こんにちは、相続専門家チームiＰの岩本です。 相続会社iＰの「i」はinheritance、すなわち「相続」。「Ｐ」はprofessiomal、すなわち「プロフェッショナル」を意味します。 相続のプロフェッショナルである ...

こんにちは、相続専門家チームiＰの岩本です。 前回のコラムからネタの使い回しですが、 一般社団法人不動産流通経営協会が調査した結果（2013年度）によると、 「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税制度の利用者は住宅購入者の 11.8% 」 だそうです。 前回のコラムでもご紹介しましたが、 購入資金の調達において、新築住宅購入者では「親からの贈与」の利用者が24.9％。 中古住宅の購入者のうち「親からの贈与」の利用者は明らかにされていません。 そして、 親からの贈与」の平均利用額は、 新築購入者で929万円。 既存購入者（これはたぶん中古住宅の購入者という意味でしょう）で753万円。 こうやって数字を挙げてみますと、コレってとっても辻褄の合わない数字であると思うんですが、どうなんでしょうか。 ちょっとそこはスルーしておいて、住宅取得等資金の贈与の非課税について書いてみます。 私は、住宅

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 土地に消費税がかからないのはなぜなのか。ふと疑問に思ってしまいました。 「ここの土地が売りに出てるよ！」といった情報を得る機会が一番多いのは、土曜日、日曜日に新聞に折り込まれた不動産屋さんの広告からにちがいないでしょう。 この土地、もしくは中古住宅と一緒に売りに出されている土地は不動産屋さんが売主なわけではありません。不動産屋さんは売買の仲介をしているだけ。要はお見合いの仲人さんです。売主さんは個人さんが多いんだと思います。 消費税が課されるのは事業者から購入する場合ですから、個人さんが売ってるんだから消費税が課されないんだよね、と考えていました。 でも、不動産屋さんが仕入れた土地を売りに出す場合も多々あるわけで、 そんな土地を購入するにあたっても消費税が課されない。じゃ

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 地目が変わって課税標準額が変わることがある 平成２４年８月２４日 不動産登記において、 不動産の価額を課税標準額とする場合、 例えば土地の所有権移転登記、この不動産の価額は固定資産税の評価額とする場合が多いです。 この固定資産税の評価額は評価証明書に記載されていますが、 これは、その年の1月1日時点の不動産について記載されています。 つまり、例えば3月12日に分筆登記がされて土地が2つになったとしても、その分筆が反映されるような評価証明書は発行されません。 話が変わりますが、 土地の面積を「地積」と言うんですが、 この地積、 宅地の場合小数点2桁まで記載しますが、 宅地以外の場合、小数点以下については記載されません。 この説明は厳密に言えば誤りなんですが、でもまぁほぼ正し

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 中古自動車購入の瑕疵担保責任 平成２４年８月２９日 先日中古車を購入しました。 それは私が小学校3年の頃からずっと乗りたかった車です。 でも、いろんな事情があってことごとく購入のタイミングを失い、販売終了になり、それから年月も経ち、そろそろ使用に耐え得る個体も少なくなってくることも考えると、 今乗るのか？ それとも一生乗らないのか？ どちらかを選択しなければなりません。 悩んだ挙句購入に至ったわけです。 つまり、その車に乗る人生を選んだのです。これはまったくの大げさでもなくね。 とにかくよく壊れると有名な車なんで、ある程度の覚悟を持っての購入です。 11年落ち、走行5万6千キロ、修理歴なし、車体美麗、フルオリジナル、車両本体66万円。 これは格安なのです。 さて、購入しま

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 住宅ローンの借り換えが有効なのは？ 今朝の毎日新聞で「住宅ローンの借り換え」についての特集記事がありました。 私も何度かブログで取り上げているのですが、現在の住宅ローンは歴史的な低水準です。 だから、金利が高かったときに借り入れたかたが、今借り換えたらお得かもよ？といった特集です。 記事は 「借り換えで、毎月の返済額が７万円も減った」 という、ある会社役員の衝撃的告白から始まっています。 この会社役員さん、０５年に借り入れた住宅ローンを今回借り換えたそうですが、 年利は１・９％から約１・０％に下がり、 毎月の返済額が２２万円から１５万円へ減少、 返済総額も６００万円減らせたそうです。 借り換えただけでコレってすごくないですか？？ でもね、 この会社役員さん、借り換え時点で

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 出頭主義の原則 その昔、登記申請って原則出頭主義でして、 出頭主義というのは、法務局に出向かないといけないということなんですが、 これまた腹の立つことに、 １２時～１３時までは完全なるお昼休みをとっちゃたりしていて、 登記申請の受付係が全く受付をしてくれなかったんですよ。 有馬街道をぶっ飛ばし、 神戸の北出張所に１２時ジャストに滑り込んだつもりが、 １２時２分、生憎受付はしておりませんでして、 北鈴蘭台付近で一時間をつぶさないといけないってのは、 梅田で３時間つぶすよりも大変、 「あ～、あ～」とかね。 阪神高速東大阪線を飛ばして、外環でマクドを東に枚岡出張所へ、 その時点で１６時５４分、 「お、間に合いそう！」 腕に巻いているのは電波時計なんで寸分の狂いも無いはず。 なの

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 内田貴「民法改正」 内田貴の「民法改正」を読みました。 民法の改正に向けた取り組みがされているようですが、 実際にその作業に携わっている著者が「民法改正」について書いています。 もちろんそのプロジェクトに参加している人ですから、 民法を改正することに積極的な考えをお持ちです。 この本は、 「民法の歴史」 「民法の問題点」 「海外の民法」 「民法改正の必要性」 あたりが書かれています。 これは、 「そもそも、民法はこんな感じで作られちゃったんだよね」 「だいたい、こんな条文なんて見てごらん。誰が理解できるの？」 「海外に目を転じたら、ほらどこの国も改正しまくりじゃん」 「だから、民法は改正しないといけないんだよ」 なんて流れですね。 私ももちろん民法を勉強したことがあります

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 鉄骨造と軽量鉄骨造の違い 鉄骨造と軽量鉄骨造、 建築確認ではともに「鉄骨造」と表記されますが、 登記上は「鉄骨造」と「軽量鉄骨造」にちゃんと区分されます。 だから、調査士さんは建築確認を見て「鉄骨造」と書いてあったら、 鉄骨造なのか軽量鉄骨造なのか、どちらかちゃんと確認しなければなりません。 間違ったらエライことですね。 だって、 神戸地方法務局管内なら、 軽量鉄骨造の工場の認定価格が３万円。 鉄骨造の工場の認定価格は６万８千円。 ３００㎡の工場の建物の所有権保存の登録免許税の額は 軽量鉄骨造なら、３万６千円 鉄骨造なら、　　　８万１千６００円 だから、 「建築確認に『鉄骨造』と書いてある。うん、なるほど、これは鉄骨っぽいですなぁ」 なんて感じで、軽量鉄骨造を『鉄骨造』と

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 東京都と大阪府の１９３０年代以降の震度５以上の地震の回数 Ｈ．２４．６．１９（火） 昨日、新耐震基準についてコラムを書いたのですが、 地震の回数を気象庁のＨＰで調べることができることを知りました。 大阪と東京の１９３０年代以降の震度５以上の地震の回数を年代別に調べました 平成８年以前は「５弱・強」「６弱・強」というくくりがなかったようで、全て「弱」に入れています。 これが大阪府の震度５以上の地震の回数

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 改修や建て替えで優良中古物件の量的拡大を ２０１２年６月１５日の産経新聞の記事です 政府は１５日、老朽化した建物が多く存在するため、改修や建て替えなどで不動産の価値を高め、中古住宅やオフィスビルの流通を拡大すべきだとする平成２４年版土地白書を閣議決定した。白書では、昭和５６年の新耐震基準以前に建てられ、３０年以上を経過した物件が３割以上を占め、投資家から敬遠されていると分析。良質な中古不動産のストック量を増やすため、耐震性を強化する改修などを進める必要性を強調した。加えて、不動産投融資で、企業などは「今後、建物の省エネルギー性能を重視する」との回答が増えた点を紹介。不動産の価値を向上させるには、耐震性能に加えて、コスト削減にもつながる省エネの観点も重要だとしている。一方、

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 法科大学院の入学者数が減っています 東京新聞によると、「今春、学生を募集した法科大学院七十三校のうち、８６％に当たる六十三校で入学者が定員を下回ったことが十四日、文部科学省の調査で分かった。 定員の半数に満たなかったのはうち三十五校で、前年度より十四校増えた。 二十校は入学者数が十人未満となり、特に新司法試験合格率が低迷する学校は前年度からの落ち込みが大きかった。 学生数が極端に少ないと教育の質の確保が難しくなる。 運営がさらに厳しくなったことが入学者数からも裏付けられ、統廃合が今後加速する可能性がある。 定員に占める入学者数の割合（充足率）が最も低いのは神戸学院大の６％で、次いで東北学院大７％、駿河台大１０％、来年度からの学生募集停止を決めた明治学院大１３％が続いた。国

司法書士の出願者数が減ってきています 平成２４年度の司法書士試験の出願状況が発表されました。 http://www.moj.go.jp/content/000098639.pdfから見ることができますが、 表を作成しましたので、こちらでご覧ください。

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 「扶養の義務」が重い日本 次長課長の河本さんの件で「生活保護の不正受給」にスポットが当てられています。 いろんな意見があるようですが、 毎日新聞では 「河本さんの母親は、病気で仕事ができなくなって生活保護を申請したそうです。 収入や財産がないように装い、保護費をだまし取る詐欺事件とは全く異なります。 河本さんも母親への仕送りが妥当かどうかはともかく、福祉事務所と話し合って額を決めていたというのが本当なら不正を働いたとはいえないでしょう」 としています。 世の中的には、 「子は豪遊できるくらい稼いでいるのに母親に生活保護を受けさせるってどういうことよ。仕送りしろよ。俺らの税金がそんなことに使われてるなんてアホくさ」 といった雰囲気で、これもよくわかります。 世の中の行動規範

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 エレベーターは床面積に入るのか 不動産登記の話です。 エレベーターは床面積に入るのでしょうか？ 答えはＹＥＳであってＮＯでもあるので、ある意味枕のようでもありますな。 どういうことかと言うと、 エレベーターが停止する階はエレベーター部分についても床面積に算入しますが、 エレベーターが停止しない階ではエレベーター部分は吹抜として扱われるんです。 となると、 よく高層ビルでは、上層階専用エレベーターがありますよね。 「２１階～３５階専用エレベーター」 これは２階～２０階についてはエレベーターの部分は床面積とならないのです。 最近は一般住宅でもエレベーターを設置するケースが増えてきました。 ３階建てが増えていることと、 高齢化社会へのシフトが加速していること、 ２つの要因がある

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 財産分与の計算の基準とする時期 子の前NHKの「生活笑百科」を見ていました。 漫才形式での法律相談に対して、相談員が回答し、実際のところはどうなのか弁護士の判断を仰ぐという形式です。 これって、関西の芸人さんばっかり出演してるんですが、その他の地域でも放送しているんでしょうか？ 上沼恵美子が相談員として毎回出演してるんですが、この人は安定して面白いですねぇ。 さて、今日の相談で興味深かったのが、「財産分与の計算をどの時期で計算するのか？」というお話でした。 「夫婦仲が悪くなった二人は5年前から別居をしていました。 子どもも大きくなったので、そろそろ正式に 離婚しようか、という話になったんですね。 この、別居開始時には夫にはほとんど財産がなかったんですが、別居を開始してから

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 世界一安い！！ 前々から気になっていたお店です。 「昔はアルペンでした」な 住之江のビデオ激安王 めちゃくちゃインパクトがある店構えですね。 気になっていたのは、 「世界一安い！！」のフレーズ。 こちらも。 「世界一美味いラーメン」と謳うことってなんの問題も無いと思うんです。 味覚は千差万別で、味に絶対的な評価の値があるわけではないから。 「世界一の美人」これも可能ですね。 美的感覚なんて人によって異なります。 「世界一優しい俺」これもアリ。で、私がコレ。 でも、「安い」ってのは貨幣価値であって、比較可能なものですよね。 ココよりも「安い」お店があったら、これって虚偽の広告にならないんでしょうか？ まさか世界中のビデオ店を調査したとは思えないんですが・・・。 でも、こうい

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号

世帯数の推移 最近、不動産会社のかたと飲んだときに、 「売れているのは収益物件だ」と教えていただきました。 でも、 最近yahooのトップニュースで「収益物件には手をだすな」といった記事がありまして、 実際はどっちなのかな？と思っていたんで、数字を拾ってみました。 総務省のページで世帯数の推移が発表されています。 これを、人口の推移と並べてみたのが下の表。

TEL. 06-6538-6234 〒550-0005 大阪市西区西本町一丁目１１番１号　本町セントラルハイツ６０６号 親に勘当されようが、親が離婚しようが、子は子。 私の両親は離婚しています。 そこに、悲劇的であったり、感傷的であったり、 そんな語るべき物語なんて皆無です、残念ながら。 父と母が離婚して、私は母親の新しい戸籍に入りました。 父とはもう長らく会っていなくて、 どこに住んでるのか、生きているのかさえも知らないし、 一年に一回も父のことを考えることがないですし、 たぶん、もう一生会うこともないでしょう。 ただそれだけ。 ただ、こんな場合でも、私はずっと父の子でありつづけます。 勘当なんかでもそうです。 「お前には二度と敷居を跨がせない。勘当だ。」 「もう親子の縁を切る」 なんてよく聞く話なんですが、 これって法律的には全く意味の無いこと。 親子の縁なんて切れません。 父の子であ