繁忙期が終わって、新年度の4月に入りました。しかし、今年は引っ越し難民の方が話題になっています。原因はトラックドライバーの人手不足ということです。 たしかに私の所有物件でも、昨年に比べて賃貸マーケットの動きを感じています。実際、SUUMOのスマホ版やウチコミなどでウェブ閲覧数をフォローしていますが、3月より4月の方が閲覧数が多くなっており、反響も多く頂いています。 このチャンスを利用して、空室のある大家さん（私も含めて）は、原状回復をスピーディーに行ったり、募集条件の調整などしっかり対策していきたいところですね。 それでは恒例の家賃収入（4月）の報告です。 今月の家賃収入と各物件の入居率です。 【長野アパート：124,872円】満室 収入132,000、管理費7,128円 【群馬アパート：279,744円】満室 ※1室支払い遅延、1室更新料未収アリ 収入289,770円、敷金61,000

その秘訣は何かと言うと「価値に対して割安に募集すること」。これに尽きるでしょう。 そのために物件の価値（バリュー）を上げることが、賃貸経営者のコアワークであるということです。それについて私の所有物件の今春の退去リフォームを例に紹介します。 所有アパートで2部屋の空室が発生直近の春だと、私が千葉県に所有するアパートで2部屋の空室が発生しました。一つは3月末、もう一つは4月末の退去で、時期もあまり良くありません。 リフォーム前の写真はこんな感じです。アクセントクロスも入っていませんね。こういうのを私は”ホワイト物件”と呼んでいますが、これでは競争力がありません。 キッチンも清潔感はありますが、凡庸です。このアパートの前の持ち主さんはこの写真を使って募集していたようで、年間の稼働率が低い状況だったようです。 空室対策で効果のあったグッズこのようなお部屋では、おそらく空室は3ヶ月〜半年は続くでしょ

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方エリアでアパート3棟、戸建て6棟の大家さんをしています。 本日のテーマは「高利回りのアパートでも儲からないパターン」について解説します。 筆者の投資例も出しつつ書いてみたいと思います。 「不動産投資」というワードが一般的に知れ渡ってきたのは、ここ10年くらいでしょう。 昔は、不動産経営・アパート経営というのは、地主や属性の良いサラリーマンだけに許された特権でした。土地や現金など、ある程度の資産背景がないと銀行がお金を貸してくれなかったからです。 最近では、それが一般的なサラリーマンが本業の傍ら取り組むようになり、主婦やOLにまで裾野が広がっています。中でも、築古物件投資は、多くの人が取り組んでいるカテゴリです。かなりの市民権を得たと言っても良いでしょう。 耐用年数超えの木造アパートへの投資は、融資が付きにくい分だけ高利回りで売られて

新築アパート投資の評判新築1棟アパート投資というと、非常に聞こえの良いように感じます。 よく言われることとして、、、 新築なら客付け上、競争力がある新築なら10年くらい設備が壊れない新築なら安定した賃貸経営ができる このどれもが事実であり、けっしてウソという訳ではありません。 立地が間違っておらず入居付けが問題ない状況で、利回り10％以上を出している凄腕の新築アパート大家さんもいらっしゃいます。 このような投資家さんの多くは、土地から探して、間取りを工夫し、部屋の居住性や設備面での賃貸競争力を上げて、非常にうまく運営されていらっしゃいます。 そういう投資家さんは、間違っても、業者が土地＋建物をパッケージ化して、融資もセットで販売されているような利回りの低い物件（利回り6〜7％程度の物件）には、見向きもしません。 不動産投資は、誰にでも儲けを生む魔法の杖ではないのです。その裏には、物件や土地

賃貸募集はネットが主流賃貸の繁忙期はだいたい1月〜3月という、限定された期間です。年末〜年始に出た退去部屋は適正なリフォームと差別化をすれば、この繁忙期に空室を埋めることができます。 一方で3月末の退去、または4月以降に入ってから発生する空室は入居付けに苦労することがあります。大家さんをしていればこの時期の退去は悩みのタネになります。 現代では賃貸募集は7割、8割がインターネットでの反響営業になっている時代です。 あまり名の知れていない、駅前に店舗があるわけでもない客付け会社でも、賃貸仲介ビジネスが成立するのは、まさにインターネットの恩恵に拠るところが大きいでしょう。 反響営業なら写真が命このネット社会において、SUUMOやホームズやアットホームなどインターネットからの反響を積極的に狙っていくなら、まずは「写真が命」ということになります。 募集条件（家賃・敷金礼金など）が適正で、リフォーム

投資EXPOとは？現在、ペリカンは「投資EXPO」への参加を検討中です。所有物件のリフォームスケジュールが流動的な点があり何とも言えませんが、都合が付けば参加してみたいと考えています。 以下、イベント概要です。 ■投資EXPO概要 名称：HAPPY TsuNaGu コレクション 2018 in TOKYO 投資EXPO日時：2018年3月31日（土）9：30～19：00会場：東京ドームシティ内プリズムホール交通：JR「水道橋駅」より徒歩2分、都営三田線「水道橋駅」より徒歩1分【公式】投資EXPO｜HAPPY TsuNaGu コレクション 2018 主催は、ホームズを運営している「株式会社LIFULL」です。賃貸ポータルサイトではSUUMOと双璧を成す、有名な会社ですね。 主に４つのテーマ投資EXPOということですが、不動産投資を中心にしたイベントになっています。主に4つのテーマで講演・セミ

3月も終盤に入って、賃貸繁忙期も終わりかけになっています。 4月中旬くらいまで賃貸マーケットも動くと思いますが、GWが近くなってくると停滞するでしょう。空室を抱える賃貸オーナーは、最後の追い込みをかけたいところですね。 それでは恒例の家賃収入（3月）の報告です。 今月の家賃収入と各物件の入居率です。 【長野アパート：93,654円】満室 収入99,000、管理費5,346円 【群馬アパート：239,350円】満室 収入289,966円、駐車場9,000円 広告料30,240、管理費10,836円、振込手数料540円 【千葉富里戸建：50,350円】満室 収入53,000円、管理費2,650円 【千葉市戸建：70,000円】満室 収入70,000円、管理費ナシ 【千葉八街戸建①：46,652円】満室 収入50,000円、管理費2,700円 振込手数料648円 【千葉八街戸建②：54,000円

DIYでコストを最大住宅というのは、友人や親戚が遊びに来ることもありますから、マイホームであればリフォームして、できるかぎりキレイな状態でお迎えしたいものです。 特に、汚れてしまった壁のクロスや、古めかしい住宅設備は目立つので、リフォームして新しいものにしたいという方もいらっしゃるでしょう。 しかしリフォームをする上で、一番のネックになりがちなのが「コスト面」です。 たとえマイホームだとしても、ウン十万、ウン百万円も掛けられない人も多いことでしょう（不動産投資をやっている人なら、尚更コスト感覚には厳しくなります）。 私の場合は、不動産賃貸業をやっていますので、コストカットのためにDIYでリフォームする機会がけっこうあります。 今回は私がやっている次の3つのDIYについて、簡単に費用や施工のポイントを紹介してみたいと思います。 キッチンのDIYリフォームクロスのDIYリフォームお風呂のDIY

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で大家業をしています。 投資用物件のリフォームというのは、すべて職人任せだとお金が掛かり過ぎますので、私も自分でできることは自分でやることがあります。俗に言う、DIYというやつですね。 しかし、大工工事、電気工事、クロス、設備などすべてDIYのリノベなどはしません。お金が全てではなく、人生においてもっと重要なことは沢山あると思っているからです。 毎回私も、自分でやるべき部分と、職人さんに任せる部分とを、時間と金銭面と得られる対価から投資家として冷静に判断し、発注するようにしています。 今回は業者さんや職人さんにお願いするときのリフォームコストの目安について解説しつつ、おすすめの事例サイトなどをご紹介してみたいと思います。 私が一番重視している指標は「投資元本の回収期間」です。よく全額現金で不動産投資をすれば安全、という人がいますが

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で大家業をしています。 私はもともと個人事業主だったのですが、事業収入がだんだん増えると、ある水準から一気に税率が重くなることに気づきました。 そして日本は、長期的な法人税率の軽減が大きな流れですから、将来的な税制面、事業継承など長期的に考えても、早めに「法人設立」しておくのが良いと考えました。 というわけで、私も2018年に法人を設立したということです。というわけで、本記事では「合同会社を格安で設立した方法」について詳しく解説してみたいと思います。 これから法人設立を検討されている方の参考になりましたら幸いです。 合同会社を選んだ理由合同会社を選んだのは、なんと言っても設立費用の安さ（登録免許税が6万円）です。株式会社だと登録免許税が15万円に跳ね上がりますから、それだけで違いがあります。 また合同会社は決算公告も不要なので官報

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 私は不動産賃貸業をほどやっておりまして、初めてのエリアに物件を買うと、内装を綺麗にするために「リフォーム会社探し」からスタートします。 この記事では、賃貸業歴7年ほどの私が、安くて質の良いリフォーム会社を探す方法について書いています。これからマイホームや収益物件のリフォームを検討している人も、参考になると思いますので、よかったらご覧くださいませ。 ※リフォーム単価の違いで、どれくらい金額が変わるのか実例を元に紹介しています。後半で、リフォーム会社の効率的な探し方をまとめています。 住宅にリフォームは付きもの住宅というのは買った時は新築でも、時の経過とともにだんだん古くなります。その際、リフォームと一口に言ってもいろいろありますね。 クロスの汚れが目立つので新しくしたい子供が壁に穴をあけてしまったエクステリアを変えたいそろそろ外壁塗装を

オーナーチェンジ物件への投資メリット投資用不動産を購入する時に「オーナーチェンジ物件ってどうですか？」と聞かれることがあります。 オーナーチェンジ物件のメリットは明確です。購入直後から、すぐに家賃収入が入ってくること。これに尽きます。 通常、物件購入した後には、以下のプロセスがあります。 リフォーム箇所を判断して決めるリフォーム業者を探し、発注する仲介会社へ募集依頼する反響に応じて募集条件を調整する入居申込みが入ったら広告料を支払うもちろん、この一連のプロセスはすべて自分の想定した通りにいくとは限りません。 よくあるのはリフォーム費が高くなってしまうことです。また想定より安い家賃しか取れないケースもあります。広告料も1ヶ月で良いと思っていたら、決まらないので2ヶ月に増やさなければいけないこともあります。 投資をスタートして間もない不慣れな時には、そういう失敗が起こりがちです。 それがオーナ

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で不動産賃貸業を7年ほどしています。 属性が低く、自己資金が少ない人にとって、最初は築古のアパートや戸建て・区分投資からスタートするケースが多くなります。その際の融資は、公庫やノンバンクに使うのが王道ですよね。 しかし、コツコツ地道に実績を積み上げて決算書をつくり、徐々に信金さんや地銀さんとお取り引きにできるようになるというのも、不動産投資の醍醐味でしょう。 私自身、今回法人をはじめて設立するにあたり、千葉銀行で口座開設のお世話になりました。 この機会を利用して、最新の「千葉銀行のアパートローン融資」について、直接、融資担当者からヒアリングしてきましたので、ここに纏めておきます。 ※今回ヒアリングした担当の方は支店で10年以上、法人融資をされている40代の方です。お会いした時にも数億円レベルの決済（不動産融資）を担当しているとのこ

金融機関は決算期末になりましたね。物件を購入したい人にとって、融資が多少は出やすくなる季節でもありますので、今月来月が勝負になります。 1棟目取得の方はぜひこのタイミングで頑張って頂きたいと思います。 また賃貸繁忙期もスタートしました。ここで空室をしっかり埋めておけるかどうかで、年間の手取り額が大きく変わります。閑散期に埋めるのは大変です。 私の物件も入退去がありますが、ここまでは順調に埋めていくことができています。引き続き、気を引き締めて対処していくつもりです。 それでは恒例の家賃収入（2月）の報告です。 今月の家賃収入と各物件の入居率です。 【長野アパート：150,005円】満室 収入203,342、管理費6,897円、広告料31,320 CF貼替7,560、シャワーヘッド交換7,560 【群馬アパート：220,488円】9/10入居（1件申込み有り） 収入240,000円、駐車場9,

長期空室はできるかぎり避けたいこんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。25世帯の大家さんで、平均入居率は98％ほどです。 さて、不動産投資にとって、空室が埋まらないことほど苦しい状況はありません。 運営戸数が増えれば、それに比例して空室は増えていくものですが、その中に長期空室のお部屋があることは精神衛生上も良くないですよね。あまりに空室が埋まらない難物件であれば、稼働率が上がったタイミングで売却することも一考でしょう。 しかし不動産投資をスタートしてまだ最初の1、2棟目であるとか、収益不動産を購入して間もない状況ということであれば、ここは踏ん張りどころです。 私は不動産投資において「空室対策」というのは、一番重要なスキルの一つだと考えています。同時に、コツさえ掴めば誰でも習得できるスキルでもあります。 というわけで今回は、長期間の空室を抱えている大家さん向けにやるべことをまと

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 芸能人の方で仮想通貨をやっている人がけっこういるようですね（儲かったとか、大損したとか色々あるようです）。仮想通貨で一発儲けられてお金持ちになれたら、この上もないことです。 でも、あえて言えば、仮想通貨ではお金持ちにはなれません。こんなことを書くと「億り人になった人もいるじゃないか！」という声が聞こえてきそうです。 確かに、仮想通貨の代表であるビットコインが出始めた頃に買っていた人は、億り人どころではないようです。1億どころではなく、次元の違うレベルでの超大金持ちも誕生しています。 ビットコイン価格の推移歴史を遡ること2009年10月。ビットコインの初値（はじめての取引値）は1BTCたったの0.07円だったそうです。 その後の価格推移も参考までに、ちょっと見ておきましょう。 2009年　1BTC 0.07円（初値）2010年　1BTC

したがって、投資対象とする収益アパートに学生需要が見込めるときは、学生の入居期間がどのくらいの期間を見込めそうなのかチェックしておきましょう。 また単身向けアパートの場合、社会人でも2〜3年で出てしまうことはありますから、確実に4年間入居してくれることは大変ありがたいですね。 また退去時期も事前にわかっていることから、次の入居募集の対策も立てやすいメリットもあります。 家賃保証学生ターゲットの場合、未成年であるが故に、家賃保証会社の審査は必須になります。また親御さんの連帯保証も付けるのが、賃貸業界のスタンダードになっています。 この保証会社＋親の連帯保証という「ダブル保証」はかなりの安心感があります。滞納しても親が払ってくれるので、強制退去になるケースはほとんどありません。 入居期間が4年になる安心に加えて、その間の家賃収入がほぼ100％保証されるというのは、学生ターゲットにしかない強みで

入居者の初期費用負担はかなり大きい賃貸物件を早期に満室にするために、「入居者の初期費用」をできるだけ少なくしてあげることがポイント、というのはよく聞く話です。 これは感覚で分かっていても、実際の金額がどれくらいなのか理解が難しいものです。よく敷金1ヶ月・礼金1ヶ月という条件で、長期売れ残りになっている物件を見かけるのは、ほとんどの場合、この初期費用が大きくなってしまっているからです。 今回は、家賃4万円（単身向け物件）を例にして、どのくらいの初期費用になるのか考えてみましょう。 敷金1ヶ月、礼金1ヶ月の場合初期費用はざっと以下のようになります。 敷金　40,000円礼金　40,000円仲介手数料　40,000円鍵交換代　18,000円火災保険　20,000円室内消毒料　16,000円前家賃　40,000円合計は214,000円です。入居にあたり初期費用はこんなにも掛かるのです。 一人暮らし

減りゆく人口、それに伴う地方の過疎化、新築アパートの乱立など、不動産投資を取り巻く環境は、まさに”戦国時代”になりつつあります。 この傾向は今後も拡大していく見込みですから、不動産投資家はより一層気を引き締めて、事にあたる必要があります。 大切なのは「エリアNo.1の住み心地を目指す」という意気込みです。そのためには「賃貸需要のチェック」というのが欠かせません。 なぜなら、賃貸需要がないところでエリアNo.1を目指しても、必ず失敗するからです。 今回は「賃貸需要のチェック手法」について、専業大家7年目の私が思うポイントを解説してみたいと思います。 賃貸需要チェックで見るべきポイント 賃貸需要と一口に言いますが、厳密に言うと「賃貸の”需給”」です。需要と供給の両面から、投資エリアを判断しなければいけません。 需要が少なくて賃貸が決まらないケースもあれば、需要はあるけど供給が多すぎてお申込みが

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 地方でアパート経営・戸建賃貸をしながら暮らしています。 今日は不動産投資のよくある5つのリスクとその対処方法についてお伝えしてみたいと思います。 借金することの怖さ不動産投資というと、どうしても「胡散臭い」とか「怖い」というイメージが付き纏ってしまいます。素人が不動産を所有して利益を得るなんて、考えただけでもリスクが高そうに感じるのでしょう。 「借金することの怖さ」 これは皆さんが持つ共通イメージではないでしょうか。 世間では「借金はしてはいけないもの」という共通認識があります。消費者金融などは、その最たる例ですね。 不動産投資の利回りの本質とは？一方で、”家賃収入”という響きは、とても甘美でついつい惹かれるしまう人も多いのかもしれません。 本屋に行くと、「誰でもできる不動産投資」とか、「サラリーマン大家」のようなタイトルの書籍がたく