住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅を購入する時、一定の要件に当てはまる住宅には各種の減税措置があります。これが利用できるのとできないのとでは、数十万円から数百万円の差が出ることもあります。 一般の買主さんは、利用要件を詳しく知っていることはないと思われるので、関係する不動産業者さんが説明してあげるのが普通だと考えます。 しかし、減税措置については税理士法の関係で、厳密に言えば不動産業者は税額の計算をしてはいけないことになっています。 また、その住宅の重要事項について売買契約前に説明する「重要事項説明書」に中にも、税額や要件については説明することになっていません。 つまり一

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 築後２４年経過している家を住宅診断＝ホームインスペクションしてきました。 大手仲介会社で売りに出しているが３ヵ月間売れない。何とか自分の家の良い点をＰＲできればという理由で依頼を受けました。 当日の住宅は今と違って断熱性能が低い。当時の基準ではやむを得ません。 窓もシングルガラスであることが多いので、往々にしてあるのが、窓まわりや屋根裏断熱材の結露とそれが原因で発生するカビです。 これらは住むのにただちに支障があるわけではありませんが、劣化や病気の遠因になることもあるので、できれば避けたい点ではあります。 しかし、今回の建物は、依頼者が入居時

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅を買うとき、建てるときに住宅診断＝ホームインスペクションをしましょうという流れは、国の後押しもあって徐々に浸透してきています。 補助金を出してホームインスペクションを推進する事業も始まっています。ちなみに国の事業では、一棟最大１０万円までの補助がある事業もあります。（ただしエリアが限られているので、どなたでも利用できるわけではありません。） そのエリアに指定されているある自治体から問い合わせがありました。 「ホームインスペクションをやりたいが、住宅診断士＝ホームインスペクターをどうやって探せば良いのか？なかなか見つからない。」という相談で

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ある大手ハウスメーカーの営業所長さんが、新年早々突然来社されました。丁度この営業所のお客様の住宅ローンコンサルを弊社で受けていたので、何かしらクレームかと・・・ 所長さんは、「大変恐れ入りました。」と切り出しました。 「日頃、我々もできるだけ良い住宅ローンをお客様に提案してきたつもりですが、力不足だったことを認めます。」 「○○様（今弊社でコンサル中の人のこと）から、有料でこれ以上良いローンを探す会社があると聞いて、そんなことあるはずがない。失礼ながら詐欺ではないかとも思いました。」 「最初お客様から提案されたローンの条件を聞いて、そんな良い

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 企業向けの４０１Ｋ（確定拠出型年金）の研修で講師を務めている人の話。 企業の従業員向けの講師は、４０１Ｋの運用を受託している金融機関から外注されており、その金融機関を代表して各企業に出向いています。 したがって、それなりのレベルでないといけないということで、事前にオーディションがあります。これに合格しないと仕事をいただけないということです。 その人は、１回目のオーディションで不合格になった後、一念発起して本格的な講師の勉強＝話し方の勉強をしたそうです。 そのためにやれることは、すべてやった。読んだ本は１０冊以上だそうです。 その甲斐あって２回

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 与党の税制改正大綱が発表されました。 空き家対策では、一定の空家住宅に対する減税措置の廃止が出されています。 現在住宅が建っている土地については、２００㎡まで固定資産税評価額を６分の１にする減税措置がありますが、空家についてこれを廃止することで増税し、建て替えなどを促進する狙いです。 これについては効果が危ぶまれています。例えば、田舎の空家を増税しても、元々土地評価額が低いので、わざわざ解体費を負担して撤去しようというインセンティブにならないという意見です。 これについては都市部では有効と考えらるので、一概に無駄な政策だとは言えません。 今回

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 分譲マンションの一室（専有部分）をリフォームする場合の、リフォーム業者の見分け方です。 以前、こんな例がありました。 床のカーペットをやめてフローリングにしたいというお客様の要望に、ベテラン営業マンが対応。無事に工事は終わったのですが、そこから問題に。他の部屋の住民から指摘が出ました。 このマンションは管理規約で床をフローリングにすることを禁止していたのです。 結果、すべて撤去して再びカーペットに戻しました。 これは分譲マンションのリフォームをするときの基本を怠ったことによります。 分譲マンションではリフォームに関する取り決めをしているケース

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 自宅を大規模リフォームして、終の棲家として住み続けたいというお客様の話。 永く住むためには、どこをどうリフォームしたらよいのかがわかりません。 そこでまず住宅診断＝ホームインスペクションをして、改修が必要な箇所を知りたいとのこと。 リフォーム工事を依頼する業者は決まっているようなので、「その業者なら無料で住宅診断すると思いますよ。」とアドバイスしておきました。 数日後、やはりリフォーム業者ではなく、弊社にホームインスペクションをしてほしいと依頼がありました。 確かに工事業者なら無料でやってくれるが、それでは客観性がない。工事をたくさん請けたい

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 地元工務店で家を新築されているお客様からの依頼で、基礎配筋検査に行ってきました。 この工務店は、たまたまこの数か月で３度目の遭遇です。前回、前々回は基礎工事でいろいろ指摘を出させていただきました。 今回は・・・前の指摘はすべて修正してきています。素晴らしい！ 職人さんも当方の顔を覚えていて、「今回はちゃんとやっていますよ。」と自信を持って迎えてくれました。 検査には社長が直々に立ち会って、是正するべき点は社員・職人まで徹底させているとのこと。 当方も「完璧ですね。」と申し上げました。 この工務店は、家族経営の小規模な工務店ですが、社長が異業種

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 今土地活用の相談を受けている地主さんは、何棟かのアパートを保有されていますが、もうハウスメーカーに相談しても有効な提案が出ないということで、弊社に相談にいらしています。 しかし、過去にハウスメーカーで建てたアパートについてお聞きすると、平成１２年に新築したアパートは、当初賃料とまったく変わっていないとのこと。これはすばらしい！ 何故賃料が下がらないのか？ １．名古屋市都心から電車で２０分ほどの立地（東京や大阪から見れば、２０分圏は都心だと思われますが、名古屋の場合は２０分も行けば、田畑が多い立派な「郊外」になります）でも、駅徒歩３分という好立

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ リフォームと言われる分野には・・・ １．復旧・修繕・模様替え（壁紙を変えるなど） ２．グレードを上げたり付加価値をつける工事 ３．生活スタイルの提案まで含めた工事や用途の変更＝リノベーション があります。ただし、これを分ける明確な共通の定義がないのが実情です。 そこで自分がどのタイプの工事を希望するのかを明確にしておくことが重要になります。 「自分で好みの壁紙を選ぶので貼ってください。」というだけなら、きちんと施工ができる職人がいる会社に依頼することになるでしょう。 「グレードを上げたいのでアドバイスがほしい。」ということなら、設備・部材・イ

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 中古マンションをリフォームしていたが、業者さんと少々トラブルのようになってしまったので、完成時に検査してほしいとの依頼を受けて行ってきました。 リフォーム後の完成検査の依頼は少しずつ増えてきました。新築マンションの内覧時の検査は、ほとんど何も出ないのですが、中古マンションのリフォーム工事となると、いろいろな問題点が出てきます。 今回の現場は大変良い！むしろ工事の対象外（元からあった場所）の方に少し問題がありました。 トラブルとは、壁紙を貼った箇所でつなぎ目が目立つというものです。この種のトラブルは結構多いですね。 今回は弊社の検査で、壁紙の下

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ とんでもないお客様がいたのでご紹介します。 ある建築士の紹介で来たのですが、源泉徴収票の入社年月日からすると勤続年数は２年以上になります。 ところが健康保険証を見ると入社は半年前です。 問い質したところ、勤続年数が不足していることは知人の銀行マンに聞いて知っていたので、会社の社長に頼んで源泉徴収票を改ざんしてもらったらしい。 住宅ローンコンサルタントを甘く見てはいけません。そんなものはすぐに見破ります。 仮に私がわからなくても、銀行はすぐにわかる。そんなことになったら、永遠にその銀行では出入り禁止になります。 このお客様、建築士や工務店と口裏

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 金沢２１世紀美術館で開催中の２つの建築展を観るために日帰りで行って来ました。 帰りの新幹線の中です。 『ジャパン・アーキテクト１９４５ー２０１０』では、日本の代表的建築を６つに時代分けして展示しています。 建築の勉強にはもってこいなので、建築を学んでいると思われる学生さんが多数いました。 「日本の建築のアイデンティティは破壊と再生に見いだされる。」と開会のあいさつにあるのは、示唆的です。 しかし、現在の建築にそれが明確に表示されているとは理解できませんでした。もう少し考えてみる必要があるようです。 もう一方の『３.１１以降の建築』では、震災以

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 買主さんからの依頼で、ローコストで大量に建てることで有名な、あるパワービルダーの建売住宅の診断をしてきました。 診断開始前に買主さんに「何故ホームインスペクションを希望されたのですか？」とお聞きすると、「住宅を買ったと言ったら、回りの人が『引渡し前に第三者に見てもらうのは当然でしょ。』と言われたので。」とのこと。 う～ん、ホームインスペクションすることが「当然」なんだ。素晴らしい！とうとうそんな時代になったんですね。 で、ローコストワパービルダーの建物なので心配しておりましたが、結果は大変良い！ 以前、このビルダーは評判が悪かったのですが、最

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅を新築しているお客様からの依頼で、建築中の現場を診断（第三者検査）に行きまますが、そこで不思議な光景を見ることが多いのです。 本来なら現場を仕切る現場監督さんが、実際に工事を担当する職人さん（その棟梁もいます）に指示を出し、それによって仕上がった仕事を監理建築士さんがチェックするというのが正しいあり方だと思います。 しかし、多くの現場は、ベテラン職人さんが現場で中心的な立場にあり、若手の現場監督さんが遠慮がちに職人さんに指示して工事が進む。 工事をチェックする監理建築士さんは、ほぼ現場に来ない。 こういう現場が多いので不思議なのです。 先

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ２日間で１１時間の『住宅ローンアドバイザー養成講座』のセミナー講師を終えました。 どのセミナーでもそうですが、受講者のアンケートを見て、その後のセミナーに活かすことが重要です。 この講座は６年目に入っているので、その都度改良しており、それによって評価が高まるのがわかるので、やり甲斐があるというものです。 昨日のアンケートでは珍しいコメントがありました。 「講師の話し方がやさしいので聴きやすかったが、α波が出ているのか眠気を誘われた。」というもの。 他のほとんどの人が「楽しい内容で眠る暇もなかった。」と書いてある中で、α波による眠気とは・・・

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日と本日、地元名古屋で住宅ローンアドバイザー養成講座を担当しています。 この講座は全国でやらせていただいていますが、勝手知ったる地元でやるのは気が楽です。 住宅ローンというと、全国一律どこでも同じと考えられがちですが、全国を回ると地域によってまったく異なることがわかります。 民間金融機関のローンを使わないで、フラット３５ばかり使っている地域。 連帯保証人ではなく連帯債務者を取り扱ってくれる地域。 新築時に着工と同時に融資を出してくれる金融機関がある地域。 金利引き下げが比較的容易にできる地域。 などなど。 これを知らないで話していると、こい

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅の新築中や完成した建物を診断すること＝ホームインスペクションに行くと、ときどき立ち会っている建築業者さんや不動産屋さんから皮肉を込めて「良い仕事ですね。」と言われることがあります。 自分たちは一生懸命施工したり販売しているのに、ちょっとやって来て、あちらこちらケチをつけて、言いたいことを言って帰って行く。 おかげで自分たちはお客様から信頼を失ったり契約が飛んでしまうこともあるけど、ホームインスペクターはそれに対して何の責任も取ることはない。 そんなことから「気楽な仕事」だと受け取られるようです。 まぁ、そのように受け取られても仕方がないの

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 空き家バンクに関わっている方が来社されました。 空き家バンクとは、空き家とその利用を希望する人をマッチングする仕組みのことで、いまや多くの自治体などが関わっています。 その実績は確かに少しずつ出ており、何百件ものマッチング実績があるところもあります。 が、その方の嘆きは・・・ １つ１つの実績が上がることは喜ばしいことだけど、果たしてこれでよいのだろうかと思う。根本的な解決にはならないということ。 空き家は２０１３年の空家数は８２０万戸。そのうち利用されていない「その他の空き家」に分類されるのが３９％、実に３２０万戸です。 空き家バンクで１軒１