コロナショックはマンション価格を下げるのか－新築・中古マンションの価格推移から考える
これまで首都圏の新築マンション価格は上昇を続けてきた。（株）不動産経済研究所によれば、2019年の1戸当たりの平均価格は5,980万円（前年比+1.9%）、面積当たりの単価は7年連続上昇の87.9万円/m2（同+1.2%）となった。7年前（2012年）の価格（平均発売価格4,540万円、平均単価65万円/m2）を基準とすると、2019年の平均発売価格は約1.3倍、平均単価が約1.4倍に上昇している（図表１）。 首都圏の中古マンションの成約価格も7年連続で上昇してきた。東日本不動産流通機構（東日本レインズ）によると、7年前（2012年）の価格（平均成約価格2,500万円、平均単価38万円/m2）を基準とすると、2019年の平均成約価格と平均単価はいずれも1.4倍となっている（図表２）。 しかし、現状ではコロナショックと呼ばれ始めた新型コロナウイルス感染症の拡大による世界経済の混乱は続いており
事業会社への資本注入－危機対応として制度の準備は必要
新型コロナウイルスによる経営破綻が、ついに現実になり始めた。感染拡大の影響で深刻な経営難に陥っていた豪航空大手ヴァージン・オーストラリアが、事実上の経営破綻に追い込まれた。同社は、もともと格安航空会社（ＬＣＣ）等との競争が激化したことで業績不振に陥っていたが、新型コロナウイルスによる需要の急減が追い討ちをかけた格好だ。 今や、新型コロナウイルスによる感染は世界規模に拡大し、各国で移動制限や休業自粛といった措置が取られている。これだけ大規模かつ長期に渡って経済がフリーズすると、企業の現金流出は、コストカットなどの止血策だけでは間に合わず、早晩、多くの企業が資本不足に陥る事態が訪れると予想される。 既に米国では、先んじて事業会社への資本注入などの政策を動かし始めている。たとえ、将来活用することがなかったとしても危機管理の観点から、日本においても「資本注入」の議論をはじめ、既存のスキーム活用を含
日本が韓国の新型コロナウイルス対策から学べること──（1）検査体制
新型コロナウイルスの感染が欧米諸国を中心に世界に広がっている。日本でも感染者数が増加し、新型コロナウイルスへの感染有無を判断するPCR検査を拡大すべきだという議論も増えている。それに対して、日本全体での医療の対応能力を考慮しながら検査の拡大を実施すべきだという慎重論を主張する人も少なくない。そういった背景もあり、実際に、1日あたりの検査件数は政府が発表した1日の検査能力7,000件を大きく下回っている現状だ。しかし、後でも述べるように、WHOも含めて世界の主流は検査重視である。 韓国では4月1日0時時点で、累計約42万人以上が検査を受けた。これは、日本の累計被検査者数の約13倍に当たる数値である。一時は中国に続いて世界で2番目に多かった韓国の1日あたりの新規感染者数は、2月29日の909人をピークに減少し始め、現在は1日100人前後まで減少している。そんな韓国から日本は何を学ぶべきなのか？
ブラック・リッターマン法の実務への応用
ニッセイ基礎研究所 年金ストラテジー （Vol.148）October 2008 4 (年金運用)：ブラック・リッターマン法の実務への応用 ブラック・リッターマン法による資産配分の概要については２回（Vol.144 と Vol.146）連 載した。今回は、ブラック・リッターマン法を実務に応用する際の問題点に焦点を当て、その 解決方法を紹介したい。 ブラック・リッターマン法を実務に応用する際に問題となるのは、見通しの信憑性（σ）及び インプライド期待リターンの幅（τ）をどう設定するかであろう。算出されるブラック・リッ ターマンリターンが、見通しの信憑性の影響をどの程度受けるかは Vol.146１ で示した通りで ある。 今回はインプライド期待リターンの幅がどの程度影響を与えるかを確認しよう （図表１） 。 図表１： インプライド期待リターンの幅がブラック・リッターマンリターンへ与える影響 (
期待リターンとリスクの予測（5）
年金ＡＬＭ 年金ストラテジー December 1997 4 期待リターンとリスクの予測（5） 今回説明する「インプライド・リターン」とは、運用機関や基金が提示している「基本ポート フォリオ（政策アセット・ミックス）」などのアセット・アロケーションから、その前提条件 である期待リターンを逆算したものである（図１）。「インプライド（直訳すれば『暗に含ま れた』）」は、 「表に現れていないが、当然その背後にあるはず」という意味で使われている。 つまり「インプライド・リターン」は、最も効率的なアセット・アロケーションを求めるプロ セスの出発点で決められた、期待リターンを推計した値で、その運用機関のリターン見通しに 他ならない。ただし、ここでは「５・３・３・２規制」のような制約条件を考慮して計算して いないので、運用機関が最適化計算の前提条件にした期待リターンと一致しない場合がある。 図１ アセッ
過去平均法で予測する期待リターンとリスクって妥当なの？
ニッセイ基礎研究所 年金ストラテジー (Vol.189) March 2012 4 収益率(年率) 標準偏差（年率） 推定結果 9.12% 20.38% 真の分布 6.00% 20.00% 図表１：推計結果と真の分布のパラメータ値 (リスク管理)：過去平均法で予測する期待リターンとリスクって妥当なの？ 本稿では、統計学及びデータ制約の観点から、過去平均法を使って、信頼に足る精度の期待リ ターン（期待収益率）を推計することは不可能であること、一方リスク（標準偏差）はその限 りではないことを解説する。 過去平均法とは、 「過去データから計算した平均と標準偏差をそのまま将来の期待リターンと リスクの予測値とする方法」であるが、「過去の平均的な構造が将来も持続する」という前提 に対する批判が存在する。実は、仮にこの前提条件が満たされていたとしても、期待収益率を 実用に耐えうる精度で推計しようとすれ
(年金運用)：ブラック・リッターマン法による資産配分～その2
ニッセイ基礎研究所 (年金運用)：ブラック・リッターマン法による資産配分～その 2 平均分散法による最適資産配分は、時として実務的に使いにくく、説明しにくい結果を示すこ とがある。そこで、これらの問題を緩和するために提案された、ブラック・リッターマン法 (Black-Litterman)による最適資産配分について、Vol.144 に続き、後半部分を紹介する。 前回は、ブラック・リッターマン法の土台となるインプライド期待リターンを用いた最適資産 配分の導出手順について概観した。平均分散法とブラック・リッターマン法との違いは、過去 データから期待リターンを推定するかどうかという点である。すなわち、ブラック・リッター マン法は、シャープ等により考案されたインプライド期待リターンを導出し（図表 1 プロセス ①②）、それをベースに投資家(例えば、資産運用者やアナリスト等)の見通しを加え調節した リ
ブラック・リッターマン法による資産配分～その1
ニッセイ基礎研究所 年金ストラテジー （Vol.144） June 2008 ６ (年金運用)：ブラック・リッターマン法による資産配分～その 1 平均分散法による最適資産配分は、時として実務的に使いにくく、説明しにくい結果を示すこ とがある。そこで、これらの問題を緩和するために提案された、ブラック・リッターマン法 (Black-Litterman)による最適資産配分について、2 回に分けて考察する。 マーコビッツの平均分散法には、一部の資産クラスに片寄った配分結果となる、推定に用いる データ期間や目標リターンを少し変更しただけで極端に異なる配分結果となるなど、 実務上の 問題がある。これは、過去データから推定される期待リターンが、リスクや相関の推定よりデ ータ期間(局面)に依存する傾向があり、かつ、配分結果が、リスクや相関よりも期待リターン にビビットに反応するためである。 そこで、平均分
インプライド・リターンを簡便に導出してみよう！
ニッセイ基礎研究所 年金ストラテジー (Vol.213) March 2014 4 (年金運用)：インプライド・リターンを簡便に導出してみよう！ 平均分散法によるアロケーションの導出方法と比べ、アロケーションに準じた期待リターンの 計算方法は、あまり知られておらず、言及したレポートも多くない。そこで、以前年金ストラ テジーi で取上げた「インプライド・リターン」導出方法を振り返り、より具体的にかつ簡単な インプライド・リターンの計算方法を紹介する。 インプライド・リターンとは、平均分散法により求められた任意のアセット・アロケーション から、その前提となった期待リターンを逆算したものである。年金基金にとっては、他の運用 者のインプライド・リターンを計算することにより、期待リターンを独自に設定する際の参考 情報として活用できるというメリットがある。通常、インプライド・リターンは、投資家の効 用
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