不動産投資が活発化する中、多くの投資家が不動産価格の上昇を予想しており、中でも、東京圏の価格上昇が予想されている。 2015年11月30日に総合不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）が発表した「不動産市場に関するレポート」によると、2014年の商業用不動産投資額は4兆7,000億円で2012年の倍以上に増加した。2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は日本経済に円安と低金利をもたらし、不動産市場が活性化して投資額が大幅に増えたようだ。 海外投資家による2014年の日本の不動産投資額は、2011年比で14倍に達するなど好調に推移。2015年は1月～9月までの9カ月間で、2012年と2013年の通年額をすでに上回っている。 また、投資額全体における海外投資家の割合をみると、過去5年間は5％～10％の間で推移していたものの、2015年（1月～9月）は22％

いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する

2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、その結果、不動産市場は活発化、不動産投資額は大幅に増加した。 オフィス賃料も2012年以降上昇を続けており、2015年通年では世界的にトップクラスの賃料上昇が予測される魅力的な市場となった。 成長戦略における構造改革・規制緩和がまだ大きく進展していないことから、アベノミクスの長期的な持続可能性は不透明だが、継続が予測される金融緩和は、不動産市場の成長を引き続き下支えすることが見込まれる。イールドギャップは依然として高水準であり、日本の不動産市場は世界的に見て健全な状態を保っている。 経済や環境変化に左右されない専門分野の投資家による長期的な投資、人口構成変化に応じた投資機会の広がりなど、あらゆるセクターにおいて投資機会は存在し、今後も不動産市場の活況は継続することが見込まれる。 不動産取引額は、

不動産投資を行うにあたり、住居・テナントを問わず、物件の供給量が多い現在において、安定収入を得るためには魅力的な物件づくりが大事なポイントとなる。 まず、容易に競争力のある物件にする方法として、「家賃などの金銭的条件を魅力的なものにする」という方法がある。収益に直接ダメージを与えるため、なるべく避けたい方法だが、長期間、空室により賃料が得られない場合に比べると、即効性がありインパクトのある方法となる。 そこで今回は、安定した賃料収入を生むための工夫と成功するためのノウハウについて解説する。 条件面において差別化を図るには以下のような方法があげられる。 【賃料に関する差別化】 1.賃料の減額 2.一定期間賃料を無料にする（フリーレントと呼ばれ、競争の激しいオフィスなどではよく使われる方法） 3.賃料のまとめ払いによる減額（三ヶ月や半年分など、まとめ払いする場合には一定額割り引く方法） 【契約

2014年1月に公表された米不動産外国人投資家協会（AFIRE）が発表した年次調査によると、世界の不動産投資家が今年選好する投資先ランキングで、ニューヨークはロンドンに次いで、世界第2位となった。 世界中から様々な【人・モノ・金】以外にも、「食」や「カルチャー」も集まるニューヨークは、一言で言い尽くせないエネルギー溢れるエキサイティングな街だ。 ニューヨークの不動産（特にマンハッタン）は、古い物件でも家賃や市場価格が安定しており、多くの投資家がキャピタルゲインも期待している。 世界を揺るがしたリーマンショックでは、もちろんニューヨークのマーケットも影響を受けたが、その回復も早く、安定性を実証している。 現在マンハッタンの西側エリア「ハドソンヤード」では、商業・住居複合の大型開発が進行中であり、近隣のブルックリン・クイーンズでも続々と開発が進行している。これからも、世界中が注目するニューヨー

不動産投資は「収益物件に投資をしたら終わり」ではなく、エグジットするまで物件を保有することで収益を得る長期的な投資が基本の手法となる金融商品だ。 そのため、運用している期間に様々な問題に直面する不動産オーナーは少なくない。 例えば、なかなか空室が埋まらず思うように収益が得られていない投資家や、従来から「居住者同士の近隣トラブル」「保証会社との家賃滞納トラブル」などトラブルが絶えず頭を抱えている人も多い。 今回は、そんな賃貸経営にまつわるオーナーの悩みの種が解消されるよう、参考となる方法を紹介する。 人口減少・人口格差の加速により、今でこそ空室率についての悩みが賃貸経営する上で最大の課題になっているが、以前は違う点が問題視されていた。 例えば、「入居者による家賃の滞納」が一番悩みの種だった時代もある。今でもこの問題は絶えず、困り果てる不動産オーナーも少なくないが、弁護士や滞納処理専門業者など

不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回

昨年（2014年）頃から東京都心部では不動産価格が大きく上昇し、2015年に入ってもその傾向は変わらず、もしくは一段と進んでいるところもある。 2014年4月の東京都心部だけで見れば、東京都：3,782万円、神奈川県：2,427万円、埼玉県：1,844万円、千葉県：1,851万円（すべて70平米あたりの中古マンション価格）だった。 1年後の2015年4月は、東京都：4,076万円、神奈川県：2,490万円、埼玉県：1,882万円、千葉県：1,777万円と千葉県以外の首都圏は軒並み上昇しており、価格上昇の影響で売り出し価格ベースの表面利回りは、平均でも5％台を下回りそうな水準まで低下している。 海外も含む投資家によって東京都心部の区分マンション取引が活況に呈している中、都心部のタワーマンションは、表面利回り3％前後の値付けで売り出され、実際に取引が成立している状況だ。 実際、表面利回り3％を

2015年6月10日、「ノムコム・プロ」を運営する野村不動産アーバンネットが「不動産投資に関する意識調査（第7回）」を調査し結果を発表した。 投資用物件の買い時感については、「買い時だと思う」（40.1％）と「間もなく買い時が来ると思う」（16.2％）を合わせると56.3％が買い時と回答。「買い時はしばらく来ないと思う」が43.6％という結果となった。 その背景となっているのが、東京オリンピック効果が期待できるといった声ももちろんあるが、市場に参入する投資家の背中を後押しするかのように「金融機関が融資に積極的」だという現実的な事もある。 また、「低金利」というメリットも考慮し、今が買い時と判断している投資家が多いと言える。 その他に、2016年〜2018年あたりに来るであろうと思われる、オリンピック前の調整局面が投資チャンスと読む投資家も少なくない。 効果的な相続税対策として収益不動産を購

不動産投資をする投資家の中には、シェアハウスも視野に入れて投資をしようと思っている人は意外と多い。なぜなら、シェアハウスは「空室率」を抑えることが可能な上に実質的に「高利回り」になる可能性が極めて高いからだ。シェアハウスに住んでいる人の中に多いのは、20代前半〜30代半ばの男女であり、その年代のニーズ、つまり、どのようなライフスタイルを送りたいのかを把握し、居心地の良い住宅設計やリノベーション等の工夫を施して「住みやすい住環境」を提供すると長期的に住み続けてくれるようになるのだ。管理等が面倒だと思いがちなシェアハウス経営はそのやり方を間違わなければ、安定的に収益を得続ける事が可能な新しい賃貸経営スタイルとも呼べる。 ひとつの一棟不動産を複数の人と共有して生活するシェアハウスは、ゲストハウスやハウスシェアリングと呼ばれ、キッチンやお風呂、トイレなどの水まわりとリビングやダイニング等を住人全員

財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。 国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。 マイナンバー制度（社会保障と税番号制度）を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。 このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。 不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。 個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。

不動産投資のローン（借入）は物件選びと同じくらい切っても切り離せない重要な検討事項だ。 なぜなら、借入金利はダイレクトに利回りに影響するため、投資家にとって有利なローンを組むことは不動産から得られる収益にダイレクトに影響するからだ。いかに「レバレッジを効かせて低金利で長期間借入する事ができるか」が肝心だろう。 まずは借入の可否が先決であるのは間違いないが、どの金融機関から借りるべきなのか、また、借入をする際に有利な交渉をするにはどのような方法があるのかを知っておくだけでも損することは無いだろう。 不動産投資をする際にどの金融機関から借入を行うのが最適なのだろうか。 メガバンク（三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など）にするべきか？ それとも地方銀行か信用金庫にするべきなのか。 投資物件の所在地にもよって使える金融機関が違ってくるが、メガバンクとその他の「地方銀行や信用金庫」を比較

まず、不動産投資の流れを話す前に、不動産投資の特徴に触れておこう。 「不動産投資」は非常にオリジナル性溢れる投資商品である。株式投資とは違い、不動産の場合は、その投資対象は世界に1つしか無いからだ。同じような地区、同じような条件でも、それは似ているに過ぎず、全く同じ価値があるとはいえない。だからこそ、物件ひとつひとつが唯一無二の存在となり、人によっては投資価値が無い物件でも、他の人からすればお宝物件となり得るのだ。 しかし、不動産には「流動性に乏しい」という側面もある。流動性が乏しいとは、そんなに頻繁に買ったり売ったりできないということだ。また、動かす資金が多額なために流動性が乏しいという理由もあるだろう。1回の投資にかかる資金が多額ということは、それだけ他の投資対象よりも、複数所有しにくいということになる。 不動産投資と一口に言ってもやり方はさまざま。ここではオーソドックスな不動産投資ス

総務省統計局の調査結果によると、全国の2013年10月1日時点における全国の住宅数は6,0631,000戸で、2008年からの5年間に5.3％・304,5000戸増加したことが明らかになった。 一方、空室・空家は8196,000戸を計上しており、同じく5年間で8.3％・628,000戸増加している。総住宅数に占める割合（空室・空家率）は5年前の13.1％から13.5％となっている。 空室・空家率は3大都市圏（関東・中京・近畿）で12.3％・それ以外で14.9％となっており、地方圏の方が高い傾向も確認されている。 このような背景があるため、投資家が収益物件としてお持ちの賃貸アパート、賃貸マンションの空室対策に頭を悩ますオーナー様が年々増加しているのだ。 特に築20年を超える収益物件となると空室率が50％以上というアパート・マンションも少なくない。 地域によっては新築でさえ空室に悩む時代だ。だ

ここ近年、東南アジア不動産へ投資する投資家が増加し、まさに「東南アジア不動産全盛期」だ。 そんな時代だからこそ、海外の不動産へ投資する前に必ず各国の税制を気にしておくべきだといえる。 なぜなら、国が違えば不動産に関する法制度や税制が異なるのは当然であり、かつ、突然に法改正される国も存在するからだ。中には収益が得られても外貨規制のため資金の国外持ち出しができない国もある。 東南アジアは投資先として人気エリアとはいえ、人口が増加して高い経済成長が見込めるだけでなく、法制度や政情も安定しており、かつ、海外からの投資を積極的に受け入れている国の不動産へ投資するのがより望ましいといえる。 今回は東南アジアの中でもタイ・マレーシア・シンガポール・フィリピンに限定して、各国の税制を紹介する。

アメリカ合衆国ワシントン州北西部にある都市、シアトル。 シアトルといえば、アメリカ西海岸有数の世界都市でもあり、マイクロソフト、アマゾン、スターバックスなど、世界に名を知られる大企業の誕生の地だ。また、メジャーリーガーのイチロー選手も過去に所属したことでも有名なシアトルマリナーズの本拠地でもある。 そんなシアトルは、人口もここ10年で約10％増加し、ボストンと並んで高学歴者（大卒以上）の人口比率は全米トツプクラスの街だ。気候も温暖、冬でも降雪量はわずかで、冬は雨が多いが、一方、夏は平均で摂氏25度、湿気も低く晴天が続く気持ちが良く住みやすい街としてシアトルは魅力的だ。 シアトルの不動産市場は全体としては安定しているが、ダウンタウンに近い高級住宅は値上がりし、150万ドル（約1億8000万円）を上回っている。 理由としては、ソフトウエア大手のマイクロソフトやネット通販大手アマゾンの本社がある