マンション・アパート経営で失敗しない知識！経費の読み誤りでキャッシュフローが回らない？
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
不動産投資の失敗談から学ぶ！成功するために知っておきたい「5つのポイント」
投資家の中でも不動産投資は、あくまでも「投資」もしくは「経営・ビジネス」であると認識している人は少なくない。投資や経営には少なからず失敗は付きものであり、だからこそリスクマネジメントが大切になる。 今回は不動産投資で成功するために、あえて失敗談から学べるノウハウを紹介したい。きっと今後の資産形成に役立つだろう。 以下の失敗例から成功の糸口が見つかるはず。参考にしてみてほしい。 【1】立地やエリア、物件選びで失敗した例 以前から、不動産投資は立地とエリア選びが重要だと話している。仮に、高利回りだからといっても、人口減少が進行している地方都市の物件に安易に飛び込んではならない。 また、物件種別選びにも同じことが言える。『不動産投資のプロはいつでも出口戦略を考えている！マンション・アパート「一棟買い」を勧める理由』でも触れているが、一棟物件に投資をするとメリットが多いだけでなく、資産形成を大前提
不動産投資には外せない原理原則がある！？失敗しないためのノウハウとは
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
失敗しない不動産投資を目指す！「建物」の確認すべき4つのポイントとは
不動産投資を行う前にある程度は物件資料から読み取れる事が多い。しかし、肝心なのは現物を自分の目で見る事にある。立地条件や周辺環境など実際に足を運ばなければ感じる事のできないものが存在する。 また、物件の良し悪しもまた写真では見落としがちな部分も出てくるため必ず確かめなければならない箇所もあるのだ。 利回り等のキャッシュフローが大切なのは当たり前としてでも、実際に物件を見た時点で投資を断念する事も十分あり得る。不動産投資で失敗したくなければ、現物を目の前にした時に必ず以下の項目は確認するようにしよう。 屋根と軒天を確認するのだが、基本的には屋根に自ら登るようなことをしてはいけない。ただ、RC造や重量鉄骨造の陸屋根（傾斜のない平面状の屋根）の場合、最終的には専用の通路から屋根に登って確かめる必要がある。しかし、危険性が高いと判断した場合は、速やかに専門家に調査依頼をするべきと言える。 大型マン
もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 【資産形成】レバレッジを効かせ資産を増やしたい 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。
「利回り」を意識しすぎで失敗！？今やるべき不動産投資を見極める
不動産投資は国債や株式投資よりも長期安定収益を得るのに向いている。ゆえに「利回り」に意識が行きがちにもなる。しかし、誰にでも当てはまる「良い物件」は無いだろう。投資する目的によって良くも悪くもなり、判断項目を変えるべきなのだ。 利回りを意識しすぎて投資に失敗した例も少なくない。 利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならない。 例えば、地方都市の安くて高利回りの物件があったとしても、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。 利回りを物件選びのポイントの一つとして見るのは間違いではない。 ならば失敗しないためにも「実質利回り」と「現況」を基準に考えること
世界一美しい観光都市フランス、人気のパリ不動産は今でも投資する価値がある！？
最近、日本国内の将来的な経済・人口推移などの状況を見越して注目を集める海外不動産投資。経済成長の著しいアジアや、ステータスの高いロンドン、世界中から投資家が集まるアメリカなどを思い浮かべる人が多いだろうが、実は世界の不動産投資家ほど高く評価する都市なのが「フランス・パリ」なのだ。 パリでは地震がほとんどない都市であり、そのため、土地変化もなく19世紀にナポレオン三世の打ち出した大規模な都市計画のまま建物、町並みが歴史を経た現在も健全だ。あの独特な雰囲気に魅了された人は世界中に何人いることだろう。今回はそんなフランス・パリの不動産の魅力に迫る。 パリ郊外を含めた「首都圏」は、フランスの約2％程度の面積しかないが、フランスの総人口の約20％がパリに集中している。 パリ市自体は105km2, 東京の山手線内側とほぼ同じ広さで、新たな建築物などはパリ市によってコントロールされているのだ。そのうえ、
海外不動産投資の心得！成功するためには信頼できる「専門家」を選択せよ
日本の将来への不安から、成長が続く新興国などの不動産投資を検討する人が増えている。東南アジアはもちろん、アメリカ本土やハワイ、オーストラリアの不動産も人気だ。しかし、知識がないまま購入しようとすれば、思わぬ落とし穴にはまる可能性があるのも否めない。そのため、なにかと面倒なことが多い海外不動産へ投資をする場合は、慎重に進めなければならない。今回は、いま人気の海外不動産についての心得やポイントを解説する。 海外不動産投資では、為替リスクやカントリーリスクなど、国内投資にはない特有のリスクがあるので気をつける必要がある。 為替リスクについては、コストが高いことから為替ヘッジを行うプロは必ずしも多くはない。アジア新興国は長期的にみれば為替が上昇する可能性が高い、つまり、将来円安になるので資金回収に有利という考え方もある。 また、国が違えば不動産に関する法制度や税制が異なるのは当然であり、かつ、ある
不動産投資の5つのリスク！確実に収益を上げるためのリスクコントロール法
不動産投資は、毎月安定した家賃収入により「長期的」かつ、「安定的」に収益を上げ資産形成していける金融商品であり、かつ、他の金融商品と比較してもメリットが多い。 しかし、まったくリスクが無いというわけでもないのは確かだ。 ただ、不動産投資のリスクのそのほとんどは、リスクコントロールが可能なものとなる。不動産投資を成功させるには、リスクをコントロールする方法を知っておく必要があるだろう。 不動産の世界でよく言われている事に「千三つ」という言葉がある。これには、物件選別において良い物件に巡り会い、かつ良い条件で話がまとまるケースは、1,000件のうち3件しかないという意味もある。もちろん、投資家にもよることだろうが、あながち間違いではない。 この言葉からわかるリスクは投資対象として悪い物件に当たる可能性が高いということになる。 例えば、「空室率が高く、入居者が見つからない物件」は不動産投資をして
大宮駅東口周辺エリアが再開発によって魅力のある街に！？投資に値するエリアに変貌するのか
大宮駅といえば、埼玉県内で最大のターミナル駅として知られている。JR線では高崎線、宇都宮線、京浜東北線、埼京線、川越線が、新幹線は、東北新幹線、上越新幹線、そして、2015年3月には北陸新幹線が乗りいれ、私鉄では、東武野田線、新都市交通ニューシャトル線などがこの大宮駅をターミナルとして、結ばれている。1日の乗降客数は約25万人と言われており、JR東日本管轄の第8位なのだ。ちなみに、7位が新橋で、9位が秋葉原となっていることから考えると、ターミナル駅としての規模の大きさがわかることだろう。 大宮駅東口側は、1960年代から1970年にかけて、大一デパートや中央デパートなどの商業ビルが開業、西武百貨店や高島屋、長崎屋や十字屋など大手資本による商業施設も進出し、かつては賑わいを見せていた。大宮銀座通り商店街も共存しており、埼玉県最大の商業地として栄えていた。 一方、西口側は東北新幹線の開業決定を
福岡・博多が不動産投資先として東京より魅力的！？その具体的な理由とは
少し前まで、都心で駅から徒歩圏でも表面利回り7～8％という収益物件もあったが、現在は価格が高騰しており、今その利回りを確保するためには、都内の江戸川区、神奈川県の横浜市など、都心から周辺部の物件へと移っている傾向にある。 そのような状況があるためなのか、ここ最近では収益物件を求めて、福岡市が熱視線を集めているのだ。東京から収益物件を求めにくる動きが過熱している。 しかし、なぜ福岡・博多の不動産が過熱するほど人気なのだろうか。今回は、不動産投資先として魅力がある「福岡・博多」の人気の理由に迫る。 2015年7月1日時点の推定人口は、約153万人。東京、横浜、大阪、名古屋、札幌、神戸に次ぐ、日本第7位のポジションにある。しかも、福岡市は大都市の中でも一、二を争う人口流入が続いており、この10年で10万人以上増加中だ。また、若者世代（15～29歳）の多さも、福岡の「活気」を象徴している。その比率
ベトナムの不動産投資が解禁！GDP約23兆円へ成長したベトナムの魅力
2015年7月1日、ベトナムで改正住宅法が施行された。これにより、これまで制限されていた外国人の不動産所有が一部緩和されたのだ。 ベトナムの入国許可を持つ外国企業や外国人は集合住宅1棟のうち30％まで、戸建ては1つの町村で250戸までなら所有でき、賃貸も可能になった。所有権は50年間で、さらに50年更新できる。 ベトナム国内では昨年からコンドミニアムの着工が一気に進んでおり、富裕層が外国人への転売目的に購入するケースが多いと言われている。ホーチミン都心エリアのプレビルド物件が平米単価2,000ドル程度で購入できるのが魅力だ。 とはいえ、ホーチミンでは、すでにベトナム人による実需マーケットがある程度確立しているため、今回の解禁で大幅に値上がるとは言い切れない。利益を得るためには、物件の見極めが重要になるだろう。 ベトナムのGDP（国内総生産）は1995年の210億USD(約2兆6,000億円
マンション・アパート経営で失敗しない知識！経費の読み誤りでキャッシュフローが回らない？
不動産投資で失敗する理由のひとつに「経費の読み誤り」が挙げられる。 経費の読み誤りで不動産投資が失敗するとは、想定外の経費がかさみ、キャッシュフローが想像以上に回らず、思うような収益があげられないという状況のことだ。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費等をある程度は考慮するが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回復費、日々の修繕費、定期的に行う大規模修繕費などは、ほとんど少なめに見ている投資家が多い。 そこで今回は、不動産投資を行う上で重要な「経費」についての知識を紹介する。 固都税とは、固定資産税と都市計画税のこと。 これら2つの税は、土地と建物の両方に対して課税される。固定資産税は全国どこでも課税されるが、都市計画税は市街化区域にある土地や建物にしか課税されない。 一見、経費として読み誤りはしないように思われるが、重要事項説明や評価証明を詳しく確認し
不動産投資のポイント！利回りより重要なことがわかる5つのこと
不動産投資を行う（これから始める）のであれば「利回り」という言葉を一度は聞いたことがあるだろう。 投資家の中には利回りこそがもっとも重要だと思っている人も少なくない。実際に、利回りは投資基準としてひとつの判断材料になるのは確かだ。しかし、不動産投資をするには利回り以上に重要なポイントも存在する。 投資目的とは、「何のために不動産投資をするのか」という事であり、資産形成や節税等のことだ。不動産投資を成功させるためには、物件選別する前に投資目的を明確にしておく必要がある。 『もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法』でも詳しく話しているが、資産を増やしたい人が金融機関からの評価が低い物件に投資をしては効果が高い投資とはならないだろう。 対して、相続・贈与税等の税金を抑えたいのであれば、評価額が低い物件へ投資をするべきと言える。 このように目的を誤る、もしくは定め
不動産投資には外せない原理原則がある！？失敗しないためのノウハウとは
不動産投資は、金融商品と違い相場に右往左往されることがなく、安定的、かつ、長期的にインカムゲインが得られることが最大の魅力だ。不動産投資を経営として捉えた場合、収益性の安定感は他の金融商品より満足できることだろう。 例えば、日本政策金融公庫の発表によると、新規開業した法人のうち、10年後に残っているのはたったの10%とよく言われている。しかし、収益物件を使った賃貸経営では10年後でもほとんどの方が残っていると思われる点を考れば一目瞭然だ。 資産家にとって持っている現金を使い果たし、資産を減らしていくことは最も避けたいことである。そのため、現金を不動産に置き換え、そこから得られるインカムゲインを再投資する手法は資産を保全しつつ活用もする方法のひとつとなる。 キャッシュフローを計算する際に、固定資産税や建物管理費、賃貸管理費などは考慮する投資家は多いが、空室が出た場合に発生する広告費や、現状回
【不動産投資マガジン】横浜駅西口の再開発工事が終わらない！？地価動向と期待する未来の「ヨコハマ」
永遠と工事が終わらない「日本のサグラダ・ファミリア」との呼び声も高い横浜駅。 実際、1928年（昭和3年）に現在位置に移転して以来、一度も全工事が完成した状態になったことはない。約80年以上、絶えることなく駅構内や周辺のどこかで様々な工事が行なわれてきた。 そんな横浜駅だが、2020年に新駅ビルが完成すると言われている。横浜駅西口駅ビル計画は、横浜市が進める「エキサイトよこはま22（横浜駅周辺大改造計画）」をけん引するプロジェクトの一つであり、横浜駅周辺を、駅を中心として7地区に分割し、文化やエンターテインメントのまちなど、地区ごとに求める機能や景観の指針も定まっている街づくりの中心となる。 建設予定地は、2011年3月に営業終了した旧駅ビル「シァル」と「エクセルホテル東急」跡地（横浜市西区南幸1）で、敷地面積は約8,700平米、延床面積は約94,000平米。駅前棟は地上26階・地下3階建
【不動産投資マガジン】もう失敗したくない！資産形成や節税など「投資目的」に合わせた不動産投資法／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
誰もが不動産投資をする上で失敗したくないと思う事だろう。 そのためには物件を購入する時点で「投資目的」を明確にする必要がある。つまり、「何のために不動産投資をするのか」という事だ。 資産形成や節税など目的を定めないで不動産に投資をすれば失敗する確率が高くなってしまうので注意したい。では投資目的に合わせた不動産投資には、どのような方法があるのか詳しく説明しよう。 投資した不動産を賃貸にすることで定期的に得られる家賃収入（インカムゲイン）が目的で不動産投資をする方が大半だろう。その目的で次から次へと不動産投資による資産形成をするのであれば、取得した不動産を担保にローンを組む事になる。だからこそ、金融機関からの評価額が高い物件かつ、収益性（実質利回り）が高くキャッシュフローが良い物件に投資するべきだろう。ここで注意しておきたい事は以下の2点だろう。 1.日本の土地・建物の評価割合は「土地8：建物
【不動産投資マガジン】「利回り」を意識しすぎで失敗！？今やるべき不動産投資を見極める／不動産投資総合サポートのファミリーオフィス
不動産投資は国債や株式投資よりも長期安定収益を得るのに向いている。ゆえに「利回り」に意識が行きがちにもなる。しかし、誰にでも当てはまる「良い物件」は無いだろう。投資する目的によって良くも悪くもなり、判断項目を変えるべきなのだ。 利回りを意識しすぎて投資に失敗した例も少なくない。 利回りの高さはリスクの高さに比例していると言われており、リターンとリスクは表裏一体の関係ということは忘れてならない。 例えば、地方都市の安くて高利回りの物件があったとしても、人口減少や人口格差が目立つ地域では空室のリスクは高くなる。空室期間や家賃の下落などを長期的にみて考えると、むしろ東京都心部の不動産の方が利回りは低いが空室リスクを回避しながら安定して家賃収入を得ることができるのだ。 利回りを物件選びのポイントの一つとして見るのは間違いではない。 ならば失敗しないためにも「実質利回り」と「現況」を基準に考えること
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