不動産投資を行うにあたり「エリア等の立地選び」はもちろん、物件購入からエグジットまでトータル的な戦略を講じた手法が大事なポイントになる。 つまり、物件選別の目利きスキルは、実物資産を対象とした不動産投資において必ず身につけておきたい能力なのだ。 今回は、エリアを「東京」に絞り、物件選別においての重要なポイントを紹介する。 不動産投資の物件選別の重要なポイントとして「利便性が高い街」かどうかの見極めが必要になる。 例えば、駅からの距離は「徒歩5分以内」が理想的であり、遠くても7～8分の物件に投資をしたい。 なぜなら、人口減少や人口格差が加速している中、入居希望者はできるだけ「主要駅の駅近物件」を選ぶようになっていくからだ。 特に、日本の中心部である都心5区（港区・中央区・千代田区・渋谷区・新宿区）の不動産は、地価が下がりにくいことから投資先としてはまず押さえておきたいエリアとなる。 また、主

仙台駅東口の再開発はJR東日本と仙台市やその他企業が一体となって進められているプロジェクトだ。 今まで東口と西口を繋いでいた東西自由通路を拡張し、新幹線の改札の位置を見直すことによって、東口にもより人が流れるように設計されている。 1日当たり仙台駅利用者13万人弱のうち、5～6万人が東西自由通路を利用しているため、この流れがさらに活性化することで仙台駅東口に人がどんどん流れるという考えだろう。 仙台駅の東口には新しく駅ビルが新設される計画である。 構造は3階分相当の吹き抜けとなっており、通路幅も10メートル拡張され、さらにガラス張りの屋根を採用するなど、明るく開放的なデザインになる予定だ。 また、改札内の商業施設である駅ナカの充実や仙台駅西口にあるホテルメトロポリタン仙台と同規模のホテル（客室数280室）を新たに建設する計画もあり、新幹線を利用した首都圏から来仙した人を意識したつくりと言え

不動産投資は「収益物件に投資をしたら終わり」ではなく、エグジットするまで物件を保有することで収益を得る長期的な投資が基本の手法となる金融商品だ。 そのため、運用している期間に様々な問題に直面する不動産オーナーは少なくない。 例えば、なかなか空室が埋まらず思うように収益が得られていない投資家や、従来から「居住者同士の近隣トラブル」「保証会社との家賃滞納トラブル」などトラブルが絶えず頭を抱えている人も多い。 今回は、そんな賃貸経営にまつわるオーナーの悩みの種が解消されるよう、参考となる方法を紹介する。 人口減少・人口格差の加速により、今でこそ空室率についての悩みが賃貸経営する上で最大の課題になっているが、以前は違う点が問題視されていた。 例えば、「入居者による家賃の滞納」が一番悩みの種だった時代もある。今でもこの問題は絶えず、困り果てる不動産オーナーも少なくないが、弁護士や滞納処理専門業者など

不動産投資をする投資家の中には、シェアハウスも視野に入れて投資をしようと思っている人は意外と多い。なぜなら、シェアハウスは「空室率」を抑えることが可能な上に実質的に「高利回り」になる可能性が極めて高いからだ。シェアハウスに住んでいる人の中に多いのは、20代前半〜30代半ばの男女であり、その年代のニーズ、つまり、どのようなライフスタイルを送りたいのかを把握し、居心地の良い住宅設計やリノベーション等の工夫を施して「住みやすい住環境」を提供すると長期的に住み続けてくれるようになるのだ。管理等が面倒だと思いがちなシェアハウス経営はそのやり方を間違わなければ、安定的に収益を得続ける事が可能な新しい賃貸経営スタイルとも呼べる。 ひとつの一棟不動産を複数の人と共有して生活するシェアハウスは、ゲストハウスやハウスシェアリングと呼ばれ、キッチンやお風呂、トイレなどの水まわりとリビングやダイニング等を住人全員

東急東横線と並びブランドイメージが高く、住んでみたい路線として人気の「東急田園都市線」。 渋谷から中央林間までの総延長31.5kmを結ぶ沿線には、三軒茶屋、桜新町、二子玉川、溝の口、鷺沼、たまプラーザ、あざみ野、青葉台など、数多くの魅力あるエリアが途切れることなく連なっているのが人気の理由と言える。 駅の周りに商業・文化施設などの必要な機能を集中して整備し、その外周に緑豊かな潤いのある住宅地を開発してきたことが、今となっては「新興住宅地」から「高級住宅地」にまでステータスを高めたと認めざるを得ない。 2014年（平成26年）の東急田園都市線沿線の土地価格相場は、平米単価で平均62万5880円/m2、坪単価では平均206万9026円/坪となっている。前年（2013年）からの変動率は+2.49％。その中でも特に注目すべき点は「溝の口」を中心とした川崎市高津区と「たまプラーザ」を中心とした横浜市

「住んでみたい沿線ランキング」等で毎年必ず上位に食い込む「東急東横線」。 渋谷〜横浜を1本で繋いでいるだけでも魅力的なこの路線は通勤・通学に便利という点も好評だ。 メリットとして利便性が良いというだけでなく、個性溢れる魅力的な街が揃っているのもこの路線の人気の理由となる。代官山・中目黒・自由が丘などのおしゃれな街もあれば、学芸大学・田園調布・武蔵小杉・日吉といった住宅地も存在するのだ。 東横線の利便性は極めて高く、たった24kmしかない東横線の区間にJR線や東京メトロ等の主要路線との接続があり、都心部はもちろんのこと横浜方面にも乗り換えなしで行くことができる。「一度は住んでみたい路線」と言われているのもうなずけるほどだ。 ・【SUUMO】2014年関東編 沿線別住みたい街ランキング ・【マイナビ賃貸】人気の路線は何線？住んでみたい東京都の沿線を大調査！ 2014年（平成26年）の東急東横線

あなたはリフォームとリノベーションの違いをきっちりと把握していますか？ この違いを理解している人は意外に少ない。 「リフォーム」とは一般的に、老朽化した建物を新築の状態に戻すことをいう。 対して「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことである。さらにリノベーションには、性能を新築の状態よりも向上させたり、よりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどで価値を高めることも含まれる。 現在、「リノベーション」と「リフォーム」の言葉の使い分けは非常に曖昧になりつつあり、明確な線引きはされにくくなってきている。しかし、2つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」の2つの違いがあるだろう。比較的小規模な工事は「リフォーム」に、大規模な工事（間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など）は「リノベーショ

収益不動産を探していると非常に魅力的な利回り（15%〜20%超え）の物件が見つかることがある。 しかし、 高利回りの物件イコール高収益と思って安易に飛び込んではいけない。 確かに利回りを基準に物件を選定する投資家は多いが、なぜその利回りなのかの理由を探る必要がある。 蓋を開けたらとんでもないリスクが隠れている可能性だって否定できないのだから。 特に広告に記載されている利回りには注意が必要だ。なぜなら満室時を想定し経費を全く考慮したものではない架空の利回り（表面利回り）とも言えるからだ。 新築・中古の物件に関係なく、どの収益不動産でも空室率や経費を差し引く必要がある。ゆえに、高利回り物件は様々な角度から「なぜこの物件は高利回りなのか」の判断をしなければならない。 物件の販売価格が安ければ、比例して利回りも高くなる。だからこそ、なぜ販売価格が安くなっているのかを探ると大きく分けて2つのケースに

不動産投資をするにあたり物件の「築年数」は大事な要素となる。 なぜなら、居住者目線からすると「築10年以上」の物件は「古い」イメージとなり「築20年以上」ともなれば「かなり古い」と感じる人が多いからだ。同条件の物件を目の前にした場合、間違いなく築年数が浅い物件を選択するだろう。それを踏まえ、投資後の空室リスクを避けるためにも築浅物件に投資をするのが最適だ。 【ポイント1.】新耐震設計法施行以後の物件を選ぶ 1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことは必須と言える。 なぜなら、新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では受ける被害に大きな差が生じるからだ。 実際に4年前に発生した東日本大震災以降、投資家の殆どの人がこの点については最低必須条件として投資物件を選定する際に意識するよ

不動産投資をする際にまず考える事、それは「投資先（場所）」ではないだろうか。 とにかく物件の利回りで判断する人も多いが、中長期の視点で考えると利回りよりもまずは投資する「エリア」を厳選すべきと言える。 中でも「山手線沿い」の不動産はおすすめだ。多くの路線へ乗り換えがスムーズにでき、交通アクセスが便利という最大のメリットがある。この沿線上には居住者のニーズを満たしいつまでも変わらない人気のエリアも多く存在する。 また、活発に街の再開発を行っている地域もあり、将来的に地価が上昇する可能性も忘れてならない。インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙えるのが「山手線沿い不動産の魅力」でもあるのだ。 人口減少が騒がれているが、東京都心部は人口流入数が増加しており、空室リスクを避けるためにもこのエリアの物件に絞って投資物件を探すのが効果的だ。 【1. 渋谷】 2012年に「渋谷ヒカリエ」が誕生してか

不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で

一家の主人に万一のことがあった場合、経済的な損失をカバーしてくれるのが生命保険になる。実は不動産投資は、収益を生み出すだけでなく生命保険と同じような役割を果たすのだ。 ローンで投資用物件を取得する場合、住宅ローンでもおなじみの「団体信用生命保険」に加入することになる。 団体信用生命保険（団信）とは、ローンを組んだ人に不測の事態があって亡くなった場合や高度障害（両眼の失明、言語・そしゃく機能の失墜、神経障害による終身介護など）になったりした時、保険会社が金融機関へローンの残済を代理で弁済するものだ。 団体信用生命保険によりローン残債が代弁された後も、投資した不動産は手元に残る。残された遺族はそのまま不動産経営を続けて家賃収入を得ることも可能であり、売却して現金に換えることもできる。 負債のない不動産という資産が手元に残り、さらに家賃集収入を稼いでくれるのだ。そのため、不動産投資をする際に、そ

先日、不動産会社の「物件囲い込み」の実態調査データが出回った事で不動産業界における問題点が明るみになった。「物件の囲い込み」とは、不動産会社が手にした物件の情報を、他社に渡さず抱え込んでしまうことを言う。 例えば、不動産を売りたい人から不動産会社A社へ売却の依頼が来たとする。一方で不動産会社B社にその物件を購入したいという顧客がいたとする。B社はA社へ物件を購入したい人がいる事を伝えるが、A社は「すでに他と交渉中です」などと偽って物件を渡さないのだ。これが物件の囲い込みの実態なのだが、なぜそのような事をするのだろうか。 Ａ社の狙いは売主と買主双方から手数料を頂く事だ。これを「両手取引」と言われているのだが、消費者の利益を毀損しかねない行為である。 そもそも、物件の売却を依頼された不動産会社が故意に情報を隠したり独占することは、宅地建物取引業法で禁じられている。発覚した場合は改善の指示処分を

新築物件は居住者から見ると魅力的なため、不動産市場では販売価格が上がり続けている。 不動産投資として新築物件に投資をする場合は「販売価格」と「利回り」には特に注意が必要だ。現在の不動産市況は売り市場なため、従来の相場よりも強気で販売価格を吊り上げている業者も存在する。 また、そもそも建設業の人件費や建築費が高くなっている事で、販売価格に上乗せされているのも事実だ。対して、賃貸市場では賃料が思うように上がっておらず、横ばいが良いところだろう。販売価格に対して賃料が上がらなければ、おのずと利回りは下がり、仮に都心部の一棟収益不動産を見ても、利回り7〜8%あれば良い方で、実際は5〜6%の物件が多い。 一方、中古物件は新築物件の際にかかったコストは関係なく、実質利回り等を評価して価格設定されることが多い。現在は、新築物件の価格に引きづられて中古物件の販売価格も上がっている。そのような状況の中、中古

近年、高所得者である医者や弁護士、税理士等の各士業者がこぞって不動産に投資をしている。 彼等のニーズとしてある「本業との両立のしやすさ」がマッチしている不動産投資は他の金融商品と比較してもメリットが多い。 不動産の管理も管理会社へ一括管理を依頼すれば煩わしさを感じることは無い。本業をしながら堅実的に投資ができる「不動産投資」を選択するのは自然な流れだと理解できる。その不動産投資の中でも特に「一棟マンション・アパート」が注目されているのだ。 1. 資産形成がしやすい 一棟収益不動産の最大の魅力は金融機関からの評価が高いため「資産形成がしやすい」事だろう。特に高所得者の方は年収や属性が良い事から融資が通りやすく、レバレッジを効かせた資産形成がしやすいのだ。購入した不動産を担保にし次から次へと不動産へ投資を行うことで、本業の妨げにもならずにスピーディかつ、堅実に資産を作り上げることが可能となる。

近年、日本の不動産業も少しずつアメリカの不動産システムを参考にしながら変わりつつある。 業界全体のイメージアップや不動産取引の多様性などその理由はさまざまだが、不動産業に関わる人に対して高い能力が求められているのは明らかだろう。 日本の不動産業とは違い、すでに高い能力が求められているアメリカの不動産業に携わる人はすべてが有資格者となっている。資格にもアメリカ各州不動産局が発行する「RE (Real Estate)セールスパーソン」、「RE (Real Estate)ブローカー」と各資格に段階があり、実務研修も含めて考えれば長い年月と深い知識が必要なのだ。REセールスパーソンはいわば日本の宅建のような不動産業をするにあたり最低限取得するべき資格であり、REブローカーはREセールスパーソン資格の上位となっている。それゆえ、REブローカーは社会的地位があり、医者や弁護士と同等もしくはそれ以上の存

2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により活況を呈している不動産市況だが、不動産価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけであり、投資をしているのも価格上昇を期待している海外の投資家が大半だ。 オリンピック需要での売却差益（キャピタルゲイン）が狙いの投機であり、東京オリンピックが開催される前には大量の不動産が売却されると言われている。た だ、その「買い」から「売り」へ転じる時期は不動産関係者でもはっきりとは読めず意見がバラバラ。早ければ来年の2016年〜2018年の間なのではという声もある。 オリンピック需要ですでにその周辺エリアの不動産価格は高騰している。 未だに海外投資家が高値で購入しているのだが、このままオリンピック後も上がり続けることは無いだろう。 「売り抜ける」事を想定して出口戦略を考えている投資家なら今から投資をしても構わないが、非常にリ

少子高齢化や人口格差の影響もあり、全国の空き家の数は今では800万戸近くにのぼる。 放置された「空家」が大きな社会問題として取り上げられる事が多い中、空家を使ったビジネスが注目されている。 物のリサイクルやオークション等のサービスが成長している現代、空家もリノベーションし新たに中古物件として流通させるべきだろう。 居住者不在で空家になっている物件の需要は意外と高い。キッチンやお風呂など水回りの設備は古いものの広さや立地の面から見ると、新築では考えられない好条件な物件が存在する。実際、空家に付加価値をつけて中古不動産市場へ流通させている企業をいくつか紹介しよう。 ・スタイルアンドデコ 空家にはリフォームやリノベーションが不可欠だが、素人が業者に自分の思いを伝え、形にしていくのは簡単ではない。建築家やリフォーム会社の間に立って工事が完了するまでサポートしてもらいたい人にとってスタイルアンドデコ

誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 【資産形成】レバレッジを効かせ資産を増やしたい 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。

東京オリンピックが開催されるまであと5年と迫っている中、東京都心5区と言われている地域（中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区）を中心に昨年から引き続き活発な不動産取引が行われている。もちろん外資ファンドの高買いがきっかけで価格が高騰しすぎだという声もあるが、さらなる値上がりを期待している人たちがいることは間違いない。 円安の影響もあり海外投資家から見ても現在の日本の不動産価値はまだまだ安値と判断されているのもひとつの理由だろう。 一方、地方を含む日本全国で見た場合の不動産市況は都心部と相反する値下がりが相次いでいる。購入した時よりも価格が値下がり、売りたいのに売れない状況がある。また、不動産投資の最大のメリットともいえる家賃収入も空室問題が後を絶たず思うように得られていない。建物の老朽化が進み修繕が必要な物件や廃墟化した建物まで存在する中、今後はそのような不動産に対しての措置を考えていか