米国の住宅価格が、同時多発で広域的に高騰している。NCREIF(National Council of Real Estate Investment Fiduciaries:全米不動産投資運用業者協議会)発表の04年の不動産指数は全地域の指数ベースで14.49%の上昇となり、特にカリフォルニアやフロリダ、ネバダなどは、この1年で上昇率が25%を超えた。非伝統的住宅ローンと呼ばれるIOローンの利用が今年に入って住宅ローン全体の3割を超えた。このような購買能力を超えた購入を可能にしてしまう融資を利用し、短期で利ざやを取って売り抜ける投機的な動きが増えている。投機的動きはラスベガスなどで顕著で、現地を見ずにメールだけで取引するケースも数多く見られるという。 かつて日本も不動産バブルを経験し、その後の失われた10年が到来したが、いま米国に起きている住宅バブルを検証すると米国固有の事情が浮かび上がっ

国内不動産価格動向について、未曾有の東日本大震災直後には相当の悲観的見方が広がったが、例えば首都圏について見るとゴールデンウィークのモデルルームの集客や4月の契約率とか東日本レインズの4月の流通市場動向報告では当初の予想より落ち込みが少なく、業界には早くも安堵感さえ漂っている。 しかし、この先、震災による企業のサプライチェーン寸断や電力供給制限、原発事故の収束に見通しが立ち、国内経済が年後半から回復して、短期的に不動産市場が回復したとしても、やがて復興需要や住宅支援策効果は剥落し、長期的には国内の不動産市場の低迷が続くと考えられる。本コラムで取り上げる負の構造的諸要因による地価下落の恒常化は地方都市からやがては東京や地方中枢都市の名古屋、福岡など大都市にも伝播していくと考えられる。その主な根拠を挙げてみよう。 ■不動産需要量減少1:生産年齢人口の減少と大都市で加速する高齢化 労働力の中核と

オフィスビルの空室率の増加が相変わらず止まらない。三鬼商事(東京・中央)がまとめた1月末の東京都心5区(千代田、中央、港、新宿、渋谷)の空室率は、8.25%。六本木ヒルズや汐留地区の大型ビルが開業し過去最高を記録した03年8月の8.57%に迫っている。 東京を除く、主要地方都市の空室率は2ケタ台。漸く底入れの兆しも見えてきた東京と違い、いつになったら空室や賃料の調整が終わるのか、需要の落ち込みが深刻なだけに不透明だ。このような背景でオフィスビルオーナーの空室対策が模索されている。本コラムでは、最近、ビル内の空室等の有効活用として注目を集めている「貸し会議室」について書いてみよう。 貸し会議室は空室対策としてだけでなく、売却予定物件を暫定的に活用して売却期間でリターンを上げたり、自社で使用していない時間帯の会議室・教室等を有効活用する方策などで利用されている。 ■加速する貸し会議室ビジネス

「坪25万8千円」とか「1棟550万円」といった超低価格をキャッチフレーズにした低価格住宅が相次ぎ登場し、まさに百花繚乱となっている。 「住宅のユニクロ化」と呼ばれる低価格化の背景には人口減少、少子化、デフレといった時代の逆風のなか、住宅業界の熾烈な生き残りをかけた販売競争と住宅購入者の豪華さより節約志向で実質的な機能・価値を求めるといった需要変化がある。 住宅市場の今後は中長期でみて人口・世帯数の減少など構造的な要因やライフスタイルなどの変化で、持家の戸建住宅の需要は減少していくため、年間100万戸に到達できずに80～90万戸のペースが続くとの予測が多い。 需要が先細りしていくなか、低価格を旗印に新興勢力のタマホームやパワービルダーの躍進は、価格訴求力の強い商品が近年の住宅市場でユーザーの支持を集めていることの証左であり、住宅業界の勢力地図が塗り替わる可能性も秘めている。一方、知名度が高

国内の人口減少、高齢化の波は地方都市において地方経済の疲弊、恒常的に続く地価下落を招いている。一方、大都市圏は人口動態の負の影響が地方ほど先鋭化しておらず、国内の人口問題に起因する地価下落はまだ将来のことと楽観視されているように思える。 しかし、東京、大阪、名古屋など大都市圏でも高齢者増加率が今後は急速に拡大し、人口動態に起因する地価下落が起きる可能性が高い。いや人口動態による不動産市場の縮小は大都市圏ですでにその兆候が見えており、今後、大都市部で顕著に進む高齢化増加率がもたらす負の影響度の大きさは地方圏を超える可能性が高い。 人口減少・高齢化が国内の地価の下振れ要因であることは誰でも容易に想像がつく。我が国の人口動態がもたらしている経済の停滞や地価下落の実態を詳細にデータ(後述)で見ていくと、影響度が想像を超え、その深刻さに慄然とし、この国の先行きを考えると暗澹となるのである。日本の人口

3.11の東日本大震災から1年。あの大震災は、我々のこれまでの自然災害に対する防災意識を根底から変えてしまった。個々が住宅などの建造物を耐震仕様等でいくら強固にしていても、巨大津波の前には全く無力なことを思い知らされた。根こそぎ市街地全体を破壊しつくし、瓦礫の山にしてしまう大自然の猛威。我が国の国土地盤の上に営々と人間が築き上げてきた科学技術や文明のなんと脆弱だったことか…。 運よく被害が軽微で済んだ建造物個体があったとしても、道路、鉄道、港湾、電力、ガス、上下水道、通信など生活インフラが壊滅した市街地には、そもそも人は住めない。農業施設、漁港、漁船、養殖・水産加工施設、事業所、工場、商店街などの生産・商業等の施設・設備の大半が破壊されると、地域経済をゼ口から復旧しなければならず、就業や生産活動も極めて困難となる。 このような大津波や地震被害から尊い人命は基より、街の構成要素である不動産価

野村不動産ホールディングスは、11月末に東芝の子会社「東芝不動産」を1,500億円で買収した。東芝不動産は東芝の連結対象から外れ、12月末日までに譲渡を完了。この結果、東芝本社が入居する東芝ビルや梅田スカイビルなど約150物件を野村不動産HDグループが保有することになる。新社名は野村不動産が親会社となる「NREG東芝不動産」でスタートする。東芝グループの出資比率35%、野村不動産HDの同比率は65%となった。 日経産業紙(09.1.5)によると、「東芝本社が入居する東芝ビルディングをはじめラゾーナ川崎プラザ(川崎市)、梅田スカイビル(大阪市)など都心部を中心に約150物件保有することになる。安定した賃料収入があり、2008年3月期は売上高420億円に対して営業利益は120億円。この優良会社を傘下に収めることで、野村不動産は09年3月期に20億円の増益効果を見込む。」 そして野村不動産HDの

タイトルを「合格体験記」としないのは、幾多の合格体験記が受験校のパンフレットや雑誌「不動産鑑定」に掲載され、多くの合格者がその受験ノウハウや受験勉強時の決意のようなものを晴れやかに語っているのを目にするにつけ、確たる秘訣も、手応えもなく、何となく合格した私自身の受験体験は、このように学習すれば合格できるという見本といえるものではないからだ。筆者の独学の記を読んで、この程度の人でも受験専門校に行かずに合格できるんだと自信を持ってもらえば恥を承知で書いた目的を達する。 筆者がこの試験で持った印象は、論旨の一貫した文章が書ければ、合格要件を50%備えると言うことだ。実務に必要な知識があっても鑑定評価書で正確に論証できない人は、この仕事の適格要件を充たさない。試験官はこの辺を考慮すると思う。文章表現力は、ある程度先天的な部分もあるが、日頃の心がけで訓練できる。作家になるわけでない、要は如何に簡潔・

今回は、司法書士独学の記を発信してみよう。不動産鑑定士2次試験は独学で8ヶ月で合格したが、この試験は1年4ヶ月を要した。不動産鑑定機関に勤務しながら独学で合格した。私は資格マニアではない。鑑定業者として独立開業するのに生活の糧として兼業が無難と判断したため狙った。 受験勉強を始める前は、1年未満の学習期間で充分に合格レベルに達すると思っていた。独学の方法は、不動産鑑定士2次試験とほぼ同様だ。昨年の12月15日に発信したので繰り返しになるが再度触れると基本書を選定し、受験までの学習プランを立てた。9ヶ月を基本書の読破と問題演習にあて、残り3ヶ月で反復総整理とした。各基本書のページ数と9ヶ月の可能学習時間を割り出し、1日当読破ページ数を課した。読解の仕方は章、節、款、目の階層構造(EXCELをパソコンで使う場合はDドライブ⇒司法書士フォルダー⇒独学ブック⇒合格シートとなる)を常に確認しながら読

マイホームを実現する手段は ①分譲住宅を買う ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう ③土地を購入し、その後、気に入った建設業者で注文住宅を建てる がある。それぞれの特徴は ①分譲住宅を買う 現物を実見できる安心感がある反面、建設プロセスが明らかでないためとんでもない手抜き工事などが後から判明したりする。大手業者の分譲でもこの種のトラブルは絶えない。また外観、間取りや内装、住宅設備などこだわりの強い人には物足りない面が多い。 ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう この手法は薦められない。「鑑定の眼」で掲載した「建築条件付売地」の記事を引用すると 条件付土地を購入した場合、通常3～6ヶ月以内に指定する業者と建築請負契約を交わすことになっている。更地段階から住宅を建築するわけで、注文住宅やイージーオーダー住宅(一種の注文住宅)が可能となっていても実際にはそれほど自由度がなく、

最近、マンションの建て替え事例のいくつかが新聞記事で紹介された。その2件をまず紹介すると マンション建て替え円滑化法(2002年12月施行)を利用して老朽化したマンションを建て替える案件が東京都新宿区で実現する。築約45年の諏訪町住宅が25日、建て替え組合設立を区に申請、受理された。新法を利用した建て替えは東京都内では初めてという。新法では組合に不動産会社が入ることが認められており旭化成が事業協力者として参加する。2004年1月に解体作業に着手し、2005年7月の完成予定。現在の住戸数は60戸だが全96戸のマンション(地上5階地下1回)が建つ。各戸の延べ床面積は34～102平米。居住者は現在と同じ床面積(44平米）の住戸に追加費用負担ナシに入居できるほか、追加費用を払えば現在より広い部屋に入居できる。新たに増える36戸分の分譲代金を建て替え費用などに充てる(日経産業06.26)。 旭化成は

国内の凶悪犯罪は増加し続け、連日、メディアが伝えるその陰惨な現場は、おぞましい冷血の世界を繰り広げている。さらに犯罪手口は年々巧妙化・計画化しているが、犯罪者の検挙率は低下して久しい。わが国の安全神話は完全に崩壊した。安全もカネで買う時代に意識変化しており、このような時代を反映して住まいである住宅のセキュリティ対策が俄然、脚光を浴びだした。 ㈱富士総合研究所などによる「家庭のセキュリティに関するアンケート調査」では住宅物件を購入したり賃貸したりする際に、予算に余裕があれば考慮するも加えた防犯性を考慮する層は男性の7割(73.6%)、女性の8割(80.4%)にも達している。このような社会背景の変化を汲み取り「安全な住まい」をコンセプトに住宅会社やマンションデベロッパーは競争力の強い商品開発に余念がない。 米国では住宅街を高い塀で囲み、数ヶ所のゲートから住民が出入りする「要塞型」の街が80年代

建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について 建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1...

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福岡市博多区○○某番土地は公図に記載がなかった。周辺地番も複数欠落していた。法務局によると過去何らかの事情で公図に記入がされなかった地図混乱地域に該当するとの返事であった。この場合地図訂正申請により公図に記入可能となるが本件のように周辺地番も欠落している場合は見通しがたたない。公図に記載がない土地は位置、筆界も不明で取引も困難となる。 地図混乱地域とは、一定の地域で広範に法務局の字図と現地の位置及び形状等が著しく相違して、現状では筆界を確認する術がないことである。地図の混乱の主な原因として下記のようなものがある。 地震、火山の噴火、河川の氾濫で現地の地形が変化し、境界が不明となった後、登記手続が放置されおり、地権者が任意に占有している状態での公図と現況の相違 区画整理事業、土地改良等が中断し、登記処理も放置され、その結果生じた現地の変化に公図が合わなくなった 宅地造成などで分・合筆が頻繁に

複数の隣接土地を組み合わせて併合し、経済価値の上昇、地価アップを実現させ、その価格上昇分を参加地権者に合理的に配分する論理について書いてみる。専門的に言うと「限定価格」という概念だが、その仕組みはそれほど難しくない。知っておけば、不動産取引や、土地の有効活用などで何かと役に立つロジックである。 最もシンプルな例で説明しよう(下図参照)。 A地の接面道路が拡幅され、25ｍ幹線道路になり、車の交通量が増え、道路沿いにはドライブインや郊外書店など沿路サービス業施設が建ち並んできた。A地の所有者A氏は、いまは駐車場になっている当該地の売却や有効利用を考えたが、奥行きが10mと浅く、この形状では、来客用の駐車スペースをとり、さらに店舗を配置することは難しい。売却から事業用借地や建設協力金方式店舗などを模索しても、地形のマイナスを反映して売値も家賃等も希望額を下げなければいけない。そこで空き地同然の裏