野村不動産ホールディングスは、11月末に東芝の子会社「東芝不動産」を1,500億円で買収した。東芝不動産は東芝の連結対象から外れ、12月末日までに譲渡を完了。この結果、東芝本社が入居する東芝ビルや梅田スカイビルなど約150物件を野村不動産HDグループが保有することになる。新社名は野村不動産が親会社となる「NREG東芝不動産」でスタートする。東芝グループの出資比率35%、野村不動産HDの同比率は65%となった。 日経産業紙(09.1.5)によると、「東芝本社が入居する東芝ビルディングをはじめラゾーナ川崎プラザ(川崎市)、梅田スカイビル(大阪市)など都心部を中心に約150物件保有することになる。安定した賃料収入があり、2008年3月期は売上高420億円に対して営業利益は120億円。この優良会社を傘下に収めることで、野村不動産は09年3月期に20億円の増益効果を見込む。」 そして野村不動産HDの

タイトルを「合格体験記」としないのは、幾多の合格体験記が受験校のパンフレットや雑誌「不動産鑑定」に掲載され、多くの合格者がその受験ノウハウや受験勉強時の決意のようなものを晴れやかに語っているのを目にするにつけ、確たる秘訣も、手応えもなく、何となく合格した私自身の受験体験は、このように学習すれば合格できるという見本といえるものではないからだ。筆者の独学の記を読んで、この程度の人でも受験専門校に行かずに合格できるんだと自信を持ってもらえば恥を承知で書いた目的を達する。 筆者がこの試験で持った印象は、論旨の一貫した文章が書ければ、合格要件を50%備えると言うことだ。実務に必要な知識があっても鑑定評価書で正確に論証できない人は、この仕事の適格要件を充たさない。試験官はこの辺を考慮すると思う。文章表現力は、ある程度先天的な部分もあるが、日頃の心がけで訓練できる。作家になるわけでない、要は如何に簡潔・

今回は、司法書士独学の記を発信してみよう。不動産鑑定士2次試験は独学で8ヶ月で合格したが、この試験は1年4ヶ月を要した。不動産鑑定機関に勤務しながら独学で合格した。私は資格マニアではない。鑑定業者として独立開業するのに生活の糧として兼業が無難と判断したため狙った。 受験勉強を始める前は、1年未満の学習期間で充分に合格レベルに達すると思っていた。独学の方法は、不動産鑑定士2次試験とほぼ同様だ。昨年の12月15日に発信したので繰り返しになるが再度触れると基本書を選定し、受験までの学習プランを立てた。9ヶ月を基本書の読破と問題演習にあて、残り3ヶ月で反復総整理とした。各基本書のページ数と9ヶ月の可能学習時間を割り出し、1日当読破ページ数を課した。読解の仕方は章、節、款、目の階層構造(EXCELをパソコンで使う場合はDドライブ⇒司法書士フォルダー⇒独学ブック⇒合格シートとなる)を常に確認しながら読

マイホームを実現する手段は ①分譲住宅を買う ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう ③土地を購入し、その後、気に入った建設業者で注文住宅を建てる がある。それぞれの特徴は ①分譲住宅を買う 現物を実見できる安心感がある反面、建設プロセスが明らかでないためとんでもない手抜き工事などが後から判明したりする。大手業者の分譲でもこの種のトラブルは絶えない。また外観、間取りや内装、住宅設備などこだわりの強い人には物足りない面が多い。 ②建築条件付土地を買いその業者に建設してもらう この手法は薦められない。「鑑定の眼」で掲載した「建築条件付売地」の記事を引用すると 条件付土地を購入した場合、通常3～6ヶ月以内に指定する業者と建築請負契約を交わすことになっている。更地段階から住宅を建築するわけで、注文住宅やイージーオーダー住宅(一種の注文住宅)が可能となっていても実際にはそれほど自由度がなく、

最近、マンションの建て替え事例のいくつかが新聞記事で紹介された。その2件をまず紹介すると マンション建て替え円滑化法(2002年12月施行)を利用して老朽化したマンションを建て替える案件が東京都新宿区で実現する。築約45年の諏訪町住宅が25日、建て替え組合設立を区に申請、受理された。新法を利用した建て替えは東京都内では初めてという。新法では組合に不動産会社が入ることが認められており旭化成が事業協力者として参加する。2004年1月に解体作業に着手し、2005年7月の完成予定。現在の住戸数は60戸だが全96戸のマンション(地上5階地下1回)が建つ。各戸の延べ床面積は34～102平米。居住者は現在と同じ床面積(44平米）の住戸に追加費用負担ナシに入居できるほか、追加費用を払えば現在より広い部屋に入居できる。新たに増える36戸分の分譲代金を建て替え費用などに充てる(日経産業06.26)。 旭化成は

国内の凶悪犯罪は増加し続け、連日、メディアが伝えるその陰惨な現場は、おぞましい冷血の世界を繰り広げている。さらに犯罪手口は年々巧妙化・計画化しているが、犯罪者の検挙率は低下して久しい。わが国の安全神話は完全に崩壊した。安全もカネで買う時代に意識変化しており、このような時代を反映して住まいである住宅のセキュリティ対策が俄然、脚光を浴びだした。 ㈱富士総合研究所などによる「家庭のセキュリティに関するアンケート調査」では住宅物件を購入したり賃貸したりする際に、予算に余裕があれば考慮するも加えた防犯性を考慮する層は男性の7割(73.6%)、女性の8割(80.4%)にも達している。このような社会背景の変化を汲み取り「安全な住まい」をコンセプトに住宅会社やマンションデベロッパーは競争力の強い商品開発に余念がない。 米国では住宅街を高い塀で囲み、数ヶ所のゲートから住民が出入りする「要塞型」の街が80年代

建築基準法42条2項道路、43条但し書き許可について 建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1...

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福岡市博多区○○某番土地は公図に記載がなかった。周辺地番も複数欠落していた。法務局によると過去何らかの事情で公図に記入がされなかった地図混乱地域に該当するとの返事であった。この場合地図訂正申請により公図に記入可能となるが本件のように周辺地番も欠落している場合は見通しがたたない。公図に記載がない土地は位置、筆界も不明で取引も困難となる。 地図混乱地域とは、一定の地域で広範に法務局の字図と現地の位置及び形状等が著しく相違して、現状では筆界を確認する術がないことである。地図の混乱の主な原因として下記のようなものがある。 地震、火山の噴火、河川の氾濫で現地の地形が変化し、境界が不明となった後、登記手続が放置されおり、地権者が任意に占有している状態での公図と現況の相違 区画整理事業、土地改良等が中断し、登記処理も放置され、その結果生じた現地の変化に公図が合わなくなった 宅地造成などで分・合筆が頻繁に

複数の隣接土地を組み合わせて併合し、経済価値の上昇、地価アップを実現させ、その価格上昇分を参加地権者に合理的に配分する論理について書いてみる。専門的に言うと「限定価格」という概念だが、その仕組みはそれほど難しくない。知っておけば、不動産取引や、土地の有効活用などで何かと役に立つロジックである。 最もシンプルな例で説明しよう(下図参照)。 A地の接面道路が拡幅され、25ｍ幹線道路になり、車の交通量が増え、道路沿いにはドライブインや郊外書店など沿路サービス業施設が建ち並んできた。A地の所有者A氏は、いまは駐車場になっている当該地の売却や有効利用を考えたが、奥行きが10mと浅く、この形状では、来客用の駐車スペースをとり、さらに店舗を配置することは難しい。売却から事業用借地や建設協力金方式店舗などを模索しても、地形のマイナスを反映して売値も家賃等も希望額を下げなければいけない。そこで空き地同然の裏

小泉内閣のとき、東京都港区の「六本木ヒルズ」建設で、地権者約400人の土地買収に当たり境界が不明な筆が多く、境界や面積の確定に時間を費やした。買収を終えるまで約4年半かかったのは有名な話だ。億単位を要した費用は、事業コストとして想定を超えるものだったらしい。このことは、都市部の法務局の地図は、大部分が精度が低い公図と呼ばれる旧台帳附属地図であり、なかには現地と公図が合わない地図混乱地域も介在するという現状の問題点をあらためて浮き彫りにした。 国土調査による地籍図の作成が、国家レベルで進んでおり、地籍図は国家基準点を基礎として作成され、現地復元力もあり、精度も高いのだが、これまでは農村部を中心に進んできたため、都市部における国土調査の進捗率は2割にも達していない。都市部で放置された地図未整備は、さまざまな土地活用を阻害していた。 筆者も都市部の地図混乱地域で物件調査に苦労した経験がある。都市

家庭からCO2排出量を低減して環境負荷を小さくすることを目的とした環境住宅の開発が今後、住宅各社が熾烈な競争を勝ち抜くための必要条件となっているが、今回のコラムでは次世代エコ住宅の環境技術として、住宅各社の開発競争が加速している「HEMS」を取り上げる。 環境住宅は、環境技術により次の3つに分類される。 創エネルギー技術(クリーンなエネルギーを作る技術):太陽光発電 省エネルギー技術(エネルギー使用量を減らす技術):高効率給湯器、LED照明 効エネルギー技術(エネルギーを効率よく供給する技術):HEMS、蓄電池 すでに1の太陽光発電や、エネファーム(燃料電池)で電力を創出したりする住宅とか、2の高効率給湯器、LED照明でエネルギー使用量を減らす住宅は、実用化さらには普及の一途を辿っている。 そんななかでいま各社の担当者が開発研究に力を入れているのは、3の効エネルギー技術を使った住宅で、その

地価下落と逆相関となるといわれているのがパワービルダーの業績だ。バブルが弾け地価が下がってくると業績が伸びてくる。パワービルダーとは、団塊ジュニアなど一次取得者向けに低価格の建売住宅を地域密着で販売する住宅会社のことで、東栄住宅、アーネストワン、飯田産業などがある。 戸建住宅の販売価格帯は首都圏で2,000万円台後半から3,000万円台半ば、総額を抑えるため、例えば、敷地面積100㎡、延床面積75㎡など小規模なものが多い。低価格帯で販売できるように、住宅を規格化し、独自工法開発や構造躯体のプレカット、住宅資材や設備機器を大量発注してスケールメリットを追求するなど徹底的にコストダウンするビジネスモデルで04年頃までは大手ハウスメーカを凌駕して急成長した。しかし、05年頃から地価上昇が始まると、土地仕入れ値の高騰のため住宅部分のコストダウンをもってしても建売販売価格を需要に合わせてコントロール

今回のコラムでは、「日経ヴェリタス 第84号」と野村證券の投資家向けレポート「野村週報第3197号」を参考に「人口ボーナス」と「2012年問題」について書く。いずれも、今後の日本の人口構成ならびにその中の団塊世代の動向が中長期で国内経済に与える負の影響を指摘したものだ。 ■人口ボーナス その国が長期的視点から見て今後どれくらい成長できるかを計る重要な指標は「人口」である。その典型的な例が、リーマンショック以前の株価になかなか戻らない日本や米国を尻目に株価上昇と経済躍進を続けるブリックスと呼ばれる新興国である。なかでもブラジルは、2014年のワールドカップ(W杯)に加え2016年のリオへのオリンピック招致も決まった。ブラジル政府により2010～2013年まで日本円で約33兆円のインフラ整備が行われる。国内経済も名目GDP比の6割を占める個人消費が堅調で、GDPが4～6月期で前期比+1.9%と

■地中埋設物リスクとは 土地取引に様々なリスクが存在するが、そのなかで地下埋設物(杭、矢板、ガラ、埋設管、防空壕など)については取引当事者もつい失念してしまうケースが多い。しかし、近年になって土地取引後、地下埋設物が存在したことによるトラブルが増加している。例えば、取引後、買主サイドが建築構造物の新設工事で杭工事等を開始したところ、地中にコンクリート塊、ビニル片、電気コード等の産業廃棄物が大量に遺棄され埋まっていたとすると、当該工事を中断して産業廃棄物の除去を行なう羽目になる。このような事態に陥った買主としては、当該産業廃棄物のあったことは隠れた瑕疵に当たるとして、損害賠償請求をするだろう。現に地中埋設物をめぐっては隠れた瑕疵に当たるとした判例がいくつか出ている。 【東京地裁判 平成10.11.26】 7階建て分譲マンション建築目的で土地建物を買い受けた買主業者が、建物解体工事及びマンショ

本夜、NHKスペシャル「無縁死」が放映された。遺体の身元不明や身元がわかつていても遺骨の引き取り手のない「無縁死」が国内で3万2千人に上るという。都会の棄民となって漂流し、人知れず逝ったその遺体や遺品は、自治体等によって特殊清掃業者により処理され、大学病院の献体となったり、無縁墓地に埋葬される。番組の最後で「安心して老いることも、死ぬこともできない社会が到来した」ことを訴えていた。 近年になって熟年離婚、未婚化などの高まりで一人暮らしが増えており、亡くなっても社会との絆が希薄化した世相を反映し、周りが異変に気づくことが困難になっている。以前、筆者は高齢化マンションの孤独死について書いた。 築35年、そのマンションの202号室には晩秋の明るい朝の陽射しがカーテンの隙間ごしに射し込んでいた。いつもは片付けられた洗濯物が室内に散乱している。HBの鉛筆で疎らに書き込まれた手作りの壁のカレンダー、店

追い出し屋による悪質な家賃滞納者への住居閉め出しや督促などがエスカレートしている。落語に出てくる昔の大家と店子という世界はほのぼのとした風情があったが、平成の大家と店子は殺伐とした関係になった。何故なら大家は零細化、店子は低所得化で、そこに人情の機微が入り込む隙間がないからだ。そのような世情のなか「追い出し屋」の行為に損害賠償を命じるだけでなく、滞納家賃の取り立て等を目的として個別に管理委託契約を締結した家主の使用者責任まで問う判例が姫路簡裁で出た。ことの顛末はこうだ。 家賃の未払いを理由に「追い出し屋」被害を受けたとして、借り主の男性(53)が兵庫県姫路市の不動産管理会社「姫路リアルティー」と家主に140万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が22日、姫路簡裁であった。近藤哲裁判官は同社によるドアロックなどを不法行為とし、家主側の使用者責任も認定。双方に慰謝料など計40万5千円を、男性に6ヶ月

後継者もなく荒れ果てた耕作放棄地、地方の山間部では見慣れた光景だが、食料自給率がカロリーベースで39%と先進国で最低のこの国で耕作放棄地が拡大しているのは何とも皮肉な話だ。「耕作放棄地」は、農林業センサスにおいて「所有している耕地のうち、過去1年以上作付けせず、しかもこの数年の間に再び耕作する考えのない土地」と定義されている。 耕作放棄地の面積は、平成17年農林業センサスにおいて38.6万haで10年間で6割も拡大した。その発生要因は、 高齢化による高齢化等による労働力不足 農地の受け手がいない 土地条件が悪い などがあり、高齢化による労働力不足が50%占める。米をつくっても生活できなければ高齢化が進む農家から後継者がいなくなるのは当然で、その結果、荒れ果てた多くの農地がこの国の農業を蚕食しており、農業政策の不在による閉塞感を高めていた。しかし、「平成の農地改革」と呼ばれる農地法の改正が0

日本の人口構成の巨大な塊だった団塊世代が小・中学校生だったころ学校の生徒数はピークを迎えていた。しかし、近年の人口減少、少子化で生徒数が激減し、廃校となるケースが増えている。かつて少年時代に通学した学校へ遠い記憶を辿り、懐かしさと一抹の郷愁を感じる者にとって、その母校が時代の変遷で廃校の憂き目にあい、朽ち果てていく姿を目にすることは、何ともやるせないものものだ。その地域にとっても廃校になった小中学校の残骸は地域全体の衰退を象徴するようで行政も住民も気が重いだろう。 しかし、最近になって全国各地で廃校となった校舎を再生する意欲的な試みがなされており、コンバージョンにより新たな時代の感性で用途を一新し再レビューするケースも増えている。そのような再生事例として東京都心部で廃校となった中学校を「大規模アートセンター」として蘇らせた事例を紹介しよう。 昔、ダントツの東大進学率で名を馳せた都立日比谷高

もし、住まいの隣地が空地だとしたら住んでる方の住宅地の価格にどのような影響があるだろうか。 例えば第1種低層住居専用地域のような建設される建物の高さやボリュームの制限がきつい場合と、建設予定建物の高さや容積率が比較的緩和されている用途地域では、将来、公法制限をMAXまで使って隣地に建設がなされた場合、日照阻害や建物が発する圧迫感等の度合いが違う。 高さや容積率、用途制限が緩和された用途地域であるほど、この観点からの将来に発生するリスクは高い訳だ。一方、すでに隣地に取り壊し更地化されるまで相当期間があるような建物がある場合、その居住者も含めた所与の建物状態で買主はさまざまな角度から受ける影響を考慮し、購入価格の値決めや購入判断をできる。 隣地が空地である住宅地は、「将来、どのような建物が建つかわからない」というリスクがある分の価格低下が考えられる。このような不確定要因による価格低下分を具体的

■2011年公示価格で博多駅前が反転上昇 2011年の博多駅前3丁目の公示地博多5-1は、前年の16.4%の下落から一転、2.3%の上昇となった。博多駅前を象徴するこの公示地が上昇した最大の要因は、2011年3月12日の九州新幹線全線開業と博多駅ビルがリニューアルされて誕生する「JR博多シティ」(約20万㎡）が同月3日に先行して開店、周辺の開発が加速するという期待からだ。 これまで博多駅周辺は企業、金融機関などの事務所が高度集積するオフィス街である反面、ショッピングできる大型商業施設がほとんどなかった。同地区に地上10階、地下3階建て、延べ床面積20万㎡の巨大商業集積が出現する。百貨店「博多阪急」や生活雑貨の「東急ハンズ」のほか、専門店街「アミュプラザ博多」を核テナントとし、国内の商業駅ビルでは最大級だ。 商業店舗床が比較的少ない博多駅周辺部の現状は、九州新幹線&新駅ビル(JR博多シティ)

郊外住宅団地の高齢化や居住者の減少が加速している。そして当該居住者を対象とした近隣商業店舗が不採算性から撤退、閉店するケースが増え、買い物施設の消失を引き起こしている。近年になって都市近郊住宅団地では「買い物難民」「買い物弱者」が増加しているのだ。経済産業者は全国で約600万人の買い物難民がいると推計している。 かつての 高度成長経済、人口増加時代は大都市周辺の郊外へ居住域が拡散していった。しかし、1990年代後半に入り、都心回帰へ転回し、まちづくり3法の改正などに見るように郊外化の抑制、中心市街地活性を志向するコンパクトシティへと時代はパラダイム転換した。このような時代の潮流から取り残されたのが郊外住宅団地の居住者だ。高齢化しており、車の運転に不安を抱える者や運転が困難な者も増えている。 郊外住宅団地の買い物難民問題は1990年代半ばからすでに指摘されていた。「首都大学東京の研究者が、多

深く入りこんだ港、その背後を取り巻く丘陵斜面に密集する古い社寺や住宅、起伏に富む地勢を縫うように細い坂道が続く。このような風情ある街の景観や眺望は、坂道の街「長崎」や大林監督の映画、尾道3部作の「尾道」などでお馴染みだ。長崎や尾道のような斜面都市は、国内でほかに小樽や横浜、神戸など各地で見られる。これらの斜面都市は、港湾の背後に丘陵地が迫り、平地が少ないのが共通だ。まず平地に事業所、公共施設などが集積して市街地化する。やがて住宅開発は平地から押し出されるように背後の丘陵地に向かつて拡大していく。日本の高度経済成長期は、平坦部に集積する事業所等が盛んに人口を吸引し、その住宅の膨張圧力で相当規模の斜面住宅地が各地で形成された。 しかし、斜面住宅地は少子高齢化の影響が最も先鋭的に見られ、深刻な空洞化が急速に進んでいる。相俟って地価下落も平坦な地勢に形成されている住宅地と比べると大きい。 斜面地住

巷ではiPhone4S狂騒曲が列島を席捲している。10月14日、アップル社の最新スマートフォンiPhone4Sが日本国内で発売された。テレビをはじめ各メディアに華々しく取り上げられ、高い関心を集めた。「iPhone4S」の販売台数は発売からわずか3日間で400万台を超え電話としては過去最高の数字を叩き出した。 初代のiPhoneは2007年に海外でアップル社から発売された、2008年になってソフトバンクモバイルがキャリアとなって「iPhone3G」がリリースされ、日本国内でスマートフォン人気を一気に高めた。 今回のiPhone4Sは、ソフトバンクモバイル(SoftBank)とKDDI(au)の2社が販売している。アップルが搭載しているOSは「iOS」で、NTTドコモのスマートフォンが採用するグーグルのOSは「アンドロイド」だ。アンドロイド搭載機種では、サムスン電子のGALAXYやソニーのX

いま話題のiPhone4S。なにかと高機能だが、今回のコラムのテーマは、不動産評価・調査で使われることが多いエクセルデータのiPhone4Sと仕事場や自宅のPC間でのファイル共有・同期の方法だ。 筆者のような不動産鑑定を業としている者にとってMS-Office、なかでもエクセルは賃料事例をデータベースとして整理したり、不動産価格の計算や価格シミュレーション、さらには成果品としての提出など仕事で使うことが多い。また業務に関連する資料は、PDFファイルにしてメールなどでやり取りすることが増えている。このような仕事環境で、例えば、エクセルファイルを仕事場でPCに座って入力作成し、そのデータをiPhoneと同期させて出先で見たり、iPhoneで見ているPCのデータをiPhone上で変更・修正できると仕事環境が広がって、業務が効率が上がる。仕事上でやり取りするPDFファイルも、以下に紹介するやり方で

今回は不動産の物件調査に活用できるiPhone測量アプリ「RoomRuler」を紹介しよう。不動産調査といえば対象地の間口・奥行や建物の高さ、建物内部の各部屋などを測定することが多いが、このようなときに手軽に使える測量アプリだ。現地をメジャーなどで採寸する代わりにiPhoneで撮影した写真から画面上でこれらの測量を簡単にやってしまうというものだ。 RoomRulerは三角測量を原理としているが、このアプリを使う分には専門的な測量の技術や知識はいらない。シンプルな画面操作でiPhoneで撮った物件写真から長さや高さを簡単に測ることができる。画面上の物件写真に測定線を配置して「長さ」や「高さ」を測るさまは、あたかも物件の現地をiPhone画面で再現して、実際にメジャーを当て採寸しているような感覚にさえなる。 まさにスマートフォン時代の申し子のような不動産調査活用ツールで、ざーっと考えただけでも

境界確認・確定で法務局に法14条地図がないときは、一筆ごとに測量された地積測量図が重要な資料となる。地積測量図は、法14条地図と同等かそれ以上の現地特定能力を持つ実測図面ということになっている。しかし後述するが作成された年次によって測量精度や特定能力にバラツキがあるため、過信は禁物である。 地積測量図は、土地の表題登記、地積変更、地積更正登記、分筆登記、地図または地図に準ずる図面等訂正の申請をする時に登記所へ提出され、登記後は登記所に備え付けられる。 地積測量図は一筆の土地ごとに作成される。適正な立会人により境界確認作業が行われ、境界標を埋設し、何らかの事情で境界標が不明になったとしても現地復元ができる手当てがなされるといったプロセスを経て作成される。境界標は、①材質が石、コンクリート、合成樹脂または不銹鉄等の耐久性があって永続性を有するもの、②埋設状況、埋設方法も容易に移動できない不動性

本コラムでは、3回にわたり、地価下落→資産デフレ・不良債権→需要不足→フローの物価下落という負の連鎖を解明するため、まずデフレの原因を精査し、不良債権を形成した資産デフレが現状のデフレにどのように内在し、国内経済に影響しているかに論及、さらにバブル発生・崩壊から今日のデフレに至る歴史的考察を試みる。バブルの発生・崩壊を通じ不良債権が先送りされ、巨大に積みあがった事実を時系列的に解明後、不良債権問題を分析する。特に不良債権処理の是非、処理がなされた場合の日本経済への影響、さらに日本経済再生の途を展望する。 1、デフレの定義 まずデフレの定義だが一般には日銀が「日本銀行調査月報」で00年10月に示した「物価が全般的、持続的に下落する状態」を指す。物価下落の持続期間はIMFが「世界経済展望」で「少なくとも2年間」と言う基準を示している。つまり「ほとんどのモノやサービスの値段が2年以上下落を続ける

建物の寿命(どれぐらいもつか)については、老朽化して安全性の面など物理的に住めなくなるまでの期間、所謂物理的耐用年数だけで判断するのでなく、その建物が市場性を有し、経済的効用を発揮できるまで残存期間を総合的に判断する。 物理的耐用年数に限って言うと耐用年数を決定する要因としてRC躯体本体部分では コンクリート設計基準強度は、65年くらい大規模修繕が不要で供用限界期間が約100年とされているのが24N/mm(ニュートン)以上(1N/mmとは約10kg/1cmのことで、1cmに約10kgの力が加わっても壊れない強度をいう。数値が大きいほど、耐久年数が長くなる)。従来の一般のマンションは18N/mm程度が多く充分な強度が確保されていない。 鉄筋を包むコンクリート(かぶり厚さ)は決められており、厚いほど鉄筋は腐食しにくい、かぶり厚3cmで65年、100年住宅は1cm増しのかぶり厚さ4cmと言われて

今回はソフトを使ってのDCF法の実際の評価のプロセスをお話します。前回のコラムで次回は、キャップレート(還元利回り)の話をお約束してましたが、本コラムの利回りのなかで書いています。 DCF法を理解する早道はソフトを使って現実の賃料などのデータでキャッシュフロー表を作成し、その結果、導き出される収益価格、さらにデータの分析機能でその案件のリスクの度合いや評価額の妥当性を検証するという全ての評価・分析プロセスを一度経験してみることです。具体的な数字が目の前で展開することにより、解りにくかった部分が氷解することがよくあります。 DCF法ソフトの市販のものはいくつかありますが、本コラムでは日本システム評価研究所が開発したDCF法ソフト「レシオ」、完成版は本コラム時点で間に合っていませんのでDCF法ソフト「レシオβ版」の画像などを使い、できるだけ解りやすくお話したいと思います。 ■評価物件の想定 本

1、不動産投資に欠かせないDCF法 ■ファイナンス理論とDCF法 日本でも不動産投資は、古くより財産三分法(預金・株・不動産に財産を分散して保有することによりリスクヘッジする1種のポートフォリオ理論)として重視されてきました。いままでの不動産投資は個人の投資センスや右肩上がりの経済成長に拠るところが大きかったのですが、低経済成長と13年連続の地価下落、人口減少の逆風の時代を迎えた現在、不動産投資も理論武装しなければ勝ち残れません。欧米で発達したファイナンス理論、そのなかでもキャッシュフロー重視、予測される期待値がブレる不確実性のリスク、それを増幅する時間価値などの考えがいま、日本での収益不動産の評価の主流となりつつあるDCF法などの収益還元法に色濃く反映されています。 不動産投資を理論的な側面から理解するにはファイナンス理論の基礎的理解が必要です。ファイナンス理論は、投資理論にはじまり、プ

1、収益還元法DCF法とは DCF法は決して難しくありません。本コラムで不動産投資に欠かせない収益還元法、DCF法を活用できるようになられることを願って連載で書いて見ます。 平成15年「不動産鑑定評価基準」の改正により、DCF法は、「直接還元法」と並ぶ収益還元法の重要な手法として位置づけられましたが、実際は日本国内でこの手法は90年代後半の不良債権の担保不動産の評価や、その後、急速な不動産の証券化の進行で主要な不動産価値の評価手法として盛んに活用されていたというのが実情です。 DCF法の歴史について簡単に話しますと、1970年に米国でDCF法モデルがラクトリフとシュワップの共同論文により紹介され、当時は、実用化されることはなかったのですが、80年にマンハッタンのパンナムビルが売買されるにあたり、DCF法が適用されたのを契機に米国の投資家や評価人の間で認知されました。90年代に入り、米国経済

本コラムでいま注目を集めている高度な不動産投資分析ツールであるDCF法を使ってどこでも見かける5,000万円クラス、稼動中のふつうのアパートの収益価格を求め、さらにはレバレッジ効果・自己資金IRRから期中損益分岐比率、デフォルトリスク分析まで学習しようという「画期的な？試み」をしました。何が画期的かと言いますとアパートにDCF法という組み合わせで書かれたものは筆者の記憶の限りでないのではと思うからです。DCF法を習得する近道は、理論を理解することから入るよりも、まずは身近にある現実の案件に適用し、キャッシュフロー表を作り、収益価格を算定し、リスク分析まで一通りやってみることです。途中のプロセスで用語や計算ロジックが解らなくても気にせずに、「DCF法で何ができるのか」を体験してしまうと「不動産投資の鉄人」への道が拓けます。尚、収益モデルで採用した数値(家賃、経費率、割引率、還元利回りなど)は

近年、不動産取引を巡る私法や行政法規が年々複雑化しており、不動産関連法以外でも耐震強度偽装、土壌汚染、アスベスト等と相次ぐ時代変化の潮流が不動産取引にも影響し、色濃く反映されるため、建築・土木工学から環境問題等に亘る広範な知識を網羅しなければ瑕疵なく不動産取引を遂行するのは困難な状況になっている。 宅建業者に不動産の売買や貸借を委託する取引当事者は、一般に不動産取引の素人であるが、宅建業者は、不動産取引のプロであり、不動産取引に係る諸法規等を広範、横断的に理解している。宅建業者と依頼者等との間には不動産取引に関する知識や経験量からみて大きな情報格差があるのが通常であるため信義則上、依頼者等に対する業者の説明、注意義務は年々厳格に解される傾向にある。 宅建業者の行う媒介契約の法的性格は準委任と捉えるのが通説・判例の立場であり、民法656条、644条により善良なる管理者の注意義務をもってその委

最近における不動産の表示に関する登記の中でも、特に建物の表示登記については、近年の建築技術の進歩及び建築資材の質的向上並びにこれに伴う構造上の多様化に加え建物に対する志向の変化等により、建物認定は困難となっている。建物認定の問題とは、換言すれば所謂、登記し得る建物とはいかなる不動産をいうのかの問題であるが、建物の概念が時代の推移とともに変わっている現在、登記上あるいは鑑定評価の日常業務において建物認定の問題は重要性を増しているため、本稿では、判例、法務省民事局長回答などによる具体的事例も加えこの問題について考察してみることにする。 ■建物の概念 そこで、ここにいう建物とは何か、どういう概念なのかが問題となる。表示登記の対象となる建物の意義を明らかにするため、まず法令上、定義規定のおかれている建築物等の概念につき考察する。 (1)建築基準法における建築物 建築基準法第2条1号は建築物とは「土

1、抵当権と付属建物 付属建物は、民法87条1項の従物概念に該当し、主たる建物の従物となるので、主たる建物に抵当権登記をすれば、抵当権の効力は付属建物におよぶと思われるが、問題なのは未登記建物があり、それが付属建物に該当するか明確でない場合、所有者が独立の建物として保存登記をした場合、法定地上権などが成立し、換価価値が低下する可能性がある。競売手続上は、付属建物として登記された建物は原則として主たる建物と一体のものとして売却の対象となり、独立の建物として登記をした場合は原則として売却外建物とされる(建物が付属建物か、独立建物かの判断は、登記は単に表章にすぎないため社会通念を基準とすべきであるとする説もある)。つまり、抵当権設定時に付属建物と推定される建物がある場合、以下の考察が必要となる。 A、付属建物として登記された建物 競売手続上は、付属建物として登記された建物は原則として主たる建物と

法務局備え付けの地籍図は地籍調査の成果によるものです。地籍調査は、国土調査法という法律に基づいて行われ、一筆毎の土地について、「所有者」「地番」「地目」の調査並びに「筆界」及び「地積」に関する測量を行い、土地の正しい「位置」「形状」「地番」「面積」を明らかにし、その結果として新しく地籍図及び地籍簿を作成します。国土の開発、保全、利用の高度化を図るため、国土の実態を科学的、総合的に調査することを目的に、昭和26年以来、国土調査法に基づいて実施しているものです。 これらの成果の写しは、登記所へ送付され、登記簿の地目、面積等が書き換えられ、また地籍図は、備え付けることを適当としない場合を除き法17条地図として備え付けられ登記台帳についても地籍簿に基づいて正しく修正される。 地籍調査のなかでも一筆地調査が重要で、通常、地方公共団体から土地所有者宛に、立会通知が発送される。指定された日時・集合場所に

■法務局のインターネット登記情報サービス 2000年9月25日より法務局のインターネット登記情報サービスの提供が開始する。法務局と密接な関わりを持つ不動産関係業者は、インターネットの導入に慌ただしく対応を進めている。いままで遅れていると言われた不動産関係業者もIT化を余儀なくされるわけだ。本サービスの対象となる登記の種類は、不動産登記、商業登記、その他政令で定める登記(電気通信回線による登記情報の提供に関する法律 平成11年法律第226号)である。 具体的に提供される登記情報の種類には、コンピュータ化された登記簿に記録されている事項の全部についての情報(全部情報)と、当該登記簿に記録されている事項の一部についての情報(一部情報)の2つがある。一部情報の具体的な内容は、①不動産登記簿に記録された等事項のうち、共同担保目録に記録された事項を除いた情報②一個の不動産の所有者の住所及び氏名のみにつ

不動産に関連する業務上、慎重な取り扱いを要求されるのが境界に争いがある土地である。現行法制が不充分なためその取扱いに慎重にならざるを得ないことが多い。ある土地に境界紛争があったり、境界確定訴訟が継続中であっても、第三者は登記簿等によってそれを知ることができないから、売主はその事実を隠して土地を売ってしまい、買主が不測の損害を被るおそれがある。過去に確認された境界について、現在の隣接地所有者が同意せず、当時の測量図や境界確定書等の書面は残されてなく、立会の際の口頭確認のみで境界標の設置もない場合、裁判所に境界確定訴訟を起こして確定判決をもらわなければならないが現状で境界確定訴訟と登記手続の連携がされていないため種々の問題点が指摘されている。 1、土地の境界 境界は、法的には「個々の土地を区画する公法上の区分線」と定義づけられる。人為的な区画によって大地は区分され、個別の土地として物件の対象と

05年3月7日より施行された改正不動産登記法により事実上、中間省略登記ができなくなった。しかし不動産業界をはじめ産業界の強い要望もあってか内閣府規制改革・民間開放推進会議は法務省との折衝を重ね06年12月25日の最終答申で「第三者のためにする契約」というスキームを導入することで中間省略登記と同様の結果を適法に実現することを可能とし、翌26日の閣議で、最終答申の内容を全省庁が最大限尊重することを決定。年明けに法務省から周知文書が出される見通しとなった。 本コラムでは、従来まで利用されていた中間省略登記が改正不動産登記法でなぜできなくなったのか、そして今回の第三者のためにする契約の導入で中間省略登記が事実上可能となるプロセスに言及する。 中間省略登記とは、例えばA→Bへの売買により所有権を取得したBがB→Cへの売買等をおこなった場合、A→B→Cと売買等が行われたことになるが中間のBを経由するこ

筆界特定制度は、いままで裁判所の境界確定訴訟などの手続きで約2年程度かかつていた境界紛争の解決が、案件にもよるが6ヶ月程度と迅速に解決するために創設された。土地の筆界(境界)に関する紛争について、筆界特定登記官が、土地の所有権の登記名義人等の申請により、申請人等に意見及び資料を提出する機会を与えた上、外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、筆界の現地における位置を特定する制度である。不動産登記法等の一部を改正する法律により創設され、06年1月20日に施行された。 筆界特定制度は、行政型(法務局型)の裁判外紛争解決制度(ADR)であるが、当該制度ができたことにより土地境界の紛争解決手段は、3つに広がった。 行政型(法務局型)のADRである筆界特定制度 調停により当事者間の自主的解決を支援する民間型(土地家屋調査士会型)ADR 筆界(境界)確定訴訟 この筆界特定制度は、土地境界に紛争が発

前回で筆界特定制度の基本概念である「筆界と所有権界の違い」や筆界特定の申請要件となる「申請できる者の範囲」、筆界特定の「対象土地と関係土地」、「過去の確定判決がある場合の扱い」などについて解説した。今回は、筆界特定制度の手続き、事実の調査以下、この制度の全体像について紹介する。 2、申請手続き ■申請先 対象となる土地の所在地を管轄する法務局又は地方法務局の筆界特定登記官に対して、筆界特定の申請をする。対象土地が複数の法務局や地方法務局にまたがり、その間の筆界が明らかでない場合は、法務大臣または法務局の長が筆界特定を司どる法務局または地方法務局を指定する。指定がされる間は、対象土地を管轄するいずれの法務局、地方法務局に対して申請することができるとされている。 ■申請情報の記録事項 申請情報に記録すべき事項は、以下である。 申請の趣旨(筆界の特定であることを明らかにするなど) 申請人の氏名ま

建物の不同沈下はなぜ起きるのか、例えば、産炭地では、石炭採掘の坑道が地下に縦横に張り巡らされており、広範囲にわたり地表の農地や家屋などに様々な地盤沈下などの鉱害を発生させている。また造成団地が軟弱地盤上にあって現に複数の家が建っており、各家が不同沈下しているのが外観で明確に認識できる場合もある。雛段式の造成で切土と盛土が交錯して存在するため盛土部分の区画上の家が不同沈下した例もある。 1、建物の不同沈下 福岡県内では上記のような事例が多いため、家の新築などの際は、地盤面の検証がより重要となる。軟弱地盤上の建物に見られる不同沈下は、本来、水平・垂直を保たれている建物の構造材が、不同沈下によってバランスを崩し平行四辺形や台形状に歪み、その結果、一ヵ所に荷重が集中して一方向に斜めに傾くという状態になることである。不同沈下の建物に与える損傷、劣化は大きい。念願のマイホームが傾いたら施主は耐えられな

建築基準法の道路などを建築の可否との関連で簡単にまとめると下表のようになります。 ▼敷地と道路関係調査表 注1、表内の公道は認定道路並びにそれ以外の公が管理する広義の道の意味です。 注2、43条但し書き適用で建築する場合、地方公共団体の許可基準などで階数、規模、用途などに建築制限があります。 注3、敷地が建築基準法上の道路に2m以上、接していないと、建物を建てることができません。共同住宅などの特殊な建物や、大規模な建物などの場合には、道路幅員や接道する長さがさらに広く要求されます。 不動産鑑定評価(特に担保評価など)で対象地と道路の関係は建築物の建築可能性上重要です。建築基準法42条の適用がある道路に該当しない道路に評価実務上、数多く遭遇します。その際2項道路、43条但し書きの適用可否が決め手になります。以下に2項道路、43条但し書きについて述べてみます(2項判定の基準、セットバックの扱い

1、土壌・地下水汚染とは 土壌が有害物質に汚染されていると直接土壌に接触する、農作物などの食品や水が有害物質に汚染されていて、それを食べたり、飲んだりすることで、人間の身体に少しづつ蓄積された場合、内臓や神経系統の障害や癌の原因になったりする。国内でも古くから土壌・地下水汚染問題はあった。 1880年、重金属による土壌汚染のため農作物の被害が発生した「足尾鉱毒事件」や昭和30年代頃から発生した「水俣病」は水銀が原因だった。大正時代にはカドミウムが原因で発生した「イタイイタイ病」がある。IC工場やクリーニング店で使用されていた有機塩素化合物による汚染が、1980年初頭明らかになり、その後の調査で全国的に広がっていることがわかった。さらに現在、大きな問題になっているのが廃棄物による土壌・地下水汚染である。 土壌汚染の原因は不適法保管、不適法処理などによる人為的な汚染、事故災害による汚染、土壌中

前回は、埋蔵文化財包蔵地の概念、さらに不動産の物件リスクとの関連や、当該地で建築・土木工事を行う際の地方自冶体との協議や手続きの流れ等について書いた。今回は、本発掘調査について言及する。 地方自冶体の教育委員会と当該地に建築・土木工事を行う事業者の調整の結果、現状保存ができないとされた遺跡は、必要に応じて記録保存のための発掘調査をすることになる。発掘調査に先んじて現地踏査や試掘調査を行い遺跡の分布密度や各時代の遺構、包含層の重なり具合を判明させる。 例えば、敷地規模1,000㎡、その内の工事対象部分の面積が50%の500㎡とすると、試掘を行う部分は、当該工事対象部分の位置、範囲が確定的である場合は、当該部分とその周辺に限定して行われる。将来、増築する可能性があるときは延伸予定部分についても行う。工事対象部分が明確でなかったり、遺跡に影響がない部分を工事対象とするような場合は、敷地の全範囲に

土壌汚染対策法が施行され2年ほど経過した。不動産関連業界に、これまでは対岸の火事と看過してきがちだったこの国の環境問題の深淵を突きつけた形となったが、舌を噛みそうな特定有害物質の化学名に戸惑い右往左往した混乱が今も続いている。土壌汚染対策法は、汚染が想像以上に国内に蔓延しており、それがもたらす資産価値へのダメージが深刻なことを国内に浸透させた。 (社)土壌環境センターによると国内には工場や事業所が約90万ヶ所あり、有害物質に汚染されているのは30万ヶ所ほどと推定されている。土壌汚染の調査、浄化対策コストは約13兆円とも試算されているが、巨大市場に期待した土壌汚染ビジネスが注目され、キャノンや松下電産など大手製造業は、有害物質を排除した部品を優先購入する「グリーン調達」など国際的ネットワークで環境経営にいち早く対応しているのに比べ、零細製造業やクリーニング工場などは土壌汚染の調査、浄化対策コ

1、プラス差額からマイナス差額の時代状況へ 賃料の鑑定評価は、価格評価に比べ難しいとされている。経済学から社会学、法律学、司法の領域にまで広範に及ぶ学際的業際的分野であり、評価構成要因が多く、構成要因は複雑・多岐である。なかでも継続賃料は、市場における合理的な競争で決定され、経済理論や地域的な妥当性が反映されやすい新規賃料とは形成論理が異なる。限定された当事者間の契約内容、契約締結の経緯、契約後の推移などに借地借家法11条、12条が絡むため当事者の主観的・個別的事情が色濃く賃料形成に投影される。 このような継続賃料の特性から契約内容の個別性とその投影である賃料水準、さらに賃料改定額、改定後の推移など賃料評価の多くのパラメーターが豊富な時系列データベースにより参照されなければならないのだが、これらの諸データが一般に開示され蓄積されることが殆どなく、その検証と実証結果のフィードバックによる理論

1、高圧線下地とは 不動産の調査や評価で現地実査をするとき、一般に上空を見て高圧線の通過を確認することを忘れがちである。対象地の境界や、道路幅員、未登記建物の有無等々の通常視界域の確認に熱中するあまり、上空を仰ぎ見ることをつい失念してしまう。「送電線が上空にあれば地役権登記があるさ」と安易に思い込んでいると痛い目にあう。線下地で地役権登記がなされていないものが数多くあるからだ。本稿でこのように厄介な高圧線下地の評価について言及する。 電気事業者が電気を送電するために架設した電線が架空された土地を「高圧線下地」という。鑑定評価では高圧線下地について架空電線による物理的利用制限、さらには心理的嫌悪感、騒音、電波障害、それらの諸要因の複合的作用による市場性の減退を総合的に勘案・考慮して評価を行う。 電気事業法に基づく「電気設備に関する技術基準を定める省令」は、電圧を以下の3種類に区分している。

A、公共団体による線下地の減価率 ■公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 用地対策連絡協議会は、「特別高圧架空電線路の直下にあり、またはこれに近接しているときは、そのために価値の減少した分を次により減価する」として減価率を定めている。 大都市における商業地域等において当該電線路のために建築制限を受けているときは、50%を標準として土地の利用状況、制限の内容その他の事情に応じて減価する 1以外の場合には、建築の制限の有無及びその内容、土地の利用状況その他の事情に応じて減価する。ただし当該電線路により土地の利用が妨げられないと認められるときには、減価しない ■東京都の高圧線下地評価の運用基準 東京都は、収用委員会裁決例、各起業者の評価基準、補償事例との均衡を図り、かつ下記事項に留意の上、減価率を以下のように定めている。 ●宅地 建造物の築造可能な170,000V未満の線下地と、築造不能な170

無道路地の評価については、相続税の財産評価基本通達、固定資産評価基準など税務上の評価手法があるが、その性格上、大量の画地数を短時間で処理しなければならないため、画一的で、無道路地評価に影響を与える近隣地域の土地利用状況や隣接地の規模、形状、既存建物配置などの状況、さらに隣接地と対象地との位置関係やその時系列的考察、対象地の個別要因などの諸要因を十分に反映しない価格評価となりがちである。 例えば相続税財産基本通達に基づき算定された無道路地評価額を、鑑定評価による鑑定価額がかなりの程度で下回るようなケースを多くの不動産鑑定士は経験しているのではなかろうか。これらの税務上の価格は、あくまでも参考程度に止めるべきで、無道路地の価格は、我田引水になるが、個別的事情等を総合勘案した鑑定評価を基礎として求められるべきと思料する。 1、無道路地とは 「無道路地」とは、鑑定評価における画地要因であり、一般的

■ロードサイドショップ ロードサイドショップとは、郊外の幹線道路沿いによく見られるドライブイン、ファミリーレストラン、ホームセンター、カーディーラー、郊外書店などで、購買訴求力を強めるため、1～2層までの低層店舗と店舗施設を多面で囲むように配置されたダイレクト流入の広大な駐車場を擁し、一般に営業時間が長いのが特徴だ。 これらの店舗では、ロードサイドの立地特性を生かし、店舗敷地内の看板シンボルは、周辺の背景に埋没しないように色やフォルムが工夫され、通行中の車からの動態視界性を強く意識している。例えば、ロイヤル、セブンイレブンは、100m以上離れていても看板シンボルや統一された店舗外観・デザインから運転者に店を知覚させ、進入アクションへ導入するようになっている。 ロードサイドの郊外物販は、郊外に立地するため、商圏の人口密度が一般に低く、販売効率は中心商業地より劣るので、商品を特化して広大な売り

前回は、郊外ロードサイドの地価形成要因を中心にやや理論的な話をした。今回は、郊外ロードサイドの需要者で出店側というべき流通各業界の特性や店舗戦略について言及する。需要者の特性、店舗戦略などを分析をすることは、郊外ロードサイドの地価や賃料が形成される市場構造を明らかにし、ロードサイドの不動産市場(地価や賃料)の今後の動向を占うことになるからだ。 郊外ロードサイドに出店している業種として代表的なコンビニエンスストア、専門店(家電量販店、衣料小売業、ホームセンター、ドラッグストア)、外食を取り上げるが、各業種別に個別の分析する前に、国内商業地に起きている商業環境変化、それに伴う店舗戦略の動向をマクロ的な見地からまず概観する。 1、まちづくり三法改正と国内商業地の需給変化 国内商業地のあり様を全国的レベルで構造変化させてしまうイベントが、本年5月に成立し、07年中に施行される「まちづくり3法」の改

4、ガソリンスタンド ■業界特性・動向 1996年4月にガソリンの輸入が自由化、1998年にはセルフ給油解禁と相次ぐ規制緩和によりGS業界は過当競争になっている。ガソリンスタンドの数は、1994年に全国で6万超あったのをピークに転廃業が増加し、05年度末で47,600に減少した。 業界内では、「給油所の数は現在の半分が適正」という指摘もある。減少の要因として長期に亘る安値乱売のツケで採算が悪化し、倒産、廃業が増加したことが挙げられる。また老朽化した施設のGSは、採算からみて設備更新への意欲が乏しく転廃業するケースが増えている。 全国石油協会によるGSの経営実態調査によると約4割が赤字となっている。今後の経営環境は、少子高齢化、人口減少による乗用車保有台数の減少やハイブリッド車や軽コンパクトカーの販売好調に見られるように燃費の向上を各メーカーが至上命題にしているため、ガソリン需要量は鈍化して

「埋蔵文化財は、わが国や全国各地域の歴史や文化の成り立ちを理解する上で欠くことができない国民共有の貴重な歴史的遺産であり、将来の文化発展の基礎となるものである。このような観点から埋蔵文化財の保護は国民的理解のもとに進められなければならない」(月刊文化財)。文化財が埋蔵された不動産に建設工事や開発に伴う土木工事を行うとき、事業者と文化財保護を進める行政との間で様々な調整が行われる。そしてその調整を円滑に行うための埋蔵文化財保護法による措置や行政判断、調査が存在する。 周知の埋蔵文化財包蔵地とは文化財保護法では、「埋蔵文化財を包蔵する土地として周知されている土地(文化財保護法第57条の2)」を指し、石器・土器などの遺物や貝塚・古墳・住居跡などの遺跡が土中に埋もれている土地で、国・地方公共団体の遺跡台帳・遺跡地図等に登載されているものだけでなくその地域社会において文化財を包蔵する土地として広く認

マンション建設に伴う近隣住民との紛争といえば、これまでは景観・日照阻害、建設工事の騒音・振動、電波障害などが主流であったが、近年になって、風害や高層大規模建築物近接による圧迫感といった法令上の直接の基準がなく(地方自治体の条例や指導要綱がある程度)、損害発生の具体的因果関係や侵害結果・程度を立証することが困難であった領域にも住民運動の対象として計画変更・改善要求や損害賠償請求が盛んに行われるようになった。 これらの分野で、環境変化予測や定量的な損害の評価基準の確立へ向けた動きが進行しており、さらに堺市のマンション風害事件を巡る大阪高裁判決がこれらの動きに拍車をかけることになった。 詳細は後述するが、当該判決では、風害を理由に不法行為の成立を認容し、風環境の悪化で被った精神的苦痛に対する慰謝料だけでなく、風害が発生したことによる不動産価値下落に対しても価値下落分の損害賠償を認定しており、現在

立ち退き料は、一般的に貸主側の正当事由に基づく更新拒絶、解約申し入れによる立ち退きを請求する場合に発生することが多く、正当事由の一事由として、またはこれを補完するものとして、借主に対して支払われる金銭その他の代替物である。 しかし、立ち退き料については法制度として確立されていないので、当事者間でどのような債権や請求権が発生するのか必ずしも明確ではないが、借家の立ち退き料の内容として一般に考えられるものを、(社)日本不動産鑑定協会法務鑑定委員会「弁護士との共同研究会研究課題取りまとめ」から紹介すると、 引越し料などの移転に要する実費 家賃の差額等の補償 造作買取ないし費用償還額の補償 借家権価格の補償 営業の補償 生活上の利益等の補償 再開発利益の配分 精神的損失 からなる。借家人が不随意の立ち退きに伴なう移転実費や造作、営業権等の有形資産・無体財産権の喪失補償、家賃差額補償、利用権の対価と

1、住宅リフォームの大手参入 住宅業界も少子高齢化で先細り予測が強い新築分譲からリフォームに重点を移行し始めている。住宅リフォーム市場は矢野経済研究所の試算によると00年の6兆7千億円から15年には10兆6千億円と約6割増える見通しだ。 住宅関連大手が相次ぎリフォーム事業に乗り出した。ミサワは戸建増築用の離れ部屋「離れ」を昨年11月に販売しリフォーム事業に本格的に参入した。住友不動産は完全定額制で増改築を請け負う「新築そっくりさん」の受注を拡大する。定額制は採算割れになることもあるが施工件数の拡大で補う。積水化学工業はリフォーム事業拡大のため新築部門から配転させ営業を今年3月には昨春の2倍の1,700人体制とする。 リフォーム急成長を支える媒体としてネットを使ったりフォームサービスの利用者が増加している。ネット自体の利用層と住宅購入層が重なる30代の人が多い。ただ、住宅購入から間もない30

前回に続き借家の立退きをめぐる正当事由と立退料について判例に見られる傾向を論考する。 1、借家立ち退きに関する判例傾向 借家を巡る立ち退き判例について正当事由有無やその程度、さらに立退料の算定根拠については、判断基準が確立しているというレベルまで収斂されていなく、かなりまちまちで、裁判官の考えも統一されていない。 正当事由を判断する上での賃貸人、賃借人の賃貸建物の必要性の内容や程度は個々の事案で千差万別であり、契約の経緯や建物の状況なども多様で、このような状況から普遍的な基準を導きだすのは容易ではない。 立退料の提供は、それのみで正当事由の根拠になるものでなく、貸主・借主の一切の事情が総合的に勘案され、相互に補完し合って正当事由が判断される。立退料の提供が正当事由の補完要素であることは前回で書いた。 齋藤顕氏の「立退料による正当事由の調整 その現状と課題」(判例タイムズ1180号)は、近年

1、情報の非対称性が支配的な市街化調整区域の不動産 市街化調整区域内(以下「調区」と呼ぶ)にある不動産の妥当な価格を評価するのはかなり難しい。何故なら価格を評価する前提として住宅等の建築の可能性について、幾重にも複雑に絡み合った法令や条例等を交通整理し、関連付け理解しなければならないからだ。 加えて、00年4月施行の地方分権一括法により、開発許可制度については、全て自治事務となり、地方公共団体における独自判断が可能となったため、「調区」内物件の所在する管轄地方公共団体ごとに条例を調べ、従来まで以上に、役所に案件に応じた再建築可否の判断を個別に求めていかなければならなくなったことも調査作業を煩雑なものにしている。 これまでの法改正で、調区内土地の個別調査を不要にした部分もある。法34条11号は、地方公共団体が条例で指定した区域では、条例で定めた用途や規模については開発許可等がなされるので、個

賃貸住宅(アパート・マンション)の投資物件の購入価額の妥当性や投資採算性を検討するにはまずその物件がいくら家賃が取れるか、また利回り(取引利回り)はいかほどかを予測しなければなりません。本コラムで多変量解析を使い家賃や利回りを簡単に予測する方法を紹介します。 例えば家賃では投資家は、地元の業者にヒヤリングするか、ネット掲載物件の家賃から比較して「この辺ならコレくらいか」と見当をつけるのが大半です。この手法も悪くはありませんが、地元の業者さんの経験がイマイチでスキルが低かったり、忙しいときは正確な答えが返ってくる保証はありません。ネットや賃貸情報誌の物件広告から同類型の家賃と属性データを数件ピックアップして比較してもそのデータが空室が多く、割高な家賃ばかりが偏在していたとすると不幸な投資家の運命を辿ることになります。 またほかの属性は同一条件でも「新築、築10年、築20年だと築年で家賃がどの

1、入居者ニーズが最も高いアパートを数値化して投資決定するには？ 今回のコラムでは、企業の商品開発や製品設計に活用されているコンジョイント分析を不動産投資に応用してみましょう。投資物件の諸要因の最適な組み合わせを実験して入居者ニーズや満足度の最大化を図り、これを数値化することで満室を実現したり、空室が出にくくなる賃貸住宅を実現することが可能になる手法について書いてみます。 N氏は、アパート投資を思い立ち、現に稼働中の物件の購入を検討しています。N氏が購入を検討している都市は、幸い地方中枢都市であるため、若年層の人口構成比も多く、今後しばらくは人口減少の影響はなさそうですが、近年のアパート、マンションの供給過剰の影響を受けています。 最新の設備を装備した新しい洒落た外観の賃貸マンションやアパートが雨後の竹の子のように増えたため、既存のアパートの中には空室が目立ち苦戦している物件も目立ってきま

投資家が買いたくなるオフィスビルとはどのような条件を備えたビルであろうか。近年になってオフィスビルをファンドやJ-REITが買うときは、エンジニアリングレポート(ER)を取って建物に内在するリスク要因をさまざまな側面から炙り出すのが国内でもすっかり定着した。建物の状況、PML値による地震リスク、遵法性、緊急を要する修繕コスト、周期的に行われる長期修繕コストなど、建物のバリューを決定するための専門家によるシビアな減点法の建物調査をクリアしなければ投資適格にならない。それでもERで把握できないような投資リスク要因もある。 投資家が投資を決定するのは、当該オフィスビルが、他の物件より高収益を上げ、その収益が安定的に継続すると判断したときだ。現時点で高収益を上げてなくても潜在的にその可能性があり、投資家の運用力で高い確率で高収益を具現化できると判断できるときも投資価値が高いビルになる。 これまで、

■活性化する中古マンション投資 国内の低金利環境が続くなか、サラリーマンなど個人投資家を中心に中古マンション投資が再び活況を呈している。例えば日経産業新聞によると、投資用の中古ワンルームマンション販売で国内首位の日本財託が昨年12月5、6日に開いた「サラリーマンのための都内中古マンション経営セミナー」は大勢のサラリーマンであふれた。すでに1月、2月のセミナーは定員いっぱいという状態だ。 同社は空室リスクを防ぐため、東京23区内で駅から徒歩10分の物件を仕入れ、顧客に紹介しており、金融商品への魅力がなくなるなか、利回りと安定性から中古マンション投資に注目が集まっていると同社は指摘している。 また同紙によると野村不動産アーバンネットが投資家を対象にしたアンケート結果を6月に公表。投資用物件を「今が買い時」と答えた人は57%と前回調査より5ポイント上昇。不動産価格に対する見方も「既に底打ち」とみ

9月21日発表された直近の地価動向を示す福岡県地価調査基準地価格で福岡都心部の地価動向を見ると、JR博多駅周辺の3地点と、外資系衣料品店の進出が相次ぐ天神地区の1地点で地価が上昇した。 JR博多駅周辺で博多駅東1丁目の地点が上昇率が4.7%と全国2位の上昇率。博多駅前3丁目、博多駅東3丁目の各地点がそれぞれ2.9%、2.6%上昇を示した。今年3月の九州新幹線の鹿児島ルートの全線開業やJR博多駅の駅ビル「JR博多シティ」の開業が当該3地点の上昇をもたらしたといえる。 九州新幹線効果もそうだが、なによりインパクトが大きかったのは、これまで事務所街として商業的に賑わいが乏しかった当該エリアに博多阪急を核とする巨大商業施設が誕生し、博多駅前の風景を一変させたことだろう。商業店舗床が比較的少ない博多駅周辺部の現状は商業用途の開発マグマがかなり蓄積されていたともいえる。 すでに駅前の博多郵便局には商業

現在、日本はデフレスパイラル(2年以上の物価下落と景気の低迷)の出口が見えない閉塞感の真っ只中にいる。デフレの病根は複雑に病巣が絡み合い、どれから切除すればよいか、その副作用の大きさはなど…。処置が難しい実に悪性の病魔にとりつかれたものだ。 冷戦後、軍事競争の重荷から開放された結果、メガコンペティション(大競争)によるグローバルな供給過剰が定着し、米国におけるITバブル崩壊がさらに過剰を増幅し、世界同時デフレを進行させている。国内的要因としては、電機、IT関連の低付加価値量産商品、衣料などの生産拠点移転・輸入増加・国内物価下落をカバーすべき高付加価値新産業の成長不足に加え、既存需要の飽和、社会構造変化に対応できない新需要の創出の不足などによる総需要の縮小と過剰供給のミスマッチがある。さらに不良債権の慢性的重しによる金融機能不全、短期金利はゼロ、長期金利1%を下回るのに企業は設備投資に動かず

1、少子高齢化社会の起爆剤 少子高齢化社会における経済活性化の起爆剤になると期待されているのがリバースモーゲージ制度である。リバース・モーゲージとは、高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として一括または年金の形で定期的に融資を受け取り、受けた融資は、利用者の死亡、転居、相続などによって契約が終了した時に担保不動産を処分することで元利一括で返済する制度である。 つまりこの制度のメリットは、土地・不動産、金融資産などは持っていても老人であるための漠然とした将来不安や病気、不測の事態に対する怯えのため蓄えを崩せず、現金収入も少ない高齢者が、持家など自分が保有している不動産を担保にして、年金のような形で毎月の生活資金の融資を受ける制度で、住み慣れた自宅を手放さずに住みながら、老後の生活資金を受け取れる点である。さらに融資は本人が死亡した時点で担保となっていた自宅を売却して清算するシステムに

■コンバージョンとは コンバージョンとは、既存のビルや商業施設、倉庫などを用途転換する手法で、海外では宮殿から美術館や工場・倉庫が集合住宅になったりしている例が多く、不良債権化したオフィスビルを安く買い取って付加価値の高い都心型住居として供給するビジネスも登場しており、広く普及した手法である。日本でも少子高齢化による児童減少で廃校となった小・中学校を、コミュニティ施設や高齢者向け福祉施設として転用したケースはあり、例えば神戸の旧外国人居留地に隣接する北野小学校は児童数の減少と震災被害で廃校となったが、「北野・工房の町」として蘇生している。しかし木造住宅が主流であった日本では構造の耐用年数などからスクラップ&ビルドにより住宅などは大量生産されてきており、既存ストックを用途転換するという発想や事例は海外に比較するといままで乏しかったといえる。 ■2003年問題 コンバージョンがわが国で注目され

介護保険制度の制定により、高齢者向けの滞在型福祉施設運営ビジネスに介護サービスをはじめ、建設、不動産デベロッパー、鉄道、ハウスメーカー、電力会社など多様な業種が参入している。在宅介護に対応する住宅リフォームやホームヘルパーの資格取得の支援など、不動産業者などで介護サービスを視野に入れる企業が増えている。先が見えてきたマンション・戸建て分譲など従来路線から本格的少子高齢化社会の到来に備えた高齢者ビジネスを狙った動きが始まっている。例えばマンション建設大手の長谷コーポレーションは遊休の建物を改装し、老人ホームを運営。新日本建物はメデカジャパンと提携し、介護施設を建設している。ハウスメーカーでは大和ハウス工業がグループホームの販売を強化するほか、積水ハウスは研究所を新設、介護・福祉住宅などの研究開発を始めた。 滞在型福祉施設には、特養と呼ばれる特別養護老人ホームと有料老人ホームやグループホームが

1、リバースモーゲージ リバースモーゲージ制度については、先に本コラムで紹介したが、その仕組みを簡単に説明すると、リバースモーゲージとは、高齢者が居住する住宅や土地などの不動産を担保として、一括または年金の形で定期的に融資を受け取り、受けた融資は、利用者の死亡、転居、相続などによって契約が終了した時に担保不動産を処分することで元利一括で返済する制度である。 住宅処分の形態で当該不動産を担保とする「担保型」と売買で所有権移転する「権利移転型」に分類される。米国型は、HECMなど「担保型」で、フランスはビアジェに代表される「権利移転型」となっており、日本は、米国型と同様に「担保型」になっている。 この制度は、利用する高齢者にとってメリットが多い。自宅など不動産は持っていても、現金収入が少なく、老人であるための将来不安や病気、不測の事態に対する怯えのため蓄えを崩せない高齢者が、自分が保有している

建物再生ビジネスが福岡で開花している。商業地では、大名や今泉などのブランドエリアから中央区の清川や春吉、博多区川端などで老朽オフィスビルや専門学校、民家、古い旅館がリノベーション、リファイン、コンバージョンされ注目を集めている。また市内の住宅地にあっても老朽賃貸住宅の再生事例が目立ってきている。再生された建物は、建物の持つ歴史を新しい感性で伝承し、街の雰囲気にも溶け込み独特の味わい深い空間を創出しているが、福岡の建物再生の面白いところは、再生の仕掛人が金融技術を駆使した中央資本の不動産ファンドであったり、地元の建築家やデザイナー、そこを拠点として情報発信する若者達であったりと実に多様なことだ。 ▼下町の郷愁と若者の文化が同居、大名の路地 建物再生が盛んになった背景であるが、世界的に循環型社会に入って、いまあるストックを有効利用しようという時代になった。特に日本の建築は、これまでスクラップ&

日本国内で販売され、ストックされているマンションは、海外の住宅に比べ約37年程度で建て替えられるものが多く、長寿命住宅と呼べないのが現状である。しかし、地球環境問題が叫ばれ、低成長時代にあっては、これまでのようなスクラップ&ビルドが困難となっている。近年になって国内のマンション事業者もロングライフを実現できる長寿命マンションへ開発販売がシフトしてきており、マンション購入者から見ると販売されている多くのマンションの中から賢く選べば、100年マンションも夢ではなくなっている。今回のコラムでは、100年居住を実現できるマンションに求められる必要条件について、具体的に数値化して書いていこうと思う。 100年居住できるマンションの条件を筆者なりにまとめると、構造躯体の耐久性、設備のメンテナンスや更新、ライフスタイルの変化に対応できる可変性、地震に対する耐久性、遮音性、セキュリティになり、概ね下表のス

不動産の証券化を軸としたJ-REITやファンドビジネスで、開発から周辺フィービジネスにまで収益の雨を降らせ、あまねく吸収してきた不動産各社の金融と融合したビジネスモデルは、未曾有の金融危機で少なくとも中短期的には躓いた。一方、これまでの安定的な収益基盤であったオフィスビルの賃貸収益も賃料や空室率に先行き不透明感が強まり、好調だった分譲マンション事業も、販売価格と購入可能限度額との乖離が拡大、低調に推移している。国内の実態経済の減速で、企業業績の大幅な下振れや個人の所得・雇用環境が悪化し、オフィスビル市況の反落や分譲マンション販売の低迷は、当分の間、回復する気配がない。 このような厳しい経営環境の真っ只中にある不動産各社は、次の有望なビジネスモデルとしてCRE(コーポレート・リアル・エステート)に注目、全社的な体制作りを始めている。 1、CREとは CREとは、企業が保有するビル、工場、店舗

農業を取り巻く環境が激変している。地方が疲弊した主因の一つといわれる農業の地滑り的衰退だが、人間の生存に不可欠であり、国土保全や地域の環境保全にも深く関わる農業の重要性が急速に高まっている。国家の大計からみて農業崩壊を看過できない空気が急速に醸成されている。 バイオ燃料への食用作物の転用、中国やインドなど新興国の畜産需要の高まりによる穀物需要の増加、コモディティ市場への投機資金の流入で世界的に穀物相場が急騰し、我が国でもパンや麺類の価格が上昇した。気がついてみれば国内の農業崩壊が進むなか日本の食料自給率は40%と生産基盤が顕著に脆弱化し、先進国の中では最も低い自給率となっている。 中国の毒入り餃子事件などで日本の食の安全性への信頼が高まり、消費者の食の国内回帰が強まる一方なのに自給率が先進国の中で突出して低いというのはなんとも皮肉な話である。 農作物が不作だと食糧輸出国は自国の国民への供給

今回のコラムは、UR都市機構の築50年、エレベーターなし、4階建て、2DK(35㎡)、80戸の「ひばりが丘団地」の再生事例を紹介しよう。いま国内には老朽化して現時の居住ニーズと大きく乖離した中層賃貸住宅が山ほどあるが、再生するためのあらゆる技術的ノウハウが集約されているからだ。 昭和34年、東京都西東京市、東久留米市に日本住宅公団最大の住宅団地「ひばりが丘団地」が誕生した。野球場、テニスコート、市役所出張所、名店街、学校、スーパーマーケットなどを団地内に擁するマンモス団地で、EVなし中階段式4階建の「中層階段室型住棟」と呼ばれる典型的「公団モデル」の住棟が建ち並ぶ様は当時の最先端として持て囃された。 昭和35年には皇太子・皇太子妃が視察に訪れ、その模様がニュース配信もなされ、戦後復興から高度成長へ向かう世情のなかでもひと際輝きを放っていた。 「ひばりが丘団地」をはじめUR都市機構が昭和30

1、JR博多シティ開業の衝撃 2011年3月3日、九州・アジアの玄関口博多駅に国内最大級の商業駅ビル「JR博多シティ」が出現、福岡の都心商業地に与えた衝撃は想像を超えるものだった。博多駅周辺と天神、福岡の都心を形成してきた二核は、今後大きく変容するだろう。 これまでは博多駅界隈はオフィスビルが林立する典型的なビジネス街で、まとまった商業集積もなく、買い物をする人はほとんどいなかった。一方、天神エリアはデパートをはじめ数多くの複合商業施設、地下街が高密に集積する高度商業機能に加え、高層オフィスビルからなるビジネス機能も併せ持ち、福岡の絶対的中心地として君臨してきた。 高さ60ｍ、横幅240ｍ、博多駅の在来線のホームの上に60ｍせり出した約20万㎡のL字型の巨大複合商業施設出現のインパクトは大きく、博多駅前の風景は一変、買い物客の流れも大きく変わった。その規模と店舗構成の充実度からみて九州最大