神奈川県川崎市にある築27年の、某企業の元社員寮。空き家となっていたこの建物が、ソーシャルアパートメント「ネイバーズ宮前平」と認可保育園「クレアナーサリー川崎」の複合施設として生まれ変わり、今年3月と4月にオープンした。この改修プロジェクトを手がけたのは、東京都の城南エリアから神奈川県を走る複数の路線をもつ、言わずと知れた鉄道会社の東京急行電鉄株式会社（以下、東急電鉄）だ。 今回のプロジェクトは、沿線地域の空き家や老朽化した建物の再生事業である、「まるサポ」の一つとして進められた。 「まるごとフルサポート」を略した「まるサポ」とは、沿線地域を形成する要素であり、資産である不動産を、所有者のニーズに合わせて再生して価値を高めるため、市場分析から運用管理までを一括して行うサービスだ。通常、手続きの窓口が多くなる取引を、東急グループの強みを活かしてワンストップで行うことができる。 「私たちは、東

素人が解体から完成まで、DIYで手掛けた団地の5部屋がついに完成！「DIYリノベーションスクール」。LIFULL HOME'S PRESSは、住宅の最新トレンドや専門家による正しい住宅情報を発信していきます【LIFULL HOME'S PRESS/ライフルホームズプレス】

【インタビュー：島原万丈】SensuousCity[官能都市]－身体で経験する都市 センシュアス・シティ・ランキング発表。LIFULL HOME'S PRESSは、住宅の最新トレンドや専門家による正しい住宅情報を発信していきます【LIFULL HOME'S PRESS/ライフルホームズプレス】

不動産会社の「媒介によって」契約が成立すれば、依頼者（売主、買主、貸主、借主）は一定の手数料を支払うことになる。法律的な表現をすれば「媒介報酬」であり「媒介手数料」と表現される場合もあるが、一般的には「仲介手数料」と言われることが多いだろう。住宅など不動産の仲介を取扱う不動産会社にとって主な収入源となる仲介手数料だが、その授受をめぐってさまざまな問題が生じることもある。仲介手数料の基本的なポイントを踏まえながら、現状や課題について考えてみたい。 まず、売買契約における仲介手数料については、売主または買主の一方から受け取ることのできる上限額が「売買価格（税抜き本体価格）×3％＋6万円（別途消費税）」という速算法で計算できることはよく知られているだろう。たとえば、売買価格が3,960万円（本体価格3,800万円＋消費税額160万円）の新築住宅を不動産会社の媒介で購入するときは、「（3,800万

2014年冬、東京・表参道に4日間限定でホームセンターの『カインズ』がプロデュースした『CAINZ LiveGreen STORE』がオープンした。都心エリアに期間限定ショップを出すのは、ホームセンター業界初の試みだ。郊外ホームセンターのイメージが強いカインズが“超都心”にショップをオープンした理由とは？　急速に広がるDIYブームで、ホームセンターの役割は変わるのか――？ 『CAINZ LiveGreen STORE』は、ショップをマンションの1室に見立て、リビング・キッチン・ベランダなど各シーンのDIYアイディアを体感できるようにし、都会暮らしでも簡単に育てられる植物やDIY初心者に向けたキットの紹介を行った。 「完成品では飽きたらず、自分だけのオリジナルをつくってみたいという潜在的なDIY要望を持っている感度の高い方が多く来店されました。狭い部屋でもグリーンを楽しめる多肉植物の寄せ植え

空家の何が問題なのか？ それに答える前に、空家がなぜ発生するかを考えてみよう。 前回非三大都市圏において、市場からはじかれた「その他空家」が大きく増加していることを指摘した。このことから容易に想像がつくように、「その他空家」の発生の最も大きな原因は、人口減少、経済成長率の低下等を背景とした都市の縮退である。 この二つの要因は、都市において生活環境、ビジネス環境が相対的に劣る地域において、人々が支払ってもいいと考える対価を低下させ、地域に居住するコストを下回ることとなる。この場合、オフィスや住宅といういわゆる都市的土地利用の範囲は縮むこととなる。 それでは人口減少、経済成長率の低下が進む日本においては、空家の発生は仕方のないことなのだろうか。 確かに、環境変化に伴って都市が縮小するのはやむを得ない。 しかし、その地域に住むことが、住宅を新築するということを通じてしか実現できない場合と、既存住

一般的な先進国でマイホーム購入といえば、いうまでもなく「資産形成」である。築30年で買った中古住宅がそれ以降も、購入時と同等かそれ以上の価格で売れるのが前提だ。 だからこそ、立地にこだわり、建物のコンディションにこだわり、点検やメンテナンスに余念がない。だから、自ずと建物の寿命も伸びる。中古住宅の資産価値が落ちないため売却益を原資として、ライフスタイルやサイクルの変化に応じた住み替えも容易だ。 日本では、的が絞り切れない無秩序な都市計画の下、25年で建物価値ゼロ担ってしまうものの最後には土地が残る、といった、他先進国に比して稚拙な論理で住宅購入が行われてきた。 「合法的に、ゲームのルールに則っているんだからいいだろう？」として自己利益の最大化を目指してガツガツ新築建設・販売する不動産業者。周囲との調和やメンテナンス性、ましてや省エネ性など念頭に置かず「自分の作品」を作る建築家。リテラシーの

「空き家対策特別措置法」（空家等対策の推進に関する特別措置法）が2015年5月26日に完全施行された。当日に数多くのメディアで取り上げられたため、このニュースを目にした人も多いだろう。この法律は2014年11月19日に成立し、同27日に公布、2015年2月26日に一部施行されていたものであるが、今回の完全施行で自治体による強制力を伴う措置が可能となった。 空き家については以前から社会問題化しているが、とくに老朽化したまま放置された空き家は倒壊の危険性、放火による火災や周辺への延焼、不審者の侵入や住み着き、ゴミの放置、悪臭や害虫の発生、周辺環境や景観への影響などが懸念されている。ところが、これまでは法律による対策が講じられず、自治体ごとの条例に拠らざるを得なかったのだ。 2010年7月に埼玉県所沢市が全国で初めて空き家条例を制定したのを皮切りに、2014年10月時点では401の自治体が空き家

1990年をピークとするバブル経済の隆盛と総量規制の導入による崩壊は、日本の不動産を取り巻く環境に劇的な変化を及ぼした。 最大の変化は「土地神話の崩壊」による地価の暴落であることは論を俟たないが、中長期的に見てその次に大きな変化をもたらすきっかけとなった出来事と言えば、「収益還元法を基準にした不動産価格の算定促進」ではないだろうか。日本の市場にも不動産証券化スキームが導入されたことで2006年から2007年にかけて発生した局地的なミニバブルにも関連し、「収益還元法」という言葉が独り歩きする契機ともなったが、実際には、地価や不動産価格を可能な限り客観視する手法を推進するものとして、極めてエポックメイキングなものであったと言えるだろう。 収益還元価格という発想が日本に定着する以前は、「原価法」および「取引事例比較法」で不動産価格を算出し鑑定評価に活用していたのだが、この二つの方式では、バブル期

国の調査によると、日本の全住宅流通量に占める中古住宅流通シェアは約13.5%（2008年）であり、欧米諸国と比べると1/6程度と低い水準にあるという。ただし、中古住宅流通シェアのウェイトは徐々に大きくなりつつある。 「フローからストックへ」…国土交通省は2013年6月に「既存住宅インスペクション・ガイドライン」を策定。2013年9月からは中古住宅流通に携わる民間事業者等のいわゆる実務サイドと金融機関などの金融サイドが、自由で率直な意見交換を通じて、中古住宅市場の活性化や拡大に向けた基本的方向や取組課題を共有することを目的とした「中古住宅市場活性化ラウンドテーブル」も始まった。 「スクラップ＆ビルド型」と言われ続けていた日本の住宅市場で、消費者が安心して中古住宅を購入できるような環境づくりへの取り組みがようやく動き出したといえる状況だ。 今後、中古住宅の流通量が増加することを考えると、不動産

一般的に土地の利用は自由である。都市計画による用途制限や建物規模の限度などは定められているものの、それらを守るかぎりは利用の権利を妨げられることはない。しかし、一定の土地については建築そのものが認められないことがあり、「再建築不可の土地」などといわれる。これはいったいどのような土地なのだろうか。 住宅をはじめとして建物を建築することが認められないのは、市街化調整区域に立地する土地の場合（一定の要件を満たすケースを除く）、17万ボルト以上の高圧線の下にある土地の場合（17万ボルト未満で電力会社との契約により建築が制限された土地を含む）、そして建築基準法に定められた「接道義務」を満たさない土地の場合などである。 都市計画区域および準都市計画区域内の土地は、建築基準法による道路に2メートル以上が接していなければ建築確認を受けることができない。この「接道義務」を満たさない、いわゆる「不適合接道」の

大阪府堺市の泉北ニュータウンで、地域再生の一環として大阪府住宅供給公社が管理する茶山台団地の5戸を、プロの指導のもとDIY（セルフ）でリノベーションする「DIYリノベーションスクール（正式表記は「DIY R SCHOOL」）」が開催されている。 建築を勉強している学生やDIYによるリノベーションに興味がある一般の方々を対象に、定員30名で、2014年10月4日〜2015年3月14日の期間、土曜日開催にて、全21回分の工事工程が計画されている。住戸内の解体からはじまり、床貼り、間仕切り壁の造作、断熱材を施した壁造り、壁のペンキ塗りなど、リノベーション住宅が完成するまでの現場作業を、ワークショップとして実施しているのだ。 このワークショップを企画した当初は、「本当に、参加者は集まるのだろうか」と関係者みんなが思っていたというが、実際はキャンセル待ちがでるほどの人気ぶりとなっている。筆者はその作

総務省によると、平成25年末の情報通信機器の普及状況のうち「スマートフォン」の普及率は、62.6％（前年比13.1ポイント増）と急速に普及が進んでいる。スマートフォンの普及でさまざまなアプリの開発も進んでいるが、今回紹介するのは家のドアを鍵で開けず、スマホで鍵を開けるスマートロックロボットだ。従来のように鍵穴に鍵を差し込む手間を省き、スマホを使って家の鍵を施錠したり解錠できる画期的なアイデアだ。 これまでもスマートロック内蔵の玄関ドアは開発され実用化されてきたが、既存の住宅に取り入れるにはドアごと交換する必要があるため、手間もお金もかかりあまり普及していないのが現状だった。 株式会社フォトシンスが開発したスマートロックロボット「Akerun（アケルン）」は、世界初の後付けできるスマートロックロボット。ドアを交換するよりはるかに安く、スマートロック化できるデバイスだ。 同社の代表取締役社長

以前こちら↓で紹介したように、 【どこの不動産会社でも同じ物件情報が出てくるのは何故？レインズの仕組みと課題に迫る】 流通する不動産の情報は、レインズという国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムに集約されている。 複数の不動産会社に行っても、同じ物件を案内されるのはそのためだ。 これにより、 売主は、不動産業界全体で買い手を探してもらえるので、早期の売却が期待できる。 不動産会社は、他社の扱っている幅広い物件を購入希望者に紹介できるためビジネスチャンスが広がる。 買主は、複数の不動産会社を回ることなく網羅的で最新の情報の中から物件を選択できる。 といった「三方良し」が実現する。 しかし、実際にはレインズ上に公開されていても、買主にその情報が伝わっていないケースがあるのをご存じだろうか。いわゆる「両手」を狙う不動産会社が買主への物件紹介を

大阪府堺市の泉北ニュータウンで、キャンセル待ち状態の人気ワークショップがある。それは、大阪府住宅供給公社の茶山台団地をDIYワークショップでリノベーションする、日本初のプロジェクト「ＤＩＹリノベーションスクール」だ。 1967年に団地への入居開始とともに街開きをしてから今年で47年、緑豊かな住環境を有する街として成熟してきた泉北ニュータウンだが、他の郊外型ニュータウンがそうであるように、社会環境や居住者ニーズの変化をはじめ、少子高齢化や人口の減少、住宅や施設の老朽化など様々な問題が表面化している。そこで、街の活性化を図るため「泉北ニュータウン再生指針」が策定され、その指針を基に平成22年「泉北ニュータウン再生府市等連携協議会」が設立。泉ヶ丘駅前地域の活性化や公的賃貸住宅などの再生について、大阪府及び堺市が関係する、都市再生機構（UR）、大阪府住宅供給公社、大阪府タウン管理財団といった公的団

小田急線千歳船橋駅から数分のところに、プチホテルのような洒落た外観のマンションがある。これが、『キッカ経堂』。2009年に竣工した南欧風の建物だ。 玄関から一歩足を踏み入れると、10mの吹き抜け空間が広がる。イタリア映画に出てくる田園地方の館のような佇まいだ。広い空間には水音が響き、植栽のオリーブやミカンがほのかに香る。階段の窓からは太陽光が射し込み、面格子の影が美しい曲線を描く。そこには、外の喧騒を忘れさせてくれるような、豊かな空間が広がっていた。 だが、単に「見た目がイタリア風」というだけなら、本欄でわざわざ採り上げるまでもない。このマンションの最大の特長は、“イタリアの持つ豊かさ”のエッセンスを採り入れた点にある。オーナーの株式会社アンディート代表・安藤勝信氏はこう語る。 「『キッカ』での暮らしは旅に似ているかもしれません。イタリアのトスカーナ地方ではアグリツーリスモ（※）が盛んで、

平成25年の総務省住宅・土地統計調査（速報集計）によると、日本の総住宅数は6063万戸で5年前に比べ305万戸（5.3％）増加。一方、空き家は820万戸で5年前に比べて8.3％、63万戸増となり、空き家率（総住宅数に占める割合）は13.5％で、これは過去最高。平成15年から20年の0.9％、平成10年から15年の0.7％と比べれば伸び率自体は微増だが、この間、リーマンショック後の着工数大幅減の時期があったことを考えると、それでもこれだけ増えてしまったと考えるべきだろう。 内訳を見ると、賃貸住宅の空き家が412万6800戸から429万2300戸と4％増だったのに対し、持ち家が中心となる「その他の住宅」の空き家が268万1100戸から19％増の318万3900戸となっており、持ち家が放置される例が急増していることが分かる。 別荘などの二次的住宅を除いた地域ごとの空き家率を見るともっとも高いのは

今回のフォーラムは4部構成。最初に世田谷区における空き家等の地域貢献活用事例の紹介、続いて、モデル事業に採用された団体の報告、そして区外の空き家等地域貢献活用の事例紹介、そして最後はここまでの登壇者全員によるパネルディスカッションである。 まず、最初の世田谷区における空き家等の地域貢献活用事例は大きく2種類。ひとつは今回のフォーラムの共催者である一般財団法人世田谷トラストまちづくりが行っている「地域共生のいえ」、そしてもうひとつが世田谷区社会福祉協議会が行っている「ふれあいの家」（1室の場合はふれあいルーム）。前者は空き家、空き部屋、家の一部などを地域に開放、子育て中の親子が集まったり、高齢者施設に入居する人がおしゃべりをしたり、地元のサークル活動の場になったりと多彩な用途で幅広い年代に利用されているというもの。運営はオーナーの発意の元、地元のサポーターによって支えられているのだとか、現在

平成25年度に続き、二度目となる世田谷らしい空き家等の地域貢献活用モデル採択団体の発表と合わせて行われた「空き家・空き部屋等地域貢献活用フォーラム」。「オーナーとの出会いのデザイン」と題された当日のプログラムは三部構成となっており、第一部は空き家等相談窓口のこれまでの取り組み発表から始まった。平成25年7月に開設された同相談窓口の1年半に及ぶ活動で実感されたのは空き家とそれを活用したい地域団体とのマッチングが思っていた以上に難しいということだった。 その困難のうちのひとつは建物の問題。この間に窓口に相談があった物件は39物件あったそうだが、そのうち、窓口対応困難とされた物件が13あり、その要因は建築確認申請無届、無接道、容積超過、共同住宅の窓先空地の不足など。つまり、活用したいという意思があったものの、そのうちの3分の1の物件は建物の欠格から活用できないという結果に。世田谷区に限らず、老朽

現在日本には、820万戸の空き家がある。実に7戸に1戸が空き家という計算になる。しかしこの空き家数の算出方法は「総戸数」ー「総世帯数」という何とも単純な計算式で成り立っている。 つまり「別荘＝空き家」にデータ上カウントされているということになる。時に別荘の建築やマーケットに携わる身としては、なんとも虚しい限り。 たしかに別荘は使われている時間が少ないため「二次的住宅」に分類される。しかしオーナーの思いが詰まった別荘を、主たる居住の拠点でないというだけで、単なる「空き家」と呼んでしまって良いものなのだろうか。 「空き家」問題と言っても様々ある中、別荘としての“空き家”はニーズがはっきりしている分、手の打ちようがあるように思われる。 別荘を使い切れなく、使わない時なら貸したいと考えるオーナーと、別荘を使いたい時だけ借りたいユーザーの間をマッチングする。そこにはマーケットがうまれる可能性がありそ