多くの不動産投資家が物件選びの際に利回り、キャッシュフローを判断基準にしていることだろう。近年の日本国内での不動産投資はインカムゲインを期待するものだ。インカムゲインを求める投資の場合、確かに利回りは一番わかりやすい判断基準になり。もちろんその利回りが実現できるのか「エリア」や「賃貸需要」などは意識しているはずだ。 しかしその物件を手放したいと考えたときにどのように売却できるかを想定している不動産投資家は意外と少ないようだ。「物件が古くなり修繕費用もかさみキャッシュフローが悪化したが売ろうに売れず損を出し続ける」や「多額の損切をしてようやく売却できた」などのケースはよくあるのだ。

日本人の投資先・移住先としても少しずつ注目を浴びてきているヨーロッパ有数の観光国家スペイン。2015年通年のスペイン経済成長率GDPは、前年度と比べて3.3%になり、リーマンショックの影響で経済低迷した2009年、スペイン経済危機と言われた2012年からも、徐々に回復してきている。 今回は、スペイン経済の現況を見るとともに、バルセロナを中心とする不動産投資について話す。 2013年のスペインの経済規模はEU圏内で5位（GDP：約1兆4,100億ドル）、世界で13位。インフラ業、金融、通信業において優良な企業も多く、EU連名国の優等生としてヨーロッパ5大国、先進国として知られている。しかし、2008年から2010年までスペイン経済危機が続いていた。 だが、2011年から現首相ラホイ政権による経済危機からの厳しい緊縮財政政策や構造改革を断行してきた結果、失業率は2015年には低下してきており2

ここ数年、サラリーマンによる不動産投資が増えている。不動産投資を始める人は、どのような理由で始めるのだろうか。 不動産投資を始める多くの人は、将来の年金や雇用を心配する人で、サラリーマンとしてどこかの企業に勤めている。 そのような人が自分の勤務先の会社が今後どうなるのかを心配して、将来に向けての安定収入を求めて不動産投資を始める人が多く見受けられる。 富裕層の資金運用の選択肢の一つというイメージがあった不動産投資だが、そうでない人も存在する。 実際、不動産投資は自己資金があまりなくても参入ができるというところが魅力の一つだ。不動産投資は融資をつけられれば、自己資金がなくても可能なため、レバレッジをつけられる。良い物件に出会え、融資をつけることができれば、自己資金がなくても不動産投資はできるのだ。 もちろん、最低限の頭金はあった方が良いが、年収や属性と物件によってはフルローンでも購入できる場

2015年11月25日、国土交通相は、「不動産価格指数（住宅）及び 不動産取引件数・面積（住宅）（平成 27 年8月分）」を発表した。不動産価格指数は年間約30万件の住宅・マンション等の取引情報をもとに、不動産価格を指標化したものである。 その発表によると、2010年を100とした場合、2015年8月分の不動産価格指数（住宅）のうち、マンション指数（全国）は、121.5で、対前年同月比は+6.4％の上昇となり、2013年3月分より30ヶ月連続でのプラスとなった。また、住宅総合（全国）は1015.0で、対前年同月比は+2.2％の上昇となった。詳しくは以下の内容となる。 【全国】 全国の住宅総合は、2010年平均を100として、8月は105.0（対前年同月比+2.2%）、住宅地は97.5 （対前年同月比-0.2%）、戸建住宅は99.6（対前年同月比+0.2%）、マンションは121.5（対前年

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。 今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。 しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。 不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ（地域別の人口動向）を知っておく必要がある。 このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加

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いまだ、マンション傾斜問題が世間を騒がせている。その影響もあり、消費者は不動産を購入する際、「どのような事に気をつければ良いのだろう」「家は欲しいが色々と心配だな」と思っている人は多いと思われる。 今回は、そんな消費者の不安を取り除くために、「中古物件に限った物件の見方」を伝授する。ぜひ、参考にしてみてほしい。 中古マンションを購入する場合、個人オーナーよりも不動産業者が持っている中古物件の方が、「引き渡しから2年間は保証する」といった法の規制があるので安心だ。しかも、それなりに資力があるため、すぐに対応してくれる場合が多い。とはいえ、中古物件の場合、9割が個人オーナーが所有している。だからこそ、自分でチェックできる目を養う必要があるため、以下の10項目は必ずチェックするべきだ。 【1】「建築確認の許可」が下りた時期 まず基本的なところで耐震性能だ。1981年6月以降に建てられた新耐震基準

利回りを高める方法は「満室経営」、「購入価格減」、「物件に付加価値を付けて家賃を増額する」などがある。しかし、借入の金利を極限まで下げる努力をする投資家はあまり見かけない。 それよりも、融資してもらえるかどうかが先決となり、金利や融資条件は二の次になってしまう人も少なくない。確かに融資してもらえなければ物件を入手できないため、投資当初は仕方ない。 とはいえ、物件を購入すると、当然その金利は家賃収入から支払うことになり、キャッシュフローに大きく影響してくる。そのため、今回は収益物件を保有した後の運用に欠かせない、金融機関との金利交渉や借換えについて詳しくみていこう。 基本的に他の金融機関へ借換えをする事は、今後の物件購入の際の金融機関の選択を狭める事になるため賢明だとは言い難い。そのため、現時点で融資してくれている金融機関と金利引き下げ交渉をするのが 交渉する際の重要なポイントは、実際に借換

いま、アメリカの不動産へ投資をする投資家は日本国内だけでなく、世界中から集まってきている。 その理由は2つある。まず一つ目に、過去40年間、アメリカの住宅価格が上昇し続けていることが挙げられる。そして二つ目は、先進国の中で唯一人口が増加しており賃貸需要が高く、家賃も年々上昇しているため投資家としては有利だからだ。 日本では、不動産の価値の評価が「自動車」などの動産と同じで、新築（新車）の時の価格が一番高く、その後、どんどん価格が下がっていくというのが当たり前となっている。 しかし、アメリカ、特に人気のカリフォルニア州では築20年～30年の中古住宅が、新築当時の価格より今の価格の方が安いという家を探すのは不可能に近いと言われている。もちろん、アメリカ全土にある住宅価格が上昇しているとは言い難いが、エリアを間違わなければキャピタルゲイン・インカムゲインの両方を狙った不動産投資が可能になるのだ。

政府は2020年までに中古住宅の流通・リフォーム市場を20兆円に倍増させる目標を掲げている。 そのため、不動産業界全体のインターネットを活用した不動産取引にも注目が集まっているのだ。 2015年現在、国土交通省では、不動産会社が取引条件などの重要事項の説明をテレビ電話などインターネット経由ですることも検討している。 国内の中古住宅市場は新築に比べ規模が小さく、国土交通省によると年間の流通シェアは全体の14％にすぎないのに対して、海外ではどうだろうか。米国では中古住宅の取引が90％、イギリスでは86％を占めるのと好対照となっている。 先述した状況の中、中古住宅の流通・リフォーム市場の拡大に向けて、2015年7月7日、Yahoo！JAPANとソニー不動産が「業務提携・資本提携合意」を発表した。ソニー不動産は、ヤフーの集客力を生かし、中古住宅売買市場の活性化につなげたい考えである。 このニュース

居住用・収益用に関係なく不動産を取得する際、「取得時」「保有時」「売却時」とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課される。この税金の仕組みをきちんと把握することが不動産投資において大事なポイントとなるのだ。 また、税制はその時々の経済情勢などによって政策的に毎年改正され、不動産投資において有利な税制改正もあれば、そうでない改正もある。今回は不動産投資をする際に気になる「不動産取得税」について解説する。 都道府県が課税する不動産取得税は、一般の住宅購入に対して、ほとんどの場合が税額の軽減措置により、納税額は0円となる。しかし、収益不動産の場合は、平成29年3月31日までに取得した土地が、課税標準額を固定資産税額の1/2に軽減されること、本則税率4%のところを土地が3%住宅系が3%、と1%軽減されることだけなのだ。 また、J-REITなどの投資法人や特定目的会社の場合、不動産取得税は2/5に

2014年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立した。その背景には全国の空き家率が13％を超えているからに他ならない。（総務省「平成25年住宅・土地統計調査」）そのため、賃貸経営をするにあたり、空室対策に手を焼いている不動産オーナーも少なくない。 今回は、居住用賃貸物件やオフィスビルの「空室対策」について最新の手法も交えて話をする。 人口減少が加速する中、多くの賃貸物件オーナーにとって、空室対策は最大の悩みとなっている。空室状態が長期に渡ると収益力が大幅に低下し、賃貸経営そのものが成り立たなくなってしまう。 そのため、多くの不動産管理会社からの「家賃値下げ」提案を受け入れざるを得ない状況となっているのが現状だ。しかし、果たして家賃値下げが得策だと言えるのだろうか。 ここに、家賃の値下げをせずとも空室対策に成功した例を紹介する。 株式会社KASUMICが2014年8月から運営している

2027年のリニア中央新幹線開業に向け、名古屋鉄道などが大規模な再開発を進められている愛知県名古屋市の名古屋駅周辺エリア。首都圏から約40分で行き来できるようになり、さらに人の往来が増加すると予測される。 この大規模な再開発は「名駅再開発」と言われており、名駅がどのような変貌を遂げるのか、人々から高い期待が寄せられているのだ。 そもそも名駅とは名古屋駅の愛称のように思われがちだが、れっきとした地名であり、JR名古屋駅の所在地は名古屋市中村区名駅1丁目1番地なのだ。 この名古屋駅周辺が2027年のリニア開通の時までに、どのような魅力的な街になるのかと心待ちにしている人は多いことだろう。 名古屋市が中心となって策定しているこの大規模再開発だが、名古屋駅一つとってもJR東海、名鉄、近畿日本鉄道（近鉄）、名古屋市営地下鉄などが乗り入れていることが原因で調整がままならなかった。特に、新幹線と名鉄・近

不動産投資を行うにあたり「エリア等の立地選び」はもちろん、物件購入からエグジットまでトータル的な戦略を講じた手法が大事なポイントになる。 つまり、物件選別の目利きスキルは、実物資産を対象とした不動産投資において必ず身につけておきたい能力なのだ。 今回は、エリアを「東京」に絞り、物件選別においての重要なポイントを紹介する。 不動産投資の物件選別の重要なポイントとして「利便性が高い街」かどうかの見極めが必要になる。 例えば、駅からの距離は「徒歩5分以内」が理想的であり、遠くても7～8分の物件に投資をしたい。 なぜなら、人口減少や人口格差が加速している中、入居希望者はできるだけ「主要駅の駅近物件」を選ぶようになっていくからだ。 特に、日本の中心部である都心5区（港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区）の不動産は、地価が下がりにくいことから投資先としてはまず押さえておきたいエリアとなる。 また、主

不動産投資は「収益物件に投資をしたら終わり」ではなく、エグジットするまで物件を保有することで収益を得る長期的な投資が基本の手法となる金融商品だ。 そのため、運用している期間に様々な問題に直面する不動産オーナーは少なくない。 例えば、なかなか空室が埋まらず思うように収益が得られていない投資家や、従来から「居住者同士の近隣トラブル」「保証会社との家賃滞納トラブル」などトラブルが絶えず頭を抱えている人も多い。 今回は、そんな賃貸経営にまつわるオーナーの悩みの種が解消されるよう、参考となる方法を紹介する。 人口減少・人口格差の加速により、今でこそ空室率についての悩みが賃貸経営する上で最大の課題になっているが、以前は違う点が問題視されていた。 例えば、「入居者による家賃の滞納」が一番悩みの種だった時代もある。今でもこの問題は絶えず、困り果てる不動産オーナーも少なくないが、弁護士や滞納処理専門業者など

不動産投資をする投資家の中には、シェアハウスも視野に入れて投資をしようと思っている人は意外と多い。なぜなら、シェアハウスは「空室率」を抑えることが可能な上に実質的に「高利回り」になる可能性が極めて高いからだ。シェアハウスに住んでいる人の中に多いのは、20代前半〜30代半ばの男女であり、その年代のニーズ、つまり、どのようなライフスタイルを送りたいのかを把握し、居心地の良い住宅設計やリノベーション等の工夫を施して「住みやすい住環境」を提供すると長期的に住み続けてくれるようになるのだ。管理等が面倒だと思いがちなシェアハウス経営はそのやり方を間違わなければ、安定的に収益を得続ける事が可能な新しい賃貸経営スタイルとも呼べる。 ひとつの一棟不動産を複数の人と共有して生活するシェアハウスは、ゲストハウスやハウスシェアリングと呼ばれ、キッチンやお風呂、トイレなどの水まわりとリビングやダイニング等を住人全員

「住んでみたい沿線ランキング」等で毎年必ず上位に食い込む「東急東横線」。 渋谷〜横浜を1本で繋いでいるだけでも魅力的なこの路線は通勤・通学に便利という点も好評だ。 メリットとして利便性が良いというだけでなく、個性溢れる魅力的な街が揃っているのもこの路線の人気の理由となる。代官山・中目黒・自由が丘などのおしゃれな街もあれば、学芸大学・田園調布・武蔵小杉・日吉といった住宅地も存在するのだ。 東横線の利便性は極めて高く、たった24kmしかない東横線の区間にJR線や東京メトロ等の主要路線との接続があり、都心部はもちろんのこと横浜方面にも乗り換えなしで行くことができる。「一度は住んでみたい路線」と言われているのもうなずけるほどだ。 ・【SUUMO】2014年関東編 沿線別住みたい街ランキング ・【マイナビ賃貸】人気の路線は何線？住んでみたい東京都の沿線を大調査！ 2014年（平成26年）の東急東横線

不動産投資をするにあたり物件の「築年数」は大事な要素となる。 なぜなら、居住者目線からすると「築10年以上」の物件は「古い」イメージとなり「築20年以上」ともなれば「かなり古い」と感じる人が多いからだ。同条件の物件を目の前にした場合、間違いなく築年数が浅い物件を選択するだろう。それを踏まえ、投資後の空室リスクを避けるためにも築浅物件に投資をするのが最適だ。 【ポイント1.】新耐震設計法施行以後の物件を選ぶ 1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことは必須と言える。 なぜなら、新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では受ける被害に大きな差が生じるからだ。 実際に4年前に発生した東日本大震災以降、投資家の殆どの人がこの点については最低必須条件として投資物件を選定する際に意識するよ

不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で

近年、日本の不動産業も少しずつアメリカの不動産システムを参考にしながら変わりつつある。 業界全体のイメージアップや不動産取引の多様性などその理由はさまざまだが、不動産業に関わる人に対して高い能力が求められているのは明らかだろう。 日本の不動産業とは違い、すでに高い能力が求められているアメリカの不動産業に携わる人はすべてが有資格者となっている。資格にもアメリカ各州不動産局が発行する「RE (Real Estate)セールスパーソン」、「RE (Real Estate)ブローカー」と各資格に段階があり、実務研修も含めて考えれば長い年月と深い知識が必要なのだ。REセールスパーソンはいわば日本の宅建のような不動産業をするにあたり最低限取得するべき資格であり、REブローカーはREセールスパーソン資格の上位となっている。それゆえ、REブローカーは社会的地位があり、医者や弁護士と同等もしくはそれ以上の存