住宅金融支援機構が提供する低金利の住宅ローン「フラット35」を不動産投資に不正利用していたオーナー約150人が、契約違反として機構から残債の一括返済を求められ、一部が自己破産に追い込まれていることが分かった。オーナーからの相談を受けている加藤博太郎弁護士によると、相談者9人のうちすでに2人が自己破産の申し立て手続き中で、残りもほぼ全員が自己破産を避けられない見通しだという。 オーナーのほとんどは実勢価格を大きく上回る価格で物件を購入しており、競売にかけられたとしても多額の債務が残る状況で、サブリース契約を打ち切られて家賃収入が途絶えているケースも少なくない。加藤弁護士は「購入者は年収の低い若年層も多く、売却後に1000万円近い負債が残れば持ちこたえられない。自己破産者はこれから100人を超える可能性がある」とみている。 自己居住用と偽って投資物件を購入する行為は「なんちゃって」と呼ばれ、業

税理士・牧口晴一さんが、不動産賃貸業の「事業承継と節税」について解説する本連載。今回は、昨年末に発表された令和2年度（2020年度）の税制改正大綱から、「海外不動産を使った節税法が封じられる」というトピックを取り上げます。 そもそもこの節税法の仕組みはどのようなもので、税制改正でどのように封じられるのか、また現在進行系で実行中の場合はどのように対応すればよいのか。基本から実践的な内容まで解説してもらいました。 ついに規制が入った海外不動産節税スキーム 2020年度の税制改正で、海外の不動産を使った節税法が封じられることになりました。ハワイやアメリカ本土の中古不動産を購入して多額の減価償却費を計上し、「損益通算」（2つ以上の所得のうち、黒字の所得から赤字の所得を控除できる制度）によって節税するというものです。所得が高いほど節税効果も高いことから、主に富裕層の間で広まっていました。 実は会計検

不動産投資に必要な物件資料の読み解き方を学ぶ連載。第3回は、土地の形状や隣地との位置関係、境界などが記された「公図」について学ぶ。土地の価値や将来的なリスク、出口戦略の考え方などにも関係する資料だが、どのような見方をすればいいのか明確に分かっていない投資家もいるかもしれない。 前半では、行政書士で元土地家屋調査士の片岡美穂さんの解説を基に、公図の基本的な見方について紹介。後半では片岡さんに加え、不動産業界に詳しい若林雅樹さんに実際の公図のサンプルを見てもらい、具体的にどのような観点で公図をチェックしていくのか検証する。 【取材協力】 片岡美穂さん バブル期に不動産会社で営業を経験し、その後、土地家屋調査士に転身。約15年にわたって不動産に関する調査・測量などの実務に携わり、現在は行政書士として業務を行う傍ら、古家を再生した戸建て投資にも取り組んでいる。大阪生まれ、大阪育ち。 若林雅樹さん

不動産投資に必要な物件資料の読み解き方を、さまざまな角度から学ぶ連載。第2回は、不動産の「履歴書」ともいえる「登記簿謄本」の見方を紐解いていく。 登記簿謄本には、その土地、その建物がこれまでどのような歴史をたどってきたのか、所有者はなぜこの物件を取得し、なぜ手放したのか、など多くの情報が隠されている。記された内容からの推測で、「手を出すべきではない」「指値が通る可能性が高い」など、投資対象としての物件の価値がみえてくることもある。 今回の記事では、まず前半で登記簿謄本に記載されている各項目の基本的な見方を紹介。後半では、実際に登記簿謄本のサンプルを専門家、投資家、不動産会社の3者に見てもらい、どのような方法で物件の背景を推測していくのか、徹底的に検証する。 【取材協力】 角野響さん（司法書士） 司法書士法人PEAKS TOKYO OFFICE（ピークス トーキョー オフィス）代表。東証一部

楽待新聞が先日報じた通り、投資用アパートの融資でオーナーの預金残高を改ざんしていたことが明らかになった「TATERU」（東京都）。調査を進めていくと、複数のオーナーが同様に「エビデンスを改ざんされた」と証言し、さらに頭金の貸付やレントロール偽装などの行為も発覚。急激な成長の裏で、創業初期から不正が横行していた実態が浮かび上がってきた。 20万が900万に TATERUは今年5月、投資用アパートの融資にあたってオーナーの預金残高を改ざんして金融機関に提出していたことが発覚。今月4日に外部の専門アドバイザーを中心とした特別調査委員会を設置し、ほかに預金残高の改ざんがあったかどうかを調べているが、取材に対して複数のオーナーが「預金残高の改ざんが行われていた」と証言した。 「先日、西京銀行から『残高900万円で提出されていますが正しいですか』と電話で聞かれたので、『TATERUの担当者には20万円

学生時代に貯めた160数万円を元手に株式投資をスタートし、約8年間で200億円超にまで資産を増やしたとされる個人投資家のBNF氏。2005年、株式市場が大混乱となった「ジェイコム株誤発注事件」を機に注目を集め、天才株トレーダーとして一般にもその名が知られている。 一時は雑誌やテレビ取材に応じることもあったが、2009年以降は表舞台から姿を消し、現在ではメディアに登場することはなくなった。そのBNF氏が不動産にも投資していたことは楽待新聞でも既報の通りだが、先日、所有する物件の1つを売却したことが判明し、TwitterなどSNS上で大きな話題を呼んだ。今回のビル売却にはどのような背景があるのだろうか。複数の専門家から話を聞いた。 売却価格は推定120億円!?

首都圏を中心に女性専用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を展開するスマートデイズ（東京都）がサブリース賃料の支払いを停止した問題で、オーナー13人が27日、同社や関連会社などを相手取って計2億円の損害賠償を求める訴えを東京地裁に起こした。原告側代理人の加藤博太郎弁護士によると、かぼちゃの馬車をめぐる提訴は全国で初めてとみられる。（訴訟に至る経緯は既報の通り） 計画性の高い詐欺的行為 訴えを起こしたのは、1億円弱～2億円程度のかぼちゃの馬車を1棟または2棟購入した30～50代の会社員ら13人。訴状では、「スマートデイズによるサブリース賃料の保証は当初から実現可能性のないまやかしであり、著しく割高な不動産を購入させるための方便にすぎない。業者が多額の利益を抜くだけ抜いて、計画的に破綻させる詐欺的スキーム」などと指摘している。 原告側は「複数の会社がそれぞれの立場でこのスキームに関与しており、共同不

現在、大手不動産会社「レオパレス21」をめぐる複数の裁判が行われている。 2016年秋以降、相次いでレオパレス21（以下レオパレス）を相手取り訴訟を起こしているのは、そのレオパレスで新築物件を建て、サブリース契約をしているオーナーたちだ。 レオパレスの業績が悪化したり、万が一倒産したりということになれば、損害を受けるのもまた彼ら。本来「共存共栄」すべきはずのビジネスパートナ―だが、なぜ訴訟沙汰になってしまったのか。 レオパレスをめぐる訴訟…「長時間の恐怖の交渉」も 「契約10年間は家賃固定という契約にもかかわらず、7年目には16％の減額を余儀なくされた」 「家に上がり込み、長時間の恐怖の（家賃減額）交渉があった」 「契約時、担保として設定していない土地がいつの間にか担保に入れられてしまった」 全国のレオパレス物件のオーナーに対する調査の結果報告書には、こんな文言が多数並ぶ。オーナーたちによ