広がりを見せている「空家ビジネス」！不動産業界にも影響するその実態とは
少子高齢化や人口格差の影響もあり、全国の空き家の数は今では800万戸近くにのぼる。 放置された「空家」が大きな社会問題として取り上げられる事が多い中、空家を使ったビジネスが注目されている。 物のリサイクルやオークション等のサービスが成長している現代、空家もリノベーションし新たに中古物件として流通させるべきだろう。 居住者不在で空家になっている物件の需要は意外と高い。キッチンやお風呂など水回りの設備は古いものの広さや立地の面から見ると、新築では考えられない好条件な物件が存在する。実際、空家に付加価値をつけて中古不動産市場へ流通させている企業をいくつか紹介しよう。 ・スタイルアンドデコ 空家にはリフォームやリノベーションが不可欠だが、素人が業者に自分の思いを伝え、形にしていくのは簡単ではない。建築家やリフォーム会社の間に立って工事が完了するまでサポートしてもらいたい人にとってスタイルアンドデコ
2020年のオリンピック後も東京の不動産は魅力的！？10年後を見据えた「再開発計画」とは？
多くの若者で賑わう渋谷エリアも、ダイナミックな変化を遂げつつある。JR、東急電鉄、京王電鉄、東京メトロの4社8線が乗り入れる渋谷駅は、日本有数の乗降客数を有する駅だが、その駅と周辺の街区では、主に4つのエリア（渋谷駅街区開発計画、渋谷駅地区道玄坂街区再開発、渋谷駅桜丘口地区再開発、渋谷駅南街区プロジェクト）に分かれて再開発が進行中だ。2027年までには駅と周辺が回廊で結ばれた、回遊性の高い都市空間が創出される予定になっている。 虎ノ門・六本木エリアは、2020年東京五輪を契機として、今後、大きな変貌が期待されるエリアだ。 虎ノ門は、江戸時代には武家屋敷や町家が建ち並び、戦後はビジネスエリアとして発展した。そのため、周辺には、アメリカ大使館をはじめとして各国の大使館が点在し、官公庁が集積する霞が関エリアにも隣接している。これまでは、平日はビジネスマンで賑わうものの、休日は閑散としていたが、2
【不動産投資マガジン】利回り15％～20％超え！？高利回り物件のリスクや投資ポイントを知ろう
収益不動産を探していると非常に魅力的な利回り（15%〜20%超え）の物件が見つかることがある。 しかし、 高利回りの物件イコール高収益と思って安易に飛び込んではいけない。 確かに利回りを基準に物件を選定する投資家は多いが、なぜその利回りなのかの理由を探る必要がある。 蓋を開けたらとんでもないリスクが隠れている可能性だって否定できないのだから。 特に広告に記載されている利回りには注意が必要だ。なぜなら満室時を想定し経費を全く考慮したものではない架空の利回り（表面利回り）とも言えるからだ。 新築・中古の物件に関係なく、どの収益不動産でも空室率や経費を差し引く必要がある。ゆえに、高利回り物件は様々な角度から「なぜこの物件は高利回りなのか」の判断をしなければならない。
【不動産投資マガジン】知らないと損する！？築年数から判断する不動産投資のポイント3選
不動産投資をするにあたり物件の「築年数」は大事な要素となる。 なぜなら、居住者目線からすると「築10年以上」の物件は「古い」イメージとなり「築20年以上」ともなれば「かなり古い」と感じる人が多いからだ。同条件の物件を目の前にした場合、間違いなく築年数が浅い物件を選択するだろう。それを踏まえ、投資後の空室リスクを避けるためにも築浅物件に投資をするのが最適だ。 1981年（昭和56年）『新耐震設計法』施行以後の物件を選ぶことは必須と言える。 なぜなら、新耐震法は震度６強以上の地震でも倒れない住宅を前提としており、 万が一、大きな地震が発生した時でも新耐震設計法の物件とそうでない物件では受ける被害に大きな差が生じるからだ。 実際に4年前に発生した東日本大震災以降、投資家の殆どの人がこの点については最低必須条件として投資物件を選定する際に意識するようになったのも事実だ。 物によっては建築物が竣工す
【不動産投資マガジン】不動産投資を事業として考える！法人化にするタイミングやメリット・デメリット
不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で
【不動産投資マガジン】不動産投資は生命保険代わりになる！？「団体信用生命保険」の活用法とは
一家の主人に万一のことがあった場合、経済的な損失をカバーしてくれるのが生命保険になる。実は不動産投資は、収益を生み出すだけでなく生命保険と同じような役割を果たすのだ。 ローンで投資用物件を取得する場合、住宅ローンでもおなじみの「団体信用生命保険」に加入することになる。 団体信用生命保険（団信）とは、ローンを組んだ人に不測の事態があって亡くなった場合や高度障害（両眼の失明、言語・そしゃく機能の失墜、神経障害による終身介護など）になったりした時、保険会社が金融機関へローンの残済を代理で弁済するものだ。 団体信用生命保険によりローン残債が代弁された後も、投資した不動産は手元に残る。残された遺族はそのまま不動産経営を続けて家賃収入を得ることも可能であり、売却して現金に換えることもできる。 負債のない不動産という資産が手元に残り、さらに家賃集収入を稼いでくれるのだ。そのため、不動産投資をする際に、そ
【不動産投資マガジン】不動産投資をするなら「新築物件」と「中古物件」の違いや特徴を知ろう
新築物件は居住者から見ると魅力的なため、不動産市場では販売価格が上がり続けている。 不動産投資として新築物件に投資をする場合は「販売価格」と「利回り」には特に注意が必要だ。現在の不動産市況は売り市場なため、従来の相場よりも強気で販売価格を吊り上げている業者も存在する。 また、そもそも建設業の人件費や建築費が高くなっている事で、販売価格に上乗せされているのも事実だ。対して、賃貸市場では賃料が思うように上がっておらず、横ばいが良いところだろう。販売価格に対して賃料が上がらなければ、おのずと利回りは下がり、仮に都心部の一棟収益不動産を見ても、利回り7〜8%あれば良い方で、実際は5〜6%の物件が多い。 一方、中古物件は新築物件の際にかかったコストは関係なく、実質利回り等を評価して価格設定されることが多い。現在は、新築物件の価格に引きづられて中古物件の販売価格も上がっている。そのような状況の中、中古
【不動産投資マガジン】今から不動産投資を始めるなら！スタートに最適な時期やポイントは？
不動産投資は他の金融商品よりも比較的に値動きがゆるやかで安定している。 投資金額が大きい点も含めて物件選定や投資場所、ローンについて等をじっくりと検討するのが得策だ。しかし、理想とする物件情報を得た時に即行動できるよう以下の4つのポイントを参考にしながら今から「準備」をしておく事が肝心だ。 自分の属性（年収、職業など）からどれくらいの融資が可能なのか、どのような物件が購入可能なのか把握しておく事は重要だ。 資産状況、物件、金融機関で変わってくるが、現実にローンが組めずに購入不可となったケースは多く存在する。不動産投資はあくまでも投資であり、利益を求める事は当たり前だ。安定したキャッシュフローを構築するにはどの物件が最適であり、また、利回りは何％以上の運用をすれば良いのかなど、具体的にイメージできるようにしておくべきだろう。 レバレッジを効かせるためにローンを活用するのは常套手段なのだが、投
【不動産投資マガジン】株よりも高利回りが狙える「J-REIT」！不動産投資信託(J-REIT)の魅力と注意点
REIT（リート）とは、Real Estate Investment Trust（不動産投資信託）の略称で、投資家から資金を集めて不動産を運用して得た賃料収入等を元に投資家に分配する金融商品である。 アメリカで1960年代に誕生し、1990年代に急速に拡大した。日本においては、Japanの頭文字を取って「J-REIT（ジェイ・リート）」と言われている。 一口にJ-REITといっても東京証券取引所に上場している投資法人の数は、2015年4月現在で「51」も存在し、その魅力としては金融商品として「高利回り」だからだろう。 東証に上場している全J-REITの平均分配金利回りは2015年4月現在3.05％。 東証1部上場企業の配当利回りは1.38～1.50％となっており、比較すると約2倍にもなる。 REITは制度上利益の90%超を分配すれば法人税が課税されない仕組みであり、株式と比べて高い分配金を
【不動産投資マガジン】人口減少も関係ない！？東京都の不動産はまだまだ投資価値があるのか！／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
全国的に人口減少が問題視されている中、東京都もまた例外ではない。東京都による人口予測によると、東京都の人口は2020年の13,382千人をピークにその後は減少していくと言われている。 しかし、人口は減っているが晩婚化や高齢化の影響、また、近年、大学の統廃合や郊外にあるキャンパスが都心部へ移ってきている事もあり、学生を含めた女性や高齢者の単身者、つまり、「単身世帯数」が増えていくと予想される。 そのため今後の不動産投資も、これまで以上に単身者をターゲットにした物件選びが主流となるだろう。 今後も増加傾向にある「単身者」をターゲットにした不動産投資をする場合、ファミリータイプよりもワンルームの物件を選択するべきと言える。中でも区分所有で購入するよりは一棟物件を購入した方がメリットが多い。 なぜなら、区分所有でワンルームの物件に投資をしても、リノベーションできるのは室内だけで外観を修繕するにはマ
【不動産投資マガジン】不動産業界が変わる！？地位向上を目指しアメリカから学ぶべき3つのこと／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
近年、日本の不動産業も少しずつアメリカの不動産システムを参考にしながら変わりつつある。 業界全体のイメージアップや不動産取引の多様性などその理由はさまざまだが、不動産業に関わる人に対して高い能力が求められているのは明らかだろう。 日本の不動産業とは違い、すでに高い能力が求められているアメリカの不動産業に携わる人はすべてが有資格者となっている。資格にもアメリカ各州不動産局が発行する「RE (Real Estate)セールスパーソン」、「RE (Real Estate)ブローカー」と各資格に段階があり、実務研修も含めて考えれば長い年月と深い知識が必要なのだ。REセールスパーソンはいわば日本の宅建のような不動産業をするにあたり最低限取得するべき資格であり、REブローカーはREセールスパーソン資格の上位となっている。それゆえ、REブローカーは社会的地位があり、医者や弁護士と同等もしくはそれ以上の存
【不動産投資マガジン】不動産オーナー必見！地域の実情に即した適切な手法で空室率を下げる／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
少子高齢化の対策として高齢者向けの住環境の整備が必要不可欠になっている。老人ホームに入るという選択肢は不快と感じる人が多く、なるべく避けたいことだろう。 そのため老人ホームに入らずともニーズを満たす方法としてすぐにでも対処できる方法として「バリアフリー」がある。高齢者が家の中を動き回る際、動きを妨げるものを一切排除することは重要だ。安全面を配慮した装置や器具などの導入も検討したいところだろう。 若者の入居者を集めたいというのであれば、今や当たり前に使用するインターネットの環境を整えることだろう。最も費用対効果がある手法としては、住戸内に「Wi-Fi設備を導入する」ことだ。それだけでも他の物件と差別化が図れると言える。 無料インターネットの住宅というのはここ数年、当たり前のようになってきたが、「無料Wi-Fi」というのはまだ少ない。
【不動産投資マガジン】知らないと損する！？不動産投資のローンを有利に進める方法／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
不動産投資のローン（借入）は物件選びと同じくらい切っても切り離せない重要な検討事項だ。 なぜなら、借入金利はダイレクトに利回りに影響するため、投資家にとって有利なローンを組むことは不動産から得られる収益にダイレクトに影響するからだ。いかに「レバレッジを効かせて低金利で長期間借入する事ができるか」が肝心だろう。 まずは借入の可否が先決であるのは間違いないが、どの金融機関から借りるべきなのか、また、借入をする際に有利な交渉をするにはどのような方法があるのかを知っておくだけでも損することは無いだろう。 不動産投資をする際にどの金融機関から借入を行うのが最適なのだろうか。 メガバンク（三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など）にするべきか？ それとも地方銀行か信用金庫にするべきなのか。 投資物件の所在地にもよって使える金融機関が違ってくるが、メガバンクとその他の「地方銀行や信用金庫」を比較
【不動産投資マガジン】2019年に不動産暴落の危機！？その背景に潜む「不動産投資のカラクリ」／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により活況を呈している不動産市況だが、不動産価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけであり、投資をしているのも価格上昇を期待している海外の投資家が大半だ。 オリンピック需要での売却差益（キャピタルゲイン）が狙いの投機であり、東京オリンピックが開催される前には大量の不動産が売却されると言われている。ただ、その「買い」から「売り」へ転じる時期は不動産関係者でもはっきりとは読めず意見がバラバラ。早ければ来年の2016年〜2018年の間なのではという声もある。 オリンピック需要ですでにその周辺エリアの不動産価格は高騰している。 未だに海外投資家が高値で購入しているのだが、このままオリンピック後も上がり続けることは無いだろう。 「売り抜ける」事を想定して出口戦略を考えている投資家なら今から投資をしても構わないが、非常にリス
【不動産投資マガジン】広がりを見せている「空家ビジネス」！不動産業界にも影響するその実態とは／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
少子高齢化や人口格差の影響もあり、全国の空き家の数は今では800万戸近くにのぼる。 放置された「空家」が大きな社会問題として取り上げられる事が多い中、空家を使ったビジネスが注目されている。 物のリサイクルやオークション等のサービスが成長している現代、空家もリノベーションし新たに中古物件として流通させるべきだろう。
【不動産投資マガジン】活況に呈している投資用不動産市況！2015年からの展望と未来像はどうなる？／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
東京オリンピックが開催されるまであと5年と迫っている中、東京都心5区と言われている地域（中央区、港区、千代田区、渋谷区、新宿区）を中心に昨年から引き続き活発な不動産取引が行われている。もちろん外資ファンドの高買いがきっかけで価格が高騰しすぎだという声もあるが、さらなる値上がりを期待している人たちがいることは間違いない。 円安の影響もあり海外投資家から見ても現在の日本の不動産価値はまだまだ安値と判断されているのもひとつの理由だろう。 一方、地方を含む日本全国で見た場合の不動産市況は都心部と相反する値下がりが相次いでいる。購入した時よりも価格が値下がり、売りたいのに売れない状況がある。また、不動産投資の最大のメリットともいえる家賃収入も空室問題が後を絶たず思うように得られていない。建物の老朽化が進み修繕が必要な物件や廃墟化した建物まで存在する中、今後はそのような不動産に対しての措置を考えていか
【不動産投資マガジン】空室を回避せよ！長期的に考えたマンション・アパート経営の極意／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
2015年現在、すでに全国的に少子高齢化が進んでいる影響で各地の賃貸不動産物件の空室問題が後を絶たない。 東京都心部も例外ではなく、エリアや居住者のニーズに見合わない物件では空室が目立つのが現状だ。 また、マンションやアパートに住んでいた老人夫婦が生活の不便さを感じて最新の設備が整っている有料老人ホームへ移り住むといった事も少なくない。 だからこそ人が集まる人気エリアの不動産に投資をして入居者が満足するような取り組み方をするべきだと考える不動産投資家も多いだろう。不動産は動産ではないので「場所」にフォーカスし投資をするという方法は決して間違ってはいない。その「場所」が5年後、10年後どのような方向に向かっているのかを予測し不動産投資をすべきだと言える。 空室を回避するには「賃料の値下げ」が効果的だが不動産投資をしているオーナーからするとあまりしたくは無い方法だろう。賃料を下げずに入居率を上
【不動産投資マガジン】「利回り」を意識しすぎで失敗！？今やるべき不動産投資を見極める／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
不動産投資は国債や株式投資よりも長期安定収益を得るのに向いている。ゆえに「利回り」に意識が行きがちにもなる。しかし、誰にでも当てはまる「良い物件」は無いだろう。投資する目的によって良くも悪くもなり、判断項目を変えるべきなのだ。 利回りを意識しすぎて投資に失敗した例も少なくない。 利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならない。 例えば、地方都市の安くて高利回りの物件があったとしても、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。 利回りを物件選びのポイントの一つとして見るのは間違いではない。 ならば失敗しないためにも「実質利回り」と「現況」を基準に考えること
【不動産投資マガジン】不動産の投資は魅力とメリットが多いって本当？／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
投資とはそもそも何らかの利益を得る目的でお金を投下するものだが利益が保証されているわけではなく不確実なものであり、あくまでも「期待」であるということは忘れてはいけないだろう。 そこで期待が大きいものに投資するということを考えなければいけないのだが、投資の代表的なものに株式投資がある。お金を投資した企業の業績が向上し利益が得られた場合に「配当金」という形で分配されるのだが、配当金が分配されるのは年に一度や二度がほとんど。それで投資対象としてメリットが大きいと言えるのだろうか。もちろん売却益の差益で利益を得るということも考えられるが、日々、株価を気にして過ごすことにもなりかねないのである。 ではそれと比較して「不動産投資」はというと、もちろん利益を得ることが目的として不動産事業にお金を投資するのだが、大半の場合は購入した不動産を人に貸すことで定期的に賃料という利益を受け取る形になるであろう。
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【不動産投資マガジン】医者や弁護士・税理士等の高所得者が「一棟マンション・アパート」に投資する3つの理由／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス