最近は少し傾向が変わってきているかもしれませんが、基本的には「銀行員は数字が全て」です。 3月末の期末に目標（ノルマ）を達成していなければ人間扱いされません。 特に年が明けたこの時期になると、毎日のように会議が開かれ、営業担当者は上司から追い込みをかけられているのではないでしょうか。 そのような中で、融資担当者にとっては、個人でも法人でもお客様が不動産を購入するというイベントは大きなチャンスとなります。 不動産は大きな資金が動きます。 当然、不動産を購入するお客様は銀行から借り入れを行うことが通常です。 そして不動産購入資金は通常は長期の貸出となります。 そうすると長期の貸出ですから高い金利で貸出を行うことができますし、場合によっては手数料を獲得する案件に仕立てあげることもできるかもしれません。 しかも不動産購入資金は、（当然ながら）不動産担保を取りやすいため、銀行員としても貸し出しやすい

先日、ガイアの夜明けという番組でレオパレス21の強引な営業等が取り上げられました。 筆者はそれに関する記事を掲載しています。 www.financepensionrealestate.work この記事に対して様々なご意見を頂きました。 このご意見の中では「銀行の貸し手責任」を問うものが多かったように感じました。 そこで今回は銀行の貸し手責任について考察していきます。 皆さまのご意見 レオパレス21および他サブリース業者と銀行との利害関係 銀行の貸し手責任とは 銀行の貸し手責任が認められた事例 アパートローンに関する金融当局の問題意識はどうか 銀行の貸し手責任のこれから 皆さまのご意見 まずは、記事に対する皆さまのご意見のうち、銀行の貸し手責任に関するコメントを転載させて頂きます。 もし、この記事をご覧になっている銀行員がいらっしゃるのでしたらぜひとも筆者共々しっかりとご確認ください。 う

先日、久しぶりに再会した知人がげっそりと痩せておりました。 頬がこけており、大病をしたのかと考えていましたら、「RIZAPに通って痩せたのであって、病気ではない」と知人から言われました。久しぶりに会う人が、「同情したような、でも聞けないような、複雑な顔つきになる」ので、最近は先に説明しているそうです。 そこで筆者が興味を持ったのがRIZAPという企業でした。 ほとんどテレビを見ない筆者でもCMは知っています。 この企業についてはM&Aや新規事業の取り組みがすさまじいとは小耳にはさんでおりましたので、決算を軽く読んでみました。 筆者の感覚では、この企業の決算書は銀行員のみならず、投資家の皆さんにとって分析をしておく価値のあるものです。 RIZAPの行く末がどのようになるかは筆者には分かりませんが、現状の数値について押さえるべきポイントを挙げることはできます。 今回はRIZAPの決算をみていき

先日、日経新聞に興味深いサービス開始の記事が掲載されていました。 筆者としては銀行が提供するサービスとしては久しぶりに納得感のあるものでしたので今回の記事で取り上げます。 日経新聞の記事 為替ヘッジ付外国債券とは 為替ヘッジ付外債投資ニーズの広がり 日経新聞の記事 まず、日経新聞の記事についてご紹介します。 日経新聞　2017年12月7日 外債の為替ヘッジ提供 三菱UFJ信託　地銀・生損保向け 三菱UFJ信託銀行は、年内にも地銀や生損保向サービスの提供を始める。マイナス金利政策で運用が難しくなっていることから、外債などへの投資に伴う「為替ヘッジ」の需要が増えていることに対応する。 為替ヘッジは、米国債など外貨建て資産に投資する際に利用することが多い。だが期日の管理など人手が必要で作業が煩雑なため、地銀などではコスト負担が課題となっていた。 三菱UFJ信託が投資家の指示に基づき、日々変化する

2017年12月20日の日経新聞に3メガバンクが両替手数料の引き上げを行うとの記事が掲載されました。 収益が低下している銀行が今後も他の業務で手数料引き上げに動くことは当然想定されます。 この動きがどのような背景によるものなのか、そして今後どのようになっていくのかについて今回は考察致します。 日経新聞の記事 日銀副総裁の講演内容 銀行の手数料引き上げがもたらすもの 日経新聞の記事 まずは日経新聞の記事をおさらいしておきましょう。 3メガ銀が手数料引き上げ　まず両替、窓口業務減らす 日経新聞2017年12月19日 22:00 メガ銀行が手数料の引き上げに動き出す。みずほ銀行は2018年1月から、三菱東京UFJ銀行は同4月から、それぞれ両替の手数料を上げる。銀行はマイナス金利政策に伴う収益環境の悪化で、店舗の統廃合や人員・業務量の削減を進めている。人手不足による合理化も急務で、無料のイメージが

銀行員がうらやましい(？)と言われる銀行の制度に、「年に一回、自由な時に、5営業日連続で休暇が取れる」というものがあります。 一般の企業なら、お盆休みや年末年始など、長期休暇の日程が決まっていることが多いでしょう。そのような時は他の会社も休みとなるため、どこに行っても人で溢れている、旅行費用が高い、といった問題があります。 銀行の場合は、繁忙期を外して休暇が取れるのです。 これは銀行員の大きなメリットでしょう。 今回は余話として、銀行の連続休暇について記載します。 銀行の連続休暇とは 連続休暇の制度化は強制されたもの 連続休暇の本質 銀行の連続休暇とは 銀行の連続休暇は、一般的には強制的に取らされます。 何がなんでも、一週間(連続5営業日)は会社に来るな、と指示されるのです。 これは、銀行員にゆっくり休んでもらい、リフレッシュして、新たな気持ちで仕事に臨んでもらいたいと、銀行が制度化したも

複数の記事にわたり地方銀行（以下地銀）の苦境について考察してきました。 今回は、地銀の中で異彩を放つスルガ銀行の決算について確認します。 スルガ銀行は静岡地盤の地方銀行ですが、他の地方銀行と同列では投資家も評価していないでしょう。それぐらい異なるのです。 「個人向け不動産ローンといえばスルガ銀行」というイメージの方が正しいかもしれません。 では、スルガ銀行の決算状況についてみていきましょう。同行の戦略や収益力の差がよく分かると思います。 スルガ銀行の決算概況（単体） スルガ銀行の資産内容 スルガ銀行のビジネスモデルと他行への示唆 スルガ銀行の決算概況（単体） 以下、スルガ銀行単体での2017年9月中間決算をみていきます。 業務粗利益　570億円（前年同期比＋30億円） 業務純益　331億円（同＋31億円） 中間純利益　205億円（同＋14億円） ※業務粗利益は一般企業の売上高に相当、業務純

地銀の業績苦戦が伝えられており、金融庁の金融行政方針や日銀幹部の講演等でも地銀の統合・再編の必要性について述べられています。 その中で、近時批判を浴びるようになったのが公正取引委員会です。 公正取引委員会（以下公取委）が再編を認めないとして問題となっているのです。 今回は、この公取委の発表、会見の内容を確認し、公取委の考え方について焦点をあてます。 独占禁止懇話会 公取委事務総長の会見内容 事務総長の説明概要 マスコミとの質疑応答 公取委の方向性 独占禁止懇話会 まず、公取委の直近の動きについてみていきます。 2017年11月22日に独占禁止懇話会の会合が開催されました。 この独占禁止懇話会とは以下の会合をいいます。 独占禁止懇話会とは「我が国経済の著しい変化に即応して競争政策を有効かつ適切に推進するため，公正取引委員会が広く各界の有識者と意見を交換し，併せて競争政策の一層の理解を求めるこ

銀行、中でも地方銀行（以下地銀）の業績が厳しいとの報道等がなされています。 これは全体でみるとその通りなのですが、地銀の決算が具体的にどのように厳しいのかを説明している報道はあまり見かけません。 一般的には、日銀のマイナス金利政策の影響で貸出金利が下がり、業績が厳しいと漠然と認識されているのではないでしょうか。 概ねはその通りなのですが、マイナス金利政策導入前から地銀を取り巻く事業環境は厳しいものがありました。 そのため地銀は様々な対応を行い、「決算を作る」ことをしてきました。 この中間期の決算では、その「決算を作ったことによる矛盾」が出てきている地銀も存在します。 今回は決算を作る手段だった投資信託での運用に注目します。 全ての地銀の情報開示が良いわけではありませんので、全体としては判然としませんが、決算発表資料である程度の把握が可能であった山梨中央銀行の事例を今回は取り上げます。 銀行

地方銀行（以下地銀）の経営が厳しいという報道等が相次いでいます。 金融庁も問題提起を様々に行っています。 ただ、報道でも「地銀」とひとくくりにされており、本当に個々の地銀において経営が厳しいのか、何が問題なのかについては認識がしづらいのではないでしょうか。 今回は、具体的な地銀の決算を確認し、地銀の業績における問題点を考察します。 金融庁の問題意識 池田泉州銀行の中間決算状況 池田泉州銀行の赤字要因 池田泉州銀行が債券運用で損失を表面化させた理由 池田泉州銀行の決算評価 金融庁の問題意識 まず、所管官庁である金融庁が地銀をどのようにみているのか、問題意識はどこにあるのかについてみていきます。 以下は金融庁問題認識を公表している金融レポート（平成28年事務年度版）から金融庁の認識を抜粋します。 （ア） 地域銀行の経営状況 金融庁では、平成25 事務年度以降、地域銀行が直面している人口減少や低

世界的に金余りが続いています。 株価も高値圏にありますし、仮想通貨・暗号通貨価格の大幅なアップダウンが毎日報道されています。 そのような環境下、不動産は居住するものであり、仕事を行う場所でもありますが、重要な投資先の一つともなっています。 そして、不動産への投資は国境をまたいで行われています。 今回は不動産価格・賃料についての最新の国際比較について考察します。 オフィス価格動向 オフィス賃料変動率 マンション価格変動率 マンション賃料変動率 2017年4～10月の不動産の国際比較 オフィス価格・賃料の中期推移 マンション価格・賃料の推移 オフィス価格・賃料水準の都市間比較 マンション価格・賃料水準の都市間比較 都市の国際比較のまとめ オフィス価格動向 まずは不動産投資の代表格であるオフィスの価格動向についてみていきましょう。 対象期間は2017年4月～10月の6か月です。以下の数値は前半年

銀行の業績が厳しいというニュースを至るところで見る機会が増えています。 特に地方銀行（以下地銀）は、マイナス金利政策の影響により貸出の金利が低下する一方で、銀行の資金調達・商品仕入れにあたる預金金利はこれ以上の低下余地がないことから、地銀の大半が本業である貸出業務で赤字となっていると、金融庁から指摘を受けている状況にあります。 このような環境の中、地銀は生き残りをかけて規制緩和の要望を行ってきました。 その中でも今後動きがあると思われる保有不動産の有効活用、すなわち銀行店舗の外部賃貸について今回は考察します。 銀行店舗の外部賃貸は禁止 銀行の不動産賃貸禁止の内容 銀行業界からの要望と金融庁の回答の推移 今後の動向 銀行店舗の外部賃貸は禁止 銀行の店舗は一般的に午後3時に閉店となります。 このご時世に午後3時までしか営業していない理由については以前の記事でご説明しました。 しかし、銀行の店舗

人口減から逃れられない日本において、企業は人件費をなかなか増やそうとはしません。 むしろAI等への投資を通じて人件費をさらにカットしていく動きの方が加速する可能性もあります。 そのような中、企業が、従業員の給料・賞与カットを行わずに人件費削減が可能な手法があります。 一つは退職給付信託の設定です。 www.financepensionrealestate.work 今回は、企業にとって同様に人件費削減策となり、かつ税務上の損金メリットも前倒しで享受可能な「非積立の退職一時金制度を年金制度に移行」することについて考察します。 企業にとっての退職一時金制度の問題点 負債への計上 税務メリットがないこと 資金流出の備えができていないこと 退職一時金を年金化することのメリット 税務メリットの享受 人件費の削減効果 バランスシートのスリム化 年金資産の運用収益は非課税 資金負担の集中排除 従業員にと