こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で、戸建てとアパートを経営していて、家賃収入は月150万円ほどです。 さて、これから不動産投資をスタートする人は、自己資金が少ない人も多いでしょう。そういう場合は、戸建て・区分マンションなど、小ロットな物件から検討するのがおすすめです。 というわけで今回は、「戸建て投資」と「区分マンション投資」を比べつつ、私が戸建て投資を主軸にしている理由や投資基準について解説します。 戸建て投資の優位性（メリット・デメリット）区分マンションと比較すると「戸建て」のほうが土地がある分、銀行評価が出やすく担保になりやすいです。 しかし、利回りを追求すると郊外の戸建てをチョイスすることが多くなりますので、資産性重視なら、都市部の区分マンションが向いているでしょう。 注意点としては、好立地の区分マンションは利回りが低くなるということですね（利回り4〜6％

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で25世帯の大家さんをしながら、気ままに生活しています。 今回はシェアハウス投資について、メリット・デメリットを詳細に解説してみたいと思います。 シェアハウス投資に警鐘が鳴らされた2018年【スルガショック】2018年に、女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」の事件で、不動産業界に激震が走りました。 スマートデイズ社が販売した、この新築シェアハウスを購入した投資家は700人（総投資額 1000億前後）に及ぶと言われています。

そんな中、ペリカンは3棟目のアパートで、再建築不可のアパートを購入して、現在も運営しています。 （参考）再建築不可の築浅アパートを三井住友トラストの融資でGETした話 というわけで、今回は「再建築不可のアパートを購入した狙いや収支面」について解説していきます。 結論からいうと、築浅のわりに利回りが良かったのでインカムだけでも十分儲かる（最悪売却できなくても利益が出る）と考えたからです。 物件スペックについて物件スペックですが、価格は2100万で、築12年、1K6世帯です。 家賃は1世帯4万程度なので6世帯で24万です。現時点で、年間288万円くらい稼いでくれています。築浅ながら、利回りは13.7％ほどになります。 もちろん経年でもう少し家賃下落することは想定の範囲内です。家賃の下限は3万円としています（人口50万人規模の都市なので、さすがに2万円台までは落ちないと考えています）。 満室なら

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 スルガ、TATERUなどの相次ぐ預金残高改ざんの事件を受けて、2018年から融資が一気に冷え込んだのは、記憶に新しいところですね。 これまでが過剰融資だったと考えれば、買える人が少なくなると収益物件の利回りも上昇します。資金余力のある投資家にとっては、喜ばしいことです。 一方で、自己資金の少ない投資家さんは、フルローン・オーバーローンを簡単に引けなくなり、不動産を買えるチャンスが急減しました。 しかし、見方を変えれば、これは収益性の低い物件をフルローンで買うという異常とも言える投資スタイルを採用できなくなっただけで、むしろ今のほうが健全といえるでしょう。 一棟物件の価格が上昇に転じたとのニュース健美家さんが公表したデータが興味深いですね。 ※健美家「不動産投資レポート1月」より 「下落基調一転し、一棟物件の価格上昇」ということで、調査

1月セミナー登壇のお知らせご縁あって1月29日（火）に東京で不動産投資セミナーに登壇させていただくことになりました。首都圏では初セミナーとなります。主催はサンワード貿易さんです。 ＊日時：2019年1月29日（火） 13:00開場　13:30開演　16:30終了予定 ＊会場：東京金融取引所 金融取プラザ 東京都千代田区丸の内1丁目8番2号 鉄鋼ビルディング 8階 アクセスはこちら ＊参加費：3000円 ☆サンワード社のセミナー初回来場者の方は「無料」です！ （1/28追記） 当日申込みでの参加は3000円掛かります！参加ご希望の方は、1/28本日が申込み期限です。事前申し込みをオススメします。 ＊イベント概要はこちら www.sunward-t.co.jp セミナー内容について今回は、不動産投資の初心者向けの内容というよりも、もう少しレベルアップした中級者向けの内容を考えています。 不動産

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。2016年にサラリーマンを退職し、専業で不動産賃貸業をしています。 今回は「年収400万円台で不動産投資をスタートする方法」について解説してみたいと思います。 かくいう私も、ホテルマン時代は残業80〜100時間とかで、やっと年収が400万円台という感じでした。詳細は「ホテルマン時代の私の月収・年収・ボーナス額【リアルな給与明細】」をご覧ください。 ちなみに私は、親からの相続不動産があったわけでもなく、大きなキャピタルゲインで自己資金を一気に増やした類の投資家でもありません。 もちろん低年収だと金融機関の融資は出にくいのは事実です。でもチャンスはありますよ。今日は、私の経験も紹介しつつ、そんな話をしてみようと思います。 金融機関はなぜ属性を気になるのか？融資を使ってレバレッジを効かせる不動産投資では「申込者の属性」が審査に、もっとも大きく

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で大家さんをしながら、気ままに生活しています。 最近、新築区分マンション投資（ワンルーム・1K）をやっている人とお会いすることがよくあります。節税のために、マンション経営で経費をつくって所得圧縮する手法は昔からありますよね。 とくに大企業のサラリーマンやお医者さんなどが、この投資法を採用していることが多く、中には10戸以上など購入する人もいるようです。 でも、賃貸業で成功している方や、サラリーマン大家から独立したような大家さんで、新築ワンルーム投資をメインにやっている人に、私は出会ったことがありません。 今回は、新築区分マンション投資の危険性について数値で計算してみたいと思います。 結論から言うと、新築区分マンション投資は99％失敗します。 先日、こんなツイートをしました。 新築ワンルーム投資というのは、損金計上で所得税圧縮する節税

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で大家業をしています。 排水口のニオイが、どうしても気になることがあります。毎日家に帰るたびに憂鬱になりますから、早めに原因を解消したいところですよね。 私の所有アパートでも、「排水口のニオイ」にずっと悩まされていたお部屋があったのですが、以下の方法で無事解消できました。 長年、排水口のニオイに悩まされている方の参考になれば幸いです。 やってしまいがちなNGな方法よくやりがちなNG方法は「とりあえずパイプユニッシュでも入れてみよう」というやつです。 だいたい効果は限定的で、再度ニオイが発生してきます。 また、安易に業者を呼ぶと「パイプの高圧洗浄してみましょうか？」と言われて、一回数万円もするような高い費用を請求される人もいますね。 それで一瞬ニオイが無くなることもありますが、また時間が経つと臭い出すというのが最悪なパターンです。あれ

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 地方でのんびりと賃貸業とネット事業をしながら生活しています。 今回は、不動産投資における「現金とローン」がテーマです。 融資金利と不動産投資金利の上昇局面においては、ローンを組んで不動産に投資することは、それなりにリスクが高くなります。 投資とは利回りを追っていくものですから、たとえ1％でも借入金利が上がれば、収益性に大打撃であり、即、手取り収入の減少へとつながります。 金利の高い時代であれば、自己資金の投入率を上げて支払利息を最小限にしたり、レバレッジを効かせるなら、手元の余剰現金を厚くする対策が有効になります。 また、返済期間は短くキャッシュフローは期待できないものの、公庫の固定金利で融資を引いていくことも一つの手です。 お金がないのに不動産投資をやりたい人々しかしながら、現代は未曾有の「低金利時代」に突入しており、数年スパンでは

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で28世帯の大家さんをしています。 今回は「家賃相場」を正確につかむ方法についてです。 実際に、賃貸業歴8年の私がやっている手法を具体的にしつつ、超実践的な手法をご紹介します。 物件選びで重視すべきは「家賃設定」 強気の不動産相場が終わりかけ、融資においても属性や頭金が要求される、ちょっと苦しい時代になりましたね。 そんな中、売却マーケットが完全に閉まる前に、どうにか高値で売り抜けられないかと強気の価格で売りに出している物件がありますが、我々はそのようなダメ物件を買わないようにしなければいけません。 株式市場では、下落局面でも淡々と買い続けて平均取得単価を下げる意味はありますが、それが成り立つのはずっとポジションをホールドして、配当をもらい続けるのが有効だからです。

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で賃貸業をやりつつ、まったり暮らしています。 さて、今月の家賃収入と近況報告です。 皆さんの投資の一助となれば幸いです。 今月の家賃収入状況 今月の家賃収入は106万円ほど、経費差引後で97万円ほど（ローン返済前）です。ここからローン返済があります。 先日、「30代で不労所得が月100万円を突破した感想【今後の方針】」の記事で書きましたが、今月で不動産とその他の収入が手取りで月100万円を超えました！ 今年は不動産取得は1棟のみの取得となりましたが、現在はキャッシュを貯めている段階で、次のステップに進むための屈伸的な1年になったと感じています。 来年も、再投資の手綱を緩めず、堅実に投資をしていきたいと思っています。 今月の入居率 現在の入居率は、25戸中 24戸（入居率96％）です。 今月（12/10）に千葉アパートの退去がありまし

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で不動産投資しながら、のんびり生活しています。 「不動産投資＝失敗したらダメージが大きい」というイメージがありますよね。たしかに失敗は避けたいですから、リスクの高い投資はしたくないものです。 さて先日、ツイッターで以下のコメントを頂きました。 ものごとを始めるのにあたって、小さな失敗をしつつ、経験値をあげつつ、精度をあげる、という流れがベストですよね。しかし、不動産投資は初期投資が大きく、失敗したら、また種銭つくるために労働を、、、と考えると尻込みしてしまいます^^; — もっちゃん (@mottchan003) もっちゃんさん、コメントありがとうございます。 本記事では、不動産投資で失敗する確率とリスクを下げる方法について書いていきます。 ※初心者向けですが、数値根拠も出しつつ解説してみます 不動産投資で失敗する確率はどれくらいな

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。地方で不動産賃貸業をしながら、仙人みたいに暮らしています（笑） さて、今月の不労所得が、手取りで月100万円に達する見込みです。 まだ安定と呼べる水準ではありませんが、一つの節目として記事にしておきたいと思います。 ※後半で、これまでの学びと今後の方針についても触れています これまでの軌跡 弊ブログ「あすなろLIFE」の著者であるペリカンは、2016年7月にサラリーマンを退職しました。 リタイア当初の収入は不動産投資だけの、まさに”1本足打法”でした。かなり見切り発車的なリタイアで、徐々に収入の柱を増やしながら2年半やってきました。 私は不動産投資を事業として取り組んでいます。セルフリフォームもしながらですので、「家賃収入＝不労所得」という認識はありません。 しかし、他のネット収入や配当収入が育ってきたことから、それらを総称して「不労所

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 アベノミクス以降、サラリーマン大家というコトバが市民権を得るようになりました。 今では不動産投資が一般的になりましたが、そもそも賃貸業の発祥とはいつなのでしょうか？ 今回は、賃貸業の発祥と歴史について解説しつつ、後半では昨今の不動産投資手法についても少し触れてみたいと思います。 賃貸業の発祥と国策による開発不動産賃貸のはじまりは、江戸時代の「長屋の賃貸」がはじまりだと言われています。 はじめて不動産会社や仲介業者というものが出現したのは、明治時代でした。 当時、財政難に陥っていた明治政府が、丸の内の国有地を民間に払い下げる目的で売りに出したのに対して、三菱地所が名乗りをあげて、丸の内エリアの開発が進みました。 丸ビルあたりの開発は、そんな面白い経緯があったのですよね。 その流れで東京駅も完成し、鉄道も整備され、電鉄会社が沿線エリアに住

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。 地方で28世帯ほどの賃貸業をしています。 今回は、不動産投資で「1棟アパートを買うときの金融機関」がテーマです。 とりわけ地方の高利回り1棟アパートは、その収益性の魅力から、みんな喉から手が出るほど欲しいわけですが、金融機関に持ち込んだときの担保評価が低いため、なかなか購入できません。 購入できるのは、キャッシュポジションの高い、一部の投資家だけです。 では、自己資金の少ない投資家は、どうすれば良いのかというと、三井住友トラストローン＆ファイナンス一択だと考えています。※ペリカンも三井住友トラストL＆Fさんに2棟融資いただいています 今回は、担当者に直接ヒアリングして、細かい融資基準を聞いてきましたので共有します。 これから1棟アパートで早期に規模拡大を図っていきたい人の参考になれば幸いです。 幅広い顧客層に味方一般的に、金融機関が申

そこで本記事では、なぜ不労所得を作れないのか？という疑問を起点にしつつ、不労所得を作る手法についても書いてみたいと思います。 ※筆者は、不労所得として不動産からの家賃収入を毎月100万以上を得ています。後半でその点にも触れていきます。 それぞれ簡単に触れてみます。 1.本業が忙しすぎて暇がない日本の20〜30代のほとんどは平均年収の中央値が300〜400万円台です。40代ではじめて500万円台、600万円台に突入する人が多いと言われています。 世の中のほとんどのサラリーマンは、「毎月手取り20〜30万円台＋ボーナス」という生活だということですね。 仕事が終わったら、夜8時〜9時くらいに家に帰り、ご飯を食べてお風呂に入って、ちょっとテレビを見たり読書でもしたら就寝、という生活の人が多いです。 家に帰ってから、不労所得を作るために副業や投資に時間を割いている、という人はごく一部でしょう。 この

少しだけ解説を加えてみます。 食費食費が44,364円なので一番大きいですね。ここには外食費も含まれています。 外食費は35,000円くらいなのでかなりの割合です。ランチ代を削ると落ちそうですね。 住居費住居費が19,324円となっていますが、これを見て「あれ？」と思った人も多いでしょう。そうです。住居費が安すぎますね。 このカラクリは、総務省のデータだと持ち家率が55.9％、賃貸世帯40％となっていることです。 たしかに高齢者の一人暮らしだとローン返済が終わって、持ち家率が高い傾向になりそうです。 ※ここは、のちほど賃貸世帯のみに絞って解説します。 水道光熱費水道光熱費は9,895円になっています。 内訳はこんな感じです。電気代が一番のポイントになっています。 電気代　5,588円ガス代　2,149円水道代　2,041円他の光熱　118円 交通・通信費交通・通信費は23,062円になって

こんにちは。ペリカン（@Pelican0825）です。千葉県で、専業大家さんをしています。 はじめて不動産投資をする人は、億レベルとかではなく、数百万〜1千万円台の小さい物件がおすすめです。 そしてやるなら「中古」一択でしょう。理由はシンプルで、中古不動産は価値下落が緩やかなので、売る時にも大きく値下がりしないからです。 だから、新築ワンルームとか買っていたらダメですよ。価値が落ちていく以上に稼がなければいけないので、キャッシュフローはあまり出ないですからね。 日本はこれから人口が減っていくことから「不動産の価値下落」は頭の片隅に入れておかないと、あとで痛い思いをすることになります。 上記について考察を交えつつ、今回は「区分マンション投資」をテーマに書いてみたいと思います。 地方投資はハイリターンだがリスクも高い私は地方で不動産投資をしています。利益率の観点だけで言うと、地方の不動産投資は

こんにちは。ペリカンです。 不動産賃貸業をやりながら、のんびりと生活しております。 さて先日、以下のツイートをしました。 今年はじめて法人を設立したけど売上少ないし、確定申告を税理士に依頼するのも費用が勿体無いと思っていました。税務署に相談したら「決算書があれば確定申告書（青色申告）は一緒に作成してあげますよ」と神の声。そこで決算書作成に、やよいとfreeeで悩んで、freeeを選びましたが大正解でした。 — ペリカン@不動産投資ブロガー (@Pelican0825) 2018年11月21日 これまで私は、すべて個人で賃貸用不動産を購入し所有していましたが、将来に備えて2018年に初めて法人設立しました。 法人の業務で一番面倒くさいなあ、と感じるのが「確定申告」です。 確定申告するために、私も紆余曲折あったのですが、今月、無事に確定申告書の提出が終わりましたので、そのプロセスをご紹介します

こんにちは。ペリカンです。アパート。戸建ての大家さん（25世帯運営）をしながら暮らしています。 さて、今回のテーマは静岡銀行の融資基準です。担当者から、アパートローンの融資基準について色々とヒアリングしてきました。 中古の法定耐用年数超えのアパートに対して、今でもフルローンに近く出しているので、とても期待が持てる内容でした。 では、さっそく内容を報告させて頂きます！ 静岡銀行は全国第4位の地銀静岡銀行は貸出残高では、全国のすべての金融機関の中で12位。 地銀のなかでは、横浜銀行、千葉銀行、福岡銀行につづいて第4位と、メガ地銀とも言えるような金融機関ですね。 以下、ランキングです。 三菱東京ＵＦＪ銀行 86兆円みずほ銀行 70兆円三井住友銀行 69兆円三井住友信託銀行 27兆円りそな銀行 18兆円農林中央金庫 17兆円三菱ＵＦＪ信託銀行13兆円横浜銀行 10兆円商工組合中央金庫 9.5兆円千