今後数年以内に不動産・株式の底値買いは可能か？ - Japan Far East Real Estate
不動産バブルの時もリーマンショック前の不動産ミニバブルの時も、何故かプロが高値で不動産を買って痛手を負いました。 何故なのか、それは買わずにおれない事情があったというのが一番の理由です。 いかなる状況においても増収増益を死守しようとしたのです。 その他、高値が何時迄も続くと（なんとなく）確信していた、サイクルを意識していなかった、過去の歴史を顧みなかった等々の原因もあると思います。 リーマンショック直後に不動産や株式が急激に下落した時、意外にも多くの個人投資家が底値近くで不動産や株式を取得しています。 2007年の秋と明けて2008年の3月頃でしょうか。 私も買い始めが少し早すぎましたが、ほぼ一番の底で投資することができました。 投資で損をしない為の秘訣を一つだけ挙げるとすれば 「大きく落ちた時にまともなものを買う＝投資する」 もう少し言い方を変えると 「市場がパニック状態になっている時に
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1997年に香港が英国より中華人民共和国へ返還される前から、香港脱出を夢見る若者は少なくなかった。 香港映画界の有名監督ウォン・カーウァイが香港返還前に撮った名作には「恋する惑星」や「欲望の翼」がある。これら映画の中で香港を脱出し米国へ移住を試みる人物が複数登場する。 おそらく当時から香港の将来に希望がもてない者が大勢いたのだろう。自分達の生活が将来の中国への返還でどうなるのか、それはまさしく大問題であったはずだ。 さて現代の香港はどうなっただろうか。 中国と英国との約束では少なくとも2047年まで一国二制度を維持し社会主義政策を実施しないことになっていたが、現在香港における言論や政治活動の自由は失われようとしている。 このような状況下である程度資産をもつものはどういった行動を取るだろうか。 やはり可能でれば自国からの脱出を試みるだろう。自らが脱出できなければ、先ずは子供を海外の大学へ留学
京都の「一代果て（いちだいはて）」という言葉をご存じですか？ - Japan Far East Real Estate
以前、京都の有名料亭の若女将さんから聞いた話です。 「関西と東京の社長さんを比べると、東京の社長さんは、来る時は連続して来て下さるけれど、何時の間にかぱったり来なくなる方が多いのです。関西（この場合大阪又は京都）の社長さんは、頻繁には来られませんが、長く来てくれる方が多いのです・・・・」 といった内容でした。 まあ、なんで東京の社長さんは総じて持続して通えないのでしょうか？ 想像するに東京の社長は成り上がりの社長が多く、見栄っ張りで、金使いが荒いとか、 一方、関西の方は、お金使いにシビアで、かつ老舗の旦那衆が多いとか、思いつく理由は沢山ありますが、どうも受け継がれている「プリンシパル」が若干異なるように思います。 京都では、 「一代果て（はて）」 なる言葉があるそうです。 これも京都で3代続くある経営者に聞いた言葉です。 つまり、京都では、一代で会社が終わることをあまりよしとしない、という
収益を生む不動産が会社を救う - Japan Far East Real Estate
2007年に端を発した世界金融恐慌において多くの上場不動産関連会社が破綻しました。 どうにか生き残った不動産会社を見てみると一つの共通点があります。 それは「収益を生む不動産」を保有していたかどうかです。 新興マンションデベロッパーや不動産流動化（転売）ビジネスを行っていた企業が多く破綻したのも、物件の仕入れから、販売時まで時間が掛かり（よって金利負担が重くのしかかり）、更にその間に物件が収益を生まないという実情がありました。 旧財閥系の大手不動産会社や電鉄系不動産会社は、貸ビル等からの収入がありましたし、新興企業でも、エリアリンク、ロジコム、ランドビジネス等々は収益を生む資産を同時に保有していましたので流動化事業等で大赤字を出しても生き残りました。 優良な不動産を保有していれば良いということではありません。 肝心なことは「収益を生むかどうか」ということです。 例えばカネボウという会社等は
離婚に不動産が絡むと解決が難しい - Japan Far East Real Estate
これまで不動産に関するあらゆる相談を受けてきまして、2回程、自分でも満足のいかないコンサルに終わったことがありました。 それは、2件とも「家の共有名義に関する離婚における解消問題？」でした。 この共有の解消が（男に相当な甲斐性が無い限り）実に解決が難しい問題なのです。 残念ながらこの時ばかりは、ウルトラCがありませんでした・・・。 2件のケース共に、共有名義で買った家に男性がそのまま住み続け、女性が出ていった状態で離婚に至りました。 （本来、こういったしっかり問題も解決してから離婚すべきとお感じになると思うのですが、実際の現場では｢不動産のことは後回し｣となることも少なくないようです） 相談の内容は、既に離婚しているのですが、家は共有まま残ってしまっているのを現実的にどうにかして解消したいといったご相談でした。 本来であれば、家を売るなりしてさっさと共有状態を解消すればよいのですが、売却想
婚活と投資活動の共通点 - Japan Far East Real Estate
私は、必ず（不動産）投資をしたいという方に会うと「何故投資したいと思うのか？」と冒頭に聞くようにしています。 ある若い方（男性）の答えが今風で興味深かったのでご紹介します。 その方の動機は「仲の良い友人が嫁さんをもらい、それが羨ましくて、私は投資したいと思うようになりました・・・」と？？ 更にこの方の話を要約すると、 「職場の仲の良い友人が結婚した。そのお嫁さんが派遣社員で毎月約10万円程度稼いでくる。友人曰く『二人で生活を始めたら、家賃や光熱費その他2倍掛かると思ったら、一人暮らしの時とそれ程変わらなかった。よってお嫁さんの毎月の稼ぎ月10万円が非常に有り難く、生活が豊かになった』と。この話しを聞いて友人が羨ましくなった。自分は当分結婚できそうにないので、お嫁さんの代わりに毎月10万円程度稼いでくれる物件への投資を考えている。」と。 初めて聞いた、「嫁」の代わりに「不動産」という実にユニ
車を買わない世代が果たして不動産を買うのだろうか？ - 不動産投資と金融・ファイナンスブログ
現在の団塊のジュニア世代（おおよそ30代前半から後半の世代）に対して、かつて不動産の供給サイド、つまりデベロッパーの経営者達は相当な期待をしていました。 かつて「この世代が不動産を購入する年頃になったら我が業界は最低10年間安泰だ」と公言していた経営者もいました。 人口のボリュームだけを見ていたのです。 しかし、結果は予想とは違ったものになりました。 あるコインパーキング運営の大手企業の方に直接聞いた話です。 コインパーキングの運営会社は、時間貸しだけでなく、月極駐車場も経営しているのですが、自社の管理物件を解約する方の解約理由の一番が以前は「引っ越しの為」とか「他の駐車場に移る為」だったそうです。しかし、最近のアンケートでは何と「車を手放す為」が一番になったというのです。 そこで焦った役員が、自社の若手社員対象に「車に関する意識調査アンケート」を取ったところが、このアンケートの結果は全く
バークシャー・ハサウェイが高配当銘柄になる可能性 - Japan Far East Real Estate
ご存知ウォーレン・バフェット氏がＣＥＯを勤めるバークシャー・ハサウェイは、配当をしないことで有名です。 株主に配当をするより、バフェット氏自身が再投資することにより過去何十年に渡り資産は雪だるま式に増えていきました。 よって、配当はなくとも株主は皆、バフェット氏に感謝してきたのです。 しかし、そのバフェット氏も今年80才となりました。 最近のバフェット氏関連のニュース記事は後継者が誰になるのか？といった点に絞られているようです。 バフェット氏は既に同氏所有のバークシャー株式の85％を世界最大の慈善基金団体であるビル・ゲイツ夫妻の財団等（他合計五つの財団）に寄付することを表明しています。 ここからが、私の勝手な推測なのですが、バフェット氏は自分が亡くなった後、どんなに後継者が優秀であろうが（更にその後継者が複数であろうが）自分の全知全能を注ぎ込んできたバークシャーを本当に自由に任せるとは到底
絶好調には危険を感じる - Japan Far East Real Estate
職業柄なのか、あのバブル崩壊を肉眼で間近に見たからなのか、 絶好調の人を見ると不安を感じます。 「あの人、大丈夫なのかな〜」と。 例えば、ホリエモンも村上さんの時も同じことを当初から感じました。 それは、単純に「出る杭は打たれる」といった古臭い諺からではなく・・・ 自分が子供のころから何となく感じていたことが、大人になるにつれて確信へと変わっていった感覚です。 では、イチローは何なんだということですが、あの人は一言で言えば「職人」なのだと思います。 柿右衛門とかと同じなのではと思うのです。 職人は決して調子に乗るようなことはありません。 今、周りを見渡して絶好調な人は誰かと考えると、 それは、「中国」≒「中国経済」ではないかと思います。 尖閣諸島の問題においても、最近の外交を見ても、正に行け行けな感じを受けます。 大丈夫なのでしょうか？ 国力や軍事力の裏付けができてきたからなのでしょうが、
投資はお金持ちだけが儲かるのか？ - Japan Far East Real Estate
よく投資の世界では、「（結局）お金持ちだけが儲かる」といったことが昔から言われています。 これは、お金持ちの所に情報が集まるといった単純なことだけではなく、本来の意味は・・・・ お金持ちは「もう既に無理して儲ける必要が無い」故に「普段はじたばたせず、何年又は何十年に数回訪れる本当に安くなった時に（誰も買わなくなった時に）買うから」だと言われています。 こんな具合です。 「いや〜なんか最近、新聞で経済破綻とか100年に一度の世界大恐慌なんて書いてあるな〜では、そろそろ情報を集め始めようか・・・○○證券と○○不動産を呼びなさい・・・えっ？担当者もう退社した？そうか以前に会ったのは15年前だからな？？？」 なんていう程度のスピード感が実は投資においてはちょうど良いのかもしれません（笑）。 つまり本当の「お金持ちは」は（既にお金持ちだから）「ずっと待てる」ということにおいて極めて「強い」のです。
日本経済の潮目が変わった！？ - Japan Far East Real Estate
最近株価上昇していますね。 私の周りの経済通の方々は皆さん「潮目が変わった」的な発言をされています。 （しかし、向こう半年から1年といった期間においてですが） 現在の鳩山社会主義政権による経済無策な状況下でも、 これだけ上昇して（いや戻して）きているのですから、 ある意味日本経済はまだまだ捨てたものではないのかもしれません。 ＊＊＊ しかし、個人的には、今後経済や株価が（短期的かつ表面的に）回復してきた場合においても、今までのように更なるキャピタルゲインを期待するような投資は、一回完全に手仕舞いしようと思っています。 （それを何時行うかが問題ですが・・・・来週・・来月辺りかもしれません。） 今後は、やはりインカムゲインを期待できる投資に殆どを切り替えていこうと思っています。 つまり中長期的な更なる発展を期待するのはなかなか今の日本では難しいと様々な場面で感じています。 マクロ的な大きな理由
私が肝に銘じている言葉 - Japan Far East Real Estate
今日は、趣向を変えて、私が何時も仕事をする上で、また生きていく上で肝に銘じている言葉、最近気になっている言葉を幾つか紹介します。 「マスコミに露出し過ぎない方が良い」 これは、以前、京都の料亭つる○の若女将さんから頂いた言葉。つる○のミゾグチさんを通じて言われました。 私が、関西系のバラエティー番組で出ているのを若女将さんが偶然見て。 本人は「面白く出来上がった」と思っていたのですが・・・ 「そろそろ出るマスコミを選んで絞った方が良い」と貴重なアドバイス。 それ以来、バラエティ―の番組の出演依頼は幾つか頂いていますが全部断っています。 「男は、群れるな」 これは、私が勝手に敬愛する伊集院静香さんが、山口県防府から立教大学野球部進学の為故郷を離れる時に、在日として厳しい時代を生きてきたお父様から言われた一言。 私は、飲み会、キャンプ、アウトドアが大好きですし、スポーツは団体スポーツしかやった
不動産投資は誰にも容易にできるは大間違い - Japan Far East Real Estate
ここのところ、弊社を訪れて頂ける不動産投資家、又は資産家の方の相談は、新たに不動産投資をしたい（及び具体的な物件を調査してほしい）といった方ばかりでなく、数年前に投資した物件、または数十年以上前に投資した物件を売却するべきか迷っているといった方も増えきています。 つまり、（いったん始めたものの）「不動産経営をもう辞めたい」といったオーナーも増えているのです。 過去20年又は30年はアパート・マンション経営者にとっては良い時代でした。 現在では考慮しなければならない様々なリスクも殆ど気に掛けることなく、ある意味、誰でも（また何処でも）上手くいった（長期に渡りキャッシュフローを得られた）感があります。 しかし、これからの20年、30年のアパート、マンション、ビル経営は、それ程簡単ではないのは明白です。 その初歩的かつ基本的な要因をだけ挙げても １）人口減少 ２）１）による地方都市、郊外の過疎化
新刊「お金を生み出す家を買いたい！」7月末発売！ - Japan Far East Real Estate
約1年間掛けて書きおろしてきました新刊本「お金を生み出す家を買いたい！」が7月末に発売されます。 一言で言えば愚直でマジメな基本の「不動産投資本」です。 この本を書くきっかけは、ロバート・キヨサキ氏の「金持ち父さん貧乏父さん」シリーズに「どこを読んでも具体的な不動産投資の手法が出てこないな〜！？」といったことを私自身が以前から感じたことでした。そこで「だったら自分が書こう！」ということで書き下ろさせて頂きました。 本書は「誰でも簡単に大家さんになれる!」「ゼロから始めて数年で資産○○億になる裏ワザ」といった内容ではありません。 奇抜な裏技的なことは殆ど書いていませんが、実はこういった不動産投資についての当たり前ことを（元）業界の人間が書いた本もこれまで無かったのでは思います。 当然ながら不動産投資のリスクを説明しています。そして、本書の不動産投資手法は、ある意味地味なオーソドックスな手法で
結局は金融機関次第の不動産投資信託（リート） - Japan Far East Real Estate
本日はJ-REITについて少しお話したいと思います。 短期的に見た場合、このような経済市況下において不動産はもとより株式投資でもキャピタルゲインを得ることはかなり厳しいのはプロも素人も皆同じだと思います。 グローバルな一流企業であっても（東芝やSONYの様に）ここ数年は減収減益、さらには赤字に転落する企業も増加していくでしょう。いわんや中小零細企業はさらに厳しい状況に陥ると思われます。 さて、一般の投資家におかれましては、こういう時代に余剰資金を如何に運用するかということは非常に難しいのも事実です。しかし、ピンチをチャンスに捉えることができるかが大きいと思います。 不動産投資の業界では、今破綻した不動産会社が放出している物件も不動産業が専業ではない事業法人や個人投資家が「今が安く良い物件を買えるチャンスだ」と積極的に購入しているのが現状です。 ところで、少し古くなりますが1/15の日経新聞
凌ぎの時代はキャッシュフローが命 - Japan Far East Real Estate
大阪に来てきます。 さて、最近の不動産市況を見ていると完全に需給のバランスが 崩れています。 完全な供給過多です。 前回のバブル崩壊時には、一企業の私は一社員でしたので、 ある意味自分の会社ばかりを見ていました。 よって、正確に前回と今回を比べることは難しいのです。 今と前回では立場と日々の業務が異なっております ので。 しかし、私の周りでは、当時と今回を比べて、 「今回の方が厳しい・・」 「今回の方が更に買い手が不在である」という先輩方も多い ようです。 ＊＊＊＊＊＊＊＊ アメリカはある意味羨ましいですね。 ピンチの時に何かをしてくれそうな政治家が現れて・・。 更に黒人が大統領に成れる国なのだと改めて不思議な国だと 思いました。 （私が生まれたころは、まだ黒人と白人が同じバスに乗れない 州が存在したというのに・・・） 我々は（特に我が業界は）政府に何ら期待できないようです。 何時もことで
「不動産投資も株式投資も大原則は同じ」 - Japan Far East Real Estate
先日21月1日に開催された弊社主催の不動産投資家向けセミナーでもお話しさせて頂いたのですが、不動産投資と株式投資において、「投資の大原則（要諦）」は同じ所が多いと経験上感じます。 １）「分からないものには投資しない。」 ２）「安い時に買う」 ３）「（迷った時は）休む」 ４）「長期に渡って勝ち続けることはまずない」 ５）「自分に投資の才能がある、天才だと思った時がピーク」 以上5つの大原則は、著名な投資家の著作にも良く出てくる言葉ですが、「本当にそうだよな〜」と思った方は経験者だと思います。 国語的な意味が理解できているのと、腹の底から分っているのでは、投資の世界では、天地と地との差があります。 「分らないものには投資しない」 サブ・プライムローンを証券化した投資商品は、世界のプロ？と言われる機関投資家等々が大量に買いました。中身を理解できないのに。 不動産でも自分がよくわからない立地の物件
投資の神様から学ぶ「スノーボール ウォーレン・バフェット伝」を読み終えて - Japan Far East Real Estate
話題の書「スノーボール ウォーレン・バフェット伝」（日本経済新聞社）上下巻を正月休みを挟んで読み終わりました。 この世界一の大富豪であり投資家のこれまでの軌跡を読むことで幾つかの新たな発見がありました。 バフェット氏個人に対しては、やはりですが、いわゆる少年時代から投資オタク（マネーオタク）でありました。 少年時代から猛烈な新聞配達とチューインガムのバラ売り！高校時代にはゲーム機を地元の床屋にレンタルし荒稼ぎし、更に高校卒業と同時に霊柩車（もちろんレンタル用）を買ったことには、流石に驚きました（笑）。 （村上ファンドの村上さんもびっくりの青少年時代です） 更に大学時代に株式投資に関わる恩師に出会い。卒業時には親戚縁者か集めたお金で早くも独自のファンドを作ったと。 これは日本で例えるならば将棋オタクの天才少年が長じてプロの世界で「名人」になったのと同じであり、その世界が「将棋」ではなく「投資
2009年7月不動産市況雑感、家賃下落の負のサイクル - Japan Far East Real Estate
最近ネタが夏枯れ気味ですので、何か取り上げてほしい話題がありましたら↓コメント下さい。 さて、今日は猛暑ですね。遂に梅雨明けでしょうか？ あまりに暑いので最近やっと食欲が無くなりつつあり、昼は蕎麦を食べています。蕎麦といっても立ち食いですが、OLの女性が目立つ様になりました。本日私の前に相席？で座ったＯＬさんは260円の掛そばと50円のゆで卵を食べていました。「う〜ん、節約しているんだな〜・・・」 以前、日本生命の女性正社員の方の給与を能力給＋年棒制にしたらお弁当を持って来る方が増えたといった話を聞いたことがあります。女性ほど敏感にライフスタイルを変えますので・・・・。 また、事務所の近くは飲食店が少ないエリアですが、各一般店の「呼び込み」が激烈になってきました。 そして、時々行く喫茶店のランチなのですが、生姜焼き定食の「肉の厚さ」が最近明らかに薄くなりました（涙）。価値と価格を比べたら多
ミニミニ三菱地所を目指せ - Japan Far East Real Estate
先月もモリモトを筆頭に幾つかの不動産会社が経営破綻しました。 おそらく今月も、この12月末までに相当数の上場不動産会社が破綻に至るのではと思います。よって中堅以下のゼネコンにも相当な影響（連鎖倒産も含めて）が出てくると思われます。 一方、私からすると（もちろん財務分析をしてというのではなく単純に外から見ていてですが）何故この企業が未だ破綻せずに存続しているのか？と思える会社が幾つかあります。 最近の不動産会社の破綻は、「転売用の不動産やマンション・戸建が売れない」よって「銀行への返済期限が到来」し→しかし「融資の借り換えに銀行が応じない」、かつお金が入ってこないので「資金繰りに窮して」結局破綻といったことなのです。 要は借り換えにも、資金繰りにも銀行が対応してくれなくなった企業から破綻しているという訳です。 一方、転売目的だろうが、固定資産だろうが、賃料を生む不動産を保有している企業は、取
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