不動産投資が活発化する中、多くの投資家が不動産価格の上昇を予想しており、中でも、東京圏の価格上昇が予想されている。 2015年11月30日に総合不動産サービス大手のジョーンズ・ラング・ラサール（JLL）が発表した「不動産市場に関するレポート」によると、2014年の商業用不動産投資額は4兆7,000億円で2012年の倍以上に増加した。2012年末にスタートしたアベノミクスによる大胆な金融政策は日本経済に円安と低金利をもたらし、不動産市場が活性化して投資額が大幅に増えたようだ。 海外投資家による2014年の日本の不動産投資額は、2011年比で14倍に達するなど好調に推移。2015年は1月～9月までの9カ月間で、2012年と2013年の通年額をすでに上回っている。 また、投資額全体における海外投資家の割合をみると、過去5年間は5％～10％の間で推移していたものの、2015年（1月～9月）は22％

いま、不動産投資が注目される背景には、世代問わず、老後に対する不安の高まりがある。たとえば、「ゆとりある老後」を送るためには夫婦で月々37万円の生活費が必要であるといわれており、公的年金を差し引くとおよそ4,000万円を現役時代に準備しておく必要があると考えられる。 そのような状況において、不動産へ投資し収入を得ることができれば、安心して老後を迎えることが可能となるのではないだろうかと思っている人は少なくない。 不動産投資は長期的かつ、安定的に家賃収入を得続ける事が可能なため、いま不動産投資が注目されているともいえる。 不動産投資は株式投資と同じ「投資」と捉えている人もいれば、会社経営と同じく「事業」と考えている人もいる。さまざまな人がいる中で言えることは、不動産へ投資をすれば誰でも成功するとは限らないということだ。この世のにまったく同じ不動産が存在しないように、投資する人が違えば成功する

これから不動産投資をするにあたり、投資を行う地域の選択が非常に重要になってくる。なぜなら、日本の人口は将来、かなり高い確率で減少に向かうからだ。 今までは、地方都市でも県庁所在地レベルなら、人口は横ばいか増加傾向の都市がほとんどだった。そのため、投資をする地域についてほとんど気を配る必要はなかったといえる。 しかし、ここへきて日本の人口が減少に転じるといったことが起こり始めている。そしてその人口減少の問題は、不動産業界に直撃するものと推測する。人口が減るということは入居者が減るということとイコールだからだ。では今後、不動産投資で成功することは難しいのだろうか。 不動産投資で成功するためには、「国立社会保障・人口問題研究所」が提供するデータ（地域別の人口動向）を知っておく必要がある。 このデータを見ると、今後ほとんどの地域で人口が減少することが予測されている。しかし、そんな中でも、人口が増加

不動産の購入時に様々な経費がかかるように、不動産売却時にもやはり経費がかかる。仲介手数料と各種税金が代表的な経費といえる。 仲介手数料については、媒介契約を締結する際に分かっていることだが、税金については不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化するため、後で税務署に確認しようと思うかもしれない。しかし、実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するため、不動産を売却する前からある程度税金について把握しておく必要がある。 税金にまつわる知識がなかったために、後で大きな損をすることにもなりかねない。税金は、税務上の規則によって細かく取り決められており、なおかつ毎年微妙に税率が変わることもある。そのため、一般の人々にはとても分かりにくい内容となっている。そこで、今回は、一般的に抑えておきたいポイントに絞って紹介する。 不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税（国税）

2011年の新政権誕生を機に、都市化・産業化が急速にが進むミャンマー。昨年来からミャンマーは「アジア最後のフロンティア」として世界中からの脚光を浴びているのだ。 特に、ミャンマー最大の都市、ヤンゴン中心部の活気には目を見張るものがある。 2013年頃から各種経済団体や企業、政府関係者の世界中からの訪問者がミャンマーに溢れている状況だ。 もちろん、日本の産業界も例外ではなく、ヤンゴンに進出している日本企業は、イオンをはじめ、アサヒ飲料、ヤクルト、パナソニックなど非常に多い。また、2015年度内に通称「コンドミニアム法案」が可決されるのではと言われており、今の時期からミャンマー不動産へ投資を行うチャンスとも言えるのだ。

近年、増加傾向にある「海外不動産投資」だが、具体的に投資をする場合なら、借入（ローン）についても知っておくべきだろう。 今回は、海外不動産へ投資する際に必要となる投資資金の借入について話す。 海外不動産の購入にあたってローンを組む場合には、海外の金融機関から融資を受ける形になる。（日本の金融機関から融資も可能） 海外の金融機関から融資を受ける場合、国内金融機関で審査を受けるよりも厳しくなる点は否めない。 しかし、融資自体を受ける事は可能なため、海外不動産投資を始めるにあたっての障壁にはならないと考える。 ただ、やはり審査には様々な書類などが必要となり、それ自体は国内においても同じではあるが、海外の金融機関を相手にするため、言葉の壁を感じる人は少なくない。 そのため、最近では、投資家個人だけで海外不動産へ投資することを判断する人は少なく、専門家と一緒に投資先を訪問したりする投資家が増えている

不動産への投資は、主に以下の3つの投資対象に分けることが可能だ。 一つは「区分所有のワンルームマンション」への投資、二つ目は、手軽に投資が可能なため投資家が増えている「REIT（不動産投資信託）」、そして三つ目が「一棟のマンション・アパート」だ。 これら3つにはそれぞれの特色があるが、安定的・長期的に収益を得続けるのであれば、マンションやアパートの「一棟収益物件」へ投資するのが賢明と言える。 今回はその一棟マンション・アパート経営について5つのポイントを紹介する。 勘違いしている人や失敗する人に多く見られるのが、物件へ投資したらおのずと成功すると思っている点だ。もちろん、物件選別や立地・エリア選別は大事なポイントだが、不動産投資は事業であり経営の視点が最も肝心になってくる。つまり、会社設立（物件購入）すれば成功するわけではないということになる。 確かに管理会社へ管理委託をして投資家自身はあ

不動産投資を行う（これから始める）のであれば「利回り」という言葉を一度は聞いたことがあるだろう。 投資家の中には利回りこそがもっとも重要だと思っている人も少なくない。実際に、利回りは投資基準としてひとつの判断材料になるのは確かだ。しかし、不動産投資をするには利回り以上に重要なポイントも存在する。 投資目的とは、「何のために不動産投資をするのか」という事であり、資産形成や節税等のことだ。不動産投資を成功させるためには、物件選別する前に投資目的を明確にしておく必要がある。 『もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法』でも詳しく話しているが、資産を増やしたい人が金融機関からの評価が低い物件に投資をしては効果が高い投資とはならないだろう。 対して、相続・贈与税等の税金を抑えたいのであれば、評価額が低い物件へ投資をするべきと言える。 このように目的を誤る、もしくは定め

以前、フィリピン（主に首都マニラ）の不動産について、『フィリピンの経済成長と不動産投資の関係性！割安感がある海外不動産の魅力とは？』でも話しているが、今回はフィリピンの中でも人気のエリアでもある「セブ島」の不動産投資についてセブ島の魅力や投資するメリット等を解説する。 成長著しいフィリピンの中でもセブ島は、マニラに続く魅力的な投資エリアとして注目されている。 マニラのインフラ整備等の開発が進み、物件価格が上昇したことで、相対的に出遅れているセブが割安な点も魅力の一つと言える。 また、セブ島は、ビーチリゾートのイメージを持たれる人が多い。しかし、近年はビジネスセンターの開発が進み、コールセンターや英会話学校といった新しいビジネスに従事する人たちの居住物件に投資する方法に人気が集まっている。投資金額は1,000万円以下から可能で、ハードルの低さも人気の理由になっている。 セブ島は今、世界中を見

投資家の中でも不動産投資は、あくまでも「投資」もしくは「経営・ビジネス」であると認識している人は少なくない。投資や経営には少なからず失敗は付きものであり、だからこそリスクマネジメントが大切になる。 今回は不動産投資で成功するために、あえて失敗談から学べるノウハウを紹介したい。きっと今後の資産形成に役立つだろう。 以下の失敗例から成功の糸口が見つかるはず。参考にしてみてほしい。 【1】立地やエリア、物件選びで失敗した例 以前から、不動産投資は立地とエリア選びが重要だと話している。仮に、高利回りだからといっても、人口減少が進行している地方都市の物件に安易に飛び込んではならない。 また、物件種別選びにも同じことが言える。『不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている！マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由』でも触れているが、一棟物件に投資をするとメリットが多いだけでなく、資産形成を大前提

最近、不動産投資へ参入する人の多くは「資産形成」を考えている人が多い。その理由は人さまざまであるが、投機的にキャピタルゲインのような売却益を狙うものではなく、多くの人がインカムゲインとして毎月の安定した家賃収入を得るという目的が主な理由となっている。短期勝負の投資ではなく、中長期保有を前提とする投資であればやはりマンションやアパートの「一棟物件」に投資するのが得策と言える。 区分所有のワンルームマンションへ投資を行って失敗したと話している人の多くが、この「エグジット（出口戦略）」まで考えて投資をしていなかったように見受けられる。 つまり、購入し賃貸経営としてキャッシュフローが回っている事しか考えて投資をしていなかったのだ。 いざ物件を売却しようとすれば、建物の評価のみの価格になってしまうため、区分所有マンションは投資金額以上の評価額になる事は稀である。 理由は、『税対策で不動産を活用する富

不動産投資に欠かせないものの一つが資金調達、いわゆる「銀行融資」だ。 資金調達力が優れていれば、物件選定のみならず投資戦略の幅が大きく増す事になる。つまり、自分の理想に最短で近付くことができる最大の武器となるのだ。物件へ投資をする度に最良の融資を引き出すには、「どこの銀行のどの支店の担当者が一番良いのか」を突き詰め、その状況に合わせて融資先の銀行を選択することが重要なポイントになる。 融資が下りやすい時期は、その時の様々な状況によって変わる。例えば担当者が入れ替わる時期や決算期、さらに月末などは比較的に融資が下りやすいと言える。 また、支店長等が別の人に変更になった等の小さな事だけでも融資条件が大きく違ってくるので注意しないといけないだろう。こちらが優勢に交渉を進めるためには、日頃から金融機関へ足を運び、常にアンテナを張る必要がある。そうすることで資金調達が上手くなるのだ。 金融機関はよく

収益不動産を探していると非常に魅力的な利回り（15%〜20%超え）の物件が見つかることがある。 しかし、 高利回りの物件イコール高収益と思って安易に飛び込んではいけない。 確かに利回りを基準に物件を選定する投資家は多いが、なぜその利回りなのかの理由を探る必要がある。 蓋を開けたらとんでもないリスクが隠れている可能性だって否定できないのだから。 特に広告に記載されている利回りには注意が必要だ。なぜなら満室時を想定し経費を全く考慮したものではない架空の利回り（表面利回り）とも言えるからだ。 新築・中古の物件に関係なく、どの収益不動産でも空室率や経費を差し引く必要がある。ゆえに、高利回り物件は様々な角度から「なぜこの物件は高利回りなのか」の判断をしなければならない。 物件の販売価格が安ければ、比例して利回りも高くなる。だからこそ、なぜ販売価格が安くなっているのかを探ると大きく分けて2つのケースに

不動産投資をする際にまず考える事、それは「投資先（場所）」ではないだろうか。 とにかく物件の利回りで判断する人も多いが、中長期の視点で考えると利回りよりもまずは投資する「エリア」を厳選すべきと言える。 中でも「山手線沿い」の不動産はおすすめだ。多くの路線へ乗り換えがスムーズにでき、交通アクセスが便利という最大のメリットがある。この沿線上には居住者のニーズを満たしいつまでも変わらない人気のエリアも多く存在する。 また、活発に街の再開発を行っている地域もあり、将来的に地価が上昇する可能性も忘れてならない。インカムゲインだけでなくキャピタルゲインも狙えるのが「山手線沿い不動産の魅力」でもあるのだ。 人口減少が騒がれているが、東京都心部は人口流入数が増加しており、空室リスクを避けるためにもこのエリアの物件に絞って投資物件を探すのが効果的だ。 【1. 渋谷】 2012年に「渋谷ヒカリエ」が誕生してか

不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。 家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。 また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。 まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。 また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越で

新築物件は居住者から見ると魅力的なため、不動産市場では販売価格が上がり続けている。 不動産投資として新築物件に投資をする場合は「販売価格」と「利回り」には特に注意が必要だ。現在の不動産市況は売り市場なため、従来の相場よりも強気で販売価格を吊り上げている業者も存在する。 また、そもそも建設業の人件費や建築費が高くなっている事で、販売価格に上乗せされているのも事実だ。対して、賃貸市場では賃料が思うように上がっておらず、横ばいが良いところだろう。販売価格に対して賃料が上がらなければ、おのずと利回りは下がり、仮に都心部の一棟収益不動産を見ても、利回り7〜8%あれば良い方で、実際は5〜6%の物件が多い。 一方、中古物件は新築物件の際にかかったコストは関係なく、実質利回り等を評価して価格設定されることが多い。現在は、新築物件の価格に引きづられて中古物件の販売価格も上がっている。そのような状況の中、中古

近年、高所得者である医者や弁護士、税理士等の各士業者がこぞって不動産に投資をしている。 彼等のニーズとしてある「本業との両立のしやすさ」がマッチしている不動産投資は他の金融商品と比較してもメリットが多い。 不動産の管理も管理会社へ一括管理を依頼すれば煩わしさを感じることは無い。本業をしながら堅実的に投資ができる「不動産投資」を選択するのは自然な流れだと理解できる。その不動産投資の中でも特に「一棟マンション・アパート」が注目されているのだ。 1. 資産形成がしやすい 一棟収益不動産の最大の魅力は金融機関からの評価が高いため「資産形成がしやすい」事だろう。特に高所得者の方は年収や属性が良い事から融資が通りやすく、レバレッジを効かせた資産形成がしやすいのだ。購入した不動産を担保にし次から次へと不動産へ投資を行うことで、本業の妨げにもならずにスピーディかつ、堅実に資産を作り上げることが可能となる。

不動産投資のローン（借入）は物件選びと同じくらい切っても切り離せない重要な検討事項だ。 なぜなら、借入金利はダイレクトに利回りに影響するため、投資家にとって有利なローンを組むことは不動産から得られる収益にダイレクトに影響するからだ。いかに「レバレッジを効かせて低金利で長期間借入する事ができるか」が肝心だろう。 まずは借入の可否が先決であるのは間違いないが、どの金融機関から借りるべきなのか、また、借入をする際に有利な交渉をするにはどのような方法があるのかを知っておくだけでも損することは無いだろう。 不動産投資をする際にどの金融機関から借入を行うのが最適なのだろうか。 メガバンク（三菱東京UFJ銀行、みずほ銀行、三井住友銀行など）にするべきか？ それとも地方銀行か信用金庫にするべきなのか。 投資物件の所在地にもよって使える金融機関が違ってくるが、メガバンクとその他の「地方銀行や信用金庫」を比較

2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により活況を呈している不動産市況だが、不動産価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけであり、投資をしているのも価格上昇を期待している海外の投資家が大半だ。 オリンピック需要での売却差益（キャピタルゲイン）が狙いの投機であり、東京オリンピックが開催される前には大量の不動産が売却されると言われている。た だ、その「買い」から「売り」へ転じる時期は不動産関係者でもはっきりとは読めず意見がバラバラ。早ければ来年の2016年〜2018年の間なのではという声もある。 オリンピック需要ですでにその周辺エリアの不動産価格は高騰している。 未だに海外投資家が高値で購入しているのだが、このままオリンピック後も上がり続けることは無いだろう。 「売り抜ける」事を想定して出口戦略を考えている投資家なら今から投資をしても構わないが、非常にリ

投資とはそもそも何らかの利益を得る目的でお金を投下するものだが利益が保証されているわけではなく不確実なものであり、あくまでも「期待」であるということは忘れてはいけないだろう。 そこで期待が大きいものに投資するということを考えなければいけないのだが、投資の代表的なものに株式投資がある。お金を投資した企業の業績が向上し利益が得られた場合に「配当金」という形で分配されるのだが、配当金が分配されるのは年に一度や二度がほとんど。それで投資対象としてメリットが大きいと言えるのだろうか。もちろん売却益の差益で利益を得るということも考えられるが、日々、株価を気にして過ごすことにもなりかねないのである。 ではそれと比較して「不動産投資」はというと、もちろん利益を得ることが目的として不動産事業にお金を投資するのだが、大半の場合は購入した不動産を人に貸すことで定期的に賃料という利益を受け取る形になるであろう。