住宅用家屋証明書（専用住宅証明書）を取得して、 建物保存登記や抵当権設定登記を申請すると、 登録免許税がかなり軽減されます。 ところで住宅家屋証明書は、建物の所有者が、居住用に使用する場合に 取得できます。 では、親子で建物を新築（Ａさん持分２分の１、Ｂさん持分２分の１） した場合で、子供のＡさんのみ居住し、父であるＢさんが居住しない場合、 住宅用家屋証明書は取得できるのでしょうか？ 答えは、ＡとＢでは、住所が違う以上、Ａさんだけが住宅用家屋証明書 を取得できます。 なので、 ①建物保存登記は、２分の１の割合だけ、登録免許税の軽減を受けること になります。 ②次に抵当権設定登記ですが、債務者（ローン借入者）がＡさんであるなら、 債務全額につき、登録免許税の軽減があります。 逆に、債務者がＢさん（居住しない父）の場合、一切、登録免許税の軽減 がありません。 最後に債務者がＡとＢの連帯債務であ

新年あけましておめでとうございます。 新年初めてのブログは、非常に実務色の強い話題となってしまいました。 まず、中間省略登記とは、通常ＡからＢ、ＢからＣと不動産の所有権が移転 した場合、ＡからＢに名義変更し（所有権移転登記）、ＢからＣに 名義変更（所有権移転登記）をしなければならないところ（２段階）、 中間を省略して、ＡからＣに直接名義変更（所有権移転登記）する ことをいいます。 これは、中間の登記を省略することにより、登録免許税や不動産取得税 を節税しようとするものです。 ただし、中間省略登記は、①第三者の為にする契約か②買主の地位の譲渡 の形式しか認められておりません。 なんでもかんでも省略できるのであれば、登記によって権利変動を公示し、 取引の安全をはかろうとする登記制度の趣旨に反してしまうからです。 次に、利益相反とは、Ａ社からＢ社に名義変更するに当たり、Ａ社、Ｂ社 ともに社長（代

抵当権設定登記をするには、原則として、所有者の権利証が必要 になります。 しかし、所有者は権利証を持っていませんでした。 その代り、以前、別件で抵当権性登記をした際の保証書を持って おられました。 この保証書を権利証の代わりとして、登記することが出来るのでしょうか？ ちなみに保証書とは、平成１７年の不動産登記法改正以前までに使われていた もので、権利証がない場合に、人違いのないことを保証して、登記を完了 させていたものです。 答えは、再度の抵当権設定の際に、保証書を使用して（権利証の代用）、 登記をすることができます。 その人が名義人であることを保証しているからです。 また、債務者の変更登記にも、権利証が必要になりますが、 この登記も保証書で代用できます。 一方、所有権を移転する際には、保証書は使えません。 抵当権設定の範囲でしか、保証は及んでいないからです。

貯金者がお亡くなりになると、貯金が下ろせなくなります。 それを下ろすためには、ゆうちょ銀行所定の書類に、相続人全員で 署名押印をすることになります。 さて、この相続人の中に未成年者がいた場合、どうなるのでしょうか？ 未成年者は単独で遺産分割をすることはできません。 なので、家裁で特別代理人を選任し、特別代理人が未成年者の 代わりに署名押印することになります。 では、法定の持分で、貯金を下ろす場合はどうでしょうか？ 法定持分どおりの相続であれば、遺産分割ではないので、 特別代理人選任の手続きは不要に思えます。 しかし、ゆうちょ銀行の回答では、特別代理人を選んでください とのことでした。 今回のケースは、未成年者が２人以上あり、貯金額も、ゆうちょ銀行が定める 額以上であったので、特別代理人の署名押印が必要との答えでした。 法的には、遺産分割協議をしないのだから、 特別代理人の選任までは不要だと

ローンを完済したら、抵当権を抹消するため、 銀行から抹消用の書類をもらいます。 この書類には、銀行の委任状が入っております。 銀行の委任状は、通常１通しか入っておりません。 しかし、この時、担保に入れている物件が他管轄の場合、 ２つの法務局に抹消登記の申請をしなければならないところ、 １通の委任状を、先に申請する法務局に添付してしまうと、 委任状が不足してしまいます。 なので、この時は、最初の法務局の申請時に、委任状の 原本還付（コピーをつけて原本を返してもらう手続き）を忘れない ようにしなければなりません。 これを忘れてしまえば、銀行さんに頼んで、もう１通委任状を 再発行してもらわなければならなくなるので、 要注意です。 特に私は、忘れっぽいので。

先日、全文ワープロで書かれた遺言での登記の依頼が ありました。 （署名の欄だけ、ワープロではなく自筆で署名されてました。） 私は、公正証書でない限り、全文自書で書かれていないと、 遺言は無効だと一瞬思いましたが、裁判所の検認がなされていたので、 有効な遺言であろうと思い、秘密証書遺言として有効 なものと判断しました。 実際、秘密証書遺言であれば、封書に公証人等の印鑑が押されてあるはず なのですが、当事務所には、裁判所で封書を開封後に持参されたので、 その真偽は分かりませんでした。 しかし、検認されているので、有効と判断しました。 ちなみに、ワープロは専門家が作成に関与したのでしょう。 この秘密証書の場合、極端な話、何もわからない遺言者に単に 「署名しておいて」と言って、署名させることもできます。 その後、封を閉じた後に公証人等に押印してもらうのです。 他の遺言書（特に公正証書遺言）と比べて

相続人は、ＡとＢとＣで、法定持分は３分の１ずつ。 この時、Ａが不動産を取得するためには、ＢとＣから、遺産分割 証明書に印鑑をもらう必要があります。 しかし、Ｂは押印したものの、Ｃが押印に拒否しています。 Ａはどうするべきでしょうか？ 一つは、遺産分割の調停を申し立てて、Ｃの同意をもらう方法があります。 しかし、Ｃに特別受益があれば別ですが、Ｃから同意を得ることは困難といえる ので、長引く可能性があります。 二つ目は、とりあえず、Ａが持分３分の２の登記（Ｃは持分３分の１） をする方法があります。 ただし、この場合、Ｂの遺産分割証明書では、Ａの３分の２の登記 （本来のＡの３分の１プラスＢの３分の１）をすることはできません。 ＢがＡに相続分を譲渡しますという、相続分譲渡証明書に、 Ｂから再度押印してもらう必要があります。 遺産分割証明書で代用することはできません。 遺産分割はあくまで相続人全員で

養子の相続における取扱はどうなっているのでしょうか？ 養子は、通常の養子縁組の場合、養親の相続人になるのみならず、 実親の相続人にもなります。 養子縁組したからといって、実親との親子関係が消滅するわけ ではないからです。 逆に養子が子供を作ることなく死亡した場合、養親のみならず、 実親も相続人になる可能性があります。 なお、これとの絡みで、養子が子供を作ることなく死亡、 養親・実親も、ともに死亡している場合、養子の兄弟姉妹が相続人に なります。 この時は、養親・実親双方の兄弟姉妹を調査しなければなりません。 つまり、養親・実親双方の子供（養子の兄弟）が相続人になります。 どちらも、親族なんですね。

配偶者の子供（自分の子供ではない）には、相続権はあるの でしょうか？ ①自分より先に、配偶者が亡くなっている場合 この場合、配偶者の子供には、相続権はありません。 相続権を与えるには、養子縁組するしかありません。 ②自分より後に、配偶者が亡くなった場合 この場合、配偶者の子供に、相続権があります。 自分の死亡により、配偶者に相続権が認められ、 その配偶者の死亡により、その子供に相続権が認められる からです。 亡くなる順序で変わることになります。