多くの不動産投資家が物件選びの際に利回り、キャッシュフローを判断基準にしていることだろう。近年の日本国内での不動産投資はインカムゲインを期待するものだ。インカムゲインを求める投資の場合、確かに利回りは一番わかりやすい判断基準になり。もちろんその利回りが実現できるのか「エリア」や「賃貸需要」などは意識しているはずだ。 しかしその物件を手放したいと考えたときにどのように売却できるかを想定している不動産投資家は意外と少ないようだ。「物件が古くなり修繕費用もかさみキャッシュフローが悪化したが売ろうに売れず損を出し続ける」や「多額の損切をしてようやく売却できた」などのケースはよくあるのだ。

2015年1月の相続税増税により、富裕層だけでなく一般家庭の人ですら「相続税」を心配する必要がでてきた。その原因となった最大のポイントは「基礎控除額」が大幅に減額されたことだ。妻と子供2人が相続する場合、これまでは相続財産が「8,000万円以下」なら課税されなかった。しかし、その基礎控除が2015年から40％カットされ、「4,800万円」を超えたら税金を払わなければならなくなったのだ。

日本人の投資先・移住先としても少しずつ注目を浴びてきているヨーロッパ有数の観光国家スペイン。2015年通年のスペイン経済成長率GDPは、前年度と比べて3.3%になり、リーマンショックの影響で経済低迷した2009年、スペイン経済危機と言われた2012年からも、徐々に回復してきている。 今回は、スペイン経済の現況を見るとともに、バルセロナを中心とする不動産投資について話す。 2013年のスペインの経済規模はEU圏内で5位（GDP：約1兆4,100億ドル）、世界で13位。インフラ業、金融、通信業において優良な企業も多く、EU連名国の優等生としてヨーロッパ5大国、先進国として知られている。しかし、2008年から2010年までスペイン経済危機が続いていた。 だが、2011年から現首相ラホイ政権による経済危機からの厳しい緊縮財政政策や構造改革を断行してきた結果、失業率は2015年には低下してきており2

ここ数年、サラリーマンによる不動産投資が増えている。不動産投資を始める人は、どのような理由で始めるのだろうか。 不動産投資を始める多くの人は、将来の年金や雇用を心配する人で、サラリーマンとしてどこかの企業に勤めている。 そのような人が自分の勤務先の会社が今後どうなるのかを心配して、将来に向けての安定収入を求めて不動産投資を始める人が多く見受けられる。 富裕層の資金運用の選択肢の一つというイメージがあった不動産投資だが、そうでない人も存在する。 実際、不動産投資は自己資金があまりなくても参入ができるというところが魅力の一つだ。不動産投資は融資をつけられれば、自己資金がなくても可能なため、レバレッジをつけられる。良い物件に出会え、融資をつけることができれば、自己資金がなくても不動産投資はできるのだ。 もちろん、最低限の頭金はあった方が良いが、年収や属性と物件によってはフルローンでも購入できる場

不動産投資は「立地」が重要と言われる。不動産のプロがいま「東京」の不動産をすすめる背景には明白な理由がある。それは、不動産投資は人の集まるところに投資をするもの。だから、「東京」なのだ。 今後、日本で人が集まる可能性があるのは東京都内と言われており、たとえば、JR東日本は山手線田町―品川間に新駅を設置し、2020年の暫定開業を目指している。周辺では商業施設やオフィス街の建設が予定されており、期待が高まっている。 また、首都圏の大学の都心回帰が進んでいることも好材料である。 最近では明治大、東京理科大、立正大、大妻女子大、拓殖大などが都心のキャンパスへ移転しており、2005年からの10年間で約51,000人の学生が都心に流れ込んだ。背景には少子化が進み、郊外で学生を獲得することが困難になっているという事情がある。大学の「都心回帰」傾向は今後も続いていく見込みだ。 中央大は2022年、40年ぶ

いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する

不動産投資は株式投資などと比較して、投資額が非常に大きくなる場合が少なくない。そのため、成功した場合は安定した収益を得られるが、反面、失敗した場合は、定期的に損失が発生する。したがって、不動産の特性とリスクを十分に把握しなければ上手な不動産投資は不可能だろう。 では、不動産投資には具体的にどのようなリスクがあるのだろうか。今回は不動産から得られる収入に関するリスクとその軽減方法について解説する。 不動産投資によって得られる収益の中心は、不動産を貸すことによって借主（入居者、テナント）から得られる毎月の賃料収入だ。そのため、仮に借主が何らかの事情で退居した場合、新たな借主が見つかるまでの間、賃料収入を得ることができなくなる。 しかも、不動産の特性として、借主がいようといまいと賃料収入があろうとなかろうと管理費、固定資産税、都市計画税などの経費が発生する。空室により家賃収入が入らない場合、収支

2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は、日本経済に円安、低金利をもたらし、その結果、不動産市場は活発化、不動産投資額は大幅に増加した。 オフィス賃料も2012年以降上昇を続けており、2015年通年では世界的にトップクラスの賃料上昇が予測される魅力的な市場となった。 成長戦略における構造改革・規制緩和がまだ大きく進展していないことから、アベノミクスの長期的な持続可能性は不透明だが、継続が予測される金融緩和は、不動産市場の成長を引き続き下支えすることが見込まれる。イールドギャップは依然として高水準であり、日本の不動産市場は世界的に見て健全な状態を保っている。 経済や環境変化に左右されない専門分野の投資家による長期的な投資、人口構成変化に応じた投資機会の広がりなど、あらゆるセクターにおいて投資機会は存在し、今後も不動産市場の活況は継続することが見込まれる。 不動産取引額は、

不動産投資では、実際に不動産へ投資をする際に、ほとんどの投資家は融資を金融機関から受けると思われる。融資をしてくれる金融機関にも色々な金融機関があり、不動産投資において、現実的に利用可能な金融機関は「都市銀行」「地方銀行」「信用金庫」「ノンバンク」などがある。それぞれの金融機関の特徴を把握し、不動産投資に役立ててほしい。 最も多くの方が融資の際に利用しているのが銀行だと思われる。その中でも都市銀行は、東京や大阪などの大都市に本店を置き、全国展開をしている銀行となる。名前を挙げると、三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行、りそな銀行などのことを指す。 住宅ローンでは、よく利用する都市銀行だが、不動産投資目的の融資付けにおいては、自己資金や資産背景の極めて良い富裕層を中心に提供している状況だった。 しかし、アベノミクス効果により、その審査基準も柔軟に対応してきている。一般の会社員だからダ

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いまだ、マンション傾斜問題が世間を騒がせている。その影響もあり、消費者は不動産を購入する際、「どのような事に気をつければ良いのだろう」「家は欲しいが色々と心配だな」と思っている人は多いと思われる。 今回は、そんな消費者の不安を取り除くために、「中古物件に限った物件の見方」を伝授する。ぜひ、参考にしてみてほしい。 中古マンションを購入する場合、個人オーナーよりも不動産業者が持っている中古物件の方が、「引き渡しから2年間は保証する」といった法の規制があるので安心だ。しかも、それなりに資力があるため、すぐに対応してくれる場合が多い。とはいえ、中古物件の場合、9割が個人オーナーが所有している。だからこそ、自分でチェックできる目を養う必要があるため、以下の10項目は必ずチェックするべきだ。 【1】「建築確認の許可」が下りた時期 まず基本的なところで耐震性能だ。1981年6月以降に建てられた新耐震基準

利回りを高める方法は「満室経営」、「購入価格減」、「物件に付加価値を付けて家賃を増額する」などがある。しかし、借入の金利を極限まで下げる努力をする投資家はあまり見かけない。 それよりも、融資してもらえるかどうかが先決となり、金利や融資条件は二の次になってしまう人も少なくない。確かに融資してもらえなければ物件を入手できないため、投資当初は仕方ない。 とはいえ、物件を購入すると、当然その金利は家賃収入から支払うことになり、キャッシュフローに大きく影響してくる。そのため、今回は収益物件を保有した後の運用に欠かせない、金融機関との金利交渉や借換えについて詳しくみていこう。 基本的に他の金融機関へ借換えをする事は、今後の物件購入の際の金融機関の選択を狭める事になるため賢明だとは言い難い。そのため、現時点で融資してくれている金融機関と金利引き下げ交渉をするのが 交渉する際の重要なポイントは、実際に借換

居住用・収益用に関係なく不動産を取得する際、「取得時」「保有時」「売却時」とそれぞれの場面においてさまざまな税金が課される。この税金の仕組みをきちんと把握することが不動産投資において大事なポイントとなるのだ。 また、税制はその時々の経済情勢などによって政策的に毎年改正され、不動産投資において有利な税制改正もあれば、そうでない改正もある。今回は不動産投資をする際に気になる「不動産取得税」について解説する。 都道府県が課税する不動産取得税は、一般の住宅購入に対して、ほとんどの場合が税額の軽減措置により、納税額は0円となる。しかし、収益不動産の場合は、平成29年3月31日までに取得した土地が、課税標準額を固定資産税額の1/2に軽減されること、本則税率4%のところを土地が3%住宅系が3%、と1%軽減されることだけなのだ。 また、J-REITなどの投資法人や特定目的会社の場合、不動産取得税は2/5に

2027年のリニア中央新幹線開業に向け、名古屋鉄道などが大規模な再開発を進められている愛知県名古屋市の名古屋駅周辺エリア。首都圏から約40分で行き来できるようになり、さらに人の往来が増加すると予測される。 この大規模な再開発は「名駅再開発」と言われており、名駅がどのような変貌を遂げるのか、人々から高い期待が寄せられているのだ。 そもそも名駅とは名古屋駅の愛称のように思われがちだが、れっきとした地名であり、JR名古屋駅の所在地は名古屋市中村区名駅1丁目1番地なのだ。 この名古屋駅周辺が2027年のリニア開通の時までに、どのような魅力的な街になるのかと心待ちにしている人は多いことだろう。 名古屋市が中心となって策定しているこの大規模再開発だが、名古屋駅一つとってもJR東海、名鉄、近畿日本鉄道（近鉄）、名古屋市営地下鉄などが乗り入れていることが原因で調整がままならなかった。特に、新幹線と名鉄・近

仙台駅東口の再開発はJR東日本と仙台市やその他企業が一体となって進められているプロジェクトだ。 今まで東口と西口を繋いでいた東西自由通路を拡張し、新幹線の改札の位置を見直すことによって、東口にもより人が流れるように設計されている。 1日当たり仙台駅利用者13万人弱のうち、5～6万人が東西自由通路を利用しているため、この流れがさらに活性化することで仙台駅東口に人がどんどん流れるという考えだろう。 仙台駅の東口には新しく駅ビルが新設される計画である。 構造は3階分相当の吹き抜けとなっており、通路幅も10メートル拡張され、さらにガラス張りの屋根を採用するなど、明るく開放的なデザインになる予定だ。 また、改札内の商業施設である駅ナカの充実や仙台駅西口にあるホテルメトロポリタン仙台と同規模のホテル（客室数280室）を新たに建設する計画もあり、新幹線を利用した首都圏から来仙した人を意識したつくりと言え

不動産業界でもよく話題になる話として、2020年に開催される「東京オリンピック」が挙げられる。なぜなら、東京オリンピックが「終わったあと」の不動産市況について気になっている人が多いからだ。 過去にオリンピックが開催された翌年、開催国のGDP成長率が鈍化しているというデータがあり、（1988年のソウルオリンピック以降）東京オリンピック開催後の日本は不況になると考えている人が少なくないと言える。 2020年に東京で開催されるオリンピックは環境に配慮した都市型オリンピックといわれている。新興国開催にみられるような、各競技施設を新たに建設する大規模投資型オリンピックとは異なり、既存の競技施設を利用し、建設投資をできるだけ抑えたオリンピックだ。 このコンセプトは2012年に開催されたロンドン五輪と重なる部分が非常に多い。そのため、ロンドン五輪が開催された翌年のロンドン経済や不動産市況から、東京オリン

財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。 国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。 マイナンバー制度（社会保障と税番号制度）を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。 このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。 不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。 個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。

不動産投資をする際にまず考える事、それは「投資先（場所）」ではないだろうか。 とにかく物件の利回りで判断する人も多いが、中長期の視点で考えると利回りよりもまずは投資する「エリア」を厳選すべきと言える。 中でも「山手線沿い」の不動産はおすすめだ。多くの路線へ乗り換えがスムーズにでき、交通アクセスが便利という最大のメリットがある。この沿線上には居住者のニーズを満たしいつまでも変わらない人気のエリアも多く存在する。 また、活発に街の再開発を行っている地域もあり、将来的に地価が上昇する可能性も忘れてならない。インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙えるのが「山手線沿い不動産の魅力」でもあるのだ。 人口減少が騒がれているが、東京都心部は人口流入数が増加しており、空室リスクを避けるためにもこのエリアの物件に絞って投資物件を探すのが効果的だ。 【1. 渋谷】 2012年に「渋谷ヒカリエ」が誕生してか

近年、高所得者である医者や弁護士、税理士等の各士業者がこぞって不動産に投資をしている。 彼等のニーズとしてある「本業との両立のしやすさ」がマッチしている不動産投資は他の金融商品と比較してもメリットが多い。 不動産の管理も管理会社へ一括管理を依頼すれば煩わしさを感じることは無い。本業をしながら堅実的に投資ができる「不動産投資」を選択するのは自然な流れだと理解できる。その不動産投資の中でも特に「一棟マンション・アパート」が注目されているのだ。 1. 資産形成がしやすい 一棟収益不動産の最大の魅力は金融機関からの評価が高いため「資産形成がしやすい」事だろう。特に高所得者の方は年収や属性が良い事から融資が通りやすく、レバレッジを効かせた資産形成がしやすいのだ。購入した不動産を担保にし次から次へと不動産へ投資を行うことで、本業の妨げにもならずにスピーディかつ、堅実に資産を作り上げることが可能となる。

2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により活況を呈している不動産市況だが、不動産価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけであり、投資をしているのも価格上昇を期待している海外の投資家が大半だ。 オリンピック需要での売却差益（キャピタルゲイン）が狙いの投機であり、東京オリンピックが開催される前には大量の不動産が売却されると言われている。た だ、その「買い」から「売り」へ転じる時期は不動産関係者でもはっきりとは読めず意見がバラバラ。早ければ来年の2016年〜2018年の間なのではという声もある。 オリンピック需要ですでにその周辺エリアの不動産価格は高騰している。 未だに海外投資家が高値で購入しているのだが、このままオリンピック後も上がり続けることは無いだろう。 「売り抜ける」事を想定して出口戦略を考えている投資家なら今から投資をしても構わないが、非常にリ