住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日は工務店・建築士・ハウスメーカー・不動産会社の方々に集まっていただき勉強会を開催しました。お忙しい中、弊社のような小さな会社が主催する勉強会に出席いただき、ただただ感謝です。 その後の懇親会で地元仲介会社の方から「先日は理想的な中古住宅の取引が出来ました。ありがとうございました。」と言われました。 その経緯は・・・ 大手仲介会社が売り主側の中古住宅に、彼が買主を付けたところ、売り主側から「インスペクションレポート＝建物状況報告書」が出てきた。 まずこれに驚いた。 その報告書の中に「シロアリ被害あり」と書かれていたので、買主は購入に後ろ向き

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日の日経新聞夕刊『十字路』には、野村総研の大崎貞和主席研究員が『顧客本位の営業』というテーマで書いています。 現在検討されている金融機関による投資信託や保険商品の販売で、特定商品を提供する際の根拠の明示について、過剰な規制に陥るのではなく、金融機関による顧客本位の営業を確立するべきだという主張です。 趣旨はまったく同感ですが、ではどのようにして「顧客本位」にするのか？具体策が明示されていません。 金融商品を販売する際、顧客に適した商品ではなく、手数料が高い商品を勧めがちであることが問題視されています。 結果として手数料の開示をしたらどうかと

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 各ハウスメーカーは自社の性能・品質を競ってパンフレットなどに謳っていますが、完成した住宅の性能・品質が結果的にどの程度だったかかは、誰にもわからないのだと思います。 住宅の診断＝ホームインスペクションをしていると、断熱材が抜けていたりボルトが締まっていない現場は日常的に見られます。 断熱材は仮に１ヵ所抜けていても、住むのになんら支障はありませんが、パンフレットに記載された性能は確保されていないことになります。 実際建築中のホームインスペクションの実績を積み上げて来ると、どのハウスメーカーがどのような傾向にあるかがわかってきます。 基礎工事に注

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 来る８月３１日に岐阜県不動産鑑定士協会様と私が関係している空き家対策に取り組んでいる一般社団法人ハウスサポートの共催で、公開講座を開催します。 第一部は『空き家が与える社会問題』と題して、テレビでもおなじみの中央大学法科大学院教授野村修也氏にお話しいただき、第二部は岐阜大学教育学部助教久保倫子氏の『都市の空き家問題を地理的に考える～住みやすい街をつくるために』という話です。 終了後は若干名の個別相談もできるようです。 とにもかくにも空き家問題は極めて重大な問題です。何が問題かというと、解決の糸口がまったく見当たらないという点で重大なのです。

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ようやく高齢者向け住宅の理想の形として、日本版ＣＣＲＣが取り上げられるようになりました。 「持続的ケア付き退職後共同体」とでも直訳すれば良いでしょうか？ アメリカではすでに多く開発されています。 日本では埼玉県の東松山市で第１号が作られたことになっています。（果たしてあれをCCRCと呼んでよいか議論が分かれるので） 最近では「シェア金沢」という大規模な施設が金沢市にあると教えていただきました。 このブログでは５年ほど前に長久手市の「ごじから村」をご紹介しています。 単なる高齢者の住宅ではなく、認知症向けのグループホーム・自立型住宅・要支援の人

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ どうも金融市場の動きが怪しい。 日銀の黒田総裁が、来月２０日・２１日開催の金融政策決定会議で「検証をおこなう必要がある。」とコメントしたので、すわっ国債の買い入れを中止するのかなどと市場が疑心暗鬼になっています。 その結果、１０年物の日本国債の利回りが急上昇しました。 このままで行くと来月のフラット３５に代表される長期固定金利型や１０年以上の当初固定金利選択型の住宅ローンの金利が大きく上がる可能性があります。 ひょっとすると住宅ローンの史上最低金利は今月だったということになるかもしれません。（変動金利型には当面影響なし） マイナス金利などとい

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 短い夏休みですが、岩盤浴とサウナ三昧でリフレッシュしています。 ここのところ５０歳・６０歳代向けのセミナーの依頼が多いのですが、お話することは決まっています。 若い世代なら何をするにも家計の見直しや運用という道が残されるているのですが、この年齢層ではやれることが限らるので、家計全体を検証してから行動しましょうという話になります。 住宅の住み替え・建て替え・リフォームの予算は、いくら手元資金があるからと言っても、老後の生活費を検証しないで予算を投下するのは厳しい。 したがって、ＦＰとしては家計のキャッシュフロー表を作成して、投下しても良い予算を

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 今朝の日経新聞によると、大手仲介会社東急リバブルは２０１７年度から、取り扱うすべての中古住宅で建物検査をすると発表しました。 ＬＩＸＩＬグループの検査会社と新会社を設立して検査にあたるとのこと。同様のサービスは三井不動産リアルティも始めているとのことです。 このブログでも紹介していますが、宅建業法が改正されて２０１８年までに中古住宅は建物状況調査をした家かどうかなどの説明義務が発生するので、大手としては先んじて全物件を検査しようということでしょう。 今まで建物のことなどほとんど調べないで販売していたことを思うと、大変結構なことです。 ところが

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ ８月７日（日）１４：００～１５：３０東京南青山で住宅ローンのセミナーをさせていただきます。 縁あって家計簿ソフトのＺａｉｍ様に呼んでいただきました。 不動産業者さん向けの住宅ローン講座は札幌から那覇まで担当したことがありますが、エンドユーザー向けセミナーは東海地方以外初登場かもしれません。 やはり「エンドユーザーさんの役に立つ」というのが、弊社の一番のミッションなので、このような機会をいただき感謝感謝です。 で、話の内容はマイナス金利という前人未到の世界に踏み込んでいる今、住宅取得の資金計画も「前人未踏」の考え方をしないといけません。 自己資

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 先日名古屋市中区のマンションで、反社会的勢力の構成員が銃で射殺されるという事件がありました。 その１ヶ月程前に、お客様からその近くにあるマンションを購入しようか検討していると相談をもらいましたが、この辺りは問題がある地域だとアドバイスしたところ断念された経緯があります。 お客様はほっとされていることでしょう。 不動産に関する仕事に地元で年十年も携わっていると、反社会的勢力の事務所や組長の自宅や構成員がどのあたりに住んでいるかという情報が蓄積しますので、余程ミスリードすることはないと思います。 そういう意味でベテランの不動産業者は頼りになります

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 中古住宅を購入する際も一定要件を満たせば、築年数にかかわらず住宅ローン控除を利用することができます。 その要件の一つに「既存住宅売買瑕疵保険が付保された住宅であること」というものがあります。 建物を検査して合格すれば、この保険を付保することができますが、意外にこの制度は知られていないので利用件数は極めて少ないのが実情です。 昨年弊社が検査して、この保険を利用されたお客様から「確定申告して税金が還付されたけど、先日税務署から還付金を返還せよと通知が来た。」と連絡が入りました。 税務署の言い分を聞いてみると「この保険は売主が加入していれば住宅ロー

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ お客様が注文で住宅を建てる場合の請負契約書を拝見するのですが、この内容がいろいろで、顧客志向の契約書もあれば自社を守ることに専念している契約書もあります。 発注する側のお客様は、そのようなことは気にせずに契約されていると思いますが、各社これだけ差があるとしっかり内容を確認してから契約しないと損しますよと言わざるを得ません。 例えば、契約時に支払う契約金ですが、仮に契約を解除するときにはどうなるのでしょうか？ 正直各社明確な取り決めはないようですが、ある大手ハウスメーカーでは「返還しない」と明記しているところもあります。 契約だけして何も仕事を

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 弊社では住宅新築時の工事請負契約の「取り敢えず契約」はお勧めしていません。というより止めてくださいと言っていますが、なかなかなくなりません。 工事請負契約の取り敢えず契約とは、完全に間取りや仕様が決まっていない段階で契約を締結することを言います。 請負契約は締結後も追加・変更することができるので、施主側も気軽に契約に応じるのです。 しかし、これがトラブルの元。トラブルに至らなくても完成後の満足度に影響を及ぼすので、絶対に止めるようにお話ししますが、ハウスメーカー側の営業により、ついつい契約してしまうのです。 取り敢えず契約の何がいけないのか？

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 輸入車プジョーが今月限定で、金利ゼロのオートローンを出しています。 利用者全員に「オリジナル今治タオル」プレゼントの他、抽選で５名様に「ダイキン空気清浄機」が当たる特典までついています。 ３００万円でプジョーを購入すると、３７回払いで毎月８１，０８１円の返済で済みます。 仮にこの原資を金利０．５％で調達し、事務経費０．２％と計算すると、プジョーの負担はわずかに３３，３６６円。 この程度なら車両本体に乗せておけば問題ありません。販促として費用対効果は悪くないと思います。 これを住宅に適用してはどうでしょうか？ ２５００万円を金利ゼロ、３５年返済

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 東京に来ているので、いろいろな方とお会いして情報交換。 不動産業者さんや住宅ローンコンサルタントなど５名と面談しました。 共通して出たのは「住宅ローンに詳しい専門家がいないので困っている。」という話。「料金を支払うので東京のお客様にも住宅ローンコンサルをしてくれないか？」とのことです。 ＦＰに聞いても、一般的な知識は持っているものの、いざ具体的な金融機関を選び申し込み手続きをしてもらおうとすると、「ネットで探してください。」程度の回答しか出せない人がほとんどだそうです。 実際東京地区ではネット銀行が優位であった時代が長かったので、ＦＰが金融機

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日に続いて、東京で不動産業者さん向けに住宅ローンアドバイザー養成講座を担当しています。 講座の合間にいろいろな相談・質問をいただくのですが、意外に多いのが「住宅ローンをいろいろ比較検討して選びたいが、有料で良いので先生（私のこと）に相談してもよいですか？」というもの。 声を掛けていただけるのは大変ありがたいのですが、残念ながら東京地区の金融機関の融資条件を全部把握していません。 ちょっと調べて提案したとしても、より良いローンが他にも出て来る可能性があります。これではお客様や声を掛けていただいた業者さんに迷惑をかけることになります。 このよう

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 長期優良住宅化リフォームをしたいというお客様の自宅をホームインスペクションしてきました。 築２０年の大手ハウスメーカー（木造）の建売住宅で、より快適な生活がしたいということで、リフォームを検討されているのですが、どうせリフォームするなら長期優良住宅化するリフォームにして補助金をいただこうということです。 インスペクションの結果は大変すばらしい状態でした。下手な新築住宅より良い。 特に希望されていたのは、夏暑いのを何とかしたいということですが、断熱材もしっかり入っている。 これ以上断熱性を上げようと思えば、サッシの断熱性を上げるしかありませんね

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 昨日はある大企業の社員さん向けに、ハウスメーカー各社が合同で企画したハウジングフェアにセミナー講師として呼んでいただきました。 例年なら２０組ほどの受講があるのですが、今年は消費税増税再延期の影響で数組しかありません。延期によって住宅取得をじっくり構えようという人が増えたので、全国どこも同様の傾向のようです。 昨日の話は、 確かに消費税増税は再延期になったが、消費税増税（８％から１０％への）は３０００万円程度の住宅であれば７５万円程度（増税分も住宅ローンで借り入れたとして）の負担増になります。これが延期になったと安心していても良いのでしょうか

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 社会保障も国防も十分議論されないまま参議院選も終盤に入っています。盛り上がらないなぁ・・・ そうは言っても期日前投票で数年ぶりに参政してきました。投票の仕方がわからず、どきどきしたわ。 そんな中、社会保障についてはベーシックインカム（ＢＩ）が最も良いと考えると数日前にも書きました。ＢＩとは、①すべての国民個人に対して②無条件で③生活に必要な最低額を支給する制度です。 今朝の日経新聞『経済教室』には、同志社大学の山森亮教授がＢＩについてわかりやすく解説しているので、詳しくはそちらをお読みいただくとして。 ＢＩが良いのではないかと言うと、必ず帰っ

住宅・不動産・土地活用をお客様の立場でアドバイスするＦＰ＆不動産コンサルタントです。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　株式会社住宅相談センター　ＴＥＬ　名古屋０５２（３８０ ）６７６３ 住宅金融支援機構主催のＦＰ向け勉強会に行ってきました。 今回はリバースモーゲージについて。 リバースモーゲージというと、日本では武蔵野市が始め、その後東京スター銀行や信託銀行が取り組んでいるものの、なかなか普及していない制度です。 住宅所有者が自宅を担保提供して、生活費等の融資を受けるもので、通常のローンと異なり融資残高が増えていくのでリバース＝逆のローンと言われています。 最終的には債務者が自宅を売却して融資残高を一括返済します。（ただし実務上は債務者が死亡後、売却しないで相続人が一括返済しているケースが多いと聞きます） 機構の勉強会では、