銀行と業者が結託 アパート経営で地方地主の破産相次ぐ | AERA dot. (アエラドット)相続税の節税のため、アパート建設が増加する中、不動産管理業者が家主に家賃保証して借り上げ、入居者に貸し出す「サブリース」契約を巡るトラブルが地方で続出している。銀行と不動産管理業… 続きを読む
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【アパート経営】自己資金300万円の自営業者が10年で家賃年収1000万円を実現するには？
アパート投資のカリスマ・石原博光さんの著書、[新版]「まずはアパート一棟、買いなさい！」を読んだ。 本書に書かれているアパート経営手法で、本当に家賃年収1000万円に到達できるのかどうか、シミュレーションしてみた。 「まずはアパートを一棟買いなさい」の投資手法とは？ ※出展：Amazon アパート経営・アパート投資を考えている人が真っ先に読むべき良書。通称「まずアパ」。※以下、「まずアパ」。 この [新版] は加筆修正の上、2016年2月に再出版されたもの。2016年現在の金融機関の融資状況、大空室時代を乗り切るためのノウハウが書き加えられている。 本書がオススメしている不動産投資の手法は以下の通り。 具体的に言うと、1600万円で利回り17%の物件であれば、7～8年で回収。低金利で長期のローンを組んで、繰り上げ返済はほどほどにして資金を蓄えます。 蓄えた資金を元手に1～2年後にまたローン
取引形態「売主」の物件はローリスク・ローリターン 売主物件のメリット10個
※出展：Huffington Post 物件を探していると、取引形態が「売主」となっているものがたまに紛れ込んでいます。 ※出展：楽待 売主物件とは、不動産屋さんの自己所有物件のことです。 一般媒介物件と比べて売主物件では、消費者を手厚く保護しようとする仕組みが取られています。 以下に売主物件のメリットについて説明します。 仲介手数料が不要 話が早い 自己所有の物件に限定される クーリングオフが使える 多額の損害賠償を請求される恐れがない 多額の手付金を請求される恐れがない 瑕疵担保責任がある 手付金が保護される 分割払いが滞っても、いきなりペナルティを受けることがない 所有権を確実に取得できる 一つずつ見ていきます。 1. 仲介手数料が不要 売主物件では、買い手と売り手の間に不動産屋さんが介在しないため、仲介手数料が不要になります。 例えば400万円の物件だったとしたら、194,400円
勉強になる不動産投資ブログ5選
※出展：Wikipedia 「愚者は経験から学び、賢者は歴史に学ぶ」と言ったのはプロイセン（ドイツ）のビスマルクですが、人生において自分で経験できることは非常に限られています。 愚者だけが自分の経験から学ぶと信じている。私はむしろ、最初から自分の誤りを避けるため、他人の経験から学ぶのを好む。（直訳） Nur ein Idiot glaubt, aus den eigenen Erfahrungen zu lernen. Ich ziehe es vor, aus den Erfahrungen anderer zu lernen, um von vorneherein eigene Fehler zu vermeiden. 他者の経験から学ぶ上で、ブログは非常に有益な情報源です。 本記事では、私が定期的にチェックしている不動産投資ブログの中でも、「これは勉強になる！」というブログベスト5を
自主管理とはこんなにも面倒なものですか
今朝は早起きしたので、気を抜くとあっという間に眠りに落ちてしまいそうです。 ですが、どうしても書き残しておかなければいけないことがあったので、ブログを更新します。 不動産屋さんの言葉をうのみにすると痛い目にあう 自主管理の物件が一つあります。 ※「自主管理」とは、管理会社に管理を委託していないこと。 入居者募集・仲介をしてくれた不動産会社さんが、 「ウチでは管理業はあまりやっていないんですよ。」 とおっしゃっていたためです。 「一戸建てだったら、お客さんからの連絡もほとんどありませんから、自主管理でも大丈夫ですよ。」 という不動産屋さんの言葉をうのみにして、そのまま自主管理にしてしまいました。 自主管理にすれば、「管理費が浮くから、まあいいか」くらいに思っていました。 自主管理は面倒です 実際やってみると、自主管理は面倒くさいです。 入居者さんからの補修依頼 自治会からの周知事項 近所との
不動産投資における「失敗」は本当に失敗なのか？
「不動産投資で収入は増やしたいけれど、失敗はしたくないんだよな・・・」なんて思っていませんか？ 不動産投資を始めるかどうか迷われている方が知りたいことの一つに、「どうすれば失敗を避けられるか？」というものがあります。 そもそも、不動産投資における「失敗」とはどんな状況を指すのでしょうか？ 税金を支払えずに物件を手放す ゆるい漫画でハードな日々を絶妙に描く「まりお」さん。 ※出展：楽待 まりおさんは、年間家賃収入が700万円を超えるようになったものの、リフォーム費や借金返済で手元に現金が残らなくなってしまいました。 結果的に、税金が支払えずに物件を手放すことになりました。 「僕が不動産投資に失敗した理由」というタイトルで記事を書いていますが、まりおさんのこの体験は必ずしも失敗とは言い切れません。 まりおさんは、自己破産したわけでも、一家離散したわけでもありません。買値よりも高い価格での売却に
畳がボロボロの和室を激安予算でリフォームするには
和室リフォームの見積もりを取っていましたが、安くても4万円、高いと10万円という見積もりが上がってきました。 湿気が多い部屋なので、数年後にはまた同じリフォームをしなければいけないと予想されます。 他のリフォーム工事に予算の大部分を割いてしまったこともあり、和室リフォームにはなるべくお金を掛けずに済ませたいところです。 最終的に、ホームセンターで材料を買ってきてDIYリフォームで済ませました。 総費用は約2万円でした。 リフォーム前：準備段階 材料内訳 購入した材料と費用の内訳です。 調湿材：12,000円（24kg） いぐさシート：5,000円（6畳） シート留ピン：400円（50本） 新聞紙：500円（3日分） 送料：800円 合計18,700円（税込み）です。 リフォーム前の畳の状態 家具の跡や日焼けがクッキリと残っています。 調湿材 畳と床板の間に散布する調湿材です。一袋4kgで一
節約好きな人が不動産投資に向いている4つの理由
※出展：おもしろ教材実験 「節約」という言葉には、 ケチくさい 守銭奴 かわいそう 負け犬根性 視野が狭い など、悪いイメージの方が強いのではないでしょうか。 私自身、節約は嫌いではないため、どちらかと言うと上記のような性格に当てはまるかもしれません。 不動産投資家には、「ケチ」で「節約好き」な人が多い気がします。その理由を考えてみました。 1) 家賃収入を得られる まず、家を貸すことで得られる家賃収入ですが、これは「究極の節約法」と言ってもいいです。 賃貸住宅を借りるよりも、住宅を購入することを選ぶ人は、 「家賃がもったいないから」 という理由を挙げることが多いです。 確かにそれも一理ありますが、住宅を購入しても固定資産税の支払いや、借金がある場合は金利や手数料の支払いが必要です。 対して、所有している家を人に貸せば、固定資産税を補って余りある家賃収入が得られます。 「それじゃあ、自分が
空室対策に最も効果的なのは結局「広告料」という身も蓋もない話
札幌の空室に申し込みが入った。 空室期間は約5ヶ月。 空室対策の覚書きとして記事をアップしておく。 やったこと一覧 広告系 広告料・成功報酬（13万円） 「札幌部屋探し」に掲載（2万円） ジモティーに掲載（無料） クレイグスリストに掲載（無料） 直談.comに掲載（無料） ホームページ作成（無料） 工事・業者系 和室の内窓の修理（5.6万円） 除雪（2万円） 屋根・スノーダクトの掃除（1.2万円） ドアの立て付け調整（5,000円） テレビアンテナ検査（3,000円） 大型ゴミの処分（3,000円） DIY系 札幌での宿泊費（3万円） 現地訪問の航空券（1.5万円） クッションフロア貼り（5,000円） テレビ実機確認（2,000円） 合計費用：約30万円 効果大と思われること 広告料（成功報酬） 最終的に入居の決め手となったのは、仲介不動産業者さんによる紹介だった。 広告料（成功報酬）は
初心者でも5分で分かる競売不動産の仕組み
※出展：全商連 安く家を手に入れる方法として、昔から多くの人に利用されてきたのが「競売不動産」という手法だ。 この記事では、競売不動産の特徴やリスクに関して説明する。 競売不動産の特徴 私たちが、土地や家を買おうとするとき、広告を見たり、不動産会社に依頼したりする。 より安く、そしてより良い物を求め努力するのである。もし、読者が少しでも競売不動産というものに興味を持ったなら、ひょっとすると、その望みをかなえる早道となるかもしれない。 競売不動産は、一般的にその特殊性から市場価格より安く裁判所から売り出されている。 業者が一時的に引き取ったうえ、特殊な権利関係を整理し、相当な転売益を乗せて一般ユーザーに販売することが想定されているからである。 もし、競売不動産を直接裁判所から買えたなら、問屋を通さず購入できるのと等しい。 ※出展：プロが教える競売不動産の上手な入手法（著：山田純男）。以下、引
リフォーム期間短縮化のため、一日に7つの作業を詰め込む
※出展：Hiber Home Renovation Ideas 以前から付き合いのある大工さんに、一昨日からリフォームに入ってもらっています。 既に1F和室のフローリング化工事は終了し、今日は玄関廊下の床張り替え作業です。 猛暑の中、連日の作業。頭が下がります。 大工さんに差し入れ 11時、現場到着。 アクエリアスと麦茶を差し入れました。 洗濯機と洗面所の水道管が少々サビてきているとの指摘をいただいた。 洗面所の方が先にダメになるかもとのことです。 洗面所の裏手の靴箱の床を剥がせば、メンテ可能とのことです。 ありがたい情報をいただきました。 壁紙の選択 壁紙の張り替えもお願いしていたので、サンゲツの素材集を見せてもらいました。 和室用には、ふすま紙のアサヒペン・利休を買い込んであったので、それと合いそうな縦縞の黄色がほんの少し入ったのを選びました。 2F洋室はもう少し白っぽいものを選択。
マンションの登記簿ってどうやって取得するの？インターネットで登記簿を取得する方法（図解あり）
戸建住宅の登記簿は何度か取得したことがあったが、マンションの登記簿は取得した経験がなかった。 試しにマンション登記簿を取得してみたので、図解つきで記録を残しておく。 １）法務局のページにアクセス 登記簿情報提供サービスのページに行ったら、画面右の方にある「登記情報を請求する」というボタンを押す。 IDとパスワードを入力。初めてサービスを利用する場合は、利用者登録を先におこなう必要がある。 利用者登録の方法には「一時利用」と「個人利用」の二種類がある。 「一時利用」には、 申込み後すぐに利用可能（「個人利用」では利用開始まで約一週間必要） 登録費が掛からない（「個人利用」では300円必要） 月に3万円以上の利用ができない（3Dセキュアのカードを除く） 登記情報の一括請求ができない ログアウトまたはセッション切れの後、再度ログインしても登記の請求ができない このような特徴がある。 「一時利用」
『「大洋村の別荘地を見てきました。」（日比恆明氏）』
【特別リポート】 「大洋村の別荘地を見てきました。」 日比恆明氏 （弁理士） 茨城県の大洋村にある別荘地を見学してきました。現在、「大洋村」という地名は無く、大洋村は２００５年に鉾田町、旭村と合併し、鉾田市となっています。従って、正確には「茨城県鉾田市大洋地区に行ってきました」ということになります。図１にある朱色で囲まれた地域が鉾田市となります。 図１ この地区が有名なのは、首都圏に住むサラリーマンに向けて狭小の別荘が大量に販売されたことです。１９７０年代から１９９０年代の間、「サラリーマンでも買うことが出来る別荘」というキャッチフレーズで超低価格の別荘が次々と建てられ、東京や神奈川のマンション住人が相次いで購入しました。 この頃には、新聞広告、テレビコマーシャルで大量の宣伝がされていました。宣伝文句では、「この地区は雄大な太平洋に面し、沖を流れる黒潮の影響で気候が温暖であり、広い庭がある
積水ハウスから63億円をだまし取った「地面師」の恐るべき手口（伊藤 博敏） @gendai_biz
100億円にも達する物件が… 大手住宅メーカー「積水ハウス」が、8月2日、驚愕の発表を行った。70億円の土地取引において事件が発生、捜査当局に刑事告訴するという（支払い済みは63億円）。東京・五反田の一等地約600坪に発生した地面師事件である。以下に詳述しよう。 ここでは、添付コピーのように所有権者の知らない間に、本人確認用の印鑑登録証明証、パスポートなどが偽造され、それを利用した「成りすまし犯」が手付金を受け取っていた。 典型的な地面師事件だが、この種の犯罪の難しさは、なにがしかの報酬を受け取った成りすまし犯以外は、すべて「善意の第三者」を装うことができること。話を持ってきたブローカー、仲介業者、不動産業者、購入者（社）、間に入る司法書士や弁護士などが、「私も騙された」という。 そうなると、どこまでが地面師グループかわからない。確実なのは成りすまし犯だけ。この事件では、偽造印鑑登録証明書
｢賃貸住宅市場が危ない｣､日銀が異例の警鐘
「非常に珍しいことではないか」 賃貸住宅市場に詳しい農林中金総合研究所の古江晋也・主任研究員はそう話す。 古江氏が珍しいと驚くのは、日本銀行が今年1月に公表した「地域経済報告」の記述だ。この中で日銀は「多くの地主等が短期間のうちに貸家経営に乗り出した結果、貸家市場全体でみると、需給が緩みつつあるとの声が聞かれている」「実際、賃貸物件の仲介業者等からは、郊外の築古物件など相対的に魅力の乏しい物件を中心に、空室率の上昇や家賃の下落が見られるとの声が聞かれている」などと、賃貸住宅市場の現状に警鐘を鳴らしている。 バブル期を超える不動産業への新規融資 確かに、賃貸住宅市場は供給過剰の懸念が高まっている。特に、2015年1月に施行された改正相続税法により、相続税の節税対策として多くの貸家が建設されてきた。超低金利政策が長期化し、マイナス金利政策の導入でもう一段、金利が低下したこともこれを後押ししてい
おばあちゃんの家を売って分かった「売れない家」10の特徴
先日、祖母が亡くなりました。 80歳を迎えられたということで、大往生といっていいと思います。 ただ残された問題が一つだけ。「残された祖母の家をどうする」問題です。 私の両親や叔父たちもすでにマイホームを買っていたので、引っ越すわけにはいきません。 ということで、思い出の詰まった家でしたが泣く泣く売りにだすことに…。 ところが、祖母の住んでいた家は全然売れませんでした。 今生の別れと思い、家が売れるまで私は祖母の家で一人寝泊りしていたのですが、半年を超えたあたりからただ移住しただけになっていました。 別に遺産を残すために高く売ろうとしたわけではありません。最終的にはほぼタダ同然まで値下げしましたが、買い手がつくことはありませんでした。 噂では聞いていましたが、最近は本当に家が売れないんです。 ということで、今回は不動産会社から聞いたり、自分で調べたりして分かった、売れない家の特徴をまとめて紹
築50年の家（約10坪）をフルリフォームしたら幾らかかるか。 - かあいがもん「お父さんの日記」
突然ですが、家をリフォームしました 今現在わたくしが住んでいる家ではなく、わたくしが生まれた時に数年間住んでいた家を。 ちなみに番組とか、何かの企画ではありません。 その家は母親が所有している埼玉の川口市にある築50年の小さな一軒家で、ここ数年間古くなり過ぎて借り手がおらず空き家になっておりました。 世間では空き家問題も増えて来ていますし、このままにして近所に迷惑をかけてしまう事を母親はとってもとっても悩んでおりました。 「お父さん（わたくしの父親）が初めて買ってくれた家で思い出もあるからなるべく売りたくはないの、誰かに借りてもらいたいのどけど今の状態では住める状態ではないし、かと言ってリフォームにそんなにお金をかけたくないから何とかして頂戴」と、言う事でした。 母親の無茶な気持ちを要約すると 「私が死んだらあなたの物になるかもしれないのだから、お金を出し合って何とかしましょう」 と言う解
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