多くの不動産投資家が物件選びの際に利回り、キャッシュフローを判断基準にしていることだろう。近年の日本国内での不動産投資はインカムゲインを期待するものだ。インカムゲインを求める投資の場合、確かに利回りは一番わかりやすい判断基準になり。もちろんその利回りが実現できるのか「エリア」や「賃貸需要」などは意識しているはずだ。 しかしその物件を手放したいと考えたときにどのように売却できるかを想定している不動産投資家は意外と少ないようだ。「物件が古くなり修繕費用もかさみキャッシュフローが悪化したが売ろうに売れず損を出し続ける」や「多額の損切をしてようやく売却できた」などのケースはよくあるのだ。

2015年1月の相続税増税により、富裕層だけでなく一般家庭の人ですら「相続税」を心配する必要がでてきた。その原因となった最大のポイントは「基礎控除額」が大幅に減額されたことだ。妻と子供2人が相続する場合、これまでは相続財産が「8,000万円以下」なら課税されなかった。しかし、その基礎控除が2015年から40％カットされ、「4,800万円」を超えたら税金を払わなければならなくなったのだ。

一般賃貸借での家賃収入より2～3倍の収入が得られるとされ不動産投資家にも注目されている民泊。この民泊を活用して保有物件の収益改善を試みようとする不動産オーナーは多いことだろう。 しかし実際にAirbnbなどを使った民泊事業を行うには、サイトへのアカウント開設、部屋のセットアップ、写真撮影、ゲストとの連絡、鍵の受け渡し、清掃業務、SEO対策など実に様々な業務が発生する。日々忙しいオーナーでは自分で民泊を運用するのはとても現実的ではないだろう。そのためほとんどの不動産オーナーは民泊業務の一部もしくは全部を民泊代行会社に委託しているのが実情だ。

日本人の投資先・移住先としても少しずつ注目を浴びてきているヨーロッパ有数の観光国家スペイン。2015年通年のスペイン経済成長率GDPは、前年度と比べて3.3%になり、リーマンショックの影響で経済低迷した2009年、スペイン経済危機と言われた2012年からも、徐々に回復してきている。 今回は、スペイン経済の現況を見るとともに、バルセロナを中心とする不動産投資について話す。 2013年のスペインの経済規模はEU圏内で5位（GDP：約1兆4,100億ドル）、世界で13位。インフラ業、金融、通信業において優良な企業も多く、EU連名国の優等生としてヨーロッパ5大国、先進国として知られている。しかし、2008年から2010年までスペイン経済危機が続いていた。 だが、2011年から現首相ラホイ政権による経済危機からの厳しい緊縮財政政策や構造改革を断行してきた結果、失業率は2015年には低下してきており2

ここ数年、サラリーマンによる不動産投資が増えている。不動産投資を始める人は、どのような理由で始めるのだろうか。 不動産投資を始める多くの人は、将来の年金や雇用を心配する人で、サラリーマンとしてどこかの企業に勤めている。 そのような人が自分の勤務先の会社が今後どうなるのかを心配して、将来に向けての安定収入を求めて不動産投資を始める人が多く見受けられる。 富裕層の資金運用の選択肢の一つというイメージがあった不動産投資だが、そうでない人も存在する。 実際、不動産投資は自己資金があまりなくても参入ができるというところが魅力の一つだ。不動産投資は融資をつけられれば、自己資金がなくても可能なため、レバレッジをつけられる。良い物件に出会え、融資をつけることができれば、自己資金がなくても不動産投資はできるのだ。 もちろん、最低限の頭金はあった方が良いが、年収や属性と物件によってはフルローンでも購入できる場

不動産投資は「立地」が重要と言われる。不動産のプロがいま「東京」の不動産をすすめる背景には明白な理由がある。それは、不動産投資は人の集まるところに投資をするもの。だから、「東京」なのだ。 今後、日本で人が集まる可能性があるのは東京都内と言われており、たとえば、JR東日本は山手線田町―品川間に新駅を設置し、2020年の暫定開業を目指している。周辺では商業施設やオフィス街の建設が予定されており、期待が高まっている。 また、首都圏の大学の都心回帰が進んでいることも好材料である。 最近では明治大、東京理科大、立正大、大妻女子大、拓殖大などが都心のキャンパスへ移転しており、2005年からの10年間で約51,000人の学生が都心に流れ込んだ。背景には少子化が進み、郊外で学生を獲得することが困難になっているという事情がある。大学の「都心回帰」傾向は今後も続いていく見込みだ。 中央大は2022年、40年ぶ

不動産投資は株式投資などと比較して、投資額が非常に大きくなる場合が少なくない。そのため、成功した場合は安定した収益を得られるが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生する。したがって、不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な不動産投資は不可能だろう。 では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのだろうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクとその軽減方法について解説する。 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入だ。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができなくなる。 しかも、不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。空室により家賃収入が入らない場合、収支

2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、その結果、不動産市場は活発化、不動産投資額は大幅に増加した。 オフィス賃料も2012年以降上昇を続けており、2015年通年では世界的にトップクラスの賃料上昇が予測される魅力的な市場となった。 成長戦略における構造改革・規制緩和がまだ大きく進展していないことから、アベノミクスの長期的な持続可能性は不透明だが、継続が予測される金融緩和は、不動産市場の成長を引き続き下支えすることが見込まれる。イールドギャップは依然として高水準であり、日本の不動産市場は世界的に見て健全な状態を保っている。 経済や環境変化に左右されない専門分野の投資家による長期的な投資、人口構成変化に応じた投資機会の広がりなど、あらゆるセクターにおいて投資機会は存在し、今後も不動産市場の活況は継続することが見込まれる。 不動産取引額は、

2015年11月25日、国土交通相は、「不動産価格指数（住宅）及び 不動産取引件数・面積（住宅）（平成 27 年8月分）」を発表した。不動産価格指数は年間約30万件の住宅・マンション等の取引情報をもとに、不動産価格を指標化したものである。 その発表によると、2010年を100とした場合、2015年8月分の不動産価格指数（住宅）のうち、マンション指数（全国）は、121.5で、対前年同月比は+6.4％の上昇となり、2013年3月分より30ヶ月連続でのプラスとなった。また、住宅総合（全国）は1015.0で、対前年同月比は+2.2％の上昇となった。詳しくは以下の内容となる。 【全国】 全国の住宅総合は、2010年平均を100として、8月は105.0（対前年同月比+2.2%）、住宅地は97.5 （対前年同月比-0.2%）、戸建住宅は99.6（対前年同月比+0.2%）、マンションは121.5（対前年

不動産投資では、実際に不動産へ投資をする際に、ほとんどの投資家は融資を金融機関から受けると思われる。融資をしてくれる金融機関にも色々な金融機関があり、不動産投資において、現実的に利用可能な金融機関は「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ノンバンク」などがある。それぞれの金融機関の特徴を把握し、不動産投資に役立ててほしい。 最も多くの方が融資の際に利用しているのが銀行だと思われる。その中でも都市銀行は、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国展開をしている銀行となる。名前を挙げると、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのことを指す。 住宅ローンでは、よく利用する都市銀行だが、不動産投資目的の融資付けにおいては、自己資金や資産背景の極めて良い富裕層を中心に提供している状況だった。 しかし、アベノミクス効果により、その審査基準も柔軟に対応してきている。一般の会社員だからダ

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。 今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。 しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。 不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ（地域別の人口動向）を知っておく必要がある。 このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加

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いまだ、マンション傾斜問題が世間を騒がせている。その影響もあり、消費者は不動産を購入する際、「どのような事に気をつければ良いのだろう」「家は欲しいが色々と心配だな」と思っている人は多いと思われる。 今回は、そんな消費者の不安を取り除くために、「中古物件に限った物件の見方」を伝授する。ぜひ、参考にしてみてほしい。 中古マンションを購入する場合、個人オーナーよりも不動産業者が持っている中古物件の方が、「引き渡しから2年間は保証する」といった法の規制があるので安心だ。しかも、それなりに資力があるため、すぐに対応してくれる場合が多い。とはいえ、中古物件の場合、9割が個人オーナーが所有している。だからこそ、自分でチェックできる目を養う必要があるため、以下の10項目は必ずチェックするべきだ。 【1】「建築確認の許可」が下りた時期 まず基本的なところで耐震性能だ。1981年6月以降に建てられた新耐震基準

利回りを高める方法は「満室経営」、「購入価格減」、「物件に付加価値を付けて家賃を増額する」などがある。しかし、借入の金利を極限まで下げる努力をする投資家はあまり見かけない。 それよりも、融資してもらえるかどうかが先決となり、金利や融資条件は二の次になってしまう人も少なくない。確かに融資してもらえなければ物件を入手できないため、投資当初は仕方ない。 とはいえ、物件を購入すると、当然その金利は家賃収入から支払うことになり、キャッシュフローに大きく影響してくる。そのため、今回は収益物件を保有した後の運用に欠かせない、金融機関との金利交渉や借換えについて詳しくみていこう。 基本的に他の金融機関へ借換えをする事は、今後の物件購入の際の金融機関の選択を狭める事になるため賢明だとは言い難い。そのため、現時点で融資してくれている金融機関と金利引き下げ交渉をするのが 交渉する際の重要なポイントは、実際に借換

いま、アメリカの不動産へ投資をする投資家は日本国内だけでなく、世界中から集まってきている。 その理由は2つある。まず一つ目に、過去40年間、アメリカの住宅価格が上昇し続けていることが挙げられる。そして二つ目は、先進国の中で唯一人口が増加しており賃貸需要が高く、家賃も年々上昇しているため投資家としては有利だからだ。 日本では、不動産の価値の評価が「自動車」などの動産と同じで、新築（新車）の時の価格が一番高く、その後、どんどん価格が下がっていくというのが当たり前となっている。 しかし、アメリカ、特に人気のカリフォルニア州では築20年～30年の中古住宅が、新築当時の価格より今の価格の方が安いという家を探すのは不可能に近いと言われている。もちろん、アメリカ全土にある住宅価格が上昇しているとは言い難いが、エリアを間違わなければキャピタルゲイン・インカムゲインの両方を狙った不動産投資が可能になるのだ。

居住用・収益用に関係なく不動産を取得する際、「取得時」「保有時」「売却時」とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課される。この税金の仕組みをきちんと把握することが不動産投資において大事なポイントとなるのだ。 また、税制はその時々の経済情勢などによって政策的に毎年改正され、不動産投資において有利な税制改正もあれば、そうでない改正もある。今回は不動産投資をする際に気になる「不動産取得税」について解説する。 都道府県が課税する不動産取得税は、一般の住宅購入に対して、ほとんどの場合が税額の軽減措置により、納税額は0円となる。しかし、収益不動産の場合は、平成29年3月31日までに取得した土地が、課税標準額を固定資産税額の1/2に軽減されること、本則税率4%のところを土地が3%住宅系が3%、と1%軽減されることだけなのだ。 また、J-REITなどの投資法人や特定目的会社の場合、不動産取得税は2/5に

2014年の「空家等対策の推進に関する特別措置法」が成立した。その背景には全国の空き家率が13％を超えているからに他ならない。（総務省「平成25年住宅・土地統計調査」）そのため、賃貸経営をするにあたり、空室対策に手を焼いている不動産オーナーも少なくない。 今回は、居住用賃貸物件やオフィスビルの「空室対策」について最新の手法も交えて話をする。 人口減少が加速する中、多くの賃貸物件オーナーにとって、空室対策は最大の悩みとなっている。空室状態が長期に渡ると収益力が大幅に低下し、賃貸経営そのものが成り立たなくなってしまう。 そのため、多くの不動産管理会社からの「家賃値下げ」提案を受け入れざるを得ない状況となっているのが現状だ。しかし、果たして家賃値下げが得策だと言えるのだろうか。 ここに、家賃の値下げをせずとも空室対策に成功した例を紹介する。 株式会社KASUMICが2014年8月から運営している

2027年のリニア中央新幹線開業に向け、名古屋鉄道などが大規模な再開発を進められている愛知県名古屋市の名古屋駅周辺エリア。首都圏から約40分で行き来できるようになり、さらに人の往来が増加すると予測される。 この大規模な再開発は「名駅再開発」と言われており、名駅がどのような変貌を遂げるのか、人々から高い期待が寄せられているのだ。 そもそも名駅とは名古屋駅の愛称のように思われがちだが、れっきとした地名であり、JR名古屋駅の所在地は名古屋市中村区名駅1丁目1番地なのだ。 この名古屋駅周辺が2027年のリニア開通の時までに、どのような魅力的な街になるのかと心待ちにしている人は多いことだろう。 名古屋市が中心となって策定しているこの大規模再開発だが、名古屋駅一つとってもJR東海、名鉄、近畿日本鉄道（近鉄）、名古屋市営地下鉄などが乗り入れていることが原因で調整がままならなかった。特に、新幹線と名鉄・近

不動産投資を行うにあたり「エリア等の立地選び」はもちろん、物件購入からエグジットまでトータル的な戦略を講じた手法が大事なポイントになる。 つまり、物件選別の目利きスキルは、実物資産を対象とした不動産投資において必ず身につけておきたい能力なのだ。 今回は、エリアを「東京」に絞り、物件選別においての重要なポイントを紹介する。 不動産投資の物件選別の重要なポイントとして「利便性が高い街」かどうかの見極めが必要になる。 例えば、駅からの距離は「徒歩5分以内」が理想的であり、遠くても7～8分の物件に投資をしたい。 なぜなら、人口減少や人口格差が加速している中、入居希望者はできるだけ「主要駅の駅近物件」を選ぶようになっていくからだ。 特に、日本の中心部である都心5区（港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区）の不動産は、地価が下がりにくいことから投資先としてはまず押さえておきたいエリアとなる。 また、主

仙台駅東口の再開発はJR東日本と仙台市やその他企業が一体となって進められているプロジェクトだ。 今まで東口と西口を繋いでいた東西自由通路を拡張し、新幹線の改札の位置を見直すことによって、東口にもより人が流れるように設計されている。 1日当たり仙台駅利用者13万人弱のうち、5～6万人が東西自由通路を利用しているため、この流れがさらに活性化することで仙台駅東口に人がどんどん流れるという考えだろう。 仙台駅の東口には新しく駅ビルが新設される計画である。 構造は3階分相当の吹き抜けとなっており、通路幅も10メートル拡張され、さらにガラス張りの屋根を採用するなど、明るく開放的なデザインになる予定だ。 また、改札内の商業施設である駅ナカの充実や仙台駅西口にあるホテルメトロポリタン仙台と同規模のホテル（客室数280室）を新たに建設する計画もあり、新幹線を利用した首都圏から来仙した人を意識したつくりと言え