現在日本では、320万人が不動産所得を得ていると言われている。1,200万人が行っている株式投資に比べ、約4分の1の市場規模だ。 不動産投資家のほとんどがサラリーマンとして企業に勤めており、その数は4割以上とも言われている。 実は、不動産投資というものは、「仕組み」をきちんと理解して、正しい考え方で投資を行うことで、平穏な暮らしをしている人でも、安定した家賃を手にすることが出来るのだ。それは、株式投資などの金融商品と比較しても同じことが言える。 今回は、そんなサラリーマンとして不動産投資を行っている人の実態に迫る。 本業を保ちながら不動産投資を行うのであれば、自ずと不動産投資法は決まってくる。なぜなら、サラリーマンをしながら行える方法とは、片手間でも出来る不動産投資法を選ぶことが重要になるからだ。 つまり、選択しなければならない不動産投資法は「家賃収入で利益を得る方法」だ。 不動産投資で利

総務省統計局の調査結果によると、全国の2013年10月1日時点における全国の住宅数は6,0631,000戸で、2008年からの5年間に5.3％・304,5000戸増加したことが明らかになった。 一方、空室・空家は8196,000戸を計上しており、同じく5年間で8.3％・628,000戸増加している。総住宅数に占める割合（空室・空家率）は5年前の13.1％から13.5％となっている。 空室・空家率は3大都市圏（関東・中京・近畿）で12.3％・それ以外で14.9％となっており、地方圏の方が高い傾向も確認されている。 このような背景があるため、投資家が収益物件としてお持ちの賃貸アパート、賃貸マンションの空室対策に頭を悩ますオーナー様が年々増加しているのだ。 特に築20年を超える収益物件となると空室率が50％以上というアパート・マンションも少なくない。 地域によっては新築でさえ空室に悩む時代だ。だ

不動産へ投資をし、賃貸経営を行う前に、その物件がいくらで貸せるのか、キャッシュフローにどう影響するのかを冷静に調査・確認をすべきだ。それによっては、投資を諦めた方が賢明という場合もある。 まずは、いくらくらいの家賃で貸せそうか、目安を自分で立てることが大切だ。物件の周辺にある不動産会社等の情報で、同じタイプの物件の家賃相場がいくらなのかを知ることから始めよう。 家賃相場に影響する原因はさまざまだが、重要なポイントは以下になる。 【都心からの距離】 都心に近いほど貸し出せる家賃相場が高い。 【最寄駅からの距離】 最寄駅に近いほど相場が高く、徒歩圏の方がバス利用圏の物件より相場が高い。 【利便性】 急行停車駅、駅前の商業施設が充実などの利便性が高いエリアは相場が高い。 【建物の構造】 RC造などの堅固な構造の方が木造などと比較しても家賃相場が高い。耐震性能も相場に影響する。 【設備】 建物全体

不動産投資は、低金利と年金不安を背景に、新たな資金運用先として注目されている。預貯金にほとんど利子が付かない低金利が続く中、株式投資・投資信託・FXなどで積極的な資産運用を行なう人が増えており、不動産投資もミドルリスク・ミドルリターンな資産運用先の一つとして人気を集めている。 また、空室がない限り毎月安定的な収入を得ることができる不動産投資は、将来的な年金不安を補う「自分年金」に適しているとされ、退職金の運用先としても注目を浴びているのだ。 不動産投資が一般化する中、不動産投資には購入する不動産（物件）を担保に資金調達できるという特徴があり、必ずしもまとまった自己資金を必要としないため、会社員を続けながら不動産投資を始める「サラリーマン大家」も増えている。 不動産へ投資をすると聞くと「資産家」や「お金持ち」、「高所得者」の人だけが行っていると思われがち。しかし、実際のところ賃貸物件オーナー

2014年に総務省から公表された住宅・土地統計調査によると空き家率は全国平均13.5%と、10軒に1軒は空き家があるという現在の日本。戸数にすると、総住宅数は6,063万戸で空き家の数は820万戸だ。 年々増加する空き家だが、問題の解決として国は中古住宅の流通を促している。 中古住宅を購入してリノベーションをするなど「買う」側面での選択肢は広がっているが、実際「売る」側はどうなのだろうか？ マンションやアパートへ投資したのは良いが、「急に資金が必要になった」時や「今が売り時だと判断した」など、投資方法と同じくらい「賢く売却する方法」も知っておくべきだろう。 住宅や収益物件も含め、不動産を買ったことはあっても、売却は初めてという人は実際に少なくない。土地や住宅、マンションやアパートなど不動産を少しでも良い条件で売却するにはそれなりに「コツやポイント」はあるものだ。 例えば、売却する際の流れや

多くの国において、多様な経済組織を持つ大都市の人口は増加するが、小さな都市の人口は減っているといわれている。例えば、ドイツでは出生率が世界最低になり、将来の労働人口の減少に繋がるとして、経済への影響が懸念されている。ドイツの住民1,000人当たりの赤ちゃんの出生数は、過去5年間で平均8.2人となり、日本の8.4人を下回った。 人口の減少は、アメリカ中西部、東欧、イギリス北部のような鉄鋼、繊維などの斜陽産業が集中する都市部で深刻化した。しかし現在は、アジアでも多く見られる現象で、急速に都市化する中国やインドでさえも、一部の都市ではすでに人口が減少中といわれている。 都市の人口減少は、二つのプロセスが原因だとされる。一つ目は、人口の移動だ。ほとんどの場合は、産業の衰退が大きく影響しているが、労働者が遠くまで移動することはない。財政破綻したアメリカのデトロイトの場合、ドーナツ化したものの、郊外を

以前、『東京がゴーストタウンに囲まれる！？日本の「空室・空家問題」が世界で騒がれている真相とは』で、空家・空室問題に触れている。 現在、日本の「空家・空室」は、すでに800万戸を超え増加しつつある。さらに、2033年にはそのような空家が2146万戸まで増える見込みといわれており、また、今後20年もしないうちに全国の3分の1の家屋に誰も住んでいない状況となる可能性もあるのだ。 しかし、このような状況の中、解消・改善の方法が何も無いわけではない。いま話題の「Airbnb」を活用することでこの問題を解消できるかもしれないのだ。今回は世界的にも注目されている「Airbnb」の実態に迫る。 Airbnb（エアビーアンドビー）は、2008年8月にカリフォルニア州サンフランシスコで始まった、空室・空家を短期間で貸したい人（ホスト）と旅行者（ゲスト）を仲介するサービスで、世界190か国34,000以上の都

2015年10月現在、アベノミクスの効果も後押ししたせいか「金融商品」に投資する投資家が増加した。不動産投資も例外ではない。しかも、低金利と物件高騰の中、利回りを重視する人が増えているのだ。 確かに不動産投資を行う際、「利回り」は一つの指標になる。 しかし、利回りだけに目がくらみ、投資物件を選別してしまうと、不動産投資自体が失敗に終わってしまう危険性もある。誰しもが成功を目指しながら投資しているに違いないが、不動産投資は「出口戦略」と「節税」を考慮しなければ成功する可能性が低くなる。 今回は、利回りよりも重視しなければならない「出口戦略」と「節税」について話す。 賃貸住宅の投資価値を都道府県別に見てみると、表面利回りが一番低いのは、東京都で6％程度。一番高いのは北海道で9％といわれている。それゆえ、北海道の収益物件への投資が「お得」と思える。 しかし、築後20年の表面利回りは東京が8％程度

収益物件へ投資をした不動産オーナーの悩みの中で一番多いものは、やはり「空室問題」だろう。実際に空室が長期化し、なかなか埋まらないがために賃貸経営の状態が悪化しているという投資家も存在する。中にはキャッシュフローが赤字化してしまい、ローンの返済もままならないという最悪なケースもあるほどだ。 今回は、そのような問題に対してどのような対策をすれば「空室問題」が改善できるのか。さらには、どのようにすれば賃貸経営を成功させることができるのか等、不動産投資の核心に迫る。 不動産投資で成功している経営が上手な投資家は、入居者の退去をネガティブには考えない。不動産投資＝事業と考えているため、むしろ退去や空室は「手を加えるチャンス」とポジティブに考えている人が多い。現在、空室問題を抱えている、もしくは、居住者の退去の時期であるなら、部屋のイメージや設備を現代に合うようなリノベーション・リフォーム工事をするチ

日本の中国地方に位置する広島県広島市は、中国・四国地方最大の都市であり、政令指定都市に指定されている。一方で海・山の豊富な自然にも恵まれ、農業・漁業も盛んであるため「日本国の縮図」とも呼ばれる。 また、広島市はプロ野球の広島カープ、Jリーグのサンフレッチェ広島のホームタウンでもある。 そんな広島市の中心地である広島駅周辺の再開発が目白押しということもあり、不動産投資先としても投資家から熱視線を浴びているエリアなのだ。今回は広島駅周辺の再開発計画とともに街の魅力に迫る。 広島市の中心部にあった広島東洋カープの本拠地「広島市民球場」が閉場し、広島駅の周辺である貨物ヤード跡地に新球場「 Mazda Zoom-Zoom スタジアム広島(新広島市民球場)」が2009年にオープンした。 最近ではカープの成績もよくなり、イケメンが多い若手選手、元メジャーリーガーの黒田博樹選手など全国区の選手も増えました

横浜市は2015年7月3日、相鉄線瀬谷駅南口周辺の再開発事業を行う都市計画決定を発表した。1991（平成3）年に初めて街づくり協議会が発足してから24年。市街地再開発準備組合が事業計画の作成などを行い、2018年度には商業施設などがで完成する予定。 「魅力ある横浜の西の玄関口」を目指し、計画が動き出したことで、期待が高まっている。瀬谷駅南口周辺の再開発における具体的な内容を見てみよう。これからの「ヨコハマ」がわかるはずだ。 最初に瀬谷駅南口再開発の動きがあったのは前述のように1991年。当時は「瀬谷駅南口街づくり協議会」として、瀬谷駅南口から厚木街道までの約30ha（30万m2、横浜スタジアム11.4個分）が対象地域だった。その後の話し合いで駅周辺の約2.8ha（28,000m2）を「A地区」として再開発する方針を固めた。 さらに地権者や建物所有者らとの協議を経て、2013（平成25）年6

最近、「少子高齢化・人口減少問題」を理由に不動産投資についてネガティブなことを言う人が少なからず増えている。収益物件の空室率が増加している中、何かにつけて今後は、空室ばかりのマンション・アパートばかりになるため、収益が悪化し、キャッシュフローが回らずに破綻する投資家が続出するのではと不安を煽る人たちが少なくない。 しかし、 不動産投資で成功している投資家は「不動産投資＝事業」であることを認識している。また、過去と比較すると不動産投資によって収益が上げづらい状況になっているのを当然と考えており、そして、不動産投資は決して不労所得じゃないことも理解しているのだ。 いつの時代にも不動産投資で「儲かる投資家」と「儲からない投資家」がいる。それは時代が変化しようとも変わらない。 不動産投資で儲かっていない人の中には、例えば、表面利回りをそのまま利益だと勘違いしたり、高い新築マンションを年金になるとい

今年の2015年から、「所得税」の最高税率が40%から45%に引き上げられた。これまで1800万円以上は一律40%だった税率が、4000万円以上の部分に対して45%の最高税率が適用されるようになった。 相続税も基礎控除枠の縮小などが強化された中、このような税制に何か対策を講じなければならないと意識する人が増加している。 そのような状況の中、注目されているのが、賃貸収入を目的とした「不動産投資」だ。 所得税とは、「必要経費」や「所得控除」を増やすことで課税所得が減少し、課税額が減少する仕組みになっている。そのため、不動産投資によりその年に赤字が計上されれば、その年の課税所得を減少することとなるのだ。 減価償却費とは、建物や設備のように年々価値が減少する「償却資産」を一定の期間にわたって会計・税務上、費用処理して行くものである。 建物や設備が対象となり、土地のように年数を経ても減価しないものは

国土交通省は2016年度の概算予算で、不動産投資市場の拡大に向けた「地方都市の不動産ファイナンス等の環境整備による不動産ストック再生・利用の推進事業」として7,000万円を要望した。これは、前年比の約3倍であり、「地方都市における不動産ファイナンス環境整備」と「不動産ストック再生・利用推進の支援、人材育成」を拡充する計画だ。 また、投資対象となる不動産の評価の精緻化に向けた施策にも取り組む。主に、地方の不動産鑑定士の更なる対応力向上を目指すとしている。本格的に「地方都市再生」を目指していくには具体的にどのような手法があるのか。また、今後の地方都市の「まちづくり」として何をすべきなのだろうか。 地方都市の再生にとって既存ストックの活用は欠かせない要素になっている。その中でも注目されているのは、公的不動産（PRE=Public Real Estate）の有効活用だ。 国土交通省は、民間事業者か

いつの時代もファッションビジネスの中心地である「銀座エリア」。その銀座が今、再開発やインバウンドで盛り上がりを見せている。 たとえば、数寄屋橋交差点の大型商業施設「（仮称）銀座5丁目プロジェクト」や松坂屋跡地の「銀座6丁目10地区第一種市街地再開発事業」、他にも銀座4丁目交差点の旧サッポロ銀座ビル跡地「銀座5丁目再開発計画（仮）」など目白押しだ。 今回は、注目されている銀座エリアの再開発について話す。 東急不動産は、東京・銀座5丁目で進められている都市型商業施設「（仮称）銀座5丁目プロジェクト」を建設中だ。この銀座最大級の大型商業施設は、2016年春に開業予定。銀座エリアに新たな一大ショッピングストリートが誕生する。 仮称「銀座5丁目プロジェクト」と名付けられたプロジェクトから誕生する商業施設は「Creative Japan～世界は、ここから、おもしろくなる。～」がコンセプト。開業する場所

近年の資産運用とは利殖だけでなく、効率的に資産を形成することが求められている。 これまで資産運用をするには提供されている様々なサービスを比べ、それらのリスクやリターンについて思案されていたと思われるが、これからの資産運用は収入や各種資産を含めて、どのように配分して資産を運用するかという基本的な部分から始まる。まずは資産運用の種類から見ていこう。 資産運用は、大きく「貯蓄型資産運用」と「投資型資産運用」の2つに分かれる。それぞれの資産運用方法について、簡単に説明する。 【貯蓄型資産運用】 代表的な貯蓄型資産運用には「普通預金」「外貨預金」「定期預金」「貯蓄預金」などがある。 貯蓄型資産運用には利率が低いものの元本を確保しやすい投資商品が豊富にあり、銀行への預金も貯蓄型資産運用の一つで安全に現金を運用したい時に利用される。また、貯蓄性の高い保険商品もここに分類される。 【投資型資産運用】 代表

「REIT投資は儲かるらしい」、「アパートマンション投資は節税効果があるらしい」といった評判が広まっているのが正直なところだ。しかし、一方で、インフレヘッジ（回避）の手段と考えている人も多いようだ。 日銀による金融緩和政策は事実上のインフレ誘導策と考えている人が多く、実際にIMF発表データでは2013年は＋0.36％、2014年は+2.74、2015年は最終的な数字が出ていないものの+1.0%～2.0％上昇すると言われている。インフレ状況下では物価は上昇し現金（円）の価値が下がる。そうした状況では、リスク回避のために、金や不動産といった資産に現金を替える動きが見られることが多いのだ。 REIT＝不動産投資信託のことで、投資家から集めた資金でオフィスビルや商業施設、物流倉庫、賃貸マンションなど複数の不動産を購入し、その賃貸収入や売買益を投資家に分配するという仕組みだ。 東京証券取引所に上場し

年々増加している「空家・空室」問題により、以前よりも収益をあげ続けることが難しくなってきている賃貸経営。空家・空室の原因は、賃貸マンション・アパートの部屋数が入居者数より多いことにある。 つまり、これまでのような、安価な「部屋」に人を詰め込むという入居者の居住性を無視した賃貸マンション・アパートが通用しなくなったことを意味する。 賃貸マンション・アパート事業は、入居者に「部屋を貸す」立場から、入居者に「部屋を選ばれる」立場に変わってきているのだ。賃貸マンション・アパート事業による「土地活用」は、大変有効な手段ではあるが、今後、賃貸マンション・アパート事業を成功させるには、「ずっと選ばれる部屋」でなければならない。将来の予測が難しい中でも、 長期にわたり入居者に選ばれつづける部屋が賃貸マンション・アパート事業には必要なのだ。 賃貸マンションの主な需要者である夫婦のみのDINKS（Dual I

これまでも中国経済の下振れ懸念は不安視されていた。2015年7月15日に公表された中国の4～6月期実質GDP成長率は前年同期比プラス7.0％となり、かろうじて7％台を死守。日本の同期のそれがマイナス0.4％であるのと比較すれば、格段に高い水準ではあるが、世界経済を引っ張る役として2桁成長してきた過去の水準と比べると、成長の失速は否めない。 思い返せば、1年前までは、不動産価格が高騰したバブルだった。25年前の日本の二の舞にならぬためにと中国政府は不動産投資のコントロールに乗り出した。それがきっかけとなり、資金は株式市場に流れ、株価の急騰をもたらしたと言える。 次第と中国経済に対する悲観論の高まりを受け、中国の株価は下落局面へと突入した。 上海総合指数は6月12日の5166ポイントをピークに、7月初旬には3割以上も急落した。1日で4％以上も下落する日もあり、手のひらを返したような暗転相場とな

2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により「プチバブル」とも言われている不動産市況だが、一方で業界内外問わず「今後の不動産市場はお先真っ暗だ」と言っている人がいるのも否めない。 なぜなら、東京オリンピックの開催前、つまり2018年頃には投機的に購入された不動産が一斉にマーケットへ売りに出ると予測されており、不動産市場が大暴落すると言われているからだ。 また、その勢いは少子高齢化と供給過剰が原因となって問題が浮き彫りになっている「空き家問題」にまで及ぶだろうと考える人もいる。 果たして今、不動産市場は本当に危機的状況なのだろうか？今回は、そんな不動産市場を踏まえ、リスクを避けながら行う不動産投資について話す。 少子高齢化と供給過剰が原因となり、空き家・空室は拡大するばかりだが、その影響は都心部でも例外ではなく、都内のワンルームマンションにも広がっている。ワ