ・土地の決済 ・建物のプラン決定と請負契約 ・着工 ・内装等の詳細な中身の決定 ・管理会社選定 ・客づけ会社さんまわり ・他のサービス業者の決定 ・竣工前に募集開始 ・表示登記申請 ・最後の決済と引き渡し ・大家さん仲間に物件披露 ・入居開始

こんばんわ、レゴリスです。 じつは今から書く内容、1時間前にも同じ内容を書きました( ；∀；) しっかり保存ができないが故の自己責任ですが、悲しすぎますね。 さて・・・ 気を取り直して さて、ブロック塀の解体費用はいくらかかるのか？それによって実施の可否も決まります。ブロックの解体費用の内訳ですが 人件費＋運送費＋廃材の処分費の合計です。 ネットで調べるとおよそ1㎡あたり5000円～2万円とかなり幅があります。幅があるのは業者さんが高めに出しているサイトであることも注意しなければなりませんが、安いの金額が良いかというと、廃材費用が別であったりすることもあります。この辺は中止する必要がありますが、先輩大家さんに伺うと廃材込みで１㎡７０００円かからないかなという印象です。 ところでレゴリスは不動産投資をするようになって必ず助成金や補助金の有無を確認しています。そして住宅に関する助成金って結構あ

こんばんわ、レゴリスです。 賃貸併用住宅が購入できた場合に備えて、レゴリスは質の高いリフォームを格安でやって頂ける方を探していました。 ちなみに新築そっくりさんでは１２００万以上、ＢＩＤで負けなしのリフォーム会社さん（実際に不動産会社さんがよく使われています）で７５０万の見積もりです。 ただ、先輩大家さん達の著書ではとにかく便利屋さん、多能工さん等安くて信頼ができるコミュニケーションがとれる方々としっかりとチームを組んでおられます。 ただお互いがプロ（セミ含む）だからこそ成立するのではないか？とも考えています。 その為にもレゴリス自身もリフォームについての知識を持ったうえで、双方にとって長くお付き合いができるよう努力する必要があります。 このため、特にセミナーや具体的に書かれている先輩大家さんの著書を何度も読み返しました。 例えば脇田雄太さんの書かれた著書には値段や部材のサイズまで記載され

こんばんわ、レゴリスです。 東京もようやく寒くなってきて、来週は雪が降るとの予報がありました。 数年前の大雪ではカーポートが積雪に耐え切れず多く曲がり保険会社は多額の保険金を支払うことになったと聞きます。保険金をしっかり支払って頂くには適正な保険金額で保険をかけておく必要があり、災害が起きる前にしっかり保険の見直しをする必要がありますね。ちなみにわたしは保険金額は上限でかけていますので、その点では安心です。 さて、賃貸部分の管理会社さんに連絡をとってみると、やはりブツモトさんでした。 物件からは離れた場所にある不動産屋さんで、（　）の数字も１０を超えている、昔ながらの不動産屋さんです。 物件について色々伺っていたのですが、やはり私の存在も指値についても何も伝わっていませんでした。謎なのは仲介さんは何故交渉してくれなかったのか？忘れていた以外に考えられません。 そこであらためて、交渉スタート