「長期優良住宅」という言葉を目にしたことはないでしょうか。 「長期優良住宅建築等計画の認定制度」は2009年6月にスタートしました。2018年（平成30年）3月末時点までの累計認定戸数を見ると、新築物件は全国で915,194戸、増改築物件は423戸にのぼっています。 （国土交通省「長期優良住宅制度の現状」より） 長期優良住宅は地球環境保全の観点で優れているだけでなく、認定を受けると住宅施工主は補助金を交付してもらえたり、税金の特別措置やローンの金利を引下げてもらえたり、多大なメリットが得られるものです。 施工主や物件の持ち主にとって、この制度を知っておくことは非常に有益です。また、不動産業に携わる皆様においても、しっかり認識しておきたい情報だと言えます。今回は、そんな「長期優良住宅制度」についてまとめました。 長期優良住宅とは 長期優良住宅を一言でまとめると、定期的なメンテナンスを実施すれ

宅建業の免許に関する問題は、本試験で毎年２～３問出題されています。今回は、免許に関する論点のうち、免許の基準（欠格事由）にスポットを当てて学習のポイントを示していきたいと思います。 法人の役員等に免許欠格者がいる場合 株式会社などの法人が免許を申請した場合、法人そのものは免許欠格要件に該当していなくても、その役員（取締役など）または政令で定める使用人（支店長など）に免許欠格者がいた場合、免許を受けることができません。 刑罰に処せられた場合 犯罪の種類を問わず「禁錮以上の刑」に処せられ、その刑の執行を終わり、または執行を受けることがなくなった日から５年を経過しない者は、免許欠格要件に該当します。「禁錮以上の刑」とは、禁錮より重い刑という意味です。刑を重い順に並べると次のようになります。 死刑→懲役→禁錮→罰金→拘留→科料 死刑で免許を申請するということはないので、免許欠格になるのは「懲役刑」

価値の高い物件を一つでも多く確保して、不動産取引を活性化させたい。不動産業を営む方がそう願うのは当然です。 今回は「値下がりしにくい物件」の中から、外的な要素である立地に起因する特徴をまとめます。 その1.由緒あるお屋敷街や歴史の古い高級住宅地に建つ物件 値下がりしない物件の立地条件には2つのパターンが存在します。1つは「ブランドエリア」に建つ物件です。 都市の中心部にありながら、昔から閑静な住宅街を形成しているエリアで、もとは武家屋敷が建ち並んでいたお屋敷街（千代田区、港区、文京区など）などが有名です。さらに私鉄を中心とした企業によって都市開発された、田園調布などの古いタイプの高級住宅街も「ブランドエリア」に該当します。 田園調布の場合、1住戸の区割りの広さに制限があり、細かな分譲地が出にくいといった事情があります。この制限の影響で、値段の高い物件しか存在しておらず、ブランド力を維持しつ

通常の賃貸物件よりも格安な料金で事務所が借りられる「レンタルオフィス」。 初期費用を抑えて宅建業を始めたい人にとって、レンタルオフィスでの開業は魅力的かもしれません。しかし、宅建業を営む事務所には、さまざまな要件が厳しく設定されています。 まず、他法人とのパーテーションなどがないフリースペースを複数人（複数法人）で利用する、いわゆるコワーキングスペースで開業することは不可能です。 また、365日24時間いつでも独占的に使用できることを求められるため、営業できる時間・日時が限られる場合も不可となります。 それでは、それらの厳しい要件について、詳しくご説明していきます。 1.他法人とは独立した出入り口がある 宅建業の事務所には独立性が確保されていなければなりません。社員や来客者が共有部等の通路以外に他社を通ることなく出入りできる自社専用の出入り口が必要とされます。 2.他法人との間に仕切りがあ

平成30年4月1日に施行された改正宅建業法では、既存住宅のインスペクションに関する項目が追加されました。 今回は、「インスペクション」とは何なのか、また宅建業者に義務付けられた「インスペクションの説明」について、詳しくご説明していきます。 インスペクションとは まずインスペクション（inspection）とは、英語で精査、点検、検査等を意味する単語です。 不動産・住宅用語で言う「インスペクション」とは、既存住宅（中古住宅）の外壁や基礎などの劣化状況や補修が必要な箇所を、住宅診断士（ホームインスペクター）が目視によって調査し、物件に関して客観的なアドバイスを行うことです。 不動産関係以外の「インスペクション」と区別するために、「“ホーム”インスペクション」と称することもあります。 インスペクションは、検査専門会社や設計事務所などに所属する「既存住宅状況調査技術者」の資格を持つ建築士が行ないま

第２次安倍政権の誕生後、一段の金融緩和と相続税の課税強化という追い風に恵まれ、不動産市場は空前の活況を呈しました。特に、３大都市圏と地方中枢都市には、余剰資金が大量に流入し、地価が高騰しましたが、今春以降は変化が生まれ、減速感が漂い始めています。 2019年の消費税増税と2020年のオリンピック開催前後における不動産市場について解説します（不動産市況アナリスト 幸田昌則）。 懸念される2020年問題、価格はピークアウトから調整局面に この数年間、超低金利政策と異次元の金融緩和によって、需要が喚起され、大都市圏では土地や住宅など、不動産全体の価格が大幅に上昇し、「バブル」状態になりました。 図表１「商業地・基準地価の価格指数の推移」を見てもわかるとおり、デフレ経済下で商業地価の急騰に拍車がかかっています。これは2019年の消費税増税を前にした駆け込み需要の増加や、2020年のオリンピック開催

多くのお客様がネットで不動産物件を検索する昨今、ネット掲載する物件の写真は、集客の決め手となる重大な要素です。最近では、内見せずにネットの掲載写真と物件情報だけで契約される方もいらっしゃいます。 掲載写真の中でも、もっとも重視されるのは「室内写真」でしょう。室内の広さを正確に伝え、お客様に良い印象を抱いてもらうためには、「真っ直ぐに撮ること」が大事です。 真っ直ぐに撮られた写真のメリットとして、 広さが把握しやすい 安心感を演出できる といったものがあるからです。それでは、撮影方法について詳しく解説していきます。 室内撮影で意識したいのは「水平と垂直」 横の線と縦の線（水平と垂直）が真っ直ぐな状態になっていない「斜めの物件写真」を見かけたことはないでしょうか？ 下記に例として、水平と垂直が保たれていない状態の室内写真を掲載します。 ※水平に撮れていない物件写真 このように、水平と垂直が保た

2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けた開発や、首都圏の再開発事業などで、不動産市場全体は活況が続いている状況において、賃貸住宅市場はどういった市場環境になっていくのでしょうか？ 2019年の賃貸市場の展望と取り組むべきポイントについて、（株）リクルート住まいカンパニー・SUUMO編集長の池本洋一氏にお話を伺いました。 首都圏・地方主要都市圏ともに二極化が顕著 2019年の賃料動向は、「首都圏・地方主要都市圏ともに二極化が進む」と話す池本氏。首都圏では、賃料が都市部の分譲価格に追随する傾向にあるため、分譲価格が微増で推移している現状から、賃貸価格が下落するとは考えにくいと指摘。一方、郊外では人口の増加要因がないため、供給が需要を上回る状況が続いており、価格面での上昇は厳しいと見込まれています。 この傾向は首都圏だけでなく、札幌や仙台、中京圏、関西圏、広島、福岡などでも同様で、そ

与党の平成31年度税制改正大綱が昨年12月14日に公表されました。住宅ローン控除制度に特例措置が導入されるほか、空き家売却の際の譲渡所得の特別控除制度の適用期間が延長されます。住宅・不動産関連の主な改正内容の概要を解説します。 １．住宅ローン控除制度の延長、拡充 関連する税金：所得税、個人住民税 今年10月の消費税率10％への引上げに伴う需要変動への対応のため、増税後に住宅を購入、一定の期間内に居住開始した場合、住宅ローン控除の適用期間が現行の10年間から13年間に延長されます。 ココがポイント！ ■特例の適用要件 消費税が10％で課された住宅を購入し、2019年10月１日から2020年12月31日までの間に居住を開始すること ■特例の内容 適用期間が３年間延長され13年間 11年目から13年目までは以下の金額を所得税額から控除（１年目から10年目までの控除額の計算は現行と同様） ＜一般住

近年の住宅市場においては、低金利や減税などの優遇制度が市場の下支えになり、2018年は全国的に売れ行きが鈍化しているものの、大幅な下落がなく、堅調に推移していることが大きな特徴ともいえます。首都圏と地方圏それぞれの住宅市場を振り返るとともに、地域の特徴にも触れながら、2019年の展望についてまとめます。（一般財団法人 日本不動産研究所　曹 雲珍） 首都圏の住宅市場について 首都圏のマンション市場においては、2014年から新築の販売戸数が減少傾向を示しています。一方、中古の成約戸数は概ね増加傾向が続いており、2016年は初めて中古の成約戸数（ 37,189戸）が 新築（35,772戸）を上回りました。2018年においても、中古が新築を上回る状況が続いています（図表1）。 首都圏の新築分譲マンションの年間販売戸数は2016年から４万戸を下回っています。一方、中古マンションの新規登録戸数は、20

「空き家1,000万戸時代」と言われる現代では、今後さらなる空き家の増加が懸念されています。 増加の要因としては、以下のようなものが考えられます。 日本の人口が減少傾向にあること 諸外国と比べて中古物件が好まれない日本の国民性 固定資産税などの税制度の問題 さらに空き家の増加率は、地方都市ほど強くなっていくと予想されます。 今回は、これらの詳細な理由と、空き家解消に向けた国内の動き、さらに地方都市における「空き家管理ビジネス」の需要について、詳しく解説していきます。 人口減少で空き家が増える 総務省が発表した2014年時点の人口推計によれば、全国47都道府県のうち40道府県の人口が1年前と比べて減少したことがわかりました。 また、地方からの人口流入で増加傾向にある東京でも、都の統計資料「東京都男女年齢(5歳階級)別人口の予測」によれば、2025年をピークに人口減少に転じるそうです。 このよ

空き家管理ビジネスとは、空き家となった物件を所有者の代わりに管理・メンテナンスすることです。 所有者本人が空き家を維持管理できない理由はさまざまですが、空き家が増え続ける昨今では、管理ビジネスを必要としている方はこれからも増えると予想されます。 今回はその需要と、不動産業者がビジネス参入することのメリットをお伝えします。 所有者本人による空き家管理が困難なケースは多数ある 空き家の所有者本人が管理できない理由は人それぞれです。 遠方に住んでいる 多忙で時間が割けない 高齢のため作業自体が困難 物件をほかにも多数保有しているので手が回らない などの理由が考えられます。 住んでいる家とは別に、家やマンションなどを一軒メンテナンスすることには困難がつきものです。 代行管理業を必要としている方は、前回お伝えしたように大勢いらっしゃいます。 「空き家」の増加率が地方でさらに加速する理由とは？ 空き家

地面師という言葉は、ここ数十年間ほとんど聞くことはありませんでしたが、一昨年（平成29年）からの一連の新聞報道等によって、改めて地面師事件の大きさや手口の巧妙さに驚かされました。そこで私たち不動産業者が今後地面師にだまされ利用されないためには、対策をどのように立てたらよいかを、述べたいと思います（渡邊不動産取引法実務研究所　代表　渡邊 秀男）。 地面師とは 地面師とは、他人の土地を自分の土地のように装い、土地代金等をだまし取る者、またはそのグループのことをいい、その始まりは戦後の混乱期に乗じて暗躍した者たちだといわれています。 近年の主な事件とその手口 （１）主な事件 積水ハウス事件（東京都品川区西五反田二丁目物件） 被害者：積水ハウス（株）（被害額約55億円） アパホテル事件（東京都港区赤坂二丁目物件） 被害者：アパグループ会社（被害額約12億円） Ｎ都市開発事件（東京都港区新橋四丁目物

宅地建物取引業免許の有効期間は5年間と定められていますが、場合によっては失効することもあります。今回は、免許の更新手続き忘れ、宅建業者の死亡、破産、法人の合併、廃業など、失効にいたるケースをまとめて解説していきます。 期間内の更新手続き忘れ 宅地建物取引業免許の更新は、有効期間が満了する90日前から30日前までの間に手続きを完了させる必要があります。 免許の有効期間が満了すると自動的に免許は失効します。宅建業を継続するには、新たに免許を申請する必要が出てきてしまうのでご注意ください。 また新規に申請をしても、新しい免許が交付されるまでの30～40日間は宅建業を営めなくなるので、手続き忘れは避けたいものです。更新が途絶えることで発生するデメリットはほかにもありますが、詳しい内容は後述します。 なお、埼玉県では更新申請書類の郵送受付はしていないので、窓口に直接持参する必要があります。窓口の受付

2時間の試験時間内に50問の4択問題をマークシート方式で解答する宅地建物取引士資格試験（宅建試験）。50問中およそ31問〜37問（平成27年度〜30年度の合格基準点）に正解すれば合格となります。 この試験を受けるときに「登録講習」を修了していると、50問の中の5問分が全問正解として採点される「5問免除」という制度があります。 今回はその「登録講習」と「5問免除」について、詳細を解説いたします。 登録講習とは 「登録講習」とは、宅地建物取引業法第16条第3項に基づいた講習で、国土交通大臣の登録を受けた登録講習機関のみが実施できるものです。所定の履修科目を通信講習とスクーリング（通学授業）で学びます。 受講には受講料と、一定時間（機関によって若干異なる）のスクーリングが必須です。 該当する登録講習機関は平成31年3月現在、下記リンク先のようになっているのでご参照ください。 建設産業・不動産業：

仮想通貨（ビットコイン）の登場で話題になっているブロックチェーン。聞いたことはあっても実際にはわからないことも多いのではないでしょうか？　今回はさまざまな業界で活用され始めたブロックチェーン技術について、基本的な仕組みや不動産業界での活用方法、不動産業者にとってのメリットなどについて紹介します。 管理者がいなくても安全な仕組み インターネットは、さまざまな情報をサーバーで集中管理し、情報のクローズ化とサーバーのセキュリティ機能を向上させることで、機密性や安全性を担保しています。 一方、ブロックチェーンはサーバーによる管理ではなく、複数の参加者がインターネットなどを通じて、資産や権利などの情報を共有しながら管理する「分散型台帳技術」。 １カ所でデータが失われても、他の場所のデータから復元し、システムが維持されるため、サーバーを攻撃しデータの改ざんが行われるリスクがありません（図１）。 またブ

宅建の試験は、大まかに分類しますと、4科目の分野から出題されます。販売されている宅建業のテキストや問題集も、この4科目の分類に則って編集されているものが多いです。その4科目の分類と、それぞれの科目での出題数や出題傾向などについて説明します。 宅建試験の科目分野と出題数 宅建の試験は大きく分けると、次の4科目から出題されます。 1.権利関係 2.宅建業法 3.法令上の制限 4.税金その他 そして、近年での各科目における問題の出題数は以下のような傾向です。 1.権利関係から14問前後 2.宅建業法から20問前後 3.法令上の制限から8問前後 4.税金その他から8問前後 試験が実施される年度によって、各科目の出題数は多少変化しますが大体上記のような感じです。近年の傾向として、宅建業法からの出題数が増えています。以前は宅建業法からの出題数は、15問から16問位の年が多かったです。 なお出題に使われ

前述の「成年後見制度」は、判断能力の程度に応じて、「後見（こうけん）」「保佐（ほさ）」「補助（ほじょ）」という３類型が定められております。いずれの類型に該当するかどうかは、主治医の医学的な判断を参考にするなどし、最終的には家庭裁判所が決定することとなります。 ※家庭裁判所における判定が難しい場合には、「鑑定」が行われることもあります。この場合は、「鑑定費用」が別途必要となります。 ※なお、「精神上の障害」が大前提であるため、身体的な理由による場合（寝たきり生活ではあるが、判断能力はしっかりしている場合）は、当該成年後見制度の利用はできません。