多くの不動産投資家が物件選びの際に利回り、キャッシュフローを判断基準にしていることだろう。近年の日本国内での不動産投資はインカムゲインを期待するものだ。インカムゲインを求める投資の場合、確かに利回りは一番わかりやすい判断基準になり。もちろんその利回りが実現できるのか「エリア」や「賃貸需要」などは意識しているはずだ。 しかしその物件を手放したいと考えたときにどのように売却できるかを想定している不動産投資家は意外と少ないようだ。「物件が古くなり修繕費用もかさみキャッシュフローが悪化したが売ろうに売れず損を出し続ける」や「多額の損切をしてようやく売却できた」などのケースはよくあるのだ。

2015年1月の相続税増税により、富裕層だけでなく一般家庭の人ですら「相続税」を心配する必要がでてきた。その原因となった最大のポイントは「基礎控除額」が大幅に減額されたことだ。妻と子供2人が相続する場合、これまでは相続財産が「8,000万円以下」なら課税されなかった。しかし、その基礎控除が2015年から40％カットされ、「4,800万円」を超えたら税金を払わなければならなくなったのだ。

不動産情報サイトには利回りを誇張した表示がされているし、不動産会社も利回りの高さを押してくる業者が多いので無理はない。しかし、満室想定の表面利回りほど当てにあらない投資指標はない。なぜなら家賃設定が妥当なのかどうか、現況の稼働率・空室率はどうなっているのかなどは全く考慮されていないからだ。物件価格が高騰している中、利回りを高く見せるために家賃設定を相場より高く設定している業者もあるのだ。そのため想定表面利回りが高いからといって飛びついていてはいけないのだ。

しかし、現行の旅館業法は自治体の許可なく営利目的で多数の客を宿泊させることは禁止されている。そのため現状Airbnbなどで行われている民泊は極めてグレーであり、旅館業法違反の疑いで書類送検される事例も各自治体で増えている。また民泊利用者と居住者間のトラブルは問題も目立ち始めた。このため、政府は民泊の活用に向け旅館業法を始め関連法案を早期に改正して合法化に向けて動き始めている。

空家問題は過疎化や少子高齢化が進む中、地方や農村ばかりでなく首都圏や都市部においてもその数を増や深刻化している。 空家の数は全国約８２０万戸と言われており、管理の行き届かない空家や空室の増大は防犯や防火、衛生面など様々な面で問題となっているのだ。このような状況から地方自治体は独自に条例などを定め、必要な助言や指導を行うなど適切な管理を促してきた。しかし地方自治体の取組には限度があるため国レベルでの制度的枠組みの整備が望まれていたのだ。

日本人の投資先・移住先としても少しずつ注目を浴びてきているヨーロッパ有数の観光国家スペイン。2015年通年のスペイン経済成長率GDPは、前年度と比べて3.3%になり、リーマンショックの影響で経済低迷した2009年、スペイン経済危機と言われた2012年からも、徐々に回復してきている。 今回は、スペイン経済の現況を見るとともに、バルセロナを中心とする不動産投資について話す。 2013年のスペインの経済規模はEU圏内で5位（GDP：約1兆4,100億ドル）、世界で13位。インフラ業、金融、通信業において優良な企業も多く、EU連名国の優等生としてヨーロッパ5大国、先進国として知られている。しかし、2008年から2010年までスペイン経済危機が続いていた。 だが、2011年から現首相ラホイ政権による経済危機からの厳しい緊縮財政政策や構造改革を断行してきた結果、失業率は2015年には低下してきており2

ここ数年、サラリーマンによる不動産投資が増えている。不動産投資を始める人は、どのような理由で始めるのだろうか。 不動産投資を始める多くの人は、将来の年金や雇用を心配する人で、サラリーマンとしてどこかの企業に勤めている。 そのような人が自分の勤務先の会社が今後どうなるのかを心配して、将来に向けての安定収入を求めて不動産投資を始める人が多く見受けられる。 富裕層の資金運用の選択肢の一つというイメージがあった不動産投資だが、そうでない人も存在する。 実際、不動産投資は自己資金があまりなくても参入ができるというところが魅力の一つだ。不動産投資は融資をつけられれば、自己資金がなくても可能なため、レバレッジをつけられる。良い物件に出会え、融資をつけることができれば、自己資金がなくても不動産投資はできるのだ。 もちろん、最低限の頭金はあった方が良いが、年収や属性と物件によってはフルローンでも購入できる場

農地の相続とは、農地法の許可を得ずに農地を相続によって名義書き換えすることを指す。農地を他人に売ったりして農地の名義を書き換えるには、農地法の許可が必要となる。 なぜなら、農地を自由に手放せるとしてしまうと、農業を安易にやめる人が増えて、日本の食料自給率が下がってしまうからだ。そのため、農地の名義書き換えには、農地法の許可がないとできないようになっている。しかし、農地の所有者が死亡して農地の相続が発生した場合、農地法の許可は不要とされている。 死亡というのは本人が意図的に発生させたものではないため、相続による農地の名義書き換えには農地法の許可は不要とされたのだ。 農地の相続が発生した場合、農地を遺産分割協議によって相続人のひとりの物とすることができる。このような場合も、農地法の許可は不要となる。 極端な話、他に仕事をしていて農業をまったくできない人が一人で相続することになっても、農地法の許

不動産投資先としてのシンガポールの魅力が減じている。プライスウォーターハウスクーパースとアーバンランド・インスティテュート（ULI）の共同調査によると、アジア太平洋の22都市中、シンガポールは2011年と2012年は1位だったが、2013年は3位、2014年は7位、今年（2015年）は9位にランク下げており、来年の予想順位は11位となっている。 シンガポールの経済が低迷した影響と不動産市場の冷え込みを考えれば順位低下は自然な結果だ。ただ、シンガポールの不動産マーケットには有望な不動産は存在する。 実際、反景気循環型ファンドがシンガポールの高級住宅に関心を示しており、価格が底を打つのを待っていると言われている。 一方、ベトナムでは、ほぼ5年に及ぶ冷え込みを経て不動産市場が再び活況を呈している。法改正で外国人の住宅所有規制が緩和されたためで、複数戸の取得が可能だ。商業施設開発も熱を帯びている。

いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する

不動産投資は株式投資などと比較して、投資額が非常に大きくなる場合が少なくない。そのため、成功した場合は安定した収益を得られるが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生する。したがって、不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な不動産投資は不可能だろう。 では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのだろうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクとその軽減方法について解説する。 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入だ。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができなくなる。 しかも、不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。空室により家賃収入が入らない場合、収支

東南アジア最後の成長フロンティアとも言われている「ラオス人民民主共和国」（以下ラオス）は、北に中国、西にミャンマー、東にベトナム、南にカンボジア、タイと主要国境に接し、メコン川を挟み陸路･水路における通商の中心的地域となっている。 また、大型ダムを使う水力発電でアジア諸国に安定電力を供給し「東南アジアのバッテリー」と呼ばれ、2015年ASEAN経済貿易自由化にて物流拠点としてのさらなる発展が期待されているのだ。 東南アジアの小国であり、タイとベトナムに挟まれた、人口わずか650万人の内陸国。近隣の国々と比べて、目立たない地味なイメージの国「ラオス」。なぜ、そんなラオスが注目されているのだろうか。理由は以下の4つである。 【1】内陸国ながらタイとベトナムに陸路ですぐ出られる地の利の良さがあり、ASEAN統合のメリットを受けられる。 【2】タイとベトナムに比べて労賃が安く、製造業進出の余地が大

2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、その結果、不動産市場は活発化、不動産投資額は大幅に増加した。 オフィス賃料も2012年以降上昇を続けており、2015年通年では世界的にトップクラスの賃料上昇が予測される魅力的な市場となった。 成長戦略における構造改革・規制緩和がまだ大きく進展していないことから、アベノミクスの長期的な持続可能性は不透明だが、継続が予測される金融緩和は、不動産市場の成長を引き続き下支えすることが見込まれる。イールドギャップは依然として高水準であり、日本の不動産市場は世界的に見て健全な状態を保っている。 経済や環境変化に左右されない専門分野の投資家による長期的な投資、人口構成変化に応じた投資機会の広がりなど、あらゆるセクターにおいて投資機会は存在し、今後も不動産市場の活況は継続することが見込まれる。 不動産取引額は、

2015年11月25日、国土交通相は、「不動産価格指数（住宅）及び 不動産取引件数・面積（住宅）（平成 27 年8月分）」を発表した。不動産価格指数は年間約30万件の住宅・マンション等の取引情報をもとに、不動産価格を指標化したものである。 その発表によると、2010年を100とした場合、2015年8月分の不動産価格指数（住宅）のうち、マンション指数（全国）は、121.5で、対前年同月比は+6.4％の上昇となり、2013年3月分より30ヶ月連続でのプラスとなった。また、住宅総合（全国）は1015.0で、対前年同月比は+2.2％の上昇となった。詳しくは以下の内容となる。 【全国】 全国の住宅総合は、2010年平均を100として、8月は105.0（対前年同月比+2.2%）、住宅地は97.5 （対前年同月比-0.2%）、戸建住宅は99.6（対前年同月比+0.2%）、マンションは121.5（対前年

「陽光の町」と呼ばれる美しく住みやすい町、カリフォルニア州サンディエゴ。 アメリカ西海岸の最南端に位置する港町。美しいビーチ、公園、ゴルフ場、遊園地、動物園、ショッピングモールだけでなく、音楽や文化的イベントも多いリゾートタウン。メキシコ国境近くで、ロサンゼルスからは、約200km南に位置している。 人口は全米第8位（約138万人）、カリフォルニア州でもロサンゼルスに次ぐ第2位の都市。年間を通じて観光客がリゾートを楽しめ、アメリカ5大都市のひとつでもある。 大都市でありながら、ゆったりとした住みやすい環境であるため、不動産を所有するにも理想的な町だ。 サンディエゴの気候は、年間平均気温21度、雨が少なく温暖な地中海性気候。年間の晴天日数は、300日に達し、湿度が低いため、快適で、アメリカで、唯一完璧な気候を持つ町としても紹介されているほどだ。 観光スポットは、世界的に有名なサンディエゴ動物

相続の不動産を評価する方法として、「固定資産税評価額」「路線価」「地価公示価格」「実勢価格」の4つの方法がある。固定資産税評価額は、固定資産税算出のために使用し、路線価は、相続税算出のために使用する。また、地価公示価格は、自治体が用地取得するために使用し、実勢価格は、実際に取引されている価格である。 そして、相続した不動産についてどの評価方法をしようするかは、何のために評価しなければならないかという理由によって変化する。今回は、相続不動産の評価と算出方法について詳しく解説する。 相続税が発生するほどの相続財産があるなら、路線価を基準に算出する。なぜなら、相続税の計算は、路線価をもとに計算しなければならないとされているからだ。 相続税というのは基礎控除額3,000万円＋相続人の人数×600万円以上の相続財産がなければ、発生しない。そのため相続が発生しない遺産相続であるのなら、無理に路線価を使

不動産投資では、実際に不動産へ投資をする際に、ほとんどの投資家は融資を金融機関から受けると思われる。融資をしてくれる金融機関にも色々な金融機関があり、不動産投資において、現実的に利用可能な金融機関は「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ノンバンク」などがある。それぞれの金融機関の特徴を把握し、不動産投資に役立ててほしい。 最も多くの方が融資の際に利用しているのが銀行だと思われる。その中でも都市銀行は、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国展開をしている銀行となる。名前を挙げると、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのことを指す。 住宅ローンでは、よく利用する都市銀行だが、不動産投資目的の融資付けにおいては、自己資金や資産背景の極めて良い富裕層を中心に提供している状況だった。 しかし、アベノミクス効果により、その審査基準も柔軟に対応してきている。一般の会社員だからダ

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。 今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。 しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。 不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ（地域別の人口動向）を知っておく必要がある。 このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加

不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかる。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえる。 仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることだが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化するため、後で税務署に確認しようと思うかもしれない。しかし、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するため、不動産を売却する前からある程度税金について把握しておく必要がある。 税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねない。税金は、税務上の規則によって細かく取り決められており、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもある。そのため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっている。そこで、今回は、一般的に抑えておきたいポイントに絞って紹介する。 不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税（国税）

2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会（AFIRE）が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となった。 世界中から様々な【人・モノ・金】以外にも、「食」や「カルチャー」も集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街だ。 ニューヨークの不動産（特にマンハッタン）は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待している。 世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けたが、その回復も早く、安定性を実証している。 現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行している。これからも、世界中が注目するニューヨー